Aggiungo uno stralcio di una corrispondenza con un amico che mi chiedeva dei suggerimenti e mi sembra interessante mettere a disposizione in questo 3d
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Allora le immobiliari fanno solo i propri interessi ovvero cercano di intascare le provvigioni, e dove possibile (venditori non al corrente del mercato) con grossi margini di guadagno, addirittura si sbilanciano a comprare direttamente con proprie teste di legno.
la strategia che seguono è però differenziata tra le agenzie.
i due estremi sono XXXXXX (gli omini verdi
) e la YYYYYYY (gli omini fucsia
)
la XXXXXX fa valutazioni molto basse perchè punta alla mole dell'intermediato, acquisisce incarichi a prezzo basso per vendere velocemente e intascare la provvigione, storicamente le agenzie XXXXXX peraltro si sviluppavano in zone popolari con bassi prezzi e volumi alti. YYYYYYY invece (non so se è attiva anche nel tuo territorio) fa la politica opposta fa valutazioni molto alte per acquisire facilemnte incarichi in esclusiva, che si rinnovano automaticamente, e con penale doppia se il venditore vende da se l'immobile. Va da se che alla fine chi vuole vendere deve abbassare il prezzo e quando l'immobile è venduto anche direttamente dal proprietario, l'agenzia incassa senza sforzo le provvigioni.
Tieni conto che YYYYYYY distingue gli agenti di vendita dagli acquisitori e li paga anche per ogni contratto di vendita in esclusiva acquisito, perchè c'è la sicurezza dell'incasso.
Alcuni consigli
mai dare esclusive a nessuna agenzia immobiliare altrimenti si siede e aspetta che arrivi la provvigione, se te la richiedono dici se siete così bravi a vendere a cosa vi serve l'esclusiva? ti diranno che loro investono in pubblicità - tu gli puoi replicare che il grosso del capitale ce lo stai mettendo tu (l'immobile in vendita)
ti diranno che altrimenti l'immobile viene proposto da più agenzie, l'importante per te è che i prezzi siano omogenei e quindi con nessuna agenzia si accetta il supero (l'agenzia tiene quello che ci fa di più) ne si danno risposte verbali a possibili sconti richiesti.
se si intavola una trattativa, si deve rispondere solo a proposta scritta e corroborata da un assegno di garanzia della serietà della proposta.
mai confidarsi con le agenzie lascerei l'appartamento a questo prezzo perchè inevitabilmente loro trasmettono questo prezzo al potenziale acquirente che poi cercherà sicuramente altri ulteriori sconti.
INoltre quando l'agenzia viene a fare la valutazione dell'immobile sicuramente ti chiede
"sig. porchetto lei quanto intendeva realizzare con il suo immobile?" a questa domanda non bisogna mai rispondere perchè dopo poni automaticamente un limite alla valutazione che sicuramente non è più alta (ma spesso abbondantemente inferiore) a quello che tu intendi realizzare dell'immobile, io rispondo sempre
"guardi non sono del mestiere del resto lei è l'esperto mi dica la sua valutazione e poi ci penserò" con questo discorso una volta ho fatto entrare in loop un agente, aveva paura di esprimersi
, come si fa ad affidarsi alle agenzie
una base è la banca dati dell'agenzia del territorio, è vero che i dati delle compravendite poi, con il sistema del prezzo valore, sono più affidabili di quelli delle locazioni, poi è comunque necessaria un'analisi dell'offerta presente sul mercato in modo da avere la sensibilità sui prezzi correnti.
questo per quanto attiene la vendita, debbo darti le mie indicazioni sull'acquisto,
la cosa migliore è poter acquistare direttamente di prima mano dai venditori, se non altro perchè risparmi le provvigioni e perchè ti può capitare lo sprovveduto che non fa un'analisi di mercato e compri ad un prezzo basso.
il sistema è il cosidetto "fare zona" oltre che comprare l'asta che ha altri aspetti da sviscerare.
é il metodo che utilizzano gli agenti, passeggiano nella zona e poi, ad esempio, chiedono al portiere se c'è oppure a qualcuno che sta uscendo dal palazzo,
- "è qui che si vende l'appartamento al secondo piano?",
- "no è quello che sta al terzo che si vende"
(se avessero chiesto genericamente "scusi si vende" in generale l'interlocutore non aiuta l'agente)
poi altri metodi è ricercare l'elenco degli abitanti e telefonare la sera a casa con lo steso sistema, oppure anche vedere i possibili annunci mortuari
(non sto skerzando è una cosa che qualcuno fa veramente) per identificare immobili che potrebbero essere posti in vendita.
dovrei scrivere veramente un trattato su questo argomento
potrebbe essere interessante rilanciare i 3d che avevo iniziato nella sezione immobiliare
http://www.investireoggi.it/forum/tr...e-vt37490.html
