La mia personale ricerca di un MUTUO
- Creatore Discussione ricpast
- Data di Inizio
ricpast
Sono un tipo serio
Iniziamo con qualche ragionamento a spadate....
Qui ho recuperato un file excel che produce piano di ammortamento:
http://www.pierolucarelli.it/tutorials%20office/ammortamento%20mutuo.htm
Provo a creare un piano di ammortamento con importo 150K, tasso 2,60% (QUELLO VARIABILE), durata 20 anni, rate mensili
La rata che viene fuori è di circa 800 euro
gli interessi che vado a pagare nei primi 12 mesi ammontano a circa: 4300 euro (totale ammontare rate pagate nel periodo: 9600 euro)
Gli interessi che andrei a pagare i primi 2 anni sono pari a: 7500 euro (totale rate: 19252 euro)
Gli interessi dei primi 10 anni ammontano a: 31000 euro (totale rate: 96262 euro)
Se provo a simulare un piano di ammortamento di un mutuo a tasso fisso cambiando quindi solo il tasso (cioè metto 4,85%) viene fuori che:
La rata mensile è di euro 977
Gli interessi che andrei a pagare sui primi 12 mesi sono circa: 7100 euro (e un importo complessivo di rate pagate pari a: 11731 euro)
Gli interessi che andrei a pagare i primi 2 anni ammontano a: 14.100 euro (totale rate: 23461)
Gli interessi che andrei a pagare sui primi 10 anni: 60.000 euro (totale rate: 117306 euro)
E' chiaro che fare un calcolo preciso di convenienza non è scientifico e bisogna quindi fare giocoforza qualche piccola previsione o idea sul futuro andamento dei tassi...
Per abbreviare tale "previsione" prendo in considerazione solo i primi anni (2 al max) perchè credo che SIA AD OGGI ALQUANTO RAGIONEVOLE PENSARE CHE NEI PROX 2 ANNI I TASSI EURIBOR POSSANO VIAGGIARE SU VALORI SIMILI AGLI ATTUALI.
Opinione ovviamente...ma è solo per consentire un minimo di calcolo di convenienza...
Accendendo un mutuo a tasso variabile oggi, risparmierei rispetto ad un fisso (IN TALE IPOTESI e quindi di stabilità dell'euribor):
in 1 anno: circa 2800 euro di interessi
in 2 anni: circa 6600 euro di interessi
il costo di una copertura del tasso al 3% per i primi 10 anni mi costa circa 12.000 euro....quindi in 2 anni ne avrei ammortizzati la metà...
In più avrei avuto in 2 anni minori uscite per 4200 euro complessive che, coi tassi bassi che ci sono...fanno un costo opportunità di circa 120 euro (per 2 anni...)... irrilevante...d'altronde l'ammontare in valore assoluto è basso e quindi questo "guadagno" non lo considererei nemmeno.
Coi prezzi di oggi delle coperture sui tassi (vedere tabella sopra) verrebbe da preferire la copertura fino a marzo 2017 (8 anni quindi...)....
In realtà (vedendo il costo che mi farebbe la popolare di Verona nel prospetto messo qualche intervento sopra) credo che la copertura fai da te non sia una strada così appetibile ma conviene contrattarla direttamente con la banca erogante il mutuo anche perchè ho notato che gli spread tra denaro e lettera dei cw che ho guardato sono davvero amplissimi e questo è un bel costo implicito (maledetto MM!!!).
resta il fatto che credo che tale analisi possa essere un buon punto di partenza per valutare se il costo della copertura cap che offre la banca sia o meno equo.
Qui ho recuperato un file excel che produce piano di ammortamento:
http://www.pierolucarelli.it/tutorials%20office/ammortamento%20mutuo.htm
Provo a creare un piano di ammortamento con importo 150K, tasso 2,60% (QUELLO VARIABILE), durata 20 anni, rate mensili
La rata che viene fuori è di circa 800 euro
gli interessi che vado a pagare nei primi 12 mesi ammontano a circa: 4300 euro (totale ammontare rate pagate nel periodo: 9600 euro)
Gli interessi che andrei a pagare i primi 2 anni sono pari a: 7500 euro (totale rate: 19252 euro)
Gli interessi dei primi 10 anni ammontano a: 31000 euro (totale rate: 96262 euro)
Se provo a simulare un piano di ammortamento di un mutuo a tasso fisso cambiando quindi solo il tasso (cioè metto 4,85%) viene fuori che:
La rata mensile è di euro 977
Gli interessi che andrei a pagare sui primi 12 mesi sono circa: 7100 euro (e un importo complessivo di rate pagate pari a: 11731 euro)
Gli interessi che andrei a pagare i primi 2 anni ammontano a: 14.100 euro (totale rate: 23461)
Gli interessi che andrei a pagare sui primi 10 anni: 60.000 euro (totale rate: 117306 euro)
E' chiaro che fare un calcolo preciso di convenienza non è scientifico e bisogna quindi fare giocoforza qualche piccola previsione o idea sul futuro andamento dei tassi...
Per abbreviare tale "previsione" prendo in considerazione solo i primi anni (2 al max) perchè credo che SIA AD OGGI ALQUANTO RAGIONEVOLE PENSARE CHE NEI PROX 2 ANNI I TASSI EURIBOR POSSANO VIAGGIARE SU VALORI SIMILI AGLI ATTUALI.
Opinione ovviamente...ma è solo per consentire un minimo di calcolo di convenienza...
Accendendo un mutuo a tasso variabile oggi, risparmierei rispetto ad un fisso (IN TALE IPOTESI e quindi di stabilità dell'euribor):
in 1 anno: circa 2800 euro di interessi
in 2 anni: circa 6600 euro di interessi
il costo di una copertura del tasso al 3% per i primi 10 anni mi costa circa 12.000 euro....quindi in 2 anni ne avrei ammortizzati la metà...
In più avrei avuto in 2 anni minori uscite per 4200 euro complessive che, coi tassi bassi che ci sono...fanno un costo opportunità di circa 120 euro (per 2 anni...)... irrilevante...d'altronde l'ammontare in valore assoluto è basso e quindi questo "guadagno" non lo considererei nemmeno.
Coi prezzi di oggi delle coperture sui tassi (vedere tabella sopra) verrebbe da preferire la copertura fino a marzo 2017 (8 anni quindi...)....
In realtà (vedendo il costo che mi farebbe la popolare di Verona nel prospetto messo qualche intervento sopra) credo che la copertura fai da te non sia una strada così appetibile ma conviene contrattarla direttamente con la banca erogante il mutuo anche perchè ho notato che gli spread tra denaro e lettera dei cw che ho guardato sono davvero amplissimi e questo è un bel costo implicito (maledetto MM!!!).
resta il fatto che credo che tale analisi possa essere un buon punto di partenza per valutare se il costo della copertura cap che offre la banca sia o meno equo.
ricpast
Sono un tipo serio
Interbancario, tasso Euribor tre mesi cala a 1,445% da 1,453%
Reuters - 08/04/2009 11:11:56
LONDRA, 8 aprile (Reuters) - Ennesimo minimo record per il tasso chiave a cui hanno luogo i prestiti interbancari: la scadenza Euribor a tre mesi <EURIBOR3MD=> è indicata a 1,445% da 1,453% di ieri in occasione del fixing londinese.
Scivola a 0,879% da 0,898% la settimana <EURIBORSWD=>, mentre i sei mesi <EURIBOR6MD=> flettono a 1,624% da 1,632%.
Scivola a 0,879% da 0,898% la settimana <EURIBORSWD=>, mentre i sei mesi <EURIBOR6MD=> flettono a 1,624% da 1,632%.
alvin_angel
K-LOVER
Ric ma non aggiorni +?!?!?
a naso direi che c'e' una svolta nei tassi (euribor)...
x cui converrebbe bloccarli...
cia'!!!!
PS
hai ipotizzato di trattare direttamente il future?!?!?
a naso direi che c'e' una svolta nei tassi (euribor)...
x cui converrebbe bloccarli...
cia'!!!!
PS
hai ipotizzato di trattare direttamente il future?!?!?
ricpast
Sono un tipo serio
Eccomi qui.
In realtà la'pertura del mutuo non sarà prima dell'autunno quindi ho dato una frenata alla ricerca perchè per ora ho avuto gli ok sulla fattibilità del mutuo intestato a mia madre e questo per ora mi basta.
Oggi ho in realtà iniziato la copertura del tasso comprando:
n.1 cw NTVEUR03MCAP3I19 a 455 euro
e
n.1 cw NTVEUR03MCAP3C18 a 350 euro
In realtà la'pertura del mutuo non sarà prima dell'autunno quindi ho dato una frenata alla ricerca perchè per ora ho avuto gli ok sulla fattibilità del mutuo intestato a mia madre e questo per ora mi basta.
Oggi ho in realtà iniziato la copertura del tasso comprando:
n.1 cw NTVEUR03MCAP3I19 a 455 euro
e
n.1 cw NTVEUR03MCAP3C18 a 350 euro
ricpast
Sono un tipo serio
allora:
- il sottostante del cw è l'euribor a 3 mesi
il funzionamento e l'eventuale flusso generato dallo strumento lo trovi nella scheda del prodotto stesso. Queste sono quelle del NTVEUR03MCAP3I19:
http://www.borsaitaliana.it/bitApp/...Download&isin=IT0003942833&market=MCW&lang=it
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