Cedolare secca sugli affitti al 19% e al 21%... Novità e tabella a pag. 1
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AranciaMeccanica
ecchetelodicoafare...
Più che cose astruse, a me sembra che gira e rigira la tasse da pagare sono le stesse...
Ieri mi è sorto un dubbio mentre stavo preparando un contratto di locazione uso abitativo.
Ebbene, qualora si optasse per la cedolare secca, il locatore non può più chiedere alcun aumento al conduttore. Siamo sicuri che questa norma è legittima? Io non credo. Anzi è in stridente contrasto con lo spirito della L. 431/98 (legge libero mercato: il canone è liberamente concordabile tra le parti), che ha eliminato ogni limite legalmente posto dalla vecchia L. 392/78 (legge equo canone). Il dubbio mi è sorto perchè il contratto prevedeva un canone di 350 euro per i primi 2 anni (visto che i conduttore avrebbe fatto dei lavori a sue cure e spese) e € 400 per i successivi; in questo caso, qualora si optasse per la cedolare secca, il conduttore sarebbe legittimato a continuare a pagare 350 euro per tutta la durata del contratto (cioè per 8 anni) sebbene il contratto preveda altro! Quindi, in questo caso il locatore è obbligato a scegliere la tassazione ordinaria. E questo è assurdo.
Non solo: può una norma di tipo fiscale limitare una norma di tipo sostanziale? No, a tal riguardo ricordiamo l'abrogazione di quella vecchia norma che nel passato imponeva al locatore di indicare l'avvenuta dichiarazione ai fini irpef della locazione oggetto di sfratto per morosità, pena l'inammissibilità/improcedibilità dello sfratto.
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messimo
Guest
arancia se argema mi permettera devo pubblicare una tabella proprio su questo e vedi che a lungo termine non conviene per niente....
cmq già mi sono fatto un'idea se nessuno di voi aderisce alla cedolare...
AranciaMeccanica
ecchetelodicoafare...
cambia poco....con la cedolare l'imponibile è il 100%, con la tassazione ordinaria è l'85%
togli da una parte, metti dall'altra
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AranciaMeccanica
ecchetelodicoafare...
intanto mettiamo i riferimenti dell'A.d.E. in materiaarancia se argema mi permettera devo pubblicare una tabella proprio su questo e vedi che a lungo termine non conviene per niente....
cmq già mi sono fatto un'idea se nessuno di voi aderisce alla cedolare...
Agenzia delle Entrate - Cedolare secca contratto di locazione - Normativa e prassi
messimo
Guest
no non ti sbagli... io problema e per chi deve scegliere e si trova al 1 o al 2 scaglione irpef
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ricpast
Sono un tipo serio
La cedolare secca non sempre conviene: ecco cosa c’è da sapere prima della scelta
La cedolare non è solo un problema di aliquote. Vero che si paga solo 21% (se la casa è affittata a mercato libero) o il 19% (se si tratta di un canone “concordato”) al posto dell’Irpef e dell’imposta di registro. Il che rende abbastanza semplice considerare che chi abbia un reddito complessivo sotto i 15mila euro (affitti esclusi) nel primo caso o 28mila euro (sempre al netto dei canoni) nel secondo caso non ha, di fatto, un vantaggio nello scegliere la cedolare. Gli altri però, e sono la maggior parte, sì. Ma ci sono altri fattori da considerare, che possono essere valutati solo basandosi sulla situazione reale.
1) L’Istat
Chi sceglie la cedolare non potrà chiedere adeguamenti Istat all’inquilino. Nessuno può prevedere l’inflazione ma l’andamento di questi ultimi anni fanno sperare male e un’ipotesi del 2% annuo sembra probabile. Il che vuol dire, su un affitto da 600 euro a mese, 144 euro all’anno che oltretutto entrano a far parte del canone, quindi si tratta di una specie di “interesse composto” che funziona come l’anatocismo: l’anno seguente l’Istat si calcola non su 7.200 ma su 7344 euro annui e va a 147 euro. E così via.
2) Gli aumenti periodici
Chi ha in mente di tarare l’affitto con canoni progressivi, magari basati su un accordo con l’inquilino che effettua una serie di lavori e, per un paio d’anni, paga un affitto più basso per poi tornare al regime normale dal terzo anno in poi, se lo può scordare. Il divieto di aumentare il canone per il periodo della cedolare è assoluto.
3) L’addizionale regionale
Ogni regione ha la sua addizionale e, dato che la cedolare le assorbe, dove è più alta lì è più vantaggioso. Ma ci sono differenze che vanno dal Lazio (1,7 per cento) all’Umbria (0,7 per cento). Con l’esempio di prima, la differenza è di 72 euro a parità assoluta di condizioni.
4) L’addizionale comunale
Ma c’è anche l’addizionale comunale, decisamente più varia (molti comuni non la hanno affatto applicata): a Milano, per esempio, i proprietari sono meno interessati alla cedolare perché non pagano l’addizionale comunale comunale, a Roma l’appeal è forte perché arriva allo 0,9 per cento.
5) La burocrazia
Considerando che per i nuovi contratti va fatta una speciale denuncia online (tranne pochi casi nei quali si usa il vecchio modello 69), per la quale ci si deve accreditare e ottenere il pincode, dopo di che si avrà a che fare con una nuova imposta e adempimenti separati dall’Irpef, se l’importo a vantaggio della cedolare è minimo (100-200 euro) forse i nuovi impegni burocratici non valgono la candela.
6) Gli affitti in nero
Chi sinora non ha pagato le tasse, evitando anche di registrare il contratto, dovrebbe essere spinto a farlo dal fatto che l’inquilino potrebbe provvedere direttamente alla registrazione. Ottenendo così un canone pari al triplo della rendita catastale (poche centinaia di euro all’anno, in media) per quattro anni. L’occasione della cedolare dovrebbe quindi influenzare la decisione dei proprietari dei circa 500mila immobili abitativi affittati in nero.
Ma ci sono due fattori contro: primo, che registra un nuovo contratto deve mentire, fingendo che sia iniziato proprio in quel momento, sperando che il fisco non vada ad accertare le annualità precedenti, altrimenti tra sanzioni e interessi va a sborsare parecchie migliaia di euro.
Secondo, l’inquilino che volesse effettuare la registrazione incontrerebbe parecchie difficoltà, dato che molti uffici delle Entrate vogliono vedere la copia del contratto, che non sempre c’è, e poi vanno indicati i dati catastali, spesso assenti dalla copia del contratto (quando c’è).
Poi va considerato che nei centri minori i rapporti tra inquilino e proprietario sono caratterizzati da parentela, amicizia o lunga consuetudine, per cui nessuno si sognerebbe di fare uno “sgarbo” all’altro. E che gli affitti non sono da rapina come nelle grandi città, dove l’inquilino incattivito sogna di prendersi una rivincita. Le speranze del governo di recuperare gran parte del “nero” con lo spauracchio dell’inquilino-delatore sono, quindi, fondate solo in parte.
Il proprietario in nero dovrà quindi soppesare da una parte i rischi dell’emersione (sanzioni sul pregresso e cedolare da pagare) e dall’altra quelli del nero (sanzioni sul pregresso e crollo del canone d’affitto su denuncia dell’inquilino, che però ha le armi un po’ spuntate).
Fonte: ilsole24ore
La cedolare non è solo un problema di aliquote. Vero che si paga solo 21% (se la casa è affittata a mercato libero) o il 19% (se si tratta di un canone “concordato”) al posto dell’Irpef e dell’imposta di registro. Il che rende abbastanza semplice considerare che chi abbia un reddito complessivo sotto i 15mila euro (affitti esclusi) nel primo caso o 28mila euro (sempre al netto dei canoni) nel secondo caso non ha, di fatto, un vantaggio nello scegliere la cedolare. Gli altri però, e sono la maggior parte, sì. Ma ci sono altri fattori da considerare, che possono essere valutati solo basandosi sulla situazione reale.
1) L’Istat
Chi sceglie la cedolare non potrà chiedere adeguamenti Istat all’inquilino. Nessuno può prevedere l’inflazione ma l’andamento di questi ultimi anni fanno sperare male e un’ipotesi del 2% annuo sembra probabile. Il che vuol dire, su un affitto da 600 euro a mese, 144 euro all’anno che oltretutto entrano a far parte del canone, quindi si tratta di una specie di “interesse composto” che funziona come l’anatocismo: l’anno seguente l’Istat si calcola non su 7.200 ma su 7344 euro annui e va a 147 euro. E così via.
2) Gli aumenti periodici
Chi ha in mente di tarare l’affitto con canoni progressivi, magari basati su un accordo con l’inquilino che effettua una serie di lavori e, per un paio d’anni, paga un affitto più basso per poi tornare al regime normale dal terzo anno in poi, se lo può scordare. Il divieto di aumentare il canone per il periodo della cedolare è assoluto.
3) L’addizionale regionale
Ogni regione ha la sua addizionale e, dato che la cedolare le assorbe, dove è più alta lì è più vantaggioso. Ma ci sono differenze che vanno dal Lazio (1,7 per cento) all’Umbria (0,7 per cento). Con l’esempio di prima, la differenza è di 72 euro a parità assoluta di condizioni.
4) L’addizionale comunale
Ma c’è anche l’addizionale comunale, decisamente più varia (molti comuni non la hanno affatto applicata): a Milano, per esempio, i proprietari sono meno interessati alla cedolare perché non pagano l’addizionale comunale comunale, a Roma l’appeal è forte perché arriva allo 0,9 per cento.
5) La burocrazia
Considerando che per i nuovi contratti va fatta una speciale denuncia online (tranne pochi casi nei quali si usa il vecchio modello 69), per la quale ci si deve accreditare e ottenere il pincode, dopo di che si avrà a che fare con una nuova imposta e adempimenti separati dall’Irpef, se l’importo a vantaggio della cedolare è minimo (100-200 euro) forse i nuovi impegni burocratici non valgono la candela.
6) Gli affitti in nero
Chi sinora non ha pagato le tasse, evitando anche di registrare il contratto, dovrebbe essere spinto a farlo dal fatto che l’inquilino potrebbe provvedere direttamente alla registrazione. Ottenendo così un canone pari al triplo della rendita catastale (poche centinaia di euro all’anno, in media) per quattro anni. L’occasione della cedolare dovrebbe quindi influenzare la decisione dei proprietari dei circa 500mila immobili abitativi affittati in nero.
Ma ci sono due fattori contro: primo, che registra un nuovo contratto deve mentire, fingendo che sia iniziato proprio in quel momento, sperando che il fisco non vada ad accertare le annualità precedenti, altrimenti tra sanzioni e interessi va a sborsare parecchie migliaia di euro.
Secondo, l’inquilino che volesse effettuare la registrazione incontrerebbe parecchie difficoltà, dato che molti uffici delle Entrate vogliono vedere la copia del contratto, che non sempre c’è, e poi vanno indicati i dati catastali, spesso assenti dalla copia del contratto (quando c’è).
Poi va considerato che nei centri minori i rapporti tra inquilino e proprietario sono caratterizzati da parentela, amicizia o lunga consuetudine, per cui nessuno si sognerebbe di fare uno “sgarbo” all’altro. E che gli affitti non sono da rapina come nelle grandi città, dove l’inquilino incattivito sogna di prendersi una rivincita. Le speranze del governo di recuperare gran parte del “nero” con lo spauracchio dell’inquilino-delatore sono, quindi, fondate solo in parte.
Il proprietario in nero dovrà quindi soppesare da una parte i rischi dell’emersione (sanzioni sul pregresso e cedolare da pagare) e dall’altra quelli del nero (sanzioni sul pregresso e crollo del canone d’affitto su denuncia dell’inquilino, che però ha le armi un po’ spuntate).
Fonte: ilsole24ore
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ricpast
Sono un tipo serio
Locazione, normativa cedolare secca: l’inquilino assume il ruolo di controllore della legalità
Le conseguenze della mancata e/o errata registrazione del contratto avvantaggiano innegabilmente l’inquilino che, a questo punto ed in quanto diretto interessato, assume il ruolo di vigile controllore della legalità del rapporto di locazione.
È lui infatti che trae diretto beneficio dall’applicazione di quanto previsto dal comma 8 dell’art. 3 del D.Lgs 23/11, avendo la possibilità di allungare la durata della locazione e, nella maggior parte dei casi, di pagare meno di quanto invece pattuito. Una volta preso atto del difetto di registrazione, il primo incombente che deve svolgere il conduttore è quello di invitare il locatore alla registrazione del contratto, segnalandogli nel contempo che da tale momento, in conformità a quanto previsto dalla legge, cambieranno le condizioni del contratto in ordine sia alla durata che alla misura del canone.
La pronta replica del locatore, nel caso di contratto in corso alla data di entrata in vigore del Decr. Lgs. n. 23 del 2011 (7 aprile 2011), potrebbe allora essere quella di registrare il contratto prima dello scadere di gg. 60 dalla predetta data e quindi entro il 6 giugno 2011. In tale caso, giusto quanto previsto dal comma 10 del Decr. Lgs. in esame, non troverebbero applicazione le più volte citate sanzioni ed il rapporto di locazione proseguirebbe nel rispetto delle originarie condizioni pattuite. Il problema si pone invece dopo la scadenza del termine predetto, nel senso che le sanzioni, benché sostanzialmente applicabili, non lo possono ancora essere di fatto.
Risultato vano l’invito rivolto al locatore di procedere alla registrazione del contratto, il conduttore può innanzi tutto provvedervi in quanto solidalmente responsabile con il locatore a farlo. Dopo di che è bene avvisare il locatore della propria intenzione di dare applicazione a quanto previsto dalla legge, vale a dire di considerare la durata quadriennale del rapporto a decorrere dalla data di registrazione del contratto e di corrispondere il canone nella minor misura prevista dal comma 8 del Decr. Lgs. n. 23 del 2011.
Attenzione però perché nel rapporto di locazione il pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, il quale non può pertanto unilateralmente esonerarsi dal versarlo neppure nel caso in cui esso sia superiore a quello dovuto per legge. La semplice autoriduzione del canone effettuata dal conduttore costituisce infatti una decisione illegittima che, ove posta in essere, comporta uno stravolgimento dell’equilibrio contrattuale, rappresentato da un lato dal godimento del bene da parte del conduttore e dall’altro dal percepimento del corrispettivo da parte del locatore.
Su tale presupposto, è senza dubbio illegittima e contraria a buona fede la decisione del conduttore che, accortosi di versare un canone in misura superiore a quella legalmente dovuta, operi una autoriduzione del corrispettivo. In difetto di accordo tra le parti e sin tanto che non intervenga una decisione del giudice, è impedito al conduttore di assumere un comportamento riconducibile ad una ipotesi di ragion fattasi.
Ecco allora la necessità per l’inquilino di ricorrere, ancor prima che avanti al giudice, alla procedura di mediazione obbligatoria di cui al Decr. Lgs n.28 del 2010 ormai entrata in vigore, per ivi tentare di giungere ad un amichevole componimento con i locatore. In difetto, non gli resta che chiedere al giudice di accertare sia il proprio diritto alla riduzione del canone e sia la nuova durata del contratto.
Fonte: mondocasablog
Le conseguenze della mancata e/o errata registrazione del contratto avvantaggiano innegabilmente l’inquilino che, a questo punto ed in quanto diretto interessato, assume il ruolo di vigile controllore della legalità del rapporto di locazione.
È lui infatti che trae diretto beneficio dall’applicazione di quanto previsto dal comma 8 dell’art. 3 del D.Lgs 23/11, avendo la possibilità di allungare la durata della locazione e, nella maggior parte dei casi, di pagare meno di quanto invece pattuito. Una volta preso atto del difetto di registrazione, il primo incombente che deve svolgere il conduttore è quello di invitare il locatore alla registrazione del contratto, segnalandogli nel contempo che da tale momento, in conformità a quanto previsto dalla legge, cambieranno le condizioni del contratto in ordine sia alla durata che alla misura del canone.
La pronta replica del locatore, nel caso di contratto in corso alla data di entrata in vigore del Decr. Lgs. n. 23 del 2011 (7 aprile 2011), potrebbe allora essere quella di registrare il contratto prima dello scadere di gg. 60 dalla predetta data e quindi entro il 6 giugno 2011. In tale caso, giusto quanto previsto dal comma 10 del Decr. Lgs. in esame, non troverebbero applicazione le più volte citate sanzioni ed il rapporto di locazione proseguirebbe nel rispetto delle originarie condizioni pattuite. Il problema si pone invece dopo la scadenza del termine predetto, nel senso che le sanzioni, benché sostanzialmente applicabili, non lo possono ancora essere di fatto.
Risultato vano l’invito rivolto al locatore di procedere alla registrazione del contratto, il conduttore può innanzi tutto provvedervi in quanto solidalmente responsabile con il locatore a farlo. Dopo di che è bene avvisare il locatore della propria intenzione di dare applicazione a quanto previsto dalla legge, vale a dire di considerare la durata quadriennale del rapporto a decorrere dalla data di registrazione del contratto e di corrispondere il canone nella minor misura prevista dal comma 8 del Decr. Lgs. n. 23 del 2011.
Attenzione però perché nel rapporto di locazione il pagamento del canone costituisce la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, il quale non può pertanto unilateralmente esonerarsi dal versarlo neppure nel caso in cui esso sia superiore a quello dovuto per legge. La semplice autoriduzione del canone effettuata dal conduttore costituisce infatti una decisione illegittima che, ove posta in essere, comporta uno stravolgimento dell’equilibrio contrattuale, rappresentato da un lato dal godimento del bene da parte del conduttore e dall’altro dal percepimento del corrispettivo da parte del locatore.
Su tale presupposto, è senza dubbio illegittima e contraria a buona fede la decisione del conduttore che, accortosi di versare un canone in misura superiore a quella legalmente dovuta, operi una autoriduzione del corrispettivo. In difetto di accordo tra le parti e sin tanto che non intervenga una decisione del giudice, è impedito al conduttore di assumere un comportamento riconducibile ad una ipotesi di ragion fattasi.
Ecco allora la necessità per l’inquilino di ricorrere, ancor prima che avanti al giudice, alla procedura di mediazione obbligatoria di cui al Decr. Lgs n.28 del 2010 ormai entrata in vigore, per ivi tentare di giungere ad un amichevole componimento con i locatore. In difetto, non gli resta che chiedere al giudice di accertare sia il proprio diritto alla riduzione del canone e sia la nuova durata del contratto.
Fonte: mondocasablog
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