porchetto
la casa non fallisce
Proseguo a postare dei quesiti che mi arrivano via MP che sono comunque di interesse generale e che ne so forse un domani potrebbero essere parte di un blog (se solo capissi che cosa vuol dire scusatemi ma sono abbastanza vecchio) sulle tematiche dell'immobiliare.
Allora proseguo in ciò che ti ho risposto frettolosamente stamattina via mp
la scelta giusta mi sento di dire che è la tua, ovvero valorizzare l'immobile con una sapiente ristrutturazione per aggiungere valore, e monetizzare poi l'immobile; la cessione ad un costruttore ti priverebbe comunque del margine di profitto che il costruttore riserverebbe per se, ovvero pagherebbe l'immobile il valore dell'immobile ristrutturato meno i costi (e fin qui è lo stesso se operi in prima persona l'intervento) meno il suo margine di profitto che in generale dovrebbe essere di circa il 50% dell'investimento (valore dell'immobile da recuperare più i costi di ristrutturazione).
La mia indicazione prescinde ovviamente da considerazioni molto personali, relativamente ad un tuo utilizzo diretto dell'immobile.
Ristrutturare un immobile per concederlo in affitto non credo possa essere molto remunerativo del capitale tenendo conto anche che le spese di ristrutturazione debbono essere ammortizzate necessariamente su un periodo non maggiore di 15 anni, con la tua stima significa che gli affitti che percepirai dovrebbero essere abbattuti di circa 5 k€ /anno per tener conto dell'ammortamento delle opere oltre alla tassazione dell'immobile stesso. Solo gli immobili vincolati come beni culturali sono sostanzialmente esentasse per gli altri devi considerare che l'affitto netto è inferiore all'80% del netto.
Un suggerimento valuta se conviene coordinare l'intervento di recupero del fabbricato anche con tua zia, tra l'altro ne dovrai comunque parlare con lei relativamente alla manutenzione della facciata e del tetto che è una parte comune.
Inoltre un intervento che in generale aggiunge valore al bene è un possibile frazionamento in unità immobiliari più piccole, a tal fine specialmente se l'immobile è solo su due piani, mi sembra utile discuterne con tua zia.
E' molto interessante la tua valutazione del valore del bene in funzione del valore della terra edificabile.
Una piccola notazione i suoli edificabili hanno un valore commisurato alla potenzialità edificatoria misurata in mc da costruire, quindi l'indicazione che dai di 180 € - 200 €/mq dovrebbe corrispondere a circa 60 €/mc che è un valore abbastanza plausibile per piccole cittadine come la tua anche qui in centro italia.
Tieni conto che costruire dovrebbe costare circa 900 €/mq (qualcuno e segnatamente delle banche che finanziano le opere parlano di deflazione ma non mi sembra che si ha ancora questo effetto) e quindi una stima del valore nuovo degli immobili dovrebbe attestarsi sui 1.800 €/mq ipotizzando un costo vivo di 1200 € (900 costruzione + 200 acquisto lotto + 100 oneri concessori) ed il solito margine di profitto, oneri finanziari, spese generali del 50% dell'investimento.
di questo mi interesserebbe avere un riscontro da parte tua.
spero che questo post solleciti una discussione più ampia mi sembra che sono argomenti di interesse generale
e buona domenica
Ciao porchetto,
un mese fa circa mia madre ha ereditato un'immobile di circa 180 mq a XXXXXXX (LE) paese di circa 15k abitanti dove ad oggi vivo con la mia famiglia.
Questo immobile è messo in condizioni, diciamo cosi, "drammatiche"
In pratica si dovrebbe fare di nuovo impianto di luce/acqua, infissi, il bagno e risistemare un minimo la struttura della casa.
Questa casa è di circa 50 anni +/- e il cavolo serio è che i muri sono praticamente tutti muri portanti quindi non si può cambiare tutto, ma semplicemente migliorare la situazione esistente.
Da notare come l'immobile sia a piano terra e a primo piano ci sia un'altra casa di circa 200 mq che è stata ereditata da mia zia (anche su quella ci sarebbe da discutere sulle condizioni, ma lasciamo perdere tanto non mi interessa)
Inoltre la casa di proprietà di mia madre non ha un box auto, che cmq si potrebbe ricavare sfruttando il fatto che la casa è molto grande e quindi lo spazio non manca.
Ora, a parte il discorso relativo alla ristrutturazione, io ed i miei genitori non abbiamo idea sul da farsi.
Mia madre vorrebbe vendere, mio padre è per il ristrutturare/affittare ed io per il ristrutturare/vendere.
Da dire che non abbiamo idea neanche di quanto possa valere ora.
Una info te la posso dare, magari non serve o non c'entra però...
Le zone edificabili a XXXXXXXX si vendono tranquillamente intorno ai 180/200€ al mq.
Da questo dato, puoi avere un'idea di quanto valga la casa se venduta adesso e di quanto potrebbe valere se ristrutturata a dovere (abbiamo stimato un 40-50k di spese per metterla a nuovo)
Oh, te lo chiedo non perchè dobbiamo risparmiarci il consulente, ma semplicemente perchè per ora non abbiamo fatto nulla se non vederla e capire che tirava brutta aria quindi siamo ancora senza un "piano"
Che mi dici?
Allora proseguo in ciò che ti ho risposto frettolosamente stamattina via mp
la scelta giusta mi sento di dire che è la tua, ovvero valorizzare l'immobile con una sapiente ristrutturazione per aggiungere valore, e monetizzare poi l'immobile; la cessione ad un costruttore ti priverebbe comunque del margine di profitto che il costruttore riserverebbe per se, ovvero pagherebbe l'immobile il valore dell'immobile ristrutturato meno i costi (e fin qui è lo stesso se operi in prima persona l'intervento) meno il suo margine di profitto che in generale dovrebbe essere di circa il 50% dell'investimento (valore dell'immobile da recuperare più i costi di ristrutturazione).
La mia indicazione prescinde ovviamente da considerazioni molto personali, relativamente ad un tuo utilizzo diretto dell'immobile.
Ristrutturare un immobile per concederlo in affitto non credo possa essere molto remunerativo del capitale tenendo conto anche che le spese di ristrutturazione debbono essere ammortizzate necessariamente su un periodo non maggiore di 15 anni, con la tua stima significa che gli affitti che percepirai dovrebbero essere abbattuti di circa 5 k€ /anno per tener conto dell'ammortamento delle opere oltre alla tassazione dell'immobile stesso. Solo gli immobili vincolati come beni culturali sono sostanzialmente esentasse per gli altri devi considerare che l'affitto netto è inferiore all'80% del netto.
Un suggerimento valuta se conviene coordinare l'intervento di recupero del fabbricato anche con tua zia, tra l'altro ne dovrai comunque parlare con lei relativamente alla manutenzione della facciata e del tetto che è una parte comune.
Inoltre un intervento che in generale aggiunge valore al bene è un possibile frazionamento in unità immobiliari più piccole, a tal fine specialmente se l'immobile è solo su due piani, mi sembra utile discuterne con tua zia.
E' molto interessante la tua valutazione del valore del bene in funzione del valore della terra edificabile.
Una piccola notazione i suoli edificabili hanno un valore commisurato alla potenzialità edificatoria misurata in mc da costruire, quindi l'indicazione che dai di 180 € - 200 €/mq dovrebbe corrispondere a circa 60 €/mc che è un valore abbastanza plausibile per piccole cittadine come la tua anche qui in centro italia.
Tieni conto che costruire dovrebbe costare circa 900 €/mq (qualcuno e segnatamente delle banche che finanziano le opere parlano di deflazione ma non mi sembra che si ha ancora questo effetto) e quindi una stima del valore nuovo degli immobili dovrebbe attestarsi sui 1.800 €/mq ipotizzando un costo vivo di 1200 € (900 costruzione + 200 acquisto lotto + 100 oneri concessori) ed il solito margine di profitto, oneri finanziari, spese generali del 50% dell'investimento.
di questo mi interesserebbe avere un riscontro da parte tua.
spero che questo post solleciti una discussione più ampia mi sembra che sono argomenti di interesse generale
e buona domenica
che compreranno solo se avranno una forte convenienza per loro, in questo periodo mi sembra la strada da perseguire assolutamente.
