Rendita immobiliare... cosa rende di più???

[porchetto]

apro un 3d anche se sono tentato di non scrivere più ma l'argomento che è uscito in colloqui privati ed anche di persona con più di un amico merita un'attenta riflesione.

su FOL c'è un confronto sull'investimento tra immobile e TdS, ancor più interessante a mio avviso è un confronto tra rendimenti di vari immobili e eventualmente su quali convenga investire.

tipicamente immobili di pregio hanno un valore alto e un rendimento basso.
viceversa per gli immobili di piccola metratura.
questo accade perchè certi immobili di pregio sono abbastanza appetibili da acquistare, mentre il prezzo dell'affitto non supera comunque certi standard.

quindi si hanno immobili che rendono di più ed altri meno-

fatta salva la casa di abitazione, su quale tipologia di abitazione conviene investire?

quella pregiata ma a bassa rendita ovvero su immobili più dozzinali ma con rendita più elevata?

una prima riflessione è che come per le obbligazioni, le più sicure rendono meno, anche per gli immobili se ho un immobile di pregio potrò selezionare maggiormente gli affittuari scegliendo quelli con garanzie maggiori e minori rischi si morosità

aspetto vostri pareri poi aggiungerò altre riflessioni sull'argomento

 

[ricpast]

in my opinion non c'è molto da discutere visto che di fatto in ballo c'è la soggettiva propensione al rischio di ciascuno di noi.

Nella parte finale del tuo intervento richiami l'aspetto della "sicurezza" che, nella prima parte viene omesso:

un immobile di pregio ha mediamente un rendimento più basso ma il suo valore è meno sensibile alle oscillazioni del mkt immobiliare.
Quindi è più "sicuro" - come un bond ad alto rating....

Sinceramente le discussioni (assai frequenti nel FOL) relative ad un confronto tra investimento obbligazionario e immobiliare non mi appassionano per nulla perchè non possono giocoforza portare a nulla.
L'unica affermazione al riguardo certa che bisogna sempre avere presente è:
differenziare il proprio risparmio è sempre e comunque auspicabile e quindi deve sempre essere perseguita una differenziazione dell'investito anche nei bond e nell'immobiliare.

Tutto qui.
Stiamo parlando di mercati che hanno ad oggetto sottostanti e hanno caratteristiche talmente peculiari che a volerli confrontare si rischia solo di fare l'errore di mischiare le mele con le pere

 

[messimo]

apparte che la penso esattamente come voi.... come disse una volta porchetto ogni casa è una storia a se... per dire la mia, apparte il rendimento di una casa, guardo anche le spese ordinarie e straordinarie... perche nella mia citta i palazzi di pregio con meno condomini hanno spese ordinarie piu basse e straordinarie piu alte, anche per le condizioni del palazzo in se, mentre condomini moderni con piu condomini hanno cmq spese ordinarie piu alte e spese straordinarie che spesso sono fuori dal comune.... data la gestione di un palazzo con 115 proprietari diversi

 

[porchetto]

mi sembra molto interessante l'osservazione di ric , un portafoglio di asset va differenziato, l'obbligazionario e l'immobiliare sono due segmenti diversi nei quali parimenti conviene investire diverse percentuali delle proprie sostanze.

qui è interessante valutare all'interno del segmento immobiliare su quali immobili conviene investire?

ovviamente dobbiamo distinguere, a mio avviso, la prima casa d'abitazione, per questa dobbiamo seguire anche criteri di piacevolezza e comodità che non ci interessano quando valutiamo altri immobili da investimento.

invece nell'ambito degli immobili da investimento su quali conviene concentrarci?
personalmente ho in portafoglio immobili che rendono dal 12% al 3,8%.

una attenta riflessione va fatta proprio sull'osservazione di RIC:
L'immobile che rende meno è quello più pregiato perchè spunta valori di compravendita maggiori, ma è vero che garantisce nel tempo una maggiore rivalutazione?
Hic sunt leones direbbero i latini
dobbiamo sommare il flusso degli affitti con la rivalutazione che otteniamo e vedere quale immobile si comporta meglio.

mi sto facendo la convinzione che la rivalutazione (se escludiamo cause esterne) alla fine è la stessa per ogni tipo di immobile e quel che conta è avere il maggior rendimento immediato.

 

[messimo]

ma porchetto tu parli se conviene comprare di più un bivano anziche un cinque vani??? o ti riferisci proprio alla struttura della casa???

 

[porchetto]

si è esattamente questo, in generale un immobile piccolo rende di più di uno grande, conviene comprerne due piccoli piuttosto che uno grande, riduci il rischio di insolvenza del conduttore

la questione comunque è: per un investimento immobiliare conviene comprare immobili ad alto rendimento ma dozzinali oppure convengono immobili di più alto valore ma con rendimenti inferiori, che però possono garantire una maggiore rivalutazione che compensa il rendimento più scarso?

secondo me convengono quelli a rendimento maggiore

 

[messimo]

si è esattamente questo, in generale un immobile piccolo rende di più di uno grande, conviene comprerne due piccoli piuttosto che uno grande, riduci il rischio di insolvenza del conduttore

la questione comunque è: per un investimento immobiliare conviene comprare immobili ad alto rendimento ma dozzinali oppure convengono immobili di più alto valore ma con rendimenti inferiori, che però possono garantire una maggiore rivalutazione che compensa il rendimento più scarso?

secondo me convengono quelli a rendimento maggiore

ok ok... io tengo in considerazione sempre delle cose quando scelgo le case... luoghi, cioe quartieri della città, sto attento da chi e frequentato il palazzo e in generale il marciapiede... tipi di negozi che ci sono, se il palazzo è abitato da impiegati, operai, se ci sono studi importanti... tutto questo, se ci sto attento, mi portera vantaggio quando dovro vendere perche li posso mostrare come aspetti positivi della casa... ovviamente chi fa conto di queste cose sono famiglie e giovani coppie quindi sto parlando di appartamenti di almeno 100 mq... io credo che conviene vendere a famiglie, magari prima casa, e non a investitori o persone che vorrebbero una casa grande ma si possono permettere una casa piccola... perche alla fine non comprano mai...

 

[paziente]

si è esattamente questo, in generale un immobile piccolo rende di più di uno grande, conviene comprerne due piccoli piuttosto che uno grande, riduci il rischio di insolvenza del conduttore

la questione comunque è: per un investimento immobiliare conviene comprare immobili ad alto rendimento ma dozzinali oppure convengono immobili di più alto valore ma con rendimenti inferiori, che però possono garantire una maggiore rivalutazione che compensa il rendimento più scarso?

secondo me convengono quelli a rendimento maggiore

Dipende anche quanto tempo ci vuoi spendere dietro.
Quelli dozzinali han un maggior rischio insolvenza e un po' + di rotture in genere.
Per il resto bilocali tutta la vita.

Tra divorzi persone in trasferta & co, nn ho mai avuto problemi ad affittarli.

Inoltre riprendendo il discorso che avevi aperto tempo addietro.
Hai ragione il mercato immobiliare si sta muovendo.
Non penso ancora che sia arrivata l'inflazione, ma il mercato immobiliare anche da me sta avendo un buon sussulto up in questo periodo.

Aggiungerei una questione.
Gli immboli soggetti alle belle arti son in genere immobili di pregio.

A questo punto con la tassazione secondo te ricompensano ampiamente il maggiore costo?
E se ora mettessero la cedolare secca e aumentassero l'ICI non diminuirebbe la convenienza?

 

[messimo]

Non penso ancora che sia arrivata l'inflazione, ma il mercato immobiliare anche da me sta avendo un buon sussulto up in questo periodo.

ragazzi cosa volete dire con questa frase "arrivata l'inflazione"!!!!

 

[paziente]

ragazzi cosa volete dire con questa frase "arrivata l'inflazione"!!!!

Beh con il Qe2 c'è stata una impennata delle materie prime e questo in teoria potrebbe portare inflazione.
Se parte l'inflazione il mercato immobiliare è uno strumento utile per difendersi.