ringraziando Riccardo, copio ed incollo:
Anche nel 2004, seppure in maniera minore rispetto agli anni precedenti il mercato immobiliare italiano continua a crescere con percentuali di incremento superiori all'inflazione, tanto da far temere che si sia ormai creata una bolla in procinto di scoppiare.
Ma la bolla c'è davvero? E quando potrebbe scoppiare? In che modo?
Iniziamo con l'individuare le cause del boom del mercato immobiliare in questi ultimi anni.
1) Scoppio della bolla azionaria cosiddetta della new economy nel 2000-2001 e conseguente fuga dall'azionario.
Da notare anche come parte dei capitali fuggiti dall'azionario e riversatisi in massa sull'obbligazionario sono stati nuovamente e duramente colpiti dai casi di default Argentina, Cirio, Parmalat con conseguente ulteriore sfiducia dei risparmiatori verso i mercati finanziari.
2) Discesa dei tassi di sconto e conseguente minore costo dei mutui. La discesa dei tassi ha provocato anche un'ulteriore perdita di appeal del mercato del reddito fisso che offre ormai rendimenti netti inferiori al 2% annuo.
3) Rientro dei capitali dall'estero grazie alla sanatoria delle finanziarie 2002-2003 che, visto anche il particolare periodo nero delle borse, si sono riversati per la maggior parte sull'azionario.
4) Il trasferimento di ricchezza avvenuto dopo il change-over dell'euro: una consistente parte della ricchezza dei lavoratori dipendenti pubblici e privati si è trasferita nelle tasche di commercianti, esercenti, liberi professionisti ecc..., in genere tutti quelli in grado di aumentare a piacimento i loro prezzi/tariffe per adeguarsi al caro-vita reale, non certo a quello ufficiale, ben inferiore.
Questo, come vedremo, ha provocato un ristagno dell'economia ed una feroce crisi dei consumi.
5) Il condono edilizio promosso dalla finanziaria 2004 che ha provocato ulteriore interesse ed euforia sul mercato immobiliare.
6) La crescita di interesse per l'immobiliare da parte dei grandi capitali della speculazione internazionale attratti come in tutti i mercati da possibili bolle speculative.
7) Incertezza sulla situazione macro-economica globale e sugli effetti del terrorismo internazionale: questo come sempre provoca una fuga di capitali verso investimenti considerati più "sicuri". E il mattone lo è per eccellenza Premettendo che il grosso del mercato immobiliare è fatto dai grandi capitali e quindi da una certa componente speculativa, chi e perchè compra casa?
Vediamo il residenziale.
Ovviamente c'è chi la compra per abitarci. Visto il caro-affitto conseguente alla fine dell'equo canone e dei contratti cosiddetti "calmierati", oltre alla dismissione di un'imponente fetta di immobili degli enti pubblici, è diventato sempre più difficile trovare una casa in locazione a prezzi congrui al proprio salario.
Cosicchè, complici i bassissimi tassi dei mutui, conviene indebitarsi anche a 25-30 anni e comprare l'abitazione in cui vivere.
E già qui si capisce che qualcosa non va e non è tanto "sicura" come si crede: la maggior parte dei mutui sono a tasso variabile.
Questo rappresenta un rischio non sempre correttamente valutato, vista anche la perdita del potere d'acquisto di molti lavoratori.
Si compra una casa per investimento: disponendo di una forte somma in contanti, sembra che l'unica soluzione di investimento "sicura" sia acquistare un immobile per affittarlo.
Ma anche qui non si valuta correttamente il rischio e soprattutto il rapporto rischio/rendimento.
Gli immobili nel lungo periodo si rivalutano sempre, questo è vero, la casa è un bene primario, tuttavia la rivalutazione va sempre depurata del tasso di inflazione. In termini reali si scopre così che non sempre si riesce a guadagnare qualcosa o solo a recuperare l'inflazione.
Vediamo quali sono i costi e i rischi legati ad un immobile uso "investimento".
1) Spese di manutenzione straordinaria e in caso di immobile sfitto anche ordinaria.
2) Tasse: ICI e Irpef sia sulla rendita che sull'eventuale capital gain
3) Rischio insolvenza locatario (l'inquilino non paga l'affitto)
4) Rischio lunghissima attesa per eventuale sfratto: si continuano a pagare le spese ma non si percepisce un utile adeguato (canone bloccato obtorto collo)
5) Spese legali per eventuale sfratto
6) Rischio dequalificazione quartiere/via/stabile per fattori esogeni
Il rischio principale è comunque l'inquilino: se moroso diventa lungo,difficile e costoso recuperare il dovuto. E per sfrattarlo ancora di più.
Senza tralasciare il fatto che le tasse allo Stato le devi pagare comunque, a meno che non si voglia correre il rischio di affittare in nero, esponendosi però ad eventuali ripicche dell'inquilino e/o ad eventuali controlli della G.d.F.
Alla fine si potrebbe scoprire che il rendimento di un immobile per uso investimento, nel lungo periodo, potrebbe non essere quello che ci si aspetta e che remunera adeguatamente il rischio corso.
Inoltre nel lungo periodo, malgrado quel che si crede comunemente, azioni e soprattutto titoli di Stato hanno SEMPRE battuto il mercato immobiliare nel lungo-lunghissimo periodo. E non il contrario.
Passiamo ora agli effetti nel presente della bolla immobiliare.
Chiaramente i consumi delle famiglie si sono contratti, non solo perchè grossa parte del reddito mensile viene destinato al pagamento della rata del mutuo, ma anche a causa dell'inflazione reale superiore a quella ufficiale.
Si sta assistendo ad una americanizzazione della posizione finanziaria delle famiglie: sempre più gente è costretta a ricorrere al credito al consumo e all'indebitamento in generale.
La rata del mutuo incide in percentuale elevata in rapporto al reddito, e questo comprime ovviamente i consumi, che infatti sono in calo.
Il calo appare più pronunciato tenendo conto che il PIL dovrebbe crescere IN TERMINI REALI, e quindi depurato del tasso di inflazione.
Il problema delle famiglie è comunque il tipo di mutuo stipulato: oltre l'80% è a tasso variabile.
I tassi nei prossimi anni sono previsti in crescita: è lecito attendersi un raddoppio del tasso di sconto entro il 2005.
Questo provocherà un aumento dell'importo delle rate dei mutui a tasso variabile. Da notare che una variazione del 2% in più non corrisponde ad un incremento del 2%, bensì ad un incremento del 20-30% a seconda dei casi.
Ma anche senza questo aumento dei tassi, sempre più famiglie avranno in futuro problemi a pagare la rata del mutuo.
Questo provocherà una serie di vendite all'asta o comunque una vendita per passare a case più economiche.
Inoltre gli acquisti di prima casa, ai tassi attuali, diventerà sempre più inaccessibile ad una sempre più ampia classe sociale.
Mentre da una parte si assiste all'incremento di persone che hanno disponibilità di 2°,3° e 4° case, d'altra parte si assiste al fenomeno inverso, sempre più persone non riescono a comprare neanche la prima, di casa.
Inoltre l'Italia ha oltre l'80% di famiglie proprietarie di almeno un'abitazione: una percentuale esorbitante rispetto alla media europea.
Quindi sempre più proprietari, sempre meno inquilini.
In conclusione: l'offerta è abbondante, la domanda va sempre più calando.
A questo punto torniamo ai grandi capitali della speculazione internazionale: il loro interesse è mettere i capitali dove rendono di più, a parità di rischio.
In questi anni l'immobiliare è stato un ottimo parcheggio, ma ormai la bolla è all'apice e potrebbe sgonfiarsi in pochi mesi.
Non a caso si assiste ad un mpoltiplicarsi di offerte di fondi immobiliari negli ultimi mesi: si cerca di scaricare sul solito parco-buoi il rischio.
Quando il rendimento dell'immobiliare sarà inferiore, in termini reali e in potenza, a quelli del reddito fisso, e avverrà a breve grazie all'aumento dei tassi, la speculazione internazionale non esiterà a dirottare altrove i propri capitali.
Questo, insieme a ciò che abbiamo descritto prima, provocherà lo sgonfiamento della bolla immobiliare.
Sgonfiamento che potrà avvenire in maniera graduale, attraverso dieci anni di prezzi nominali fermi, ma in calo in termin reali, oppure attraverso un forte ridimensionamento nell'ordine del 20-30%, che colpirà in primis gli immobili meno pregiati e in zone più svantaggiate.
Da notare che il crollo e la sua intensità sarà deciso al solito non certo dal parco-buoi, ma dai padroni del vapore.
Inoltre vorrei far notare come nessun mercato può crescere all'infinito, l'illusione della new economy pare essersi trasferito sull'immobiliare.
Non esistono pasti gratis in nessun tipo di mercato.
Il rapporto rischio/rendimento spesso non viene valutato correttamente da chi investe sull'immobiliare: c'è sempre l'illusione ottica di un incremento di valore che nella realtà dei fatti non c'è.
In conclusione: il mercato immobiliare potrà rimanere agli attuali livelli per un altro periodo, forse anche 1-2 anni, tuttavia il rapporto rischio/rendimento è attualmente sfavorevole per chi vuole investire nel settore
sarebbe comunque vantaggioso rimanere nel mercato immobiliare...
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