ICI, immobile a redditoe dichiarazioni (caso specifico)

[porchetto]

si ric l'imponibile è l'85% del canone in caso di 4+4.

per quanto riguarda l'ici per sintetizzare voi siete 3 e avete 3 immobili se non fossero affittati spostando le residenze uno in ogni immobile, non pagheresti ici.

Il fatto è che due immobili sono affittati, nulla vieta che tu tenga la residenza nell'immobile affittato, il problema è poi se invece l'ici è dovuta.

secondo me più si che no, tieni conto però che secondo me i comuni non vanno a controllare le dichiarazioni dei redditi o l'ufficio del registro per incrociare i dati affitti / residenze / pagamento ici ma solo a mio avviso le residenze con i pagamenti.
tra l'altro appaltano questo servizio (lo chiamano equità fiscale) a ditte esterne e a quanto mi risulta di errori ci stanno.

il resto è una tua decisione.

buona domenica

 

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Oggi un potenziale inquilino dell'immobile oggetto di riflessioni del 3d mi ha proposto di valutare un contratto concordato.

Mi sono subito precipitato sul web e dopo che ho annaffiato il giardino posterò le mie conclusioni al riguardo ed i miei dubbi.



A dopo

 

[Eomund]

Attenzione ai comodati di immobili locati.
In primo luogo ricordatevi o di concedere in locazione l'immobile PRIMA di costituire il comodato o di specificare il potere, in capo al comodatario, di cedere in locazione l'immobile.

In secondo luogo le istruzioni di UnicoPF2009 a pag 22 recitano: "Immobili in comodato. Gli immobili concessi in comodato non devono essere dichiarati dal comodatario (es. un familiare che utilizza gratuitamente l’immobile) ma dal proprietario."
Il che mi fa pensare che l'ae possa imputare anche il reddito da fabbricato locato al proprietario.
Se trovo un po' di tempo nei gg prossimi mi informo meglio.

 

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Attenzione ai comodati di immobili locati.
In primo luogo ricordatevi o di concedere in locazione l'immobile PRIMA di costituire il comodato o di specificare il potere, in capo al comodatario, di cedere in locazione l'immobile.

In secondo luogo le istruzioni di UnicoPF2009 a pag 22 recitano: "Immobili in comodato. Gli immobili concessi in comodato non devono essere dichiarati dal comodatario (es. un familiare che utilizza gratuitamente l’immobile) ma dal proprietario."
Il che mi fa pensare che l'ae possa imputare anche il reddito da fabbricato locato al proprietario.
Se trovo un po' di tempo nei gg prossimi mi informo meglio.

Infatti qs argomento è molto dibattuto (vedi il 3d dal titolo: "il comodato d'uso gratuito".

Ti ringrazio della segnalazione riguardo le istruzioni sull'Unico che paiono alquanto chiare.

 

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Oggi un potenziale inquilino dell'immobile oggetto di riflessioni del 3d mi ha proposto di valutare un contratto concordato.

Mi sono subito precipitato sul web e dopo che ho annaffiato il giardino posterò le mie conclusioni al riguardo ed i miei dubbi.



A dopo

I contratti a canone concordato

La legge 431/98 ha tra le pieghe anche una edizione “riveduta e corretta” dell’equo canone: i contratti concordati. Le associazioni più rappresentative a livello locale dei proprietari e degli inquilini stabiliscono le modalità di valutazione degli immobili residenziali e, per ogni tipologia individuata, definiscono un canone minimo e massimo.

Questi contratti rispetto a quelli del tutto liberi hanno due differenze fondamentali. La prima è che durano meno (tre anni più due di rinnovo automatico alla prima scadenza).

Agevolazioni fiscali
La seconda differenza è che per incentivare la proprietà propongono tre interessanti sconti fiscali.

1. L’imponibile Irpef (la parte del canone, cioè, che va dichiarata sul 730 o sull’Unico) è del 59,5%, anziché l’85% ordinario;
2. L’imposta di registrazione (che proprietario e inquilino devono di norma pagare metà per uno) è dell’1,4% annuo sul valore del canone, anziché del 2%;
3. I comuni possono (ma attenzione, non devono) stabilire aliquote più basse per l’Ici o maggiori detrazioni. Quasi tutti i capoluoghi di provincia l’hanno fatto.

Per gli inquilini di basso reddito poi, sono stabilite detrazioni fiscali sulla dichiarazione dei redditi rispettivamente di 495,80 euro (se il reddito complessivo non supera euro 15.493,71), e di euro 247,90 (se il reddito complessivo giunge fino a 30.987,41 euro). Oltre questa cifra, niente detrazioni.

Convenienza
Quando conviene fare questi contratti? Il punto di vista che conta, in questo caso, è quello del proprietario. Infatti è lui a decidere se locare o meno. A titolo orientativo, quando il canone concordato è inferiore fino al 15% rispetto a quello che si otterrebbe sul mercato libero, conviene senz’altro seguire questa strada; se la differenza è tra il 15 e il 25% la scelta è pressoché indifferente; se il “delta” supera il 25% conviene stipulare senz’altro un contratto libero.

I meccanismi del canone concordato
Ma come funzionano questi contratti? Non è facile spiegarlo, anche perché siamo in una fase transitoria. Fino ad oggi si applicano i criteri individuati dal Decreto ministeriale 5/3/1999. Cioè le organizzazioni di proprietari e inquilini hanno firmato, in ogni città capoluogo e anche molti comuni di dimensioni grandi, un accordo che stabilisce:

• <LI class=AlphaList>la ripartizione del comune in zone, a seconda del valore immobiliare dei quartieri;
• la classificazione degli appartamenti, a seconda del tipo di dotazioni e dello stato manutentivo.

A seconda di questi due criteri (dislocazione degli appartamenti e pregio e dotazione del singolo appartamento) viene individuato un canone minimo e uno massimo. Vi è libera trattativa, tra proprietario e inquilino, per determinare l’ammontare del canone tra questi due estremi.
L’accordo locale prevede tra i propri allegati anche i modelli di contratto da utilizzare obbligatoriamente, oltre a una tabella per la ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino. Una raccolta abbastanza completa degli accordi firmati a livello locale si trova nei siti di Confedilizia, Confappi, Sunia, Sicet.

Il nuovo decreto
A gennaio 2003 è stato però varato un nuovo decreto ministeriale, con il quale le cose cambieranno, almeno in parte. Perché i nuovi criteri del decreto siano applicati, però, occorrerà che nelle città capoluogo e nei comuni vengano sottoscritti, sempre tra i sindacati dei proprietari quelli degli inquilini, nuovi accordi. In altre parole, il decreto diverrà valido in tempi diversi, comune per comune: finché i nuovi accordi non sono sottoscritti, contano i vecchi.
Il nuovo decreto vara innanzitutto modelli contrattuali da utilizzare obbligatoriamente, validi per tutta Italia. Inoltre prevede una ripartizione delle spese tra proprietario e inquilino, rigida, anche questa valida per tutta Italia. E poi è stabilito un principio: in caso di variazione dei tributi fiscali sull'unità immobiliare locata, in più o in meno, rispetto a quella in atto al momento della stipula del contratto, la parte interessata può adire la Commissione di conciliazione, la quale determina, nel termine perentorio di novanta giorni, il nuovo canone da corrispondere.
Insomma, per proprietario e inquilino che vogliano far da sé, l’applicazione del canone concordato è un’impresa assai difficile.
Anche se ci si fosse procurato il modulo di contratto giusto e si fosse in grado di effettuare i calcoli, resta praticamente necessario (anche se formalmente non è obbligatorio) rivolgersi ai sindacati dei proprietari e degli inquilini perché assistano alla stipula del contratto. Infatti l’interpretazione degli accordi territoriali è così difficile, che conviene mettersi al sicuro con la controfirma delle rispettive associazioni, a scanso di brutte sorprese future.
Alleghiamo lo schema tipo di contratto concordato a livello nazionale allegato al nuovo Decreto e valido per i piccoli proprietari (ve n’è uno anche previsto per gli Enti e per i proprietari di più di 100 appartamenti). Va ricordato che, fino alle firma dei nuovi accordi locali, oggi va utilizzato non questo schema, bensì i prestampati previsti a livello locale (che, in genere, gli assomigliano molto).

 

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Risoluzione 44/E del 7 aprile 2005 - Agenzia delle Entrate

Istanza di Interpello -
La risoluzione fornisce chiarimenti in materia di agevolazioni fiscali previste ai sensi dell'art. 8, comma 1, della legge n. 431/1998.
Il proprietario di immobili ad uso abitativo che abbia optato per la locazione a canone concordato di cui all'art. 2, comma 3, della stessa legge n. 431/1998, non puo'continuare a fruire della agevolazione prevista qualora, a seguito dell'aggiornamento periodico operato dal CIPE, il comune in cui e' situato l'immobile locato non rientra piu' nell'elenco di quelli ad alta tensione abitativa.
Per l'intera durata del contratto, proroga biennale compresa, puo', invece, continuare a fruire dell'agevolazione prevista ai fini dell'imposta di registro in quanto ai fini di tale imposta, la base imponibile per i contratti di locazione e' costituita dall'ammontare dei corrispettivi in denaro pattuiti per l'intera durata del contratto(art. 43, comma 1, lett. h) del D.P.R. n. 131/1986).

 

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Ecco cosa mi viene fuori a livello irpef applicando i canoni concordati (ho già verificato e l'immobile da locare è nell'elenco del CIPE sui comuni ad alta densità abitativa).

Qualche commento?

 

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Ho preso le istruzioni dell'Unico e letto attentamente al riguardo delle locazioni.

L'elenco dei comuni ad alta densità abitativa si trova nel seguente provvedimento:

Delibera CIPE del 13 Novembre 2003 pubblicata in Gazzetta Ufficiale n.40 del 18 Febbraio 2004.

http://www.cipecomitato.it/delibere/E030087allegato.pdf

L'elenco dovrebbe essere aggiornato dal CIPE ogni 24 mesi ma dal 2003 sono passati 6 anni e nessun aggiornamento....

Sarà da valutare anche l'eventuale modifica di questa fiscalità per l'introduzione della cedolare....

 

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Solo tra IRPEF e ICI nel mio caso specifico viene fuori un risparmio annuo di oltre 3000 euro di tasse con il canone concordato.

Bene, posso abbassare il canone richiesto se il conduttore accetta.

 

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Ho parlato anche con l'ufficio casa del comune e mi hanno confermato e spiegato il tutto.
Non c'è bisogno dell'assistenza dei sindacati in qs comune per concludere qs contratti.

Bene bene bene