Più esattamente l'arrivo in grande stile di personaggi come Bardolla è uno degli indicatori che il mercato si trova a ridosso del picco massimo, non esattamente al picco massimo.
C'è una differenza importantissima ed, al contempo, quasi simbolica a seconda delle angolazioni
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Hai presente Carlà?
Una cosa che avvicina i vari mercati è che quando corrono arrivano gli investitori che non appartengono al settore e che creano l'ultima parte del rialzo.
Se guardi i grafici del Mibtel relativi al 2000 vedi che in realtà quell'anno (che è stato quello dell'inversione) vide una sorta di "erezione grafica" nel primo trimestre (salvo schiantare dopo l'erezione
).
E' normale che la generalità degli investitori abbia un atteggiamento stile "piatto ricco mi ci ficco" e, sulla scia di Carlà, contribuisca all'ultimissimo picco.
Il fatto che sia quasi simbolica dipende dal fatto che più arrivano gli ultimi più, quando vanno via, è pesante il calo.
In questo senso il riferimento a Carlà è perfettamente calzante ed evidenza un'analogia fra i vari mercati.
Va detto poi che, in realtà, quelli che hanno guadagnato di più con l'immobiliare in questi anni sono già andati via.
A partire dal tanto impopolare Ricucci che ha fatto pure in tempo a farsi arrestare, oltre a passare ad un altro settore di investimento.
La differenza essenziale fra il settore immobiliare e gli altri è data dal fatto che la casa non è, ovviamente, solo uno strumento di investimento, ma un bene da usare.
Questo dà un forte peso a fattori come come gli affitti che non possono crescere all'infinito.
Non lo possono fare perchè, se gli affittuari non sono in grado di sostenere incrementi di spesa troppo grandi semplicemente non li sostengono.
Il 2005 è stato caratterizzato da un calo degli affitti ed è il rapporto affitto/costo dei mutui il parametro più determinante (e non è che le durate dei mutui si possano allungare all'infinito).
Intanto è stato il driver della crescita nei tempi del crollo dei tassi ma poi i dati sugli affitti, sia quando salgono che quando scendono, anticipano l'andamento dei prezzi.
A parte il fatto che negli attuali investitori non c'è la percezione di quanto sia rilevante l'effetto morosità, che non è esattamente un dettaglio.
In Italia poi c'è un fenomeno nuovo: i cali in termini reali degli immobili ci sono sempre stati ma, di norma, mascherati da tassi di inflazione a due cifre, sarà interessante vedere come reagiranno gli utenti/investitori di fronte ai primi cali in termini nominali come sono stati abituati a vedere in Germania (cosa che ha pesato nella sostanziale estraneità germanica alla bolla immobiliare).
I "bear market" in Italia sono sempre durati 3-5 anni con qualche periodo più lungo in situazioni anomale (vedi la scia del '68, dove però pesavano fattori come occupazioni e danneggiamenti, poco rilevanti statisticamente ma che ebbero un impatto, comunque cose non ripetibili).
Ma non sono paragonabili all'azionario, non solo perchè hanno durate medie allungate dal fatto che le compravendite hanno tempi più lunghi rispetto ad altre forme di investimento, ma anche perchè essendo una necessità stare sotto un tetto sono condizionate dai tempi di vita degli acquirenti.
Inoltre le percentuali dei cali non sono mai state violente come nell'azionario.
Sebbene sia un mercato molto meno trasparente degli altri da un punto di vista dei prezzi, i cali in termini reali sono oscillati in forchette relativamente contenute, ovvero fra il 15% ed il 35%, lo dico riportando dati di Nomisma, Scenari Immobiliari e di Reddy Group S.p.A. soggetto peraltro particolarmente efficiente nelle previsioni.
Proprio Reddy Group nel 2000 si sbilanciò addirittura in una stima ed un grafico ad 11 anni che prevedeva una crescita fra il 2000 ed il 2006 di una sessantina di punti percentuali, un'inversione nel 2006 ed un calo fino al 2011 di una trentina di punti percentuali.
La considerai con sufficienza all'epoca (pur conservandola) essendo quasi stravaganti previsioni a così lungo termine specie con ipotesi grafiche, però fa davvero impressione visto 6 anni dopo e con l'inversione in corso.
A determinare lo zavorramento dei prezzi c'è il trend inverso dei tassi (inverso rispetto al calo che rappresentò il fattore più pesante di tutti come driver di crescita), gli affitti in calo già nel 2005 con livelli di morosità inusitatamente elevati per le tradizioni italiane, il fatto che
nel settore ci sono già moltissimi investitori dell'ultima ora, quelli che si buttano sul settore d'investimento più in crescita alimentandone l'ultima fase del bull market quando entrano, ma rafforzandone la discesa quando escono.
Se, come mi è parso di capire, ti interessano gli indicatori guarda in primis affitti e tassi perchè il rapporto affitti/costo dei mutui rappresenta, in buona parte, i fondamentali.
Continuando con l'analogia con l'azionario i fondamentali sono diventati cari ed il quadro tecnico è compromesso.
Il che non significa certo che non si possa operare per anni.
Ci sono asimmetrie fortissime di zona in zona (vedi l'andamento completamente diverso all'interno della stessa Firenze fra centro e periferia, con un centro che va male ed una periferia che tiene bene) ed il fatto che ci sarà sempre quello che è costretto a vendere in tempi brevi o che non vuole passare per le agenzie immobiliari ed ha difficoltà a valutare le quotazioni di mercato.
Solo che bisogna selezionare bene e con pazienza (chiamalo dettaglio
).
Del resto i soldi facili non esistono, al contrario delle occasioni
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anche se il timing non è il massimo.
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