Appartamento in affitto

[wartburg_12]

Salve a tutti, in questi gg mi sta venendo un pò il 'patèma' per il ns futuro prossimo (recessione, inflazione, euro ko e la rava e anche la fava )

E allora, con queste premesse, mi stanno venendo anche un pò di scrupoli ....

Mi spiego :

Tra le poche (sono poche, Roberto, non temere non ti fò concorrenza ) case che ho, ce n'è una (un appartamento in realtà, di dimensioni standard (~ 100m²) in un paesino dell'entroterra ligure ... quindi NON a Milano nè a Roma ).

Bene questo appartamento è in affitto ad una famiglia, composta da due persone, ormai i figli sono andati per la loro strada e sono rimasti loro due.

Fin qui mi seguite ? Tutto bene ? Volete una pausa caffè ?

Ok, le due persone, ormai in pensione (cioè, l'età è quella della pensione > 65 anni MA non sò se la pensione la abbiano o meno) mentre lui non fà molto lei va nelle varie abitazioni per le pulizie & so on) da ciò deduco che gli input non siano poi così tanti.

Scusate la premessa ma è necessaria !

Purtuttavia la signora, ogni mese, con la precisione dell'orologio svizzero, va in banca e mi fa l'addebito sul cc dell'affitto mensile.

Solo una volta, ormai mesi fà, vidi che il versamento non era stato fatto ... chiesi info alla signora (dopo qualche settimana) e lei scusandosi in modo DAVVERO commovente (almeno, per me fu tale, visto che io avevo chiesto solo informazioni specificando che se la mensilità fosse arrivata con quella del mese successivo andava bene lo stesso) mi disse che quel mese per loro era davvero un problema ... va bè, la faccio corta, la cosa per me si concluse lì e il versamento arrivò poco dopo.

OK, ci siete ancora ? Volete fare un giro in corridoio ? Fare due chiacchiere con il Vs. collega ?

Bene, siamo al punto chiave, fate attenzione :

Il febbraio prossimo scadrà il contratto di affitto di codesta magione (è un contratto di quelli '4 anni + 4 anni', che prevedeva l'aumento annuale pari, se non erro, al 75% dell'inflazione o qualcosa di simile (ehm ... lo segue per conto mio il commercialista di quel paese lì ) comunque sono certo che voi sapete cos'è !

p.s. tra l'altro, visto che tale cifra di aumento canone era davvero irrisoria, io, per alcuni di questi 8 anni passati, neanche l'ho fatta ...

Allora, l'altro giorno, tale commercialista mi dice :

1) ti conviene cambiare la modalità di contratto di locazione con la nuova 'cedolare secca' (sarà nuova per lui, io non ne sò molto )
2) Visto che facciamo un nuovo contratto di locazione, sarà opportuno AUMENTARE il canone di affitto !!!!

E qui il paperone che è in me ha visto il deposito con i 'cents' dove fare il bagno
Poi però, quando ho sentito quale sarebbe stato, secondo il commercialista, l'aumento 'consono al tipo di abitazione' 'visto il prezzo medio di locazione in questa zona' 'ecc ecc' cioè pari al 30% sono rimasto un pò 'basito'

Ora avrete capito di cosa ho bisogno : un consiglio !!!!

vari casi :

1) me ne frego dell'affittuario e aumento il nuovo canone
2) me ne frego del commercialista e aumento sì, ma con maggiore attenzione nei confronti dell'affittuario (ah ! ho dimenticato di dirlo, io gli affittuari li avrò visti 3-4 volte i questi 8 anni, non sò nulla di loro !)
3) una via di mezzo ?
4) varie ed eventuali ?

ho tempo fino a febbraio dell'anno prossimo per decidere .. un Vs. punto di vista sarà cosa gradita !!!!!

 

[sciornetto]

posso chiederti quanto fai pagare di affitto??
cmq fossi in te non l'aumenterei più di tanto perchè rischi che quelle persone se ne vadano a cercare casa altrove e te ti metti poi in casa un affittuario che ti paga 3 mesi e poi smette, e lì che fai? ora che lo sbatti via ci hai perso un sacco di soldi. E visto che questi tuoi 2 affittuari sono precisi e non hanno mai mancato una rata direi che è meglio tenerseli buoni.

 

[ricpast]

posso chiederti quanto fai pagare di affitto??
cmq fossi in te non l'aumenterei più di tanto perchè rischi che quelle persone se ne vadano a cercare casa altrove e te ti metti poi in casa un affittuario che ti paga 3 mesi e poi smette, e lì che fai? ora che lo sbatti via ci hai perso un sacco di soldi. E visto che questi tuoi 2 affittuari sono precisi e non hanno mai mancato una rata direi che è meglio tenerseli buoni.

la vedo anch'io così.

chiedi al commercialista se il comune in cui si trova l'immobile è di quelli "ad alta densità abitativa" per i quali si può fare un contratto concordato.

Chiedi poi al commercialista se esistono comunque agevolazioni in termini ICI per tali contratti in quel comune e, se si, quanto si risparmierebbe all'anno.

 

[wartburg_12]

Wow !!! Thanks a lot !!!

Queste possibilità che mi scrivete sopra io neanche le sapevo (tra l'altro, parlando or ora con un mio collega, anche lui mi ha fatto notare il punto 'guarda che questi, se per 8 anni non ti hanno fatto girare gli zebedèi, è meglio tenerseli buoni !' ).

1) chiederò al comm in merito alle 'agevolazioni ICI'
2) cos'è un 'contratto concordato' ?

3) mi diceva il mio collega che, se fò la cedolare secca, per 4 o forse 8 anni di aumenti non potrò più farne !!! e questo è forse il motivo per cui ci sarebbe subito il 'colpo' del 30% (p.s. il price dell'affitto, adesso è di circa 400€ = il 30% sarebbero ~ 120 € ... d'accordo che io dico loro che poi non c'è più aumento, ma se da un gg all'altro questi devono pagare 120€ in più al mese la vedo male per loro !!!!)

.. a questo punto, se voglio tenere l'aumento più 'graduale' e legato all'inflazione (che tanto, ahimè, temo che impennerà nei prossimi anni, ma MAGARI mi sbaglio...) e SE non ci guadagno così tanto nel fare la cedolare secca io quasi quasi .. NON LA FACCIO !!!!

Ditemi la vostra !!!

 

[ricpast]

Wow !!! Thanks a lot !!!

Queste possibilità che mi scrivete sopra io neanche le sapevo (tra l'altro, parlando or ora con un mio collega, anche lui mi ha fatto notare il punto 'guarda che questi, se per 8 anni non ti hanno fatto girare gli zebedèi, è meglio tenerseli buoni !' ).

1) chiederò al comm in merito alle 'agevolazioni ICI'
2) cos'è un 'contratto concordato' ?

3) mi diceva il mio collega che, se fò la cedolare secca, per 4 o forse 8 anni di aumenti non potrò più farne !!! e questo è forse il motivo per cui ci sarebbe subito il 'colpo' del 30% (p.s. il price dell'affitto, adesso è di circa 400€ = il 30% sarebbero ~ 120 € ... d'accordo che io dico loro che poi non c'è più aumento, ma se da un gg all'altro questi devono pagare 120€ in più al mese la vedo male per loro !!!!)

.. a questo punto, se voglio tenere l'aumento più 'graduale' e legato all'inflazione (che tanto, ahimè, temo che impennerà nei prossimi anni, ma MAGARI mi sbaglio...) e SE non ci guadagno così tanto nel fare la cedolare secca io quasi quasi .. NON LA FACCIO !!!!

Ditemi la vostra !!!

2-
I contratti-tipo (detti anche contratti a canone concordato) sono stati introdotti dal legislatore allo scopo di ri-equilibrare il mercato delle locazioni abitative (recentemente interessato da un notevole rialzo dei canoni) con un dispositivo che prevede: da un lato l'applicazione di un canone determinato secondo precisi criteri fissati da appositi Accordi Territoriali (il cosiddetto "canone concordato", di livello generalmente inferiore rispetto a quello di libero mercato) e, dall'altro, la previsione a favore del locatore di particolari agevolazioni fiscali (volte a incentivare i locatori a scegliere questo tipo di contrattazione).
Tali contratti sono stipulabili solo in alcuni comuni e, in particolare:
- nelle 11 aree metropolitane e nei comuni con esse confinanti
- nei comuni capoluoghi di provincia
- nei comuni ad alta densità abitativa (come da delibera CIPE).
In ognuno di questi comuni le rappresentanze locali delle associazioni di categoria di proprietari e inquilini si riuniscono e approvano, ogni 3 anni, un Accordo Territoriale che stabilisce, fra l'altro, i criteri per il calcolo del canone concordato (sulla base di elementi quali la zona di ubicazione dell'immobile, la superficie, le dotazioni, ecc.).

Fanno parte dei contratti a canone concordato:
1) il contratto 3+2
2) il contratto transitorio
3) il contratto a studenti universitari fuori sede

• IL CONTRATTO 3+2

durata
Minimo: 3 anni più 2 di rinnovo automatico
Facoltà di recesso per il conduttore
Il conduttore può recedere dal contratto:
- in qualunque momento nel corso della locazione
- inviando lettera raccomandata con almeno 6 mesi di preavviso
- per gravi motivi
Facoltà di disdetta per il locatore
Il locatore può inviare disdetta:
- solo in occasione delle scadenze contrattuali
- inviando lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della scadenza.
Alla prima scadenza contrattuale il locatore può esercitare facoltà di disdetta solo se ricorre una delle condizioni stabilite per legge (art. 3 comma 1 legge 431/98):
1) quando il locatore intende destinare l'immobile a uso abitativo, commerciale artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado.
2) quando il locatore è una società o ente pubblico con finalità sociali, assistenziali, culturali, cooperative o di culto e intende destinare l'immobile all'esercizio delle proprie attività;
3) quando il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune;
4) quando l'immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o ne deve essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo per i lavori;
5) quando l'immobile si trova in uno stabile che si vuol ristrutturare o trasformare a norma di legge e la presenza del conduttore sia di ingombro a tali opere;
6) quando il conduttore non occupa stabilmente l'alloggio senza un motivo valido;
7) quando il locatore intende vendere a terzi l'immobile e non abbia la proprietà di altri immobili a uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.Qualora non ricorra nessuna di queste condizioni il contratto si rinnova, automaticamente e alle stesse condizioni, per un periodo di ulteriori 4 anni, al termine del quale il locatore può inviare disdetta, sempre con almeno 6 mesi di preavviso, questa volta per qualunque motivazione. In caso contrario il contratto si rinnova di 4 anni in 4 anni alle medesime condizioni.
Canone
concordato, secondo l'accordo territoriale
Aggiornamento del canone
Il canone può essere aggiornato annualmente in misura pari al 75% dell'indice pubblicato dall'ISTAT circa l'aumento dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
Altre condizioni contrattuali
E' obbligatorio applicare le disposizioni stabilite:- dal D.M. che ogni 3 anni fissa i criteri generali per la stipula dei contratti a canone concordato- dall'Accordo Territoriale firmato nel comune in cui è sito l'immobile.Tali disposizioni sono inderogabili.
sconti fiscali
Previste particolari agevolazioni fiscali a favore del locatore:
IRPEF
Il canone imponibile dichiarato dal locatore ai fini IRPEF (per il quale è prevista la deduzione fiscale del 15%, ammessa per tutte le tipologie di locazione) viene ulteriormente ridotto del 30%, per una deduzione complessiva del 40,5%.
Imposta di registro
L'aliquota del 2% viene applicata al 70% del canone annuo di locazione
ICI
Ciascun comune può decidere di ridurre l'aliquota ICI sugli immobili concessi in locazione con un contratto 3+2.
Sono inoltre previste particolari agevolazioni fiscali anche a favore del conduttore che stipula un contratto 3+2 per l'immobile destinato a propria abitazione principale:
IRPEF
Ammessa una detrazione dall'IRPEF pari a € 495,80 (se il reddito complessivo del conduttore non supera € 15.493,71) oppure pari a € 330,53 (se il reddito complessivo del conduttore è compreso fra € 15.493,71 e € 30.987,41).

Fonte: IL CONTRATTO 3+2

3- si, per legge l'applicazione del regime della cedolare secca esclude la possibilità di adeguamento ISTAT del canone.
Tieni presente che vi sono concrete possibilità che l'aliquota della cedolare possa essere ritoccata al rialzo nei prossimi anni.
I calcoli di convenienza dell'applicazione della stessa devono essere fatti con cura ma hai un commercialista che li sta facendo per te.

 

[wartburg_12]

2-

Tali contratti sono stipulabili solo in alcuni comuni ....

mmmhhh temo che il comune in oggetto ( ~ 5.000 anime a ~ 30km da Savona ) non possa usare questo contratto .. ma chiedere al mio commercialista non mi costerà molto

3- si, per legge l'applicazione del regime della cedolare secca esclude la possibilità di adeguamento ISTAT del canone.
Tieni presente che vi sono concrete possibilità che l'aliquota della cedolare possa essere ritoccata al rialzo nei prossimi anni.
I calcoli di convenienza dell'applicazione della stessa devono essere fatti con cura ma hai un commercialista che li sta facendo per te.

mmmhh tanto per capirci = nei prossimi anni, se attuassi un contratto di quel tipo, è possibile che io debba pagare di più ?

 

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mmmhh tanto per capirci = nei prossimi anni, se attuassi un contratto di quel tipo, è possibile che io debba pagare di più ?

Intendiamoci:

la cedolare secca la puoi applicare a tutte le locazioni ad uso abitativo (sia concordata che standard), se la applichi non puoi adeguare il canone all'indice ISTAT.

L'aliquota della cedolare è fissa e non è funzione dei redditi percepiti (imposta sostitutiva di fatto) ed su tale aliquota che io nutro dei dubbi sul fatto che resterà uguale a quanto è oggi.

Tu attualmente sei libero di scegliere il regime fiscale che ti è più favorevole tra cedolare e tassazione a scaglioni ripef.
E questa libertà ce l'hai a prescindere dalla forma contrattuale della locazione.

In questo momento vi è una forte incertezza relativamente al cambiamento della normativa visto che qualcosa in qs settore verrà di sicuro deciso nei prossimi mesi ed è possibile che sparigli molto la situazione.

La mia speranza è che si mantenga l'occhio di riguardo per la contrattazione concordata.