ICI, immobile a redditoe dichiarazioni (caso specifico)

ricpast

Sono un tipo serio
Apro un 3d apposito per la mia situazione personale che vi sottopongo:

La situazione è questa:

Immobile X: da affittare per 12 mesi ad un canone di 1.800 euro al mese. Totale reddito da dichiarare: 18.360 euro annui.

PROPRIETARIO A mia sorella(quota di 1/6 dell'immobile X): percettore di assegno di invalidità e di nessun altro reddito (ma è probabile che nell'immediato futuro abbia un lavoro);

PROPRIETARIO B io (quota di 1/6 dell'immobile X): reddito da lavoro dipendente, primo scaglione irpef

PROPRIETARIO C mia madre (quota di 2/3 dell'immobile X): reddito da pensione, già presente altro reddito diverso da locazione dell'immobile Y di cui è unico proprietario e prossimo unico proprietario dell'immobile Z che diventerà prima casa e residenza.

Io pensavo di agire così:

Il proprietario C (madre) dona la sua quota di 2/3 dell'immobile X ai proprietari A e B (io e mia sorella) nella misura di 2/3 della sua quota a me ed 1/3 a mia sorella: di conseguenza le quote di proprietà diventerebbero le seguenti:
- io proprietario per 11/18 dell'immobile X
- mia sorella proprietaria per 7/18 dell'immobile X.

Poi il proprietario A (mia sorella) concede in comodato la sua parte a me ed io affitto l'immobile X e il reddito da locazione lo dichiaro solo io.


Vantaggio 1: mia sorella continua a mantenere l'assegno di invalidità (sempre che la rendita catastale dei 7/18 dell'immobile X non facciano sforare la quota per godere dell'assegno).
Vantaggio 2: l'immobile X diventerebbe la mia prima casa (anche se non avrei lì la residenza...visto che risiedo in un immobile concessomi in comodato da un altro parente....) e quindi non dovrei pagarci l'ICI per l'immobile X....
Inconveniente: io probabilmente salto di scaglione irpef....
Dubbio 1: la donazione di mia madre non è oggetto di imposizione fiscale.....considerando che l'immobile X è nostro da 30 anni... ??!
Dubbio 2: visto che io risiedo in un immobile concessomi in comodato d'uso nello stesso comune in cui si trova l'immobile X...posso davvero non pagare l'ICI sull'immobile X in quanto prima casa?
Dubbio 3: mia sorella dovrebbe dichiarare la rendita catastale dei suoi 7/18 ma anche lei immagino non dovrebbe pagare l'ICI in quanto prima casa anche per lei... ??!
 
Per fare uno spannometrico calcolo di convenienza nell'ipotesi di percorribilità della soluzione che ho prospettato sopra:

Imposte sul reddito da locazione che andrei a pagare io (considero scaglione del 37%): 7.000 euro circa;

Imposte sul reddito da locazione che pagherebbe mia sorella (considero scaglione del 27%): 4.000 euro circa;

Reddito da assegno invalidità percepito da mia sorella: 3.200 euro circa


Quindi spannometricamente la soluzione di assegnare a me tutto il reddito appare equivalente a quello di assegnarlo tutto a mia sorella....

Mi sorgono molti dubbi sulla soluzione che ho fatto sopra...

A qs punto credo che fiscalmente (escludendo la problematica ICI che và affrontata separatamente) la convenienza salterebbe fuori se il reddito da locazione lo dichiaro un pò io e un pò mia sorella...

Devo riguardarmi bene le condizioni reddituali per non vedersi tolto l'assegno di invalidità...
 
Le problematiche che ho sono relative a:

a) irpef da pagare relativamente al reddito da locazione dell'immobile X (complessivi euro 18.400 annui).

b) ici da pagare sull'immobile messo a reddito.

c) mantenimento dell'assegno di invalidità di mia sorella e contestuale mantenimento delle agevolazioni fiscali in capo a mia mamma per il fatto che ha fiscalmente a carico mia sorella.

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Ho appena sentito per telefono il CAAF e mi ha detto:

Se l'immobile è dato in affitto NON E' POSSIBILE IN QUALSIASI CASO NON PAGARCI L'ICI anche se questo fosse interamente di proprietà di mia sorella (che non percepisce alcun reddito se non quello derivante dall'assegno di invalidità che, cmq, non è fiscalmente rilevante)...

Quindi l'ICI sull'immobile che daremo in affitto la dovremo IN OGNI CASO pagare.
Ora sarà da vedere se le aliquote ICI da applicare sono quelle ORDINARIE o quelle più alte per la seconda casa...

A questo riguardo vi pongo subito un quesito:

visto che io sono residente (in forza di un sottostante contratto di comodato d'uso gratuito stipulato con un altro parente) in un immobile situato nello stesso comune dell'immobile X che daremo in affitto: l'aliquota ICI che pago sulla quota di mia proprietà dell'immobile X sarà quella di seconda casa?!
 
Proseguo nel ragionamento che, forse, mi porterà a riconsiderare la prima soluzione (donazione + comodato) che avevo scritto sopra:

Affinchè mia sorella possa continuare a godere dell'assegno di invalidità (3200 euro annui), non deve avere un reddito superiore a 4200 euro.
Se il suo unico reddito fosse rappresentato dalla rendita del fabbricato derivante dalla proprietà dell'immobile X per la quota di 7/18 allora il suo reddito sarebbe (la rendita catastale dell'immobile X come risulta da visura è pari ad euro: 2.538,92) pari a:
2.538,92*5%*(7/18) = 1037 euro

Quindi potrebbe continuare a godere dell'assegno.

Affinchè però anche mia madre possa continuare a dichiarare fiscalmente a carico mia sorella (e possa quindi godere della relativa agevolazione fiscale parametrata al reddito di mia madre), mia sorella non deve avere un reddito COMPLESSIVO (comprensivo del reddito da fabbricato come sopra calcolato) superiore ad euro: 2841.

Anche in tale ipotesi rientrerebbe.

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Se la locazione la assegno tutta a mia sorella:
- rinunciamo ai 3200 euro dell'assegno
- rinunciamo ai circa 800 euro di detrazione fiscale per figlio a carico (ma forse sono anche meno).
- mia sorella pagherebbe irpef per circa 4500 euro sull'unico reddito da locazione
- l'ICI da pagare sarebbe di circa: 2.538,92*5%*100*7per mille = 2000 euro

Se il reddito da locazione me lo accollo tutto io:
- non rinunciamo ai 3200 euro di assegno di invalidità
- non rinunciamo alla detrazione di circa 800 euro per figlio a carico
- io pagherei circa 7000 euro di irpef sul reddito da locazione
- l'ICI da pagare sarebbe sempre la stessa.

Ergo:
Se il reddito di locazione lo assegno a mia sorella risparmierei circa 2500-3000 euro di irpef ma rinuncerei a circa 4000 euro di benefici fiscali.
La differenza numerica non appare abissale e quindi credo che l'ago della bilancia sia da altre parti.
 
Impressionante vedere il notevole peso fiscale sulla rendita da locazione!

12 canoni mensili da 1800 euro fanno un incasso annuo di: 21.600 euro
L'irpef ammonterebbe a circa 7000 euro
L'ici a circa 2000 euro.

Totale tasse: 9000 euro
Cioè un peso fiscale di circa il 41%.....

sticaqq!
 
Possibile che sia cosi' alto?!!! :eek:
Stiqqqaaa si!

Bhè ovviamente può essere anche più alto ma il peso lo trovo eccessivo considerando che è in capo ad una persona che ha si un altro reddito da lavoro dipendente ma io non sono certo un dirigente o qualcosa del genere....
:(
Arrivo a malapena a 1500 netti al mese....
non credo di essere ricco...
:sad:

il 41% di peso fiscale mi pare eccessivo e poco rispettoso del criterio di progressività....chi guadagna 10 volte me avrebbe un peso fiscale vicin oal 50%....dove sarebbe l'equità?

Ma qs è un altro discorso
:)
 
mi si stanno intrecciando gli immobili a b c
debbo dirti qualcosa perche nei dubbi e nei vantaggi che hai elencato nel primo post ci sono alcune inesattezze che ti possono cambiare il quadro economico.

sono molto stanco stasera domani prometto a mente fresca proverò a darti le dritte opportune
 
allora proviamo ad aiutarti.
negli esempi mi sembra che non posso aggiungere nulla.
L'unica cosa che vorrei dirti è che il reddito da locazione si espone tutto in capo anche al comodatario anche senza trasferimento di proprietà.
cioè vuoi far dichiarare un reddito a tua sorella, lei si intesta il contratto e dichiara tutto,
peraltro era quello che già avevi scritto-

aggiungo che le imposte fanno la verifica incrociando i dati del registro dei contratti di affitto con le dichiarazioni dei redditi.
la rendita catastale invece rimane in capo al vero proprietario.
così risparmi i trasferimenti di proprietà.



altro piccolo suggerimento devi, nella determinazione delle imposte sulle rednite da locazione, applicare la detrazione forfettaria più piccola per l'immobile affittato con contratto 4+4 maggiore per contratto 3+2 ma sconsigliabile a causa della limitazione dei canoni
 
allora proviamo ad aiutarti.
negli esempi mi sembra che non posso aggiungere nulla.
L'unica cosa che vorrei dirti è che il reddito da locazione si espone tutto in capo anche al comodatario anche senza trasferimento di proprietà.
cioè vuoi far dichiarare un reddito a tua sorella, lei si intesta il contratto e dichiara tutto,
peraltro era quello che già avevi scritto-

aggiungo che le imposte fanno la verifica incrociando i dati del registro dei contratti di affitto con le dichiarazioni dei redditi.
la rendita catastale invece rimane in capo al vero proprietario.
così risparmi i trasferimenti di proprietà.



altro piccolo suggerimento devi, nella determinazione delle imposte sulle rednite da locazione, applicare la detrazione forfettaria più piccola per l'immobile affittato con contratto 4+4 maggiore per contratto 3+2 ma sconsigliabile a causa della limitazione dei canoni

grazie intanto.

la strada migliore appare essere quella che io (in quanto proprietario di una quota e comodatario per l'altra) e solo io mi intesterò il contratto di affitto e solo io dichiarerò.
In tal modo mia sorella continuerà a prendere l'assegno di invalidità e continuerà ad essere in carico fiscale a mia madre.

Riguardo le detrazioni forfettarie sulle rendite da locazione che citi alla fine:

se faccio un 4+4 devo dichiarare l'85% dei canoni percepiti nei 12 mesi.
Corretto?Ti riferivi a questo?

Altro quesito che mi sorge:
mia sorella (comodante per la sua quota all'altro proprietario che sarei io) potrebbe continuare a tenere la residenza nell'immobile (che sarebbe però dato in affitto a terzi da me) in modo tale da far risultare (per la sua quota di proprietà) tale immobile come prima casa al fine di non pagare l'ICI per la sua quota di proprietà?
:-?

E se invece avesse la residenza in un altro comune (presso la prima casa di intera proprietà di mia madre)? Cambierebbero le cose?

Io, per la mia quota di proprietà, pagherei l'ICI sull'immobile che, solo io, ho dato in affitto (in forza del comodato stipulato con mia sorella). Però così potrei risparmiare l'ICI sulla quota di proprietà di mia sorella.

E' possibile?
 

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