Divisione

[paziente]

Ecco una domanda per chi ne sa
Sto effettuando la divisione coi miei congiunti.

Abbiam diviso le case in modo logico e non puramente di valore per cui ora ci ritroviamo con 2 lotti strutturati in modo differente.

Per cui il lotto 1 vale meno, ma rende di + in termini di affitto e ha maggiori margini di crescita di valore.
Per la serie son appartamenti e garage da restrutturare in zone + periferiche.

Per cui il lotto1 rende di affitto 400€ in + al mese, ma vale 15000€ in meno.

La domanda è:
qualcuno ha idea di quanto devo valutare questa differenza di rendita?

In sostanza in quanto tempo chi ha un affitto maggiore si rifà della differenza di valore.
Secondo me il lotto 2 in questo momento è svantaggiato.
E' una cosa sensata?
E se si con che cifra potrei riequilibrare i lotti?

Se qualcuno ha suggerimenti sarebbe di sommo aiuto.

Grazie

 

[porchetto]

allora amico paziente vediamo di rispondere.
la valutazione può essere fatta con il metodo comparativo e con quello reddituale
poi puoi anche tener conto dell'aumento di valore prospettico, ma la perequazione va effettuata sulla base del valore reale.

io la penso come te scelgo senz'altro la quota che consente una valorizzazione anche investendo dei capitali. tieni conto però che non tutti sono investitori o imprenditori che vanno alla ricerca di affari da valorizzare, da aggiungere valore ma con costo di capitali e valore.

immagino che la valutazione del prezzo dei due lotti l'hai fatto con il metodo comparativo ovvero hai cercato degli immobili simili già compravenduti trovando un prezzo unitario (a mq più raramente a vani) e poi hai stimato il valore del bene in esame moltiplicando il valore unitario per la consistenza del bene.

l'altro metodo, reddituale, calcola il valore fissando un saggio di interesse (il 4% ad esempio adesso, ma ci furono degli anni anche al 10%) e cercando il capitale che a quel saggio di interesse da un reddito pari all'affitto che ottieni.

 

[porchetto]

400 €/mese (per semplicità consideriamoli netti altrimenti dovresti togliere le tasse) significano una capitalizzazione di 12*400/4%= 120.000 € con il metodo reddituale,
forse la stima di maggior valore del 2° lotto non tiene conto del'investimento per la ristrutturazione del lotto


sono solo poche idee vanno senz'altro verificate

 

[paziente]

Le stime son state fatte grazie ad un amico che lavora nel campo immobiliare che ha valutato il valore degli immobili nelle condizioni attuali.

Quale delle 2 valutazioni effettuare però era dura.

Mi spiego
la 1° avvantaggia il lotto 2 (15000€)
la 2° avvantaggia il lotto 1 (ho messo 200€ come valore tolte le tasse, per cui allincirca 60000€)

Ho considerato che il lotto 2 è + liquido, perchè include immobili di maggior pregio.
Se uno vendesse oggi il lotto 2 sarebbe avvantaggiato (+ soldi e + facilmente vendibile).
Per cui ho preferito dare maggiore peso alla valutazione comparativa.
Per la serie del doman nn c'è certezza.

Per cui ho effettuato una divisione con
lotto 1
lotto 2 + 8.000€

In sostanza son 15000+8000=23000€ di valore che verrebbero assorbiti in circa 10 anni di rendita da 200€ (sottraendogli gli interessi degli 8.000€).

Riassumendo ho confinato l'arco temporale in cui fare le valutazioni a 10 anni.
Che dici è una cosa sensata?

 

[porchetto]

come sempre leggo molto di corsa fai delle considerazioni anche sul saggio di interesse, ma grosso modo per equità va abbastanza bene.
dammi tempo però per rifletterci attentamente.

 

[porchetto]

secondo me non è corretto fare una valutazione prospettica a 10 anni perchè stai proiettando la tua propenzione a valorizzare gli asset investendoci sopra.
devi fare più semplicemente, per la divisione, una valutazione del valore attuale, se poi uno è predisposto ad investire può sempre vendere e trovare qualche altra occasione da valorizzare.

mi sembra però corretto dare comunque un valore alla commerciabilità del bene perchè sicuramente un immobile illiquido ha un valore inferiore di un altro magari analogo ma in diversa location che gli garantisce una buona commerciabilità