Buon giorno, vorrei chiedere il vostro aiuto circa la delucidazione della mia situazione.
Tempo fa, per vari motivi, sono andato in banca e, tramite il responsabile delle obbligazioni, ho acceso le cosiddette obbligazioni "fai da te". Tuttavia, si è verificato un evento non calcolabile a priori (possibilità di acquisto di una casa, causa decesso dell'inquilino in questione). Pertanto io vorrei capire come dovrei muovermi:
1) Le obbligazioni che ho comprato li posso svincolare, magari pagando una penale? se si quanto?
2) il mutuo che vorrei farmi, non avendo altri soldi in banca se non quelli legati alle obbligazioni, posso farlo o meno?
3) Nel caso in cui potrei farmi il mutuo, potrei sfruttare quelle obbligazioni come "anticipo non presente ma reale"? non so se mi sono spiegato a dovere. Cioè avendo quelle obbligazioni nella banca (100 mila) e io necessito di 200 mila euro, posso richiedere un mutuo solo di 100 mila oppure devo richiederlo per forza di 200 mila?
Spero che mi rispondiate in tanti!
1 - Le obbligazioni di cui parli, bisogna capire di che titoli si tratta. Se tu possiedi il codice Isin (è un codice di 12 cifre che credo nel tuo caso inizi con IT000 e altri numeri), è la cosa migliore, poiché con tale codice si può cercare il prospetto informativo contenente tutti i dati dell'obbligazione e darti un'idea di quanto possa valere. Meglio naturalmente, recarsi in banca e chiedere “se dovessi vendere qualcosa di quell'obbligazione che ho nel portafoglio, quanto ci perdo/guadagno? Fattelo scrivere su un pezzo di carta naturalmente”. Se l'obbligazione è quotata sul mercato ufficiale, in genere ti chiedono di pagare una commissione sulla vendita dello 0,50% (quindi 500 euro per venderle).
2 – Il mutuo sei tu che decidi di che importo chiederlo.
Mi spiego: se la casa costa 200.000 euro e tu ne hai 100.000 di obbligazioni che puoi vendere incassando 100.000 euro, allora hai una necessità di 100.000 euro. (Considera che oltre al costo della casa dovrai sostenere altre spese, notaio, imposta, ecc.ecc. Quindi è bene aggiungere 8-12.000 euro circa per poter dire “la casa è mia”).
Quindi, tu chiedi 100.000 euro alla banca. La banca ti chiede due cose in cambio: 1) la casa sulla quale metterà l'ipoteca deve valere almeno il 125% del mutuo che tu richiedi, quindi, il perito che si recherà presso l'immobile per effettuare la stima, dovrà valutarlo almeno 125.000 euro affinchè tu possa ottenere 100.000 euro dalla tua banca. 2) Il reddito. Il tuo reddito dichiarato (non si considera il nero eventuale), mensilizzato, deve permetterti di vivere con tranquillità e serenamente la tua vita affinchè tu possa pagare la rata del mutuo e tu abbia la sicurezza di poter mantenere la tua famiglia senza problemi. Se sei lavoratore dipendente, è richiesto in genere contratto a tempo indeterminato, altrimenti è probabile che ti chiedano altre garanzie. Se sei sposato, la banca coinvolge anche il coniuge nell'operazione, per avere un reddito maggiore che permetta di sostenere meglio la rata, se anche lei lavora.
Se hai altri debiti in corso, ad esempio, acquisto autovettura a rate, questa rata si andrà ad aggiungere a quella che dovrai pagare per il mutuo e quindi dovrai aver dichiarato un reddito più alto. In genere la rata dovrebbe corrispondere a circa un quinto – un quarto del reddito netto dichiarato.
Facciamo un esempio concreto: tu guadagni 2000 euro netti al mese, tua moglie 1500 (o viceversa), quindi il reddito netto è di 3500 euro, siete entrambi lavoratori a tempo indeterminato.
Il mutuo di 100.000 lo chiedete a 20 anni e viene fuori una rata di circa 600 euro al mese.
3500 diviso 5 = 700, quindi dovresti essere in grado di sostenere senza alcun problema la rata di 600 euro al mese e, se la casa ha un valore come quello che ti ho indicato sopra, dovresti riuscire a fare l'operazione.
Altro esempio: tu guadagni 3000 euro netti al mese, ma ne dichiari solo 800, il resto è in nero. Tua moglie 1500 ed è lavoratrice a tempo indeterminato.
In questo caso, il reddito della moglie conta per 1500 euro al mese e il tuo per 800, quindi totale 2300 euro.
2300 diviso 5, dovrebbe venire fuori una rata di 480 euro circa per essere sostenibile.
Quindi, dovresti probabilmente allungare la durata del mutuo perchè così si abbasserebbe un po' la rata.
Il fatto che tu guadagni altri 2200 euro in nero, potrebbe essere addirittura visto come una cosa negativa dalla tua banca, perchè, se mai lo Stato dovesse accorgersi di tale cosa, rischieresti di dover pagare multe salatissime e magari farti pure mangiare la casa in futuro.
Per finire, consiglio: gira almeno due-tre banche minimo per sentire cosa ti consigliano di fare e quanto costa il mutuo (chiedi a tutte le banche di indicarti lo “spread” se tasso variabile e lo “spread” se tasso fisso, le spese di istruttoria e tutti gli altri costi che dovrai sostenere per ottenere il mutuo). Chiedi in ogni banca che ti venga fornito un documento scritto, con tutte le proposte che ti hanno fatto, in maniera tale che, a casa, potrai metterti tranquillo e confrontarle tra di loro. Chiedi se hanno a disposizione le Guide redatte dalla Banca d'Italia (Gratuite), disponibili
in diverse banche e che contengono molti utili consigli.
Infine, e qui armati di tanta pazienza, ma anche di tanta voglia di rompere le scatole, perchè molti di noi la casa non riescono a comprarla e tra quelli che ci riescono, molti lo fanno una sola volta nella vita, quindi non puoi sbagliare. Pertanto segui questa guida redatta dall'Amministratore del Forum, che è stupenda:
http://www.investireoggi.it/forum/iniziative-speciali-questionario-di-152-domande-aiuto-degli-acquirenti-casa-vt63972.html
Scusami se ho dato una risposta non completa (bisognerebbe scrivere un manuale per rispondere alle tue domande, che sono state molto generiche).
Infine, risposta alle tue domande:
- Sì, le puoi vendere (leggi sopra).
- Puoi anche chiedere il mutuo per 200.000 euro, ma dovrai avere reddito che copre la rata e potrebbero chiederti a garanzia anche le obbligazioni (che resterebbero bloccate e quindi non potresti usarle per, ad esempio, cambiare la macchina).
- Già risposto, il mutuo lo decidi tu, ma poi è la banca che te lo deve concedere, quindi è meglio parlarne con la banca, dopo che ti sei informato per bene.
E, naturalmente, ritorna pure per qualsiasi info.
Grazie e a buon rendere!