immobili vincolati - praticamente esentasse

[paziente]

1. l'affitto dei beni culturali segue le norme del codice civile e non la più rigida normativa vincolistisca dei patti in deroga.
2. hai ragione sul fatto che bisogna comunicare la cessione in affitto del bene alla sovraintendenza cosa che personalmente però non faccio mai. serve a tutelarti se l'inquilino si mette a fare lavori non autorizzati.
3. il reddito prodotto dall'affitto non viene tassato ma si espone sempre e comunque la rendita catastale di un immobile di uguale consistenza ma classe e categoria catastale minima nella stessa zona censuaria.
4. se una comproprietaria è minorenne la tutrice (la mamma) può mettere a profitto i beni (affittarli) senza altre formalità solo per alienarli deve avere l'autorizzazione del giudice tutelare.
5. se devi fare dei lavori di ristrutturazione devi fare una comunicazione alla sovraintendenza con la descrizione dei lavori e ottenere preventivamente il nulla osta.
6. nei forum ci si da del tu.

Ciao porchetto.
Quel che non capisco è il tipo di immobile.
Non si sta parlando di un semplice immobile soggetto alle belle arti, ma di un vero e proprio bene culturale?

Perchè al momento con gli immobili soggetti alle belle arti sto solo prendendo dei gran rompimenti di...

Ciao

 

[samantaao]

vengo dalla sezione obbligazioni, e dopo qualche mp con porchetto (che qui la fa da padrone) ho aperto il 3d per questo argomento molto specifico.
ho visto che c'è qualche post sparso in qua e in là, potrebbe essere un'occasione per raccogliere in un unico 3d il materiale

 

[samantaao]

porchetto:

sono gli immobili vincolati ai sensi della 1089 e successive modifiche (legge Veltroni e legge Urbani) con vincolo di prelazione a favore dello stato.
hanno un sacco di vantaggi da una tassazione agevolata (tutte le tasse si pagano in base alla rendita catastale minima per immobili di uguale consistenza e categoria e classe catastale anche se affittati) e la normativa riguardo gli affitti di tali immobili è soggetta solo alle norme del codice civile e non alle più vincolanti della 431/98.

aggiungo che la legge sull'affitto attualmente in vigore è la 431/98 che ha superato i fitti bloccati del dopo guerra l'equo canone del 78 e i patti in deroga del 92.
i contratti previsti dalla 431 sono:
• contratto libero, un contratto di durata di quattro anni, rinnovabile per uguale periodo, con canone di affitto affidato alla libera determinazione delle due parti;
• contratto concertato, un contratto di durata di tre anni, con un canone calmierato definito applicando accordi sindacali stipulati a livello territoriale;
• contratto transitorio, che non può superare i diciotto mesi di durata e che è anch'esso regolato da accordi territoriali;
• contratto per studenti universitari, sulla base di contratti tipo definiti in accordi nei Comuni sede di Università.

ognuno ha vantaggi e svantaggi ma dal punto di vista del proprietario senz'altro è da preferire assolutamente il primo con canone libero e vincolo solo sulla durata.

 

[samantaao]

penso che sia pertinente anche questo:

Originalmente inviato da ciarlese
Salve.
Ho visto nel forum un suo riferimento alla normativa per la locazione di immobili con vincolo beni culturali.
Avendo ereditato due fabbricati in tale situazione, sto cercando di capire come muovermi per fare una locazione a norma di legge e che possa tutelarmi il piu' possibile.
Al momento l' unica cosa che ho capito e' che devo comunicare entro 30 giorni alla sovrintendenza l' "alienazione" del bene immobile.
Tra l'altro non sono unico erede:ho due sorelle di cui una minorenne, e mia madre.
Inoltre i due immobili sono da ristrutturare essendo disabitati da decenni.
Spero che possa aiutarmi.
porchetto:
1. l'affitto dei beni culturali segue le norme del codice civile e non la più rigida normativa vincolistisca dei patti in deroga.
2. hai ragione sul fatto che bisogna comunicare la cessione in affitto del bene alla sovraintendenza cosa che personalmente però non faccio mai. serve a tutelarti se l'inquilino si mette a fare lavori non autorizzati.
3. il reddito prodotto dall'affitto non viene tassato ma si espone sempre e comunque la rendita catastale di un immobile di uguale consistenza ma classe e categoria catastale minima nella stessa zona censuaria.
4. se una comproprietaria è minorenne la tutrice (la mamma) può mettere a profitto i beni (affittarli) senza altre formalità solo per alienarli deve avere l'autorizzazione del giudice tutelare.
5. se devi fare dei lavori di ristrutturazione devi fare una comunicazione alla sovraintendenza con la descrizione dei lavori e ottenere preventivamente il nulla osta.

 

[porchetto]

ottimo SAM
per me gli immobili vincolati quali beni vincolati sono l'equivalente delle obbligazioni convertibili per altri.
effettivamente hanno molteplici vantaggi.
li elenco e poi un pò per volta provvederemo a scendere nel dettaglio.
1. imposizione sulla rendita
2. ici
3. successione
4. compravendita
5. manutenzione
6. contratti di locazione

 

[samantaao]

per cominciare ti chiederei una definizione o comunque come distinguere/individuare un immobile vincolato

 

[porchetto]

ok rispondo subito sia a Sam che anche a paziente (ho chiesto a mark di postare il post)

gli immobili di rilievo culturale sono definiti ai sensi della legge 1089/39 e successive modifiche, ovvero la 490/1999 cosidetta legge Veltroni poi rimodificata dalla legge 137/2004 codice dei beni culturali legge Urbani.
sostanzialmente abbiamo 2 tipi di immobili quelli che sono vincolati per il loro pregio intrinseco e quelli che vengono vincolati perchè si trovano in un prospetto da tutelare (per la presenza di un bene di pregio intrinseco)
i primi vincolati perchè di particolare interesse artistico, storico, archeologico, o demo-etno-antropologico sono soggetti alla prelazione da parte dello stato nelle compravendite e sono quelli che godono di tutti i privilegi che ho elencato nei post precedenti.

i secondi invece con il vincolo di facciata hanno solo limitazioni nei lavori che si possono effettuare sulla faccaita ma nessun vantaggio ai fini fiscali e civilistici.

esiste poi la legge 1497/39 (stesso anno della 1089 pensate quanto legiferavano in prossimità della II guerra mondiale) che tutela i paesaggi e che è stata assorbita anch'essa dal codice del 2004 , ma che non porta pregi fiscali ma solo vincoli da rispettare (sostanzialmente se si debbono eseguire dei lavori è competente per il rilascio del permesso a costruire la commissione edilizia integrata con qualche architetto di nomina politica)
carissimo paziente se hai avuto solo noie dai beni culturali è presumibile che i tuoi immobili sono soggetti solo o al vincolo di facciata o a quello ambientale, mentre il vincolo che porta i vantaggi che decanto è quello pieno che rende soggetto l'immobile alla prelazione dello stato.

 

[feffo70]

La prelazione dello Stato in caso di alienazione?
Perchè li consideri alla stregua di obbl. convertibili?

 

[porchetto]

se un bene culturale viene alienato lo Stato ha diritto di prelazione

Art. 59. Diritto di prelazione
(Legge 1 giugno 1939, n. 1089, artt. 31, commi 1, 2 e 3; 33; d.P.R. 30 settembre 1963, n. 1409, art. 40)​

1. Il Ministero ha facoltà di acquistare i beni culturali alienati a titolo oneroso al medesimo prezzo stabilito nell’atto di alienazione.
2. Qualora il bene sia alienato con altri per un unico corrispettivo o non sia stato previsto un corrispettivo in denaro ovvero sia ceduto in permuta, il valore economico è determinato d’ufficio dal Ministero.
3. Ove l’alienante non ritenga di accettare la determinazione effettuata dal Ministero, il valore della cosa è stabilito da una commissione di tre membri da nominarsi uno dal Ministero, l’altro dall’alienante ed il terzo dal presidente del tribunale. Le spese relative sono anticipate dall’alienante.
4. La determinazione della commissione è impugnabile in caso di errore o di manifesta iniquità.
5. Il diritto di prelazione può essere esercitato anche quando il bene sia a qualunque titolo dato in pagamento.



in effetti è un patrimonio che va preservato, ho visto scempi allucinanti, il più divertente, si fa per dire perchè ci sarebbe da piangere, una chiesa romanica, a Perugia trasformata in pizzeria con un massetto antispolvero per terra in modo che le cameriere potevano servire ai tavoli con i pattini.

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gli immobili vincolati sono per me un investimento di rilievo come alcuni forumisti considerano le obbligazioni convertibili che non tradiscono permettono di usufruire di rialzi di borsa ma .

sono immobili che danno rendimenti maggiori degli altri e i contratti di locazione non sono sottoposti al regime vincolistico.
si è abbastanza tranquilli nell'investire su un immobile vincolato non si perdono soldi ma si possono avere molte soddisfazioni.

Un tempo (dovendo dichiarare l'intero prezzo a causa del diritto di prelazione dello stato) non si prestavano al trading, e erano più indicati per la rendita, ma ora con la tassazione prezzo / valore del trasferimento di proprietà si prestano bene anche all'acquisto e alla rivendita.

pensate che molti considerano il vincolo come un difetto e non un pregio, e magari si possono spuntare prezzi estremamente interessanti.

peraltro anche io all'inizio della mia carriera di investitore immobiliare non lo avevo capito e così persì degli immobili molto interessanti.

 

[paziente]

ok rispondo subito sia a Sam che anche a paziente (ho chiesto a mark di postare il post)

gli immobili di rilievo culturale sono definiti ai sensi della legge 1089/39 e successive modifiche, ovvero la 490/1999 cosidetta legge Veltroni poi rimodificata dalla legge 137/2004 codice dei beni culturali legge Urbani.
sostanzialmente abbiamo 2 tipi di immobili quelli che sono vincolati per il loro pregio intrinseco e quelli che vengono vincolati perchè si trovano in un prospetto da tutelare (per la presenza di un bene di pregio intrinseco)
i primi vincolati perchè di particolare interesse artistico, storico, archeologico, o demo-etno-antropologico sono soggetti alla prelazione da parte dello stato nelle compravendite e sono quelli che godono di tutti i privilegi che ho elencato nei post precedenti.


carissimo paziente se hai avuto solo noie dai beni culturali è presumibile che i tuoi immobili sono soggetti solo o al vincolo di facciata o a quello ambientale, mentre il vincolo che porta i vantaggi che decanto è quello pieno che rende soggetto l'immobile alla prelazione dello stato.

Ciao Porchetto, scusa se continuo a stressarti.
Il mio caso specifico è questo.
In famiglia possediamo un piano in una casa dell'800.
Per il momento ho solo avuto dei gran grattacapi, perchè per ottenere i permessi di ristrutturazione sto aspettando tempi biblici...

I benefici, quindi, non li potuti ancora verificare.
Ora tutte le scartoffie sono in mano ai miei genitori per cui meglio appurare se posso trarre vantaggio dalla situazione.
Mi sai dire come faccio a verificare il tipo di vincolo (facciata o non)?