Help spese post-aggiudicazione per BOX

[pikkia2000]

Salve a tutti,

di recente mi sono aggiudicata un box all'asta, ed essendo la prima asta a cui partecipavo, ovviamente ho molti dubbi. Volevo quindi avere un parere sull'importo che il custode mi ha richiesto a titolo di spese che ho dovuto pagare con assegno circolare al custode stesso.

Premesso che:
- per il box richiedero' le agevolazioni come pertinenza della 'prima casa' in quanto si trova a 200 mt da casa mia che3 anni fa avevo acquistato con le agevolazioni
- Il Box non ha ipoteche, ma 'solo' un pignoramento
- Il prezzo di aggiudicazione dell’asta è stato di 22.150 Euro
- date le molte risposte vaghe e poco esaudienti da parte del custode, ho l’impressione che lo stesso sia alle prime armi….
- Per il saldo del prezzo di aggiudicazione non ho richiesto mutuo
- Il decreto di trasferimento deve essere ancora emesso

Il custode mi ha richiesto € 1812,70 Euro cosi suddivisi:
- € 346,50 (imposta di registro 3%) + 168 Imposta ipotecaria + 168 Imposta catastale
- € 630,20 competenze decreto di trasferimento
- € 500,00 a titolo di anticipo per altre spese vive al momento non quantificabili (con eventuale conguaglio a mio favore a termine della procedura)

Vengo ai quesiti:
- L’imposta di registro mi sembra calcolata sulla rendita catastale (100 Euro) anzichè sul prezzo di aggiudicazione, tale per cui mi ero gia’ prefissato di dover pagare € 664,50 e non 346,50 . In tal caso, secondo voi qual'è il metodo corretto? e inoltre l’Agenzia delle entrate a chiedera’ la differenza a me o al custode ?
- Visto l’importo del prezzo di aggiudicazione, € 630,20 per il decreto di trasferimento sono congrui? Includono anche le spese di cancellazione del pignoramento?
- Per richiedere le agevolazioni prima casa, il custode mi chiede di dover fare un atto presso un notaio (con conseguenti altre spese) in cui dovro’ dichiarare una serie di cose in modo che l’agenzia delle entrate applichi le agevolazioni alla pertienenza. E’ giusto secondo voi? Non è sufficiente un autodichiarazione?
- Dato che sull’odinanza del giudice c’e scritto che “ l’immobile viene venduto libero da iscrizione ipotecarie e da trascrizioni di pignoramenti e sequestri che saranno cancellate a cura e spese della procedura”, quali delle spese citate sono recuperabili ? e in che modo?
Purtroppo molte di questi quesiti li ho gia’ girati al custode, ma continuo ad ricevere risposte poco chiare e a volte anche contrastanti tra loro. Grazie in anticipo per l’aiuto .

pikkia

 

[angy2008]

Salve a tutti,

di recente mi sono aggiudicata un box all'asta, ed essendo la prima asta a cui partecipavo, ovviamente ho molti dubbi. Volevo quindi avere un parere sull'importo che il custode mi ha richiesto a titolo di spese che ho dovuto pagare con assegno circolare al custode stesso.

Premesso che:
- per il box richiedero' le agevolazioni come pertinenza della 'prima casa' in quanto si trova a 200 mt da casa mia che3 anni fa avevo acquistato con le agevolazioni
- Il Box non ha ipoteche, ma 'solo' un pignoramento
- Il prezzo di aggiudicazione dell’asta è stato di 22.150 Euro
- date le molte risposte vaghe e poco esaudienti da parte del custode, ho l’impressione che lo stesso sia alle prime armi….
- Per il saldo del prezzo di aggiudicazione non ho richiesto mutuo
- Il decreto di trasferimento deve essere ancora emesso

Il custode mi ha richiesto € 1812,70 Euro cosi suddivisi:
- € 346,50 (imposta di registro 3%) + 168 Imposta ipotecaria + 168 Imposta catastale
- € 630,20 competenze decreto di trasferimento
- € 500,00 a titolo di anticipo per altre spese vive al momento non quantificabili (con eventuale conguaglio a mio favore a termine della procedura)

Vengo ai quesiti:
- L’imposta di registro mi sembra calcolata sulla rendita catastale (100 Euro) anzichè sul prezzo di aggiudicazione, tale per cui mi ero gia’ prefissato di dover pagare € 664,50 e non 346,50 . In tal caso, secondo voi qual'è il metodo corretto? e inoltre l’Agenzia delle entrate a chiedera’ la differenza a me o al custode ?
- Visto l’importo del prezzo di aggiudicazione, € 630,20 per il decreto di trasferimento sono congrui? Includono anche le spese di cancellazione del pignoramento?
- Per richiedere le agevolazioni prima casa, il custode mi chiede di dover fare un atto presso un notaio (con conseguenti altre spese) in cui dovro’ dichiarare una serie di cose in modo che l’agenzia delle entrate applichi le agevolazioni alla pertienenza. E’ giusto secondo voi? Non è sufficiente un autodichiarazione?
- Dato che sull’odinanza del giudice c’e scritto che “ l’immobile viene venduto libero da iscrizione ipotecarie e da trascrizioni di pignoramenti e sequestri che saranno cancellate a cura e spese della procedura”, quali delle spese citate sono recuperabili ? e in che modo?
Purtroppo molte di questi quesiti li ho gia’ girati al custode, ma continuo ad ricevere risposte poco chiare e a volte anche contrastanti tra loro. Grazie in anticipo per l’aiuto .

pikkia

è giusto pagare il registro sul valore catastale rivalutato. Per il resto penso che le competenze siano esclusivamente gli onorari del notaio per cui alla voce altre spese andranno riferite le anticipazioni (bolli etc.) e qualcosa ti tornerà indietro. Non capisco perché ti applica l'aliquota del 3% se poi dice che devi fare prima il vincolo dal notaio, bisognerebbe capire chi ti stà facendo il trasferimento (penso il custode) e chiedere a lui di inserire la tua dichiarazione di vincolo pertinenziale nel decreto.

 

[pikkia2000]

Ciao Grazie per le risposte.

Il custode è un rag. commercialista e l'asta non è stata delegata ad un notaio ma bensi è stata gestita dal giudice stesso, quindi spese 'notarili' non dovrei averle xche' il decreto del giudice è l'atto con cui viene trasferita la proprieta'. Mi chiedo solo se i 630,20 che mi chiede sono quindi effettivamente dovuti o meno....

L'aliquota del 3% potra' essere applicata in sede di registrazione del decreto, e quindi per inserire le agevolazioni nel decreto stesso , il custode mi ha detto che devo fargli avere questa dichiarazione in cui invoco i benefici e che , a suo dire, deve essere anche 'autenticata' da un notaio...

Quadno dici che è giusto che l'imposta di registro venga calcolata sul valore catastale su quale legge/articolo ti basi?
Se non è uscito nulla di nuovo rispetto a questa risoluzione, misa' che dovro' pagare sul prezzo di aggiudicazione :
http://www.unibo.it/NR/rdonlyres/9E...8B6AF/95106/ris_102prezzodiaggiudicazione.pdf

 

[angy2008]

Ciao Grazie per le risposte.

Il custode è un rag. commercialista e l'asta non è stata delegata ad un notaio ma bensi è stata gestita dal giudice stesso, quindi spese 'notarili' non dovrei averle xche' il decreto del giudice è l'atto con cui viene trasferita la proprieta'. Mi chiedo solo se i 630,20 che mi chiede sono quindi effettivamente dovuti o meno....

L'aliquota del 3% potra' essere applicata in sede di registrazione del decreto, e quindi per inserire le agevolazioni nel decreto stesso , il custode mi ha detto che devo fargli avere questa dichiarazione in cui invoco i benefici e che , a suo dire, deve essere anche 'autenticata' da un notaio...

Quadno dici che è giusto che l'imposta di registro venga calcolata sul valore catastale su quale legge/articolo ti basi?
Se non è uscito nulla di nuovo rispetto a questa risoluzione, misa' che dovro' pagare sul prezzo di aggiudicazione :
http://www.unibo.it/NR/rdonlyres/9E...8B6AF/95106/ris_102prezzodiaggiudicazione.pdf

la tua risoluzione è datata 2007, dopo c'è stata diversa regolamentazione antievasione per cui si paga imposta registro su valore catastale rivalutato anziché prezzo pagato. Penso che valga solo per gli immobili abitativi e pertinenze e dovrebbe disincentivare gli acquirenti a dichiarare meno del pagato, cioè paghi 100 ma le tasse vengono comunque calcolate sul catastale che sovente è inferiore.
Per quello che riguarda le spese dovrà comunque darti una rendicontazione anche se in casi analoghi ho riscontrato molte anomalie e difficoltà nell'ottenere giusti rimborsi, tieni presente che siamo in Italia e la certezza del diritto è stata solo scritta per consumare inchiostro.

 

[pikkia2000]

la tua risoluzione è datata 2007, dopo c'è stata diversa regolamentazione antievasione per cui si paga imposta registro su valore catastale rivalutato anziché prezzo pagato.

la regolamentazione sul prezzo-valore, ovvero pago sul valore catastale rivalutato a prescindere dal prezzo pattuito, a cui fai riferiemnto tu, in realtà e' del 2005 (infatti viene citata all'interno della risoluzione). La risoluzione infatti chiarisce che: In definitiva, la base imponibile per il trasferimento di immobile abitativo in seguito ad aggiudicazione all'asta pubblica e' costituita dal prezzo di aggiudicazione e non puo' essere calcolata col meccanismo del c.d. "prezzo-valore".

Potresti essere piu' preciso sull'eventuale norma antievasione a cui ti riferisci? Tieni presente che in rete ho trovato varie testimonianze sull'applicazione del prezzo di aggiudicazione come base imponibile:
Come stimare i costi di acquisto immobile in Asta

 

[angy2008]

la regolamentazione sul prezzo-valore, ovvero pago sul valore catastale rivalutato a prescindere dal prezzo pattuito, a cui fai riferiemnto tu, in realtà e' del 2005 (infatti viene citata all'interno della risoluzione). La risoluzione infatti chiarisce che: In definitiva, la base imponibile per il trasferimento di immobile abitativo in seguito ad aggiudicazione all'asta pubblica e' costituita dal prezzo di aggiudicazione e non puo' essere calcolata col meccanismo del c.d. "prezzo-valore".


Potresti essere piu' preciso sull'eventuale norma antievasione a cui ti riferisci? Tieni presente che in rete ho trovato varie testimonianze sull'applicazione del prezzo di aggiudicazione come base imponibile:
Come stimare i costi di acquisto immobile in Asta

allora hai ragione tu, gli anni passano veloci e mi pareva che la regolamentazione da me citata fosse più giovane del 2007.
Non conoscevo la differenziazione tra gli acquisti in asta e quelli normali, evidentemente visto che in asta non si può evadere sul prezzo non hanno ritenuto opportuno rinunciare alla differenza di gettito.