chiarimenti su comprare e rivendere immobili senza intestazione

[alessietto]

Scusate il ritardo

 

[mcord]

Sì, ma se al termine dei 6 mesi (termine decisamente ampio, visto che in genere si fanno preliminari a 30/60 gg) ...

... se non hai trovato un compratore l'importo lo devi saldare tu, insieme alla parcella del notaio ed alle imposte di registro ...


E a quel punto altro che leva finanziaria, hai un capitale impegnato e quando rivenderai dovrai scalare dall'eventuale margine i costi sostenuti per l'acquisto di cui sopra.

Oltre alle commissioni già pagate, che le agenzie immobiliari incassano già alla sottoscrizione del preliminare ... e alle tasse sulla plusvalenza ...


Riepilogando :

- trovi un immobile con un proprietario disposto a fare un preliminare a 6 mesi

- sottoscrivi la promessa d'acquisto a 100mila €

- lasci una caparra di 20 mila € (un 20%, perchè un 10% a 30 gg ci può stare, ma a 6 mesi è poco)

- paghi subito il 3% di commissione (+iva ) dell'agenzia


Poi ...

... se riesci a cedere il preliminare di un prezzo maggiorato, bene ... hai un guadagno (al quale devi sottrarre i 3,660 € di agenzia)


Ma se non ci riesci (e a prezzo di mercato 6 mesi sono pochi) allora ti trovi davanti a 2 strade :


1 - rinunciare e perdere caparra e commissioni (23.660 €), sempre che il proprietario non ti faccia causa per ottenere l'adempimento del preliminare

2 - andare al rogito e saldare i restanti 80 mila € (supponendo che tu li abbia, visto che qua si è parlato di investitori senza capitale), oltre a parcella notaio ed imposta di registro (per svariate altre migliaia di €) ...

... e poi rimettersi a vendere l'immobile, pagando di nuovo le commissioni d'agenzia ... e (in caso di prezzo superiore) le tasse sulla plusvalenza.


E a quel punto anche lo vendessi effettivamente a 120 mila € il tuo margine sarebbe svanito tutto in tasse e spese ...

... sempre che tu lo venda al 20% in più di quello che l'hai pagato tu ...

 

[mcord]

Aggiungo un'altra cosa ...


Per vendere una casa hai bisogno di mostrarla.

Il che comporta la disponibilità delle chiavi (e trasferimento del possesso, sul piano giuridico)


Per un venditore dare le chiavi su un preliminare a lunga scadenza vuol dire rischio molto elevato di trovarsi con un promissario acquirente inadempiente e possessore materiale che in sostanza è un inquilino a canone zero difficilissimo da sfrattare ... ho visto gente che è finita a striscia la notizia per aver la casa occupata da anni da promissari acquirenti che non avevano potuto rogitare perchè non avevano ottenuto il mutuo.



Non solo ... giuridicamente "res perit domino" ...

Tu dai la casa al promissario acquirente, lui la manda in fiamme o la fa esplodere con una perdita di gas :

tu rimani senza casa, lui non solo non è più obbligato a saldare (il bene è perito), ma ha anche diritto alla restituzione della caparra.

Poi sta a te dimostrare che lui ha una responsabilità diretta e chiedergli un risarcimento ...



Tutto questo sempre che non sia lui a fare causa a te per responsabilità oggettiva in quanto proprietario dell'immobile ...

Magari ci lascia le penne qualcuno e tu ti trovi con una causa da milioni di € per manutenzione mancata od impianti non a norma ...



In sintesi tu dovresti trovare uno che si carichi di tutti i rischi di cui sopra ...

... e tutto questo solo per permettere a te di lucrare sul suo immobile rivendendolo a terzi a prezzo maggiorato ...



La vedo dura ...