g.d'orta ha scritto:
E' apparsa un'analisi di Bellosta sul titolo, non riservata. Dopo passo a copiarla.
eccola:
La riscoperta dei terreni agricoli
Di Guido Bellosta
Da qualche seduta un denaro rabbioso spazza tutta la lettera presente nel book di Bonifiche Ferraresi. Dopo due anni di letargo gli investitori stanno riscoprendo una azione da 22 mesi presente nel nostro mini portafoglio delle situazioni speciali e piu' volte analizzata.
Aggiorniamo percio' i nostri precedenti studi con un nuovo lungo report.
Segnaliamo i prezzi attuali dei terreni agricoli comunicatici da una societa' di intermediazione fondiaria aretina e dal Consorzio Provinciale Agrario di Ferrara e aggiornate valutazioni sui titoli posseduti nel portafoglio delle Bonifiche Ferraresi con la relativa plusvalenza..
Bonifiche Ferraresi rappresenta l'unica societa' quotata sul mercato
telematico attiva nel settore agricolo. Il patrimonio sociale è costituito da una sessantina di immobili, una ingente liquidita' nelle casse sociali ,un discreto portafoglio titoli caratterizzato da buone plusvalenze e da due aziende agricole situate nel ferrarese e nell'aretino per un totale di circa
5.420 ettari. La societa' è controllata dalla Banca d 'Italia con il 62,374% del capitale.
Il guru della borsa Abbondio controlla il 4,213%.Il flottante supera il 25%Gli scambi si aggiravano sui 5.000/10.000 pezzi per seduta.
La recente riscoperta ha provocato un incremento delle trattative.Nelle prime due sedute dell'ottava sono passate di mano ogni giorno oltre 26.000 azioni ..
La " Societa' per la Bonifica dei Terreni Ferraresi e per Imprese Agricole SpA" ha effettuato pochissime operazioni straordinarie nel dopoguerra.
Nel 1956 e nel 1959 ha distribuito gratuitamente ai soci obbligazioni del prestito Riforma Fondiaria 5% in portafoglio. Nel 1984 ha elargito una azione gratuitamente ogni quattro possedute. Analoga operazione è avvenuta l'anno scorso nel rapporto di una ogni otto possedute.
In cinquanta anni la societa' non ha mai chiesto una lira agli azionisti. L'azione era tra i titoli preferiti dagli investitori nel lontano 1986.In
tale occasione -in presenza chiaramente di un boom del mercato italiano per la creazione dei fondi di investimento,tocco' Lit. 44.950. Se si
effettuano le correzioni per l'aumento di capitale gratuito tale massimo viene modificato a Lit. 39.955.Circa la quotazione odierna di una ventina
di euro segnata ieri in borsa. Se pero' correttamente utilizziamo i coefficienti di rivalutazione Istat del potere d'acquisto in base al costo
della vita tale cifra corrisponde oggi a oltre 40,20 euro. In questi venti anni la societa' si è ristrutturata ed ha continuato a macinare utili. Il
prezzo dei terreni fondiari si è consistentemente incrementato nello stesso periodo, probabilmente piu' dell'inflazione..
Il valore della societa',totalmente negletta dagli analisti se si esclude qualche report di Banca Aletti ed ovviamente del lombardreport.com, è
abbastanza approssimativamente calcolabile.
Bonifiche Ferraresi denunciava alla fine di giugno 2004 disponibilita' liquide per 7.917.357 euro,in aumento di oltre un milione di euro rispetto
alla fine del 2003. Possedeva alla stessa data titoli per 3.275.000 euro sui quali presentava plusvalenze per oltre due milioni di euro.
I terreni sono allibrati in bilancio a valori storici. Basta pensare che la stessa relazione semestrale llustra la plusvalenza di 882.000 euro per
esproprio effettuato dall'amministrazione provinciale di Ferrara su soli 6,70 ettari.Una plusvalenza, naturalmente eccezionale e scarsamente
significativa per la valutazione della compagnia,che comporta pero' un utile di oltre 131.000 euro per ettaro.
La societa' ha in circolazione 5.625.000 azioni.
Attualmente capitalizza in borsa centododici milioni di euro. Le azioni passano di mano attorno a 20,5 euro. Liquidita' , una sessantina di fabbricati urbani dettagliatamente esposti in bilancio e titoli posseduti-
con relative plusvalenze- dovrebbero incidere su tale valore per circa 6,5 euro.Li valutiamo percio' oltre 36 milioni.
Tra i piu' rappresentativi fabbricati urbani ricordiamo
la sede a Roma,in bilancio a 109.000 euro, gli uffici dell'amministrazione centrale a Ferrara,in bilancio a 176.000 euro,i fabbricati di Viale Manini 23 ( 145.000 euro) e Viale Manini 25 ( 151.000 euro).Prezzi allibrati in bilancio al costo storico e solo parzialmente rivalutati.
La posta piu' importante è rappresentata ovviamente dai 5.420 ettari valutati dal mercato circa 14.000 euro per ettaro.Cifra derivante dalla
differenza tra la capitalizzazione del mercato (112 milioni) e la sottrazione dei suddetti 36 milioni.Da tale differenza di circa 76 milioni,
divisa per 5.420 ettari,deriviamo infatti un valore di 14.022 euro per ettaro.
Questi terreni sono principalmente utilizzati per la coltivazione del frumento tenero( circa 1200 ettari), erba medica(550 ha),grano duro(600ha) barbabietole da zucchero(600 ha),riso(400 ha), girasole(360 ha) e frutteti( 20 ha) Per scoprirne il reale valore bisogna distinguere le due zone in cui opera la societa'. Bonifiche Ferarresi possiede infatti in Toscana 824 ettari nel comune di Cortona e oltre 400 ettari nel Comune di Castiglion Fiorentino. la maggior parte dei terreni agricoli posseduti( oltre 4.200 ettari) è invece situata nel ferrarese Abbiamo percio' interpellato lo Studio Master Immobiliare di Monte San Savino (Arezzo) ,specializzato nella compravendita di terreni agricoli,per conoscere il valore dei terreni seminativi in Val di Chiana.
Le piu' recenti trattazioni -ci ha cortesemente risposto-sono avvenute sulla base di una valutazione di circa 20.000/22.000 euro per ettaro.
I terreni ferraresi dell'azienda agricola Iolanda di Savoia,nucleo dei possessi delle Bonifiche con 3.865 ettari e il possesso di 17 ettari edificabili, presentano una maggiore appetibilita'
Disponiamo-per il ferrarese- dei dati ufficiali relativi ai valori medi agricoli relativi al 2002 fissati annualmente dalla Commissione Provinciale che mostrano una valutazione passata da 17.817 euro per ettaro( 2000) a 21.200 euro (2002). Da tale valutazione sono passati due
anni caratterizzati da un boom immobiliare e fondiario a livello internazionale.Inoltre le parole "valori medi" non rispecchiano forse le potenzialita' di una azienda agricola gestita dalla Banca d 'Italia con indubbia competenza..
L'azienda controllata da Banca d ' Italia non puo' essere paragonata con i piccoli appezzamenti di terreno per i quali frasi come
"economie di scala" sono parole morte. Per rendersi conto delle valutazioni correnti nel ferrarese per talune aziende agricole basta sfogliare il sito internet delle aste immobiliari.Si vedra' che in questi giorni nel comune di Mesola per un terreno seminativo il prezzo di partenza
parte da 53.000 euro per ettaro.Sara' senz'altro una eccezione,ovviamente scarsamente significativa ,ma taluni terreni situati in posizioni privilegiate passano di mano nel ferrarese a prezzi multipli rispetto ai valori allibrati nel bilancio delle Bonifiche Ferarresi. Sulla societa' inoltre incombe un piacevole risvolto speculativo.
Banca d ' Italia infatti ha liquidato due anni fa l'investimento in Risanamento Napoli. Mantiene soltanto il controllo di Bonifiche Ferraresi.Una situazione anomala che ha spinto proprio Abbondio
ad intervenire due anni fa rilevando un pacchetto in vendita "Mi sembra interessante avere una partecipazione in una immobiliare controllata dalla Banca d ' Italia quindi ben gestita e che l 'Istituto potrebbe un domani decidere di cedere" aveva detto il noto guru della borsa italiana.La ventata di acquisti delle ultime sedute ha rinfocolato la speranza di qualche "novita' " sulla societa'.
Soltanto all'inizio di novembre,sul sito della Consob,potremo vedere se qualche importante azionista ha incrementato le su quote.
Naturalmente tutte queste stime approssimative "salterebbero" totalmente se il rialzo fosse riconducibile ad una diversa destinazione d'uso dei terreni attualmente seminativi.In tal caso questa analisi puo' essere immediatamente gettata nel cestino.Questa ipotesi sembra pero'
francamente incredibile e viene riportata soltanto in quanto è circolata tra le SIM. Bonifiche Ferraresi,quotata ancor oggi a livelli formalmente
dimezzati(considerando l'inflazione e utilizzando le statistiche ISTAT) rispetto al 1986 rappresenta una interessante scommessa. Ci si associa con una societa' gestita dalla Banca d'Italia.Un socio d'eccellenza. Gli amici abbonati che hanno in portafoglio l'azione dall'anno scorso a 10 euro circa-prezzo modificato per l'aumento di capitale gratuito-hanno ora tutti gli elementi per decidere come comportarsi.
Qualcuno incrementera' ancor piu' le posizioni, come fatto dal lombardreport.com due settimane fa quando l'azione ha superato quota 17 euro( e subito comunicato sul sito),altri liquideranno parzialmente ,paghi del raddoppio dell'investimento.
Dipende dalla propensione al guadagno di ciascuno di noi. Ricordiamo la legge della borsa: "cut losses and let profits run" Trailing stop-loss rigido,in ogni modo, a 17,90 euro. Lasciamo invece agli amici abbonati il piacevole calcolo del teorico target price sulla base
delle valutazioni mostrate in questo articolo nell'ipotesi che i terreni restino agricoli e che le quotazioni pubblicate ufficialmente dalla Commissione Provinciale di Ferrara per il 2002 si siano incrementate di un 10% in due anni.Non sorprendetevi per il risultato..Non dimenticate
pero' che i calcoli teorici,per quanto elevati, non significano analoghe quotazioni in borsa.
