Domanda: mercato mobiliare e immobiliare

[zelig]

Ciao Zelig,
scusa ma ad intuito il costo di costruzione di una casa è più o meno lo stesso dovunque, e quello che può variare notevolmente è il valore del terreno.
Altrimenti perchè le case in centro costano 3 volte di più che fuori?
Quindi quello che può scendere considerevolmente è il valore della zona, che poi è preponderante rispetto al "costo" delle materie prime.
Esempio: se cambiassero drasticamente in meglio le vie di comunicazione, chi sceglierebbe deliberatamente di spendere il doppio per vivere in periferia di una grande città, piuttosto che in una bellissima cittadina del circostante?

E ancora: i prezzi delle grandi città hanno ancora senso vista la crescente invivibilità?

Ciao manux
Le variabili da tenere conto sono tante per la valutazione della casa.
servizi nelle vicinanze,bus e treno,supermercati,stato dell'immobile (se e nuovo o usato),certificazione degli impianti,scuole vicine,rumorosita' del quartiere,viabilita'.........ecc.
Le case in centro costano perche' sono piu 'comode a livello di servizi pero' hanno un mercato a parte,nel senso che in molte citta' hanno raggiunto i massimi e in altre no.
ripeto non si puo' standardizzare il mercato immobiliare.
Ti faccio un esempio banale.....
Io sto comprando terreni limitrofi ad una grande citta' del nord e costruisco appartamenti che vendero',gli appartamenti distano dal centro citta' 35 minuti di macchina,naturalmente i miei clienti sono tutti residenti in citta'.
Comprano da me perche' il prezzo al mq (rispetto alla citta') e' inferiore del 35% e la vivibilita' del quartiere e' piu' elevata.
Quindi in questa operazione immobiliare le mie aspettative sono che la domanda in centro tendera' a diminuire perche' a mezz'ora di macchina ci sono case molto piu' economiche e molto piu' vivibili e, di conseguenza nelle zone fuori citta' (dove ho costruito) il prezzo al mq aumentera'.
Come vedi il mercato imm.re e' strano,non si puo' dire a priori che si e' toccato i massimi o che siamo in una situazione di bolla,dipende sempre e comunque dalla zona.
ciao

 

[csquare]

Ciao Manux
forse di qualche interesse può essere sul sito www.norisk.it, sezione investimenti immobiliari lo studio sui prezzi delle case a Milano.

8)

 

[ManuX]

Ciao,
molto interessante, grazie!
Se guardiamo il grafico nel report che hai segnalato, si vede chiaramente (ed era intuitivo pensarlo) che i picchi di valore si sono verificati durante periodi di "depressione" economica, ovvero i bienni 73-75, 81-83, 91-92.
Il grafico si ferma al 1999, ma sono pronto a scommettere che adesso siamo nell'ennesimo biennio di picco 01-02 (03?).

Alla faccia dell'investimento sicuro che si rivaluta sempre... ovviamente si rivaluta in termini assoluti ma non necessariamente in termini relativi: dipende dal timing di ingresso.

Sto facendo due conti tenendo in considerazione un altro fattore: conviene restare in affitto due-tre anni e comprare durante un ribasso (considerando che un ribasso dell'immobialiare coincide di solito con un rialzo mobiliare, e quindi ipotizzo un forte rialzo nelle retribuzioni medio-alte), oppure acquistare subito e annullare le spese di affitto?

Un'altra cosa interessante che emerge dal report è che lo scostamento tra le zone "lussuose" e meno lussuose si sta amplificando nel tempo.

Infine, estremamente interessante l'idea di valutare i prezzi di acquisto degli immobili come "multipli" dei relativi canoni di affitto, oppure valutarli in percentuale al reddito familiare.
Ancora una volta devo concludere che acquistare in un momento di depressione economica è un doppio errore, perchè ai prezzi alti si somma una riduzione del reddito disponibile.


Grazie ancora per il link
Emanuele

 

[zelig]

Ciao,
molto interessante, grazie!
Se guardiamo il grafico nel report che hai segnalato, si vede chiaramente (ed era intuitivo pensarlo) che i picchi di valore si sono verificati durante periodi di "depressione" economica, ovvero i bienni 73-75, 81-83, 91-92.
Il grafico si ferma al 1999, ma sono pronto a scommettere che adesso siamo nell'ennesimo biennio di picco 01-02 (03?).

Alla faccia dell'investimento sicuro che si rivaluta sempre... ovviamente si rivaluta in termini assoluti ma non necessariamente in termini relativi: dipende dal timing di ingresso.

Sto facendo due conti tenendo in considerazione un altro fattore: conviene restare in affitto due-tre anni e comprare durante un ribasso (considerando che un ribasso dell'immobialiare coincide di solito con un rialzo mobiliare, e quindi ipotizzo un forte rialzo nelle retribuzioni medio-alte), oppure acquistare subito e annullare le spese di affitto?

Un'altra cosa interessante che emerge dal report è che lo scostamento tra le zone "lussuose" e meno lussuose si sta amplificando nel tempo.

Infine, estremamente interessante l'idea di valutare i prezzi di acquisto degli immobili come "multipli" dei relativi canoni di affitto, oppure valutarli in percentuale al reddito familiare.
Ancora una volta devo concludere che acquistare in un momento di depressione economica è un doppio errore, perchè ai prezzi alti si somma una riduzione del reddito disponibile.


Grazie ancora per il link
Emanuele[/quot

Che ci sia un trade off tra mercato imm.re e mobiliare non e' sempre vero
si pensi agli anni della bolla in cui sono saliti anche i prezzi delle case......
Rimanere in affitto secondo me e' da idioti,visto che, paradossalmente a volte, la rata del mutuo e' piu' bassa dell'affitto.
Ma poi sei cosi' sicuro che siamo al picco della depressione economica?
Da cosa lo capisci?
Ci sarebbero altri fattori che incidono...........pensa ad un continuo ribasso del tasso di sconto.
ciao

 

[ManuX]

Ciao,
no, non penso che siamo al picco della depressione.
Ancora non si è visto l'effetto della diminuzione del reddito (o, in Italia, degli effetti dell'alta inflazione) sui consumi.

La scelta dell'affito non è comunque dettata solo da considerazioni puramente economiche, ma anche di mobilità.
Sono d'accordo che la rata del mutuo è simile all'affitto, ma non consideri la parte non mutuabile, che è almeno del 30%.

Rispetto a quanto scrivevi sulle zone intorno a Milano, sono assolutamente d'accordo con te (io vivo appunto fuori Milano), però attenzione al fattore mobilità.
Finchè la maggior parte dei luoghi di lavoro sta in Milano-centro, il viaggio necessario per arrivare dalla provincia è accettabile (30-45 minuti).
Adesso però c'è una forte tendenza alla decentralizzazione: Vodafone è a Corsico, IBM a Segrate, Cisco/ST a Vimercate e così anche l'indotto si sviluppa nella zona.
E, se si abita fuori Milano ma dalla parte opposta, non c'è praticamente modo di arrivare al lavoro in tempi umani.

Basta un condominio di troppo, e le vie di accesso provincia-Milano si intasano irrimediabilmente (=crollo dei valori locali).
Io abitavo in un posto in cui questo è successo: in 5 anni il tempo di viaggio Gaggiano-Milano è triplicato. Ovvero un incubo.

A presto
Emanuele

 

[csquare]

La mia (piccola) esperienza mi induce a pensare che i prezzi delle case difficilmente diminuiscono se si tratta di oggetti validi; al contrario in periodi di "bolla" anche per immobili orrendi si vedono prezzi da capogiro che poi calano.
Insomma la bella casa, secondo me, difficilmente si svaluta.

 

[giuseppe.d'orta]

Un inserto è apparso anche su "Borsa & Finanza" di sabato 9 novembre.

 

[csquare]

Ieri l’istituto di ricerca Nomisma ha dato indicazioni sul mercato immobiliare che ha registrato nel mese di ottobre 2002 crescite annue dei prezzi del 10% nel settore residenziale, del 9% nel settore uffici e del 6% nel settore industriale. Secondo Nomisma, il settore continua ad avere solidi fondamentali, anche alla luce della continuo aumento di richiesta dei mutui bancari (+13% a settembre), ma evidenzia primi segnali di rallentamento della crescita, che comunque è previsto che rimanga positiva ancora nel 2003 e 2004. Frena anche il mercato delle locazione immobili a uso ufficio.

 

[Luc]

Due domande, le butto lì, anzi le metto qui :

se a questo periodo di prezzi immobiliari alti, come indubbiamente è, segue un periodo di inflazione crescente, come si comporteranno i prezzi degli immobili ?

Oppure, ipotizzando che i prezzi immobiliari scendano o almeno non salgano, lo svantaggio di aver acquistato sui massimi come sarà compensato dal vantaggio di avere ipoteticamente contratto un mutuo a tasso fisso in periodo di inflazione crescente?[/b]

 

[zelig]

Ciao,
no, non penso che siamo al picco della depressione.
Ancora non si è visto l'effetto della diminuzione del reddito (o, in Italia, degli effetti dell'alta inflazione) sui consumi.

La scelta dell'affito non è comunque dettata solo da considerazioni puramente economiche, ma anche di mobilità.
Sono d'accordo che la rata del mutuo è simile all'affitto, ma non consideri la parte non mutuabile, che è almeno del 30%.

Rispetto a quanto scrivevi sulle zone intorno a Milano, sono assolutamente d'accordo con te (io vivo appunto fuori Milano), però attenzione al fattore mobilità.
Finchè la maggior parte dei luoghi di lavoro sta in Milano-centro, il viaggio necessario per arrivare dalla provincia è accettabile (30-45 minuti).
Adesso però c'è una forte tendenza alla decentralizzazione: Vodafone è a Corsico, IBM a Segrate, Cisco/ST a Vimercate e così anche l'indotto si sviluppa nella zona.
E, se si abita fuori Milano ma dalla parte opposta, non c'è praticamente modo di arrivare al lavoro in tempi umani.

Basta un condominio di troppo, e le vie di accesso provincia-Milano si intasano irrimediabilmente (=crollo dei valori locali).
Io abitavo in un posto in cui questo è successo: in 5 anni il tempo di viaggio Gaggiano-Milano è triplicato. Ovvero un incubo.

A presto
Emanuele

Ciao manux
Molte banche arrivano anche al 120% l'importante che i clienti siano solvibili (2 buste paga).........queste condizioni sono praticate da banche estere tipo ubc (gruppo bnp) perche' le banche italiane per legge non possono arrivare,mi sembra,l'80%.... ciao