recupero di un immobile ereditato-.
- Creatore Discussione porchetto
- Data di Inizio
Broker88
Senior Member
Il pay back si aggira intorno ai 2 anni e mezzo ma l'ho fatto "prudente" sul piano degli affitti e abbastanza "spinto" su quello delle spese.
Una domanda: in caso di vendita dell'immobile adesso, la tassazione sul capital gain ci sarebbe?
In fondo mia madre ha ereditato, quindi è diventata proprietaria dell'immobile, a costo zero pochi mesi fa.
Dobbiamo aspettare 5 anni perchè altrimenti su tutto il prezzo di vendita matura il capital gain?
Come funziona?
Broker88
Senior Member
Come dicevi tempo fa, in uno dei primi post, il mio paese è un po "ingessato" nelle compravendite e non esiste un mercato vero degli affitti.
In questi giorni io e mio padre abbiamo parlato con alcuni amici, tra cui uno che fa in piccolo il tuo stesso lavoro dalle nostre parti.
Il consiglio prevalente che ci è stato dato parlando in giro è stato di non andare a spendere troppi soldi per la ristrutturazione, poichè in molti casi si sono poi verificati problemi circa la vendita ad un prezzo che permettesse di rientrare delle spese fatte.
Per quanto riguarda il mercato degli affitti, e quindi il discorso relativo a spendere un tot. minimo per poi affittarla a breve, ho avuto conferma del fatto che difficlmente si riesce a fare un contratto tranquillo per degli anni, in modo da stabilizzare le entrate, cosa importante soprattutto se si deve pagare il mutuo.
In pratica funziona che l'affitto viene visto come una necessità di brevissimo termine in attesa di trasferirsi nella casa di proprietà, quindi si corre il rischio di dover cambiare più volte inquilini con periodi di sfitto che potrebbero essere anche abbastanza lunghetti considerando che l'immobile non è un bi-tri-quadrilocale semplice da affittare, ma è grande e quindi richiede un affitto impegnativo.
In definitiva, ci stiamo orientando verso la vendita.
Ancora non abbiamo idea se conviene vendere l'immobile singolarmente o vendere anche il giardino (leggi lotto edificabile) adiacente.
Dobbiamo vedere se si ottiene di più vendendo singolarmente o insieme.
Ci è stato anche detto di far sapere della vendita da settembre, in modo da far passare qualche altro mese sperando che il peggio sia passato e nel frattempo vedere se si deve fare qualche piccolissimo intervento almeno per presentarla decentemente, visto che adesso è in cattivo stato come ti dicevo in precedenza.
L'idea sarebbe di toglierci il problema (immobile cattivo+ristrutturazione+difficoltà di affitto o di rientro se si decide di vendere post-ristruttuazione) e di fare cassa, senza fretta con l'obiettivo di avere un tot. liquidità da poter investire in un immobile a Lecce.
Infatti, il tuo "sosia in piccolo"
opera molto a Lecce e le compravendite e gli affitti sono molto più semplici oltre al fatto che il famoso "valore aggiunto" derivante da eventuali ristrutturazioni viene fuori più facilmente.
Per ora è un'idea, ancora abbastanza campata in aria però ci stiamo pensando..
In questi giorni io e mio padre abbiamo parlato con alcuni amici, tra cui uno che fa in piccolo il tuo stesso lavoro dalle nostre parti.
Il consiglio prevalente che ci è stato dato parlando in giro è stato di non andare a spendere troppi soldi per la ristrutturazione, poichè in molti casi si sono poi verificati problemi circa la vendita ad un prezzo che permettesse di rientrare delle spese fatte.
Per quanto riguarda il mercato degli affitti, e quindi il discorso relativo a spendere un tot. minimo per poi affittarla a breve, ho avuto conferma del fatto che difficlmente si riesce a fare un contratto tranquillo per degli anni, in modo da stabilizzare le entrate, cosa importante soprattutto se si deve pagare il mutuo.
In pratica funziona che l'affitto viene visto come una necessità di brevissimo termine in attesa di trasferirsi nella casa di proprietà, quindi si corre il rischio di dover cambiare più volte inquilini con periodi di sfitto che potrebbero essere anche abbastanza lunghetti considerando che l'immobile non è un bi-tri-quadrilocale semplice da affittare, ma è grande e quindi richiede un affitto impegnativo.
In definitiva, ci stiamo orientando verso la vendita.
Ancora non abbiamo idea se conviene vendere l'immobile singolarmente o vendere anche il giardino (leggi lotto edificabile) adiacente.
Dobbiamo vedere se si ottiene di più vendendo singolarmente o insieme.
Ci è stato anche detto di far sapere della vendita da settembre, in modo da far passare qualche altro mese sperando che il peggio sia passato e nel frattempo vedere se si deve fare qualche piccolissimo intervento almeno per presentarla decentemente, visto che adesso è in cattivo stato come ti dicevo in precedenza.
L'idea sarebbe di toglierci il problema (immobile cattivo+ristrutturazione+difficoltà di affitto o di rientro se si decide di vendere post-ristruttuazione) e di fare cassa, senza fretta con l'obiettivo di avere un tot. liquidità da poter investire in un immobile a Lecce.
Infatti, il tuo "sosia in piccolo"
opera molto a Lecce e le compravendite e gli affitti sono molto più semplici oltre al fatto che il famoso "valore aggiunto" derivante da eventuali ristrutturazioni viene fuori più facilmente.Per ora è un'idea, ancora abbastanza campata in aria però ci stiamo pensando..
Quintino
Nuovo forumer
fossi in te venderei anche perchè come hai già detto affittare comporta spesso molti cambi inquilini e contratti che potrebbero andare per le lunghe.Se vendi incassi e subito puoi investire nell'immobile che più ti interessa...
almeno io la vedo così.
Naturalmente post-ristrutturazione...
un saluto
almeno io la vedo così.
Naturalmente post-ristrutturazione...
un saluto
porchetto
la casa non fallisce
se il lotto ha una capacità edificatoria concreta sicuramente realizzi di più da una vendita separata.Come dicevi tempo fa, in uno dei primi post, il mio paese è un po "ingessato" nelle compravendite e non esiste un mercato vero degli affitti.
In questi giorni io e mio padre abbiamo parlato con alcuni amici, tra cui uno che fa in piccolo il tuo stesso lavoro dalle nostre parti.
Il consiglio prevalente che ci è stato dato parlando in giro è stato di non andare a spendere troppi soldi per la ristrutturazione, poichè in molti casi si sono poi verificati problemi circa la vendita ad un prezzo che permettesse di rientrare delle spese fatte.
Per quanto riguarda il mercato degli affitti, e quindi il discorso relativo a spendere un tot. minimo per poi affittarla a breve, ho avuto conferma del fatto che difficlmente si riesce a fare un contratto tranquillo per degli anni, in modo da stabilizzare le entrate, cosa importante soprattutto se si deve pagare il mutuo.
In pratica funziona che l'affitto viene visto come una necessità di brevissimo termine in attesa di trasferirsi nella casa di proprietà, quindi si corre il rischio di dover cambiare più volte inquilini con periodi di sfitto che potrebbero essere anche abbastanza lunghetti considerando che l'immobile non è un bi-tri-quadrilocale semplice da affittare, ma è grande e quindi richiede un affitto impegnativo.
In definitiva, ci stiamo orientando verso la vendita.
Ancora non abbiamo idea se conviene vendere l'immobile singolarmente o vendere anche il giardino (leggi lotto edificabile) adiacente.
Dobbiamo vedere se si ottiene di più vendendo singolarmente o insieme.
Ci è stato anche detto di far sapere della vendita da settembre, in modo da far passare qualche altro mese sperando che il peggio sia passato e nel frattempo vedere se si deve fare qualche piccolissimo intervento almeno per presentarla decentemente, visto che adesso è in cattivo stato come ti dicevo in precedenza.
L'idea sarebbe di toglierci il problema (immobile cattivo+ristrutturazione+difficoltà di affitto o di rientro se si decide di vendere post-ristruttuazione) e di fare cassa, senza fretta con l'obiettivo di avere un tot. liquidità da poter investire in un immobile a Lecce.
Infatti, il tuo "sosia in piccolo"
Per ora è un'idea, ancora abbastanza campata in aria però ci stiamo pensando..
considera se c'è la possibilità di ristrutturazione urbanistica (ricostruzione dei volumi magari con forme e destinazioni d'uso diverse) e se anche la zia aderisse magari c'è un maggior valore in un lotto maggiore
1966
Forumer attivo
Vedo un buon numero di casi in cui uno o più proprietari di vecchi e fatiscenti immobili cedono in blocco ad una impresa che demolisce e ricostruisce nuovo. Questi proprietari vengono solitamente pagati in natura - nuovi appartamenti, negozi ecc - mi sapresti dire se c'è una sorta di regola generale per valorizzare le vecchie superfici e volumetrie nei confronti delle nuove? In pratica come funziona di solito?
Broker88
Senior Member
Si, il lotto ha una concreta capacità edificatoria
In linea generale sarebbe più conveniente vendere separatamente, il fatto era però quello di rendere più appetibile l'immobile sperando in un minimo di valore aggiunto.
Per quanto riguarda mia zia, anche lei è molto dubbiosa sul da farsi.
Da una parte vorrebbe ristrutturare per un domani ai suoi figli, però anche li non si scherza con le spese e quindi non ha escluso a priori la vendita.
porchetto
la casa non fallisce
dipende dagli accordi
alcuni dicono che l'incidenza del suolo va dal 10% al 30%, retrocedendo degli immobili l'impresa riduce il rischio commerciale e gli oneri finanziari.
per calcolare il valore del suolo suggerisco di stimare il prezzo di vendita, sottrarne il 30% come margine di impresa imposte e tasse oneri finanziari e spese tecniche, sottrarre circa 1000 €/mq edificato (possono arrivare a 1200 o scendere a 800 a seconda della qualità della costruzione) per considerare il costo di costruzione e quel che resta è il valore del suolo
1966
Forumer attivo
Non ho capito nulla, sono troppo novizio.
Facciamo un esempio: in un comune dove attualmente viene venduto il nuovo a circa 2.000/2.300 € al metro, se si dovesse dare al costruttore una vecchia casa di 600 mq su due piani (300+300) più un cortile di 400 mq, cosa sarebbe lecito aspettarsi come valore di concambio? Parlo di demolire il vecchio e ricostruire il nuovo.
