Obbligazioni perpetue e subordinate Bond subordinati o Fondi immobiliari?

[reef]

Titolo provocatorio per un argomento tutto da sviscerare.

Premetto che:
- già dal 2003 in poi mi sono occupato saltuariamente dei famigerati QF o fondi chiusi immobiliari;
- c'è un tenace gruppo su FOL che da allora segue quasi quotidianamente l'argomento in modo esemplare, pubblicando dati e informazioni che permettono di seguire l'andamento del comparto;
- norisk tiene da sempre una rubrica settimanale su questo comparto, pubblicando dati e proiezioni.

Ora vediamo di cosa si tratta e il motivo del titolo.
I fondi chiusi immobiliari (detti per brevità QF) sono disciplinati da una serie di normative che si trovano facilmente in rete. Le caratteristiche principali sono:
- vengono istituiti definendo un capitale suddiviso in N quote;
- con questo capitale vengono comprati immobili;
- la gestione degli immobili porta un profitto annuale da distribuire come cedola/dividendo;
- dopo un certo numero di anni il fondo chiude, ovvero vende gli immobili e restituisce il capitale ai sottoscrittori.

Quindi sono caratterizzati da:
- data di partenza;
- capitale in emissione suddiviso in quote;
- cedola annuale;
- scadenza.

La semplificazione riguarda il fatto si può cercare qualche parentela con dei bond, diciamo, "un po' distressed".
Il QF lo compro, so quanto rende subito, ma se il mercato immobiliare crolla dubito che potrò riavere indietro il capitale.

Qual'è l'aspetto degno di interesse? Che finchè questi oggetti stavano solo nei PF dei malcapitati sottoscrittori il loro valore era sempre assegnato a 100%. Ma al momento della quotazione sul mercato regolamentato, molti di questi hanno perso il 20-30-50-60% dal valore nominale...

Il motivo è ovvio. Ma una domanda che può sorgere spontanea è: che speranza abbiamo di vedere rimborsati dei bond subordinati se il mercato immobiliare arriva a perdere il 50% del suo valore a libro? E allora, conviene scommettere sul fatto che i subordinati bancari rimborseranno a 100 (con tutte le sofferenze sull'immobiliare) o converrà scommettere sul sottostante? Mancano ancora diversi elementi.

PS Per aggiungere un po' di sale, alcuni di questi prodotti sono stati venduti ai pensionati da parte delle Poste in tempi di bolla, con la classica argomentazione dell "investimento sul mattone". Vi lascio immaginare...

 

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Per saperne di più:
- http://www.borsaitaliana.it/borsa/fondi-chiusi.html
- http://www.assogestioni.it/index.cfm/1,109,0,49,html
- http://www.norisk.it/index.php/article/articleview/3865/1/24/
- http://www.finanzaonline.com/forum/...es/1467801-fondi-immobiliari-chiusi-58-a.html
- http://www.fondiimmobiliarichiusi.it/site/home.aspx

Prima precisazione. E' un mercato sottilissimo. L'intero comparto scambia poche centinaia di migliaia di euro al giorno. Uno come russiabond è in grado di far saltare il banco
Seconda precisazione. Questi fondi per statuto possono utilizzare la leva. Alcuni la utilizzano altri no, ovviamente questo incide sulle quotazioni.
Terza precisazione. La cedola annuale viene distribuita secondo criteri definiti nel prospetto. A volte, se c'è deprezzamento nel NAV del fondo, i proventi potrebbero essere accumulati (e non distribuiti) per ammortizzare la perdita in conto capitale. Vedi "cedola skippabile cumulata".
Quarta precisazione. Attualmente i QF scambiano a forte sconto, diciamo tra il 20% e oltre il 70% rispetto al Net Asset Value. Ovviamente ci sono i motivi. Alcuni li approfondiremo se ci sarà in interesse su questo tema.

Tornando all'analogia, i QF potrebbero essere confrontabili con dei bond UT2 che possono skippare cedola ed essere richiamati.
E, sempre per rimanere in tema di analogie, le SIIQ Beni Stabili e IGD potrebbero essere assimilate a dei bond perpetui. BS a sconto circa del 50% e IGD intorno al 70%.


(segue)

 

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(prenoto anche questo)

Mi aspetto un intervento almeno da porchetto e Vet...

 

[reef]

Ciao a tutti

Torno, dopo un'assenza prolungata, per parlare di questo tema.
In effetti dopo le vicende SNS e SEAT mi è venuta una crisi da rigetto sul mercato delle obbligazioni, dovuta anche alla totale indifferenza su quanto è accaduto in Olanda, per obbligazioni che non avevano alcun motivo di essere azzerate. Ora non ci resta che aspettare e pregare "san zorba". Fine OT.

Dai post qui sopra mi sono ulteriormente dedicato al mercato dei fondi chiusi immobiliari che, a differenza di quello obbligazionario e azionario, nel 2013 è rimasto praticamente al palo.
Succede, però, che le diverse contingenze fanno sì che questo comparto sia rimasto la Cenerentola del mercato, ovvero l'unico che ancora mostra "sconti" importanti (dal 30 al 60% rispetto ai NAV).
Infatti da inizio anno alcuni di questi titoli hanno fatto molto bene e, cosa importante, pare si sia innescato un trend positivo almeno di medio periodo.

Se siete interessati, ritengo che le similitudini col mercato delle perpetue in quanto a r/r e liquidità rendano i fondi immobiliari degni di approfondimento per chi si muove agevolmente in ambiti "non risk free".

Ovviamente NON bisogna comprare senza sapere di cosa si tratta, piuttosto chiedete ed informatevi.
Per le quotazioni e le performances potete guardare anche il solito foglio mypf.
Inoltre sul web ci sono un certo numero di ottime risorse su questo tema, tra i quali un sito tematico molto ben fatto da un collega forumista.

In ogni caso sarò lieto di darvi qui ulteriori informazioni su richiesta.
Rinnovo un caro saluto a tutti

 

[woolloomooloo]

In ogni caso sarò lieto di darvi qui ulteriori informazioni su richiesta.

ottimo spunto.
dal file non ho capito il significato dei valori nelle celle a destra, escludendo la prima a sinistra che riporta il valore della quotazione di ieri.

se non ricordo male questi fondi esistono da parecchi anni, sarebbe interessante capire quale è stato il valore della quota all'emissione (100%) , il delta attuale rispetto a quel valore e il 'dividend yeld' , scusate l'inglese, degli ultimi anni.

 

[reef]

ottimo spunto.
dal file non ho capito il significato dei valori nelle celle a destra, escludendo la prima a sinistra che riporta il valore della quotazione di ieri.

se non ricordo male questi fondi esistono da parecchi anni, sarebbe interessante capire quale è stato il valore della quota all'emissione (100%) , il delta attuale rispetto a quel valore e il 'dividend yeld' , scusate l'inglese, degli ultimi anni.

Le colonne dopo la prima sono le % di gain alla data della prima colonna rispetto alla quotazione nelle varie date, che rappresentano occhio e croce le date delle trimestrali. Purtroppo non sono valori corretti con i dividendi che in alcuni casi pesano in modo determinante, come per Estense che ha appena staccato un rimborso importante.

Procediamo. Il valore della quota in emissione può essere utile ma, come fai giustamente notare, quel che conta di più sono altri due parametri, che sono il NAV, ovvero il valore "stimato" di rimborso attuale, e il rendimento calcolato coi flussi di cassa (che comprende eventuali rimborsi anticipati). Il terzo parametro, facile da valutare, è lo sconto attuale sul mercato rispetto al NAV.
Il quarto la scadenza, che incorpora tutte le considerazioni che conosciamo sui bond, anche riguardo allo sconto rispetto al prezzo di mercato.

Sul sito Fondi Immobiliari Chiusi | FondiImmobiliariChiusi.it* trovate un mare di tabelle interessanti, che poi potremo commentare qui insieme.

* Il sito non è mio e non ho conflitti di interesse.

 

[cangiante]

Grazie Reef

Colgo l'occasione di questo messaggio per chiederti un parere sulle siiq beni stabili e igd

Grazie in anticipo

 

[reef]

Grazie Reef

Colgo l'occasione di questo messaggio per chiederti un parere sulle siiq beni stabili e igd

Grazie in anticipo

Ciao, scusa il ritardo della risposta.

Le SIIQ non le seguo, per il fondamentale aspetto che a me piace molto l'idea della scadenza dei QF immobiliari.
Posso aggiungere che ben tre QF sono gestiti da Beni Stabili e uno di questi (IRS) sta andando molto male (quota ad oltre il 50% di sconto sul NAV), ma scadrà entro poco più di due anni ed è stato piazzato dalle Poste a ignari pensionati.
Ho più volte affermato, in varie sedi, che non riesco ad immaginare che, mentre la SIIQ va a gonfie vele, la stessa SGR restituisce ai pensionati metà del capitale investito nello stesso sottostante.
Questo ed altri aspetti, a mio parere, sono degni di approfondimenti.

 

[woolloomooloo]

sulla base di quanto scritto da Reef sto provando a raccogliere alcune informazioni sui fondi immobiliari, ho scelto alcuni fondi 'a caso'.

 

[reef]

sulla base di quanto scritto da Reef sto provando a raccogliere alcune informazioni sui fondi immobiliari, ho scelto alcuni fondi 'a caso'.

Provo a darti qualche "dritta" sulla base dell'esperienza.

1. Data e valore dell'ultima cedola non hanno molto significato. Infatti quel che conta ai fini del valore è la reale valutazione degli immobili, delle passività con gli oneri connessi (es. tassi di interesse) e gli ultimi bilanci annuali. In pratica il valore di mercato andrebbe rapportato al fatto che dietro c'è "valore effettivo" e un probabile rimborso a NAV. Facendo questo conto risultano valori stellari, ma ovviamente non è tutto oro quel che luccica.

2. A seconda del parametro che analizzi, puoi categorizzare i QF in molti modi diversi. Si scopre, ad esempio, che sono quasi tutti diversi tra loro per dettagli apparentemente insignificanti ma che possono pesare sul lungo periodo. Ad esempio l'indebitamento e il tasso passivo. O la prorogabilità della scadenza...

3. Penso sia molto utile fare i flussi di cassa attualizzati (sia sul NAV che sul prezzo di mercato) e costruire scenari di redditività per i quotisti della prima ora. Qui arrivano le sorprese... E si scopre che anche e recenti OPA non sono fatte a caso.

Ovviamente non ho una ricetta, sennò sarei milionario. Sono riuscito a sfruttare le due OPA con alcuni ragionamenti, ma i pasti gratis sono difficili e possono solo essere ipotizzati.
Ad esempio, quale potrebbe essere il prossimo fondo opabile dopo Unicredit Imm Uno e Atlantic 1? E come mai hanno opato proprio quelli?