Ricerca di mercato... investire su un bilocale!!!

[aragorn64]

Come molti, sto valutando di investire una parte dei miei risparmi in un piccolo bilocale della prima periferia di Milano (zona P.le Lodi o P.le Piola per intenderci). Complice di questa intenzione sono:
1. l'incertezza generale riguardante l'economia e quindi della borsa
2. i tassi bassi e quindi apparentemente la convenienza di stipulare un mutuo
3. i prezzi fermi (non sono scesi!!) da un paio di anni a questa parte

Avendo già una casa di proprietà in cui abito, l'intenzione è quella di affittare l'appartamento in questione in modo da ripagarmi in parte la rata del mutuo.

Iniziato ad esaminare proposte e a visionare appartamenti ... noto con "sorpresa" che ad ogni condominio (o quasi) risulta essere presente un cartello con la proposta di un appartamento in affitto (guarda caso pure bilocale).

La domanda che pongo, in assenza di dati oggettivi in mio possesso, è:
. è cambiato il modo di "vendere" affitti?
. o a Milano c'è un eccesso di offerta di appartamenti che rende sconsigliabile la mia idea di investimento?

Ringrazio chiunque riesca a darmi elementi di valutazioni ulteriori.

 

[messimo]

Come molti, sto valutando di investire una parte dei miei risparmi in un piccolo bilocale della prima periferia di Milano (zona P.le Lodi o P.le Piola per intenderci). Complice di questa intenzione sono:
1. l'incertezza generale riguardante l'economia e quindi della borsa
2. i tassi bassi e quindi apparentemente la convenienza di stipulare un mutuo
3. i prezzi fermi (non sono scesi!!) da un paio di anni a questa parte

Avendo già una casa di proprietà in cui abito, l'intenzione è quella di affittare l'appartamento in questione in modo da ripagarmi in parte la rata del mutuo.

Iniziato ad esaminare proposte e a visionare appartamenti ... noto con "sorpresa" che ad ogni condominio (o quasi) risulta essere presente un cartello con la proposta di un appartamento in affitto (guarda caso pure bilocale).

La domanda che pongo, in assenza di dati oggettivi in mio possesso, è:
. è cambiato il modo di "vendere" affitti?
. o a Milano c'è un eccesso di offerta di appartamenti che rende sconsigliabile la mia idea di investimento?

Ringrazio chiunque riesca a darmi elementi di valutazioni ulteriori.

ciao e benvenuto... io vivo in una realta differente da milano... pero da quello che leggo in giro che citta come milano roma firenze gli affitti dei monolocali e bilocali è altissimo, quindi ti consiglio un passo del genere, di contro ti dico subito che dove adesso vedi "affittasi" fino a qualche mese prima vedevi "vendesi" la gente compra e affitta... certo gurdati bene in torno.... fai le tue valutazioni... scopri le esperienze degli altri

 

[AranciaMeccanica]

Come molti, sto valutando di investire una parte dei miei risparmi in un piccolo bilocale della prima periferia di Milano (zona P.le Lodi o P.le Piola per intenderci). Complice di questa intenzione sono:
1. l'incertezza generale riguardante l'economia e quindi della borsa
2. i tassi bassi e quindi apparentemente la convenienza di stipulare un mutuo
3. i prezzi fermi (non sono scesi!!) da un paio di anni a questa parte

Avendo già una casa di proprietà in cui abito, l'intenzione è quella di affittare l'appartamento in questione in modo da ripagarmi in parte la rata del mutuo.

Iniziato ad esaminare proposte e a visionare appartamenti ... noto con "sorpresa" che ad ogni condominio (o quasi) risulta essere presente un cartello con la proposta di un appartamento in affitto (guarda caso pure bilocale).

La domanda che pongo, in assenza di dati oggettivi in mio possesso, è:
. è cambiato il modo di "vendere" affitti?
. o a Milano c'è un eccesso di offerta di appartamenti che rende sconsigliabile la mia idea di investimento?

Ringrazio chiunque riesca a darmi elementi di valutazioni ulteriori.

Mi permetto di intervenire per ribadire un concetto esposto qualche giorno fa...
Contrariamente a quanto afferma qualche pseudo ingegnere, il mattone non sempre è un'investimento che paga, mi spiego meglio:
1) i prezzi delle case sono sui massimi, nelle grandi città non sono scesi, anche in eccesso di offerta....per utilizzare un gergo da trader....compreresti mai un'azione quando è sui massimi??? se volessi lucrare nel futuro sul prezzo, quante possibilità hai che il prezzo salga ancora con l'invenduto che c'è??
2) questione locazione: e qui iniziano le dolenti note, contrariamente a quanto può sembrare a chi non ha mai concesso in fitto un immobile....facciamo 4 conti facili facili...
supponiamo di investire nell'acquisto 200000 euro e di voler fittare il bene a 500 euri (più o meno il rapporto valore dell'immobile/fitto è questo);
quindi il totale lordo del fitto in un anno è 6000 euro;
da tale cifra devi detrarre ogni anno irpef, ici, tassa di registro e manutenzione straordinaria dell'immobile; supponendo che tu abbia uno stipendio medio, al netto non metti in tasca + di 300 euro al mese, senza considerare la manutenzione straordinaria (non ti auguro mai di rifare un bagno...dove si parte da 4000 euro).
3) rischio della locazione: morosità dell'inquilino....devi attendere almeno 20 gg dalla scadenza mensile concordata in contratto per mettere in mora, poi almeno 30 gg pre fissare l'udienza in Tribunale, l'inquilino può chiedere un termine fino a 90 gg x pagare, in mancanza lo sfratto diventa esecutivo, poi precetto, altri 10 gg., poi avviso dell'ufficiale giudiziario, poi altri 8 gg., poi primo accesso x sfratto, eventuale secondo accesso con forza pubblica e fabbro a tue spese....in tutto questo tempo il minimo x sfrattare è di 3 mesi, tempo massimo anche 7-8 mesi....il che significa perdere anche 10 mensilità + spese dell'avv. che a Milano ti costa non meno di 1000 euro. Se vuoi recuperare i canoni insoluti, devi fare un'altra procedura di ingiunzione, ammesso che il debitore abbia da perdere...ricorda che uno stipendio è pignorabile al max x 1/5 e che se sono in atto precedenti pignoramenti, il tuo si accoda.
per non parlare del fatto che spesso l'inquilino sfrattato ti distrugge casa...
ah dimenticavo....gli sfratti sono in continuo aumento...
La realtà, in alcuni casi anche estrema, è questa, tutto il resto sono chiacchiere da bar...non esiste investimento senza rischio.
Fai le tue valutazioni.

 

[messimo]

concordo in pieno.....

 

[porchetto]

mo non esageriamo a milano come a roma i rapporti affitto acquisto saranno quelli che dite, ma in città universitarie più piccole il rapporto diventa più vantaggioso si arriva secondo me ad un rendimento anche dle 5% lordo.

c'è da dire poi che per mettere un appartametno a reddito devi puntare su una clientela ceh abbia esigenze effettivamente transitorie, lavoratori in trasferta o studenti univeristari, o parenti di persone ricoverate in ospedale o perchè no detenute, non puoi considerare da reddito l'immobile affittato a famiglia che affitta solo perchè non arriva a comprare in quel caso effettivamente il problema è farsi pagare l'affitto. devi affittare a persone che non comprano perchè hanno un'esigenza limitata nel tempo.

in quel caso le rotture di OO sono altre (principalmente il turn over (non consiglio mai di affidarsi ad agenzie) e la manutenzione)

 

[aragorn64]

Grazie a Messimo per il benvenuto ...

Oltre alle valutazioni, che avete esposto e che sono ovviamente oggetto di considerazione ... ho una sorta di dubbio che continua a fare capolino tra i vari ragionamenti ... ed è: Non è che c'è un eccesso di offerta (o disponibilità ancora non immessa nel mercato) rispetto alle effettive esigenze?
Si continua a costruire a Milano e dintorni più di quanto venga rimosso (edifici vecchi e fatiscenti), aziende ed università si stanno decentrando, i sistemi di trasporto (anche se lentamente) stanno sempre più facilitando gli sposamenti tra l'hinterland, la periferia ed il centro città, natalità zero, rimangono gli immigrati ..., ma saranno loro ad aver bisogno di tutte queste case?

 

[messimo]

Grazie a Messimo per il benvenuto ...

Oltre alle valutazioni, che avete esposto e che sono ovviamente oggetto di considerazione ... ho una sorta di dubbio che continua a fare capolino tra i vari ragionamenti ... ed è: Non è che c'è un eccesso di offerta (o disponibilità ancora non immessa nel mercato) rispetto alle effettive esigenze?
Si continua a costruire a Milano e dintorni più di quanto venga rimosso (edifici vecchi e fatiscenti), aziende ed università si stanno decentrando, i sistemi di trasporto (anche se lentamente) stanno sempre più facilitando gli sposamenti tra l'hinterland, la periferia ed il centro città, natalità zero, rimangono gli immigrati ..., ma saranno loro ad aver bisogno di tutte queste case?

c è sempre chi cerca casa...... al prezzo giusto!!!!


PS: aragonr perche non partecipi al topic trading immobiliare... te lo consiglio!!!!

 

[PeterPan^]

Concordo con porchetto, la mia esperienza e' affittare a studenti oppure lavorati single e con elevata mobilita'. Qesto consente un rendimento lordo del 4-5 %. Certo che ci sono inconvenienti come elevata mobilita' e conseguente manutenzione dell' immobile (fortunatamente sono un ottimo bricoleur), discreto impegno nella gestione, ecc.

 

[Olliver]

Ritengo ci siano dei tagli che si prestano maggiormente a essere affittati.
Nei piccoli centri abitatati (Perugia è l'unico che conosco), trovi immobili acquistabili a molto meno di 200k€ che si possono affittare a 500 euro al mese (e anche qualche briciola in più).
A roma esistono delle topaie che costano meno di 200k€ e si affittano anche a 700-800 euro (a meno credo puoi ambire a una cantina).
Si inizia col monitorare, capire i livelli degli affitti, il valore degli immobili, e da quello si cerca di scegliere la giusta zona in cui conviene comprare e la tipologia di immobile che si presta maggiormente.
Non si può dire che l'immobile da reddito è un investimento errato, come se tutti gli immobili fossero prodotti unici senza differenze.