Portafogli e Strategie (investimento) Il cassetto degli obbligazionisti perpetui

[Broker88]

io sto cercando casa adesso vendo per ricomprare a Roma un immobile di pregio.


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la discussione per chi interessa si era sviluppata qui


sono disperato non riesco a comprare - altro che farouk - Pagina 3 - Forum di Finanzaonline.com



peccato che su io non si è sviluppata la sezione immobiliare

Non esagerare con "l'esperto"

Cmq è vero, non farei gestire neanche a Fabbro i miei soldi.
Infatti nel blog quando ho parlato dei QF Over the Counter Fondi Immobiliari, una marcia in più nel portafoglio la prima cosa che ho detto è che sono prodotti ciofeka soprattutto per via della gestione e bla, bla..

Non so quanto renda oggi un investimento immobiliare, ma anche fosse pari ad un rendimento mobiiliare le rogne sono molte di più.

Considerando rogne, fiscalità sfavorevole, rischi per l'affitto, sostanziale illiquidità per convincermi ad investire in immobili il rendimento dovrebbe essere nettamente superiore a quello di un bond trentennale.
Parlo del rendimento netto ovviamente.

Certo è che la scelta dell'immobile è molto più importante rispetto alla scelta di un'azione.
Perchè l'azione se la sbagli chiudi in loss e via.
Se invece sbagli l'immobile sò capzi.

Si, dispiace anche a me che non si sia ben sviluppata la sezione immobiliare e non sta decollando neanche quella la sezione dei fondi che è di competenza per i QF
Sto lavorando dall'interno per cercare di portare gli amici queffisti del FOL verso IO ma per ora è tosta.

 

[fabbro]

solo una precisazione: lungi da me l'idea di gestire soldi altrui . Molti me lo hanno spesso chiesto ,ma ho sempre declinato l'invito . E talora col rischio anche di rompere delle amicizie di vecchia data . Ho sempre dato consigli ma poi son giunto alla conclusione che è anche inutile consigliare un titolo soprattutto ad uno che in finanza è zero .Ad esempio mi ricordo una complessa convertibile del creval che aveva una struttura e un ammortamento particolare comprata da me e da me consigliata a quello che allora lavorava con me . Dopo anni ,mi ricordo ancora ,la moglie di questo amico mi disse che il direttore della sua banca le aveva detto che questa cv del creval si era rivelata un cattivo affare .Ma come ? Se avevo guadagnato io (ed io avevo straguadagnato),era impossibile che lui avesse perso con la stessa obbligazione. Ma come si fa a spiegare un ammortamento ad uno che crede che questo sia parente della mortazza (mortadella) o de li mortacci. Suoi.
Ed anche ai tanti amici operatori del borsino delle tante banche con cui ho avuto rapporti, ho consigliato sempre "mai dire al cliente il titolo X farà faville , tanto lui si ricorderà vita natural durante delle poche fregature che gli hai dato e si scorderà dei tanti gain . Come a dire: che si impicchi con le sue stesse mani e poi se lo fai guadagnare --pensaci--non te lo leverai mai dalle balle.

 

[maxinblack]

Vero, la casa non fallisce, però forse oggi non è più come venti/30 anni fà.
Investire 200k in un appartamento per affittarlo, primo devi sperare che ti paghino sempre l'affitto, e dopo sperare che quando l'inquilino va via non ti faccia dei danni.
Per non parlare nel caso in cui non ti paghi....
incazzature, soldi per l'avvocato ecc. ecc.
Ps
Magari al meeting del 27 mi pacerebbe approfondire questo tema con te che sei del settore.





Concordo!

Non solo i miei genitori negli anni 70 comprarono un appartamento vicino a Firenze di 200mq, mio padre insegnante mia madre casalinga con qualche piccola rendita, fecero un mutuo e in 15 anni lo pagarono. Non mi ricordo particolari privazioni, facevamo la villeggiatura al mare una cosa normale, il pieno della macchina per andare a viareggio mi ricordo costava 2000 lire.

Una coppia per un bilocale nella stessa zona deve sborsare oggi circa 200.000 euri che con uno stipendio medio di 1300 euri ti ci vuole una vita a pagarti il mutuo e lavorare sodo tutti e due e se fanno un figlio devono comprarsene un'altra.

Non so cosa sia successo in questi anni ma sicuramente le cose sono peggiorate parecchio.

 

[Omero]

incazzature da immobili

se mi dici dove si possono comprare anche a 5-10k alla volta potrei farci un pensiero.......a proposito, quanto rende un appartamento al netto?? ci arriva ad un 2-3% anno??

con un mutuo a tasso di interesse 4,5% il rapporto incassi/spese si aggira attorno al 3%.
Fra le spese considero le rate del mutuo e tutto quello che è correlato alla gestione e mantenimento del bene (condominio, riparazioni, avvocato, commercialista), fra gli incassi c'è solo l'affittto (se viene pagato....).

Il costo delle incazzature è difficile da valutare e come iminimo lo puoi assimilare al costo orario della tua attività lavorativa.... ovviamente è una sottostima, le incazzature sono sempre molto più costose

a quanto ho scritto si potrebbe ribattere che alla fine oltre agli incassi da affitto che coprono una buona quota del mutuo ti ritrovi un bene.... verissimo, ma tutti dimenticano di dire che ti ritrovi un bene vecchi della durata del mutuo.

Inoltre la liquidabilità è sempre molto aleatoria e imprevedibile.
Ci lamentiamo per la scarsa liquidità di unobbligazione poi andiamo a comperare un immobile.... mega cazzata, secondo me.

Ovviamente se parliamo di persone che hanno ingenti patrimoni allora non è più vero quello che dico, perchè si può diversificare anche con gli immobili.

Se proprio devo diversificare con gli immobili preferisco non rompermi le scatole e comperare dei titoli di società immobiliari, nemmeno prendo i fondi immobiliari (sono avverso ai fondi per motivi miei... semplice allergia a ciò che non è trsparente)

So di essere fuori tema, ma se prendiamo azioni di società del settore immobiliare secondo me si può diversificare incassare dividendi rischiando il giusto (specialmente adesso che il settore ha preso delle belle mazzate, forse ancora non tutte) ed evitare incazzature.

Io mi orienterei su titoli tipo


Equity Residential (ticker EQR)
Immoeast (azioni su vienna)

 

[Omero]

Non solo i miei genitori negli anni 70 comprarono un appartamento vicino a Firenze di 200mq, mio padre insegnante mia madre casalinga con qualche piccola rendita, fecero un mutuo e in 15 anni lo pagarono. Non mi ricordo particolari privazioni, facevamo la villeggiatura al mare una cosa normale, il pieno della macchina per andare a viareggio mi ricordo costava 2000 lire.

Una coppia per un bilocale nella stessa zona deve sborsare oggi circa 200.000 euri che con uno stipendio medio di 1300 euri ti ci vuole una vita a pagarti il mutuo e lavorare sodo tutti e due e se fanno un figlio devono comprarsene un'altra.

Non so cosa sia successo in questi anni ma sicuramente le cose sono peggiorate parecchio.

già....
una semplice bolla immobiliare
che secondo me ancora deve scoppiare del tutto.

io me ne sto alla larga dagli immobili, mi limito a non vivere sotto un ponte, ma preferisco molto di più gli industriali

 

[ferdo]

ragazzi ho più o meno finito l'accumulo, e cmq se si fanno piccoli acquisti c'è posto per tutti.


premetto subito che il titolo è RISCHIOSISSIMO massima attenzione.


In questi giorni mi sono concentrato sull'acquisto dei Warrant Creval 2010-2014

...

il 2014 è ok, ma il 2010 secondo me non ha molto senso

 

[ginopelo]

il 2014 è ok, ma il 2010 secondo me non ha molto senso

innanzitutto buongiorno a tutti
sono tornato dopo 2 settimane di vacanze e sono rimasto indietro, ora mi tocca studiare per riprendere il passo: tra CW, QF, diritti e azioni mi sembra di essere tornato agli inizi quando chiedevo di ratei, solidità e commissioni

cmq perchè ferdo dicic che ti convince di + il 2014? da sprovveduto, leggendo tutto d'un fiato, il 2010 mi sembrava una scommessina secca con poca probabilità di perdere 1,5 euro su 5 che quota oggi ... dove sbaglio?

 

[frankiemachine]

con un mutuo a tasso di interesse 4,5% il rapporto incassi/spese si aggira attorno al 3%.
Fra le spese considero le rate del mutuo e tutto quello che è correlato alla gestione e mantenimento del bene (condominio, riparazioni, avvocato, commercialista), fra gli incassi c'è solo l'affittto (se viene pagato....).

Il costo delle incazzature è difficile da valutare e come iminimo lo puoi assimilare al costo orario della tua attività lavorativa.... ovviamente è una sottostima, le incazzature sono sempre molto più costose

a quanto ho scritto si potrebbe ribattere che alla fine oltre agli incassi da affitto che coprono una buona quota del mutuo ti ritrovi un bene.... verissimo, ma tutti dimenticano di dire che ti ritrovi un bene vecchi della durata del mutuo.

Inoltre la liquidabilità è sempre molto aleatoria e imprevedibile.
Ci lamentiamo per la scarsa liquidità di unobbligazione poi andiamo a comperare un immobile.... mega cazzata, secondo me.

Ovviamente se parliamo di persone che hanno ingenti patrimoni allora non è più vero quello che dico, perchè si può diversificare anche con gli immobili.

Se proprio devo diversificare con gli immobili preferisco non rompermi le scatole e comperare dei titoli di società immobiliari, nemmeno prendo i fondi immobiliari (sono avverso ai fondi per motivi miei... semplice allergia a ciò che non è trsparente)

So di essere fuori tema, ma se prendiamo azioni di società del settore immobiliare secondo me si può diversificare incassare dividendi rischiando il giusto (specialmente adesso che il settore ha preso delle belle mazzate, forse ancora non tutte) ed evitare incazzature.

Io mi orienterei su titoli tipo


Equity Residential (ticker EQR)
Immoeast (azioni su vienna)

ciao,
infatti ho specificato

no, per me l'investimento in immobili sarebbe decisamente in aggiunta ad un CORPOSISSIMO ptf obbligazionario (dal milione in su per intenderci) e non in alternativa

e comunque, nel caso, comprerei immobili commerciali e non appartamenti

 

[DinoP]

ciao,
infatti ho specificato

e comunque, nel caso, comprerei immobili commerciali e non appartamenti

la mia esperienza mi porta a dire che gli immobili da gestire che mi danno meno problemi (direi zero) nella gestione e redditività interessante, sono gli uffici.
Spese di manutenzione praticamente nulle, grane con gli inquilini zero.
spero continui così.

 

[Omero]

la mia esperienza mi porta a dire che gli immobili da gestire che mi danno meno problemi (direi zero) nella gestione e redditività interessante, sono gli uffici.
Spese di manutenzione praticamente nulle, grane con gli inquilini zero.
spero continui così.

direi che in genere sono quelli che dovrebbero dare meno problemi, ma il rischio di default del locatario c'è sempre

x frank, avevo solo puntualizzato quello che dicevi tu, pienamente d'accordo.

Per me l'investimento in immobili è un pò un controsenso