Quale miglior mutuo? (4 lettori)

[donato]

Scusatemi se l'argomento è forse un pò OT ma vorrei capire bene quale tipo di mutuo attualmente è il più conveniente.

Quali sono le previsioni a lunga gittata dell'andamento dei tassi? Da questo questito dovrei partire per analizzare la scelta del tipo di mutuo.

Oggigiorno sono disponibili le seguenti tipologie:

Tasso fisso classico
Il tasso e la rata restano uguali per tutta la durata del mutuo

Tasso variabile classico
Il tasso segue le variazioni dell’indice di riferimento (es.: Euribor). Il tasso e la rata varieranno quindi ad ogni aggiornamento (es.: mensile, trimestrale)

Tasso misto con opzione
Durante la vita del mutuo, solitamente a scadenze predefinite (es: ogni due anni), è possibile scegliere tra tasso fisso e tasso variabile (opzione). Tasso e rata si comporteranno come quelle di un variabile classico e di un fisso classico fino al momento dell’opzione successiva

Tasso misto bilanciato
L'importo del mutuo viene diviso in due parti. La prima parte (es: il 70% dell'importo) è a tasso fisso, la seconda parte (es: il rimanente 30%) è a tasso variabile. Il cliente sceglie la proporzione tra le due parti al momento dell'erogazione

Piano di rimborso flessibile
Ogni mese si pagano rate di soli interessi. Il cliente decide liberamente quando e come rimborsare il capitale preso a prestito, entro alcuni limiti stabiliti dalla banca

Rata costante (tasso e durata variabile)
Il tasso è variabile ma l’importo della rata è fissato all’inizio del mutuo. La rata quindi resta costante e si modifica la durata del mutuo: più lunga se i tassi salgono, più breve se i tassi scendono

Tasso variabile con tetto massimo (cap)
Il tasso è variabile ma non potrà mai salire oltre un valore prefissato (cap). Anche se i tassi dovessero superare tale valore, il tasso applicato resterebbe quello del tetto massimo



Considerate che dovrei fare un mutuo per l'acquisto della prima casa con una durata di 20 anni.

Poichè il periodo è un pò lunghetto, qual è secondo voi il più conveniente e quello che più di tutti mette al riparo da eventuali capricci dei tassi?

Grazie

 

[aleggia]

non sono un'esperto e per fortuna non devo fare un mutuo,altrimenti cercherei di ottenere se possibile una dilazione da chi vende facendo guadagnare lui invece che le banche.
se proprio dovessi farlo, in questo momento non avrei dubbi, tasso fisso.
primo motivo perchè le banche lo sconsigliano.
secondo perchè il rapporto rischio beneficio è sicuramente favorevole,infatti se si riesce a spuntare un 4,5 per cento possono succedere due cose che si arrivi a zero come tassi cosa molto difficile ed in ogni caso si paga la rata pattuita.
nel variabile invece se i tassi raddoppiano cosa impropabile ma non impossibile in 20 anni sono c...i e puoi farti spiegare dalla banca cosa succede alla tua rata.
salve

 

[donato]

Ti ringrazio Aleggia per avermi risposto.

Poichè devo prendere una decisione molto importante vorrei sapere cosa ne pensi invece della formula "tasso variabile - rata costante".
Il mutuo sarà di 20 anni e in un periodo così lungo possono accadere tantissime cose. I tassi si raddoppieranno, si dimezzeranno, rimarranno stabili, ecc...? Alla fine quello che a me interessa è la sicurezza di dover pagare sempre la stessa rata ma nello stesso tempo non vorrei correre il rischio che la durata diventi di 25 anni o più.
Confrontando ora un mutuo ventennale a tasso variabile ed uno a tasso fisso è chiaro che conviene ora il tasso variabile perchè il fisso sta a 1,5% o 2% in più. Occorrerebbe simulare un piano d'ammortamento considerando almeno un raddoppio dei tassi in 10 anni e poi una diminuzione per vedere l'effetto sulla durata.
Un raddoppio dei tassi da qui a 10 anni lo ritieni un'eventualità plausibile?

 

[Giuppy]

Permettimi se mi intrometto.

Non l'ho fatto finora ma visto che non ti risponde alcuno esprimo la mia opinione.

Ti chiedo: Come si fa a esprimere una opinione e a darti un consiglio se non dai alcun parametro su cui effettuare le valutazioni?

Mi spiego:
- nel caso di tasso fisso non dici quanto è il tasso;
- nel caso di tasso variabile non dici quanto è lo spread;
- non citi in alcun modo le spese che ti applicano;
- non citi se hai benefit o opzioni nel corso del mutuo;
- non dici com'è la tua posizione economica e come prevedi sarà la sua evoluzione;

In altre parole non dai un minimo di dati per poter esprimere un consiglio.

Le tipologie di mutuo che hai citato sono tutte ottime e ognuna di queste risponde a determinate esigenze e determinati bisogni ma nessuno può sapere quale di queste tipologie meglio si adatta a te!

Pertanto se vuoi un consiglio serio e disinteressato magari dacci qualche elemento su cui ragionare.

Ciao
G.

 

[aleggia]

Permettimi se mi intrometto.

Non l'ho fatto finora ma visto che non ti risponde alcuno esprimo la mia opinione.

Ti chiedo: Come si fa a esprimere una opinione e a darti un consiglio se non dai alcun parametro su cui effettuare le valutazioni?

Mi spiego:
- nel caso di tasso fisso non dici quanto è il tasso;
- nel caso di tasso variabile non dici quanto è lo spread;
- non citi in alcun modo le spese che ti applicano;
- non citi se hai benefit o opzioni nel corso del mutuo;
- non dici com'è la tua posizione economica e come prevedi sarà la sua evoluzione;

In altre parole non dai un minimo di dati per poter esprimere un consiglio.

Le tipologie di mutuo che hai citato sono tutte ottime e ognuna di queste risponde a determinate esigenze e determinati bisogni ma nessuno può sapere quale di queste tipologie meglio si adatta a te!

Pertanto se vuoi un consiglio serio e disinteressato magari dacci qualche elemento su cui ragionare.

Ciao
certo le osservazioni di giuppy sono concrete e serie e vanno prese in considerazione,io ho espresso un mio parere semplicistico ma concreto di quello che farei io se dovessi fare un mutuo attualmente non sapendo e non volendo sapere cosa faranno i tassi da qui a venti anni e lasciando perdere ogni altra considerazione, per me in questo momento il mutuo più conveniente è quello a tasso fisso certo posso sbagliarmi, ma è altrettanto sicuro che qualsiasi cosa si fa può essere sbagliata. i motivi per cui sceglierei quello fisso li ho espressi.

 

[Giuppy]

Ciao
certo le osservazioni di giuppy sono concrete e serie e vanno prese in considerazione,io ho espresso un mio parere semplicistico ma concreto di quello che farei io se dovessi fare un mutuo attualmente non sapendo e non volendo sapere cosa faranno i tassi da qui a venti anni e lasciando perdere ogni altra considerazione, per me in questo momento il mutuo più conveniente è quello a tasso fisso certo posso sbagliarmi, ma è altrettanto sicuro che qualsiasi cosa si fa può essere sbagliata. i motivi per cui sceglierei quello fisso li ho espressi.

Non era una critica a te.

Certo probabilmente il tasso fisso è la cosa migliore ma ci sono sempre i ma.
Se ti propongono un tasso fisso al 7% ci penserei diverse volte prima di accettare!
Cosa diversa è se ti propongono il tasso fisso al 5%.

Così come cosa diversa e se c'è sempre l'opzione di poter rinegoziare con regole chiare e certe il mutuo senza penali ovvero con spese bassisime.

Sempra parametri è impossibile giudicare e esprimere un parere.

Ciao
G.

 

[aleggia]

nessun problema siamo tra amici a cercare di aiutarci.
io sopra parlavo di spuntare un 4,5 per cento fisso certamente controllando tutte le altre clausole che le banche cercano di rifilarti a loro vantaggio.
però ribadisco, secondo me, nelle condizioni attuali non avrei dubbi a scegliere un tasso fisso poi è chiaro ci sono molte variabili, nè terrei conto,però, in maniera del tutto relativa.
ciao

 

[donato]

Hai ragione Juppy, devo fornire più dati.

Allora restringendo il campo della scelta tra i tipi di mutuo, vediamo se sono sufficienti questi dati:

scelta 1 - Tasso fisso: 4.74% (TAEG)
scelta 2 - Tasso variabile-rata costante: 3.59% (TAEG)

Durata mutuo: 20 anni
Consideriamo nessuna opzione nel corso del mutuo.
La mia posizione economica è: nessuna liquidità nè forme d'investimento in atto ma solo stipendio.

La mia evoluzione economica non so prevederla da qui a venti anni ma mi accontenterei che rimanga tale e quale ad adesso.

Conterei di fare una copertura assicurativa caso vita e contro la perdita del posto di lavoro abbinato al mutuo.

Fornire altri dati più precisi significa saper indovinare il futuro, a quel punto farei meglio a fare trading a tempo pieno

 

[Giuppy]

Con un tasso fisso del 4.74 e senza alcuna previsione del futuro sarei dell'idea di scegliere il fisso.

Quel tasso non sembra eccessivo e discretamente conveniente e non ti espone a grossi sussulti come il variabile che ti vedrebbe aumentare la durata anche in modo evidente nel caso di forte impennata dei tassi anche se oggi il mercato non crede a quest'opportunità.

Ciao
G.

 

[donato]

Con un tasso fisso del 4.74 e senza alcuna previsione del futuro sarei dell'idea di scegliere il fisso.

Quel tasso non sembra eccessivo e discretamente conveniente e non ti espone a grossi sussulti come il variabile che ti vedrebbe aumentare la durata anche in modo evidente nel caso di forte impennata dei tassi anche se oggi il mercato non crede a quest'opportunità.

Ciao
G.

OK, grazie.