Pirelli & C Real Est (PRS) Il Ballo del Matto.o.oneeeeeeeeeee

[tontolina]

La crisi? Un piano diabolico 15 dicembre 2008

La chiamano crisi, facendo credere che assomigli ad un evento naturale, seppur tragico, tipo il terremoto. E' grave, porta con sé tragedie immani, ma con c'è un colpevole. Alcuni provano a motivare, sostenendo che le "meraviglie" del capitalismo devono pagarsi con periodici pedaggi. Falso, tutto falso. La tragedia alla quale assistiamo in realtà è un piano diabolico ed infame, ordito da banchieri e tecnocrati con la complicità della classe politica e degli "organi di garanzia" di quella favoletta per bambini chiamata democrazia: il parlamento, la magistratura, la "libera" stampa. Questo è un attentato alla serenità familiare ed individuale. E' la crisi del popolo basso, della piccola e media borghesia, degli imprenditori e dei commercianti. Ci aspettano milioni di licenziamenti, fallimenti, protesti, pignoramenti, sequestri di danaro su conti correnti, ai danni di milioni di cittadini, quasi tutti con reddito fino a 30,000 euro o piccoli imprenditori. Una tragedia immane che già è in atto e che procede sotto silenzio, perché il Regime Bancario, che controlla tutti i Media (altro che Berlusconi), così vuole. L'enorme massa monetaria virtuale (le banconote oggi sono il 7 per cento del "danaro" circolante) che il sistema bancario ha creato, deve essere contratta e questo può avvenire solo con nuovi assetti sociali e finanziari. Le Banche Centrali e le altre istituzioni finanziarie internazionali hanno pianificato ormai da anni un'operazione di riforma degli scenari economici. Hanno acquisito risorse speculando sul petrolio e quindi sull'energia, sulle leve finanziarie, sui rialzi dei tassi, a danno di imprese che hanno avuto maggiori costi di materie prime e servizi finanziari, degli Stati che hanno avuto minori introiti fiscali per la contrazione dei consumi, dai soggetti privati che hanno visto aumentare in maniera abnorme i costi di energia trasporti e soprattutto delle rate del mutuo aumentate dalle Banche Centrali senza motivo, ovvero con l'obbiettivo di rastrellare danaro a tutta forza. Queste categorie si trovano impoverite, inadatte a sostenere i precedenti consumi ed anche di far fronte ai pagamenti per sostenere la propria esistenza senza fare ulteriori debiti.

Nel 2008 circa 120 mila famiglie hanno lasciato la casa che non riuscivano più a pagare perché la rata del mutuo non era più alla loro portata. A Milano nel 2008 le procedure per sfratto sono aumentate del 25% rispetto al 2007.
L'aria di disperazione che oramai riguarda larghi strati della popolazione è causata da una spietata e pianificata operazione di usura e di esproprio di massa ordita dal sistema bancario, cioè le Banche Centrali possedute dalle Banche Private. La subalternità del sistema politico ha permesso che questo piano criminale, da perseguire quale associazione a delinquere finalizzata all'usura, oltre che per altre decine di reati, venisse operata con l'avallo di tutti gli schieramenti politici, che, ridicolo nel tragico, hanno parlato per settimane di aiuti da fornire alle banche, quelle stesse banche che nel 2007 hanno realizzato un attivo di oltre 26000 miliardi di euro.

E c'è chi in questo momento di tragedia e disperazione, invece di informare la popolazione, sobillare, creare le condizioni per una ribellione, ci parla della Gelmini, della riforma costituzionale di Berlusconi, della commissione di vigilanza Rai ed altre "amenità" simili. Sono traditori, ignoranti, a libro paga del Sistema o pavidi. O forse semplicemente "non si occupano di economia". Chiamala economia!

Marco Francesco De Marco


www.movimentozero.org

 

[tontolina]

(ANSA) - BERLINO, 27 GEN - La Grande Coalizione tedesca ha
raggiunto un accordo per la nazionalizzazione della Hypo Real
Estate (Hre), l'istituto di credito specializzato nei mutui
immobiliari che ha gia' ottenuto garanzie statali per circa 30
miliardi di euro. Lo scrive oggi il quotidiano finanziario
Handelsblatt, che attribuisce l'indiscrezione a fonti del
governo.
Secondo il giornale, la Cdu della cancelliera Angela Merkel
ed i socialdemocratici della Spd hanno deciso che lo Stato
entrera' nel capitale della Hypo Re con una quota del 50% piu'
un'azione.
Il ministero delle Finanze e la Hre non hanno voluto
commentare l'indiscrezione, ma secondo il giornale il governo si
riserva il diritto di espropriare le azioni di Hypo Re se i
colloqui con il socio di maggioranza - J.C. Flowers - per un
ingresso diretto nel capitale della banca non andranno a buon
fine.
Sempre secondo l'Handelsblatt, il Bundestag potrebbe
approvare gia' all'inizio di febbraio i necessari emendamenti
legislativi per consentire allo Stato di acquisire oltre il 50%
del capitale dell'istituto.
L'8 gennaio scorso, lo Stato tedesco e' entrato nel capitale
della Commerzbank con il 25% piu' un'azione. In cambio, la
seconda banca commerciale del Paese dopo la Deutsche Bank, ha
ricevuto aiuti per dieci miliardi di euro, oltre ai circa 15
miliardi di euro in garanzie pubbliche e 8,2 miliardi di euro in
contanti che aveva gia' ottenuto il tre novembre scorso.(ANSA).

 

[tontolina]

da http://www.smarttrading.it/default.asp?idlingua=1&idContenuto=4624

La prossima minaccia: il real estate commerciale
di Charlie Minter - 24/04/2009

Sebbene abbiamo toccato il settore immobiliare non residenziale diverse volte negli ultimi anni, non abbiamo mai affrontato l’argomento in maniera organica e dettagliata. Ma ora siamo talmente preoccupati dello stato dell’economia che pensiamo sia giunto il momento di occuparcene. Il settore risulta già in calo del 16% dalla fine del 2007, e crediamo che possa calare ancora per tutto l’anno corrente e per il 2010.
Il settore immobiliare commerciale è molto correlato al ciclo dell’occupazione, e ci aspettiamo che la perdita di posti di lavoro continui questo e il prossimo anno.

Da quando è iniziata la recessione sono stati persi cinque milioni di posti di lavoro.

Ciò naturalmente restringerà i consumi su cui contano le grandi catene commerciali che occupano i capannoni e gli immobili commerciali. Per monitorare le tendenze e le prospettive future degli affitti, degli immobili disponibili per la locazione di un totale di 169 aree metropolitane ci serviamo dei dati di Reis Inc., da venticinque anni un osservatore indipendente del settore immobiliare commerciale fra i più quotati e stimabili.

Il settore si è deteriorato sensibilmente nel primo trimestre, con la disoccupazione crescente che ha smontato le speranze legate alla possibilità che il calo del settore immobiliare avrebbe indotto gli ex proprietari di case a riversarsi nel mercato delle locazioni.
Il tasso di “vacanza” per i primi 79 mercati è schizzato ad un 7.2% medio, un punto in più dei precedenti due trimestri e il livello più elevato dal primo trimestre 2004. Questo balzo è sopravvenuto nonostante il tasso di richiesta è calato dello 0.6%: l’entità più consistente perlomeno dal 1999.
Il canone di locazione medio è calato dell’1.1% nel primo trimestre a 984 dollari al mese. Secondo Victor Calanog, responsabile della ricerca di Reis, “i locatori sono disposti a ridurre il canone ancor prima di iniziare a negoziare”. Reis stima che i canoni possano calare ancora di 2 punti percentuali per l’anno in corso, con un tasso di vacanza che dovrebbe raggiungere l’8%, vale a dire il livello più elevato dalla fine degli anni ’80.
Questi dati stanno spingendo molti proprietari immobiliari all’insolvenza.
Nel segmento dei mortgage-backed securities di tipo commerciale, il settore multifamiliare ha fatto registrare a febbraio il più alto tasso di delinquenza della storia, salendo al 3.3% dal 3.0% di gennaio. I canoni sono calati in particolar modo nelle aree dove il settore finanziario ha sperimentato le perdite più consistenti, come a New York, a Long Island, a San Francisco e a San Jose.

Anche il segmento strettamente commerciale del settore immobiliare non residenziale appare in difficoltà. Le aree occupate dai centri commerciali è calati di 8.7 milioni di piedi quadrati nel primo trimestre di quest’anno, più della perdita fatta registrare nel corso di tutto il 2008. Questo calo ha spinto il tasso di vacanza al 9.1%, rispetto all’8.3% del trimestre precedente: siamo ai livelli più elevati dall’inizio degli anni ’90, e si è registrato nonostante i proprietari di immobili stiano tagliando i canoni di locazione nello sforzo di contenere i disimpegni.
Questa contrazione sta mettendo in difficoltà i proprietari, che riescono sempre più a fatica a pagare i debiti contratti per l’acquisto degli immobili. Il tasso di insolvenza nell’ambito dei 208 miliardi di dollari di titoli cartolarizzati si colloca al 2.1%, rispetto allo 0.3% di un anno fa. E ci sono circa 300-500 miliardi di dollari di debito scadente quest’anno, e 814 miliardi nei prossimi due anni. Sebbene Reis si aspetti che i problemi del settore cesseranno alla fine di quest’anno, noi siamo dell’avviso che le restrizioni al credito e il debito in scadenza renderanno la situazione difficile per tutto il corso del 2010.

 

[tontolina]

la Fed dovrebbe riuscire a tenere i tassi a zero ancora per due o tre anni
da
http://icebergfinanza.splinder.com/

giovedì, 14 maggio 2009
FORECLOSURES! COUNTDOWN.

Credo che ormai molti di Voi abbiano ben presente la situazione del mercato immobiliare americano, di come al di là della dinamica delle vendita ciò che è essenziale è il valore delle abitazioni e la tendenza dei prezzi; probabilmente se ci si sforzasse di tenere d'occhio la realtà fondamentale non servirebbe faticare a comprendere che tutto ciò che gravita intorno ad un pronta ripresa del mercato immobiliare americano fa parte di quella illusoria concezione di una crisi che in fondo non era poi cosi terribile come qualcuno voleva descriverla.

Non riuscirò mai ad abbituarmi all'oceano di ingenuità a cui assisto, mai!

Credo di essere stato il primo in Italia a parlarvi dei famigerati mutui option ARMs, frutto di una fantasia finanziaria creativa senza confini, dalla creazione di mutui Ninja sino alla concezione sistematica di ammortamento negativo per giungere ai mutui " only interest " ovvero dove paghi solo la quota interesse e con il passare degli anni ti ritrovi lo stesso onere, una sorta di peccato originale che non si cancella.

Freddie Mac, Dead Man Walking, dopo aver messo in atto una moratoria durata un istante, assieme ad altre grandi banche americane, ha riportato perdite per quasi 10 miliardi trainate da un aumento del numero e del tasso di insolvenza e per l'aggravarsi di intensità delle foreclosures.

Freddie also invests in mortgage-backed securities and is suffering as rising delinquencies and foreclosures cut into the value of these holdings. The company recorded $7.1 billion in impairments on securities that are available for sale.​

Non c'è alcun dubbio che la nemesi immobiliare deve fare in suo corso e che la caduta dei prezzi è innarestabile, ma i cittadini americani dovevano essere aiutati ad affrontare l'uragano delle reimpostazioni, con moratorie, aiuti, contributi, sostegni, tutto quello che era possibile fare per ammortizzare il virus allo stadio iniziale.

Mi auguro solo che non si sia trattato esclusivamente di ideologia libertaria, perchè i costi di questa operazione erano ampiamente inferiori ai trilioni di miliardi gettati nel buco nero del sistema finanziario.

" Nel mese di aprile il numero di famiglie americane destinate a perdere la loro casa e' aumentato del 32% rispetto al corrispondente periodo dell'anno prima, con gli Stati del Nevada, della Florida e della California che hanno evidenziato i tassi di crescita piu' alti.

Piu' di 342 mila famiglie hanno ricevuto una notifica di pignoramento del loro immobile in aprile, secondo quanto riportato dalla societa' di ricerche RealtyTrac, il che significa che negli Stati Uniti una casa su 374 ha ricevuto una notifica il mese scorso, quando il tasso mensile ha raggiunto il livello massimo dal gennaio del 2005, ovvero il periodo in cui la societa' californiana ha iniziato a raccogliere i dati. ( Wallstreetitalia.com )

Aprile e' il secondo mese consecutivo in cui oltre 300 mila famiglie ricevono una notifica di pignoramento - l'atto iniziale di espropriazione dell'immobile - con il numero dei debitori che hanno difficolta' a pagare il mutuo che non da' segni di rallentamento.

"Non abbiamo mai visto due mesi consecutivi come questi", ha dichiarato Rick Sharga, vice presidente della sezione marketing di ReatyTrac. "A sorprendere e' soprattutto il volume".

Se da un lato i pignoramenti sono cresciuti ad un tasso record, dall'altro il numero di espropriazioni dell'immobile a favore della banca e' diminuito sia su base mensile che tendenziale, per scivolare sui livelli piu' bassi da marzo dell'anno scorso.

Ma non va necessariamente presa come una notizia positiva. Perche' la maggior parte dei pignoramenti riscontrati in aprile si trova nella fase iniziale del processo di perdita dell'immobile, pertanto e' altamente probabile che il numero delle case di cui le banche rientreranno in possesso aumentera' nei prossimi mesi.

Bene questa notizia è stata riportata da Wall Street Italia nella miglior maniera possibile, evidenziando i punti critici........pertanto è altamente probabile che il numero della case di cui le banche rientreranno in possesso aumenterà nei prossimi mesi!


Abbiamo già parlato di come il livello dei tassi abbia disinnescato alcune tipologia di questi mutui variabili ( ARMs ) agganciati al libor o al livello dei titoli di stato americani, ma credo che nessuno abbia dimenticato la tipologia ibrida di mutui che non comprendevano alcuna quota capitale o interesse, con l'esenzione di una quota simbolica sino alla scadenza della reimpostazione o che presumevano la reimpostazione con spread stellari.

Tra la parola RESET o la parola RECAST vi è una bella differenza, i primi vedono una reimpostazione del tasso, mentre i secondi della tipologia di mutuo.

Ebbene verso la fine dell'anno e con l'inizio del 2010 molti di questi mutui vedranno elevare il rischio complessivo di una nuova ondata di fallimenti personali con il coinvolgimento ormai di categorie assolutamente superiori al fenomeno subprime, con puntate nei dintorni dei cosidetti jumbo loans.

Ricordatevi è un anno è mezzo che vi parlo dei mutui ARMs e oggi il buon Greenspan dopo aver previsto ben cinque conclusioni della crisi immobiliare negli ultimi due anni, ora torna a prevedere il nulla, prima o poi ci riuscirà...forza Alan!

​

Proviamo a leggere quanto scrive Mario Margiocco sul SOLE 24 ORE del 12 aprile, evindenzierò alcuni passi importanti:
La bolla immobiliare si sta ancora sgonfiando e con la discesa dei prezzi si attendono altri 600-700 miliardi di dollari di insolvenze

La crisi dei mutui Usa finirà nel 2012


Dopo l'onda dei subprime, si registrano i problemi nelle erogazioni Alt-A e a rata variabile - SCOPPIO RITARDATO - Il problema non si è ancora manifestato completamente solo perché le rinegoziazioni dei contratti beneficiano del denaro a costo zero.

Un uomo in giacca e cravatta vende mele all'angolo di una strada, una folla è in fila per un piatto di minestra, un'auto sgangherata e stracarica arranca su una strada senza fine: questa è l'immagine degli anni 30 e della Grande Depressione, in America. Oggi, in un quadro assai meno deprimente, l'immagine sono i cartelli con su scritto Foreclosure, pignoramento, o For sale, in vendita, davanti a 3,8 milioni di case unifamiliari e ad almeno il doppio di altre unità abitative di ogni genere, dall'appartamento di lusso al monolocale, vuoti su uno stock complessivo di 130milioni di unità. Un eccesso di abitazioni che, alcuni mesi fa, era pari all'intero patrimonio abitativo australiano. A febbraio si è registrata una ripresa della domanda. Ma il 40-45% delle case in vendita sono abbandonate per pignoramento o difficoltà del mutuatario. E il lascito finanziario della grande bolla immobiliare non è finito.
I mutui subprime, concessi cioè a chi dava scarse garanzie, e detonatore della crisi, cartolarizzati, impacchettati, mescolati con altri titoli e venduti come Cdo in tutto il mondo, stanno esaurendo la loro carica esplosiva.
Come abbiamo visto più volte nei grafici di Credit Suisse che troverete in fondo all'articolo, da tempo, il fenomeno subprime è in via di estinzione; oggi i livelli intermedi ALt.a e ARMs, talvolta i Prime e spesso i Jumbo Mortgage o Loans, assumo le sembianze dei subprime.
" Ma nel mondo dei mutui americani altre mine pericolose stanno per esplodere. Anche se non più inattese, e in parte contenute dal basso costo del denaro imposto dalla Federal reserve. È un problema vicino, perché di titoli infestati dai mutui americani sono piene molte banche europee.
La discesa dei prezzi immobiliari continua e questo spinge anche chi ha mutui non subprime a rifare i conti e a restituire l'immobile, cosa che la legge americana consente assai più che in Europa. Si restituiscono le chiavi e non si paga più il mutuo. Nel primo grande crollo nazionale dagli anni Venti il mercato immobiliare abitativo ha perso il 19% nel 2008 e il 30% dai picchi di inizio 2006. E potrebbe arrivare a perdere il 40 per cento. Milioni di americani hanno un mutuo più alto del valore della casa, ormai. Non sorprende quindi che il tasso di insolvenza sia stato finora per i tutti mutui - non solo subprime - dell'8,5% circa.

Su un monte mutui di quasi 11 mila miliardi questo dà un ammanco attorno ai 900 miliardi. Poiché nell'insolvenza e nella vendita all'asta va in fumo circa la metà del valore, il danno finora generato sarà di circa 500 miliardi. Attraverso i Cdo, e con l'aggiunta poi della crisi di altri debiti, carte di credito, commerciali, corporate, la perdita di questa cifra ha avviato l'inceppamento della finanza mondiale.
I mutui subprime erano un anno fa pari a circa 1300 miliardi. A circa 1000 miliardi arrivano gli alt-a, quasi altrettanto inaffidabili dei subprime. A 500-600 milioni gli option arm (adjustable rate mortgages), forse i più allettanti all'inizio, e pericolosi. L'80% di subprime e alt-a, e tutti gli option, indicano una data in cui la rata va rinegoziata, e questo è il punto di rottura. I contratti iniziali, proprio perché si rivolgevano a clientela non ottimale, prevedevano uno, tre o cinque anni di rate più basse, poi la rinegoziazione. Dopo questa, molti mutuatari possono essere spinti a gettare la spugna, perché la rata può aumentare anche del 30%.
Come si vede dal grafico 1, le rinegoziazioni subprime sono quasi ultimate, quelle degli alt-a e option-arm hanno un primo breve picco nella seconda metà di quest'anno e poi riprendono con forza nel 2010 e s'impennano nel 2011 per poi crollare a metà 2012.
Da allora in poi i mutui non daranno più pensieri. Ma nel 2011 e 2012 potrebbero creare guai seri. «Prevedo dei tassi di insolvenza pari al 50 per cento", ha detto Whitney Tilson, uno dei maggiori esperti del mercato. Un recentissimo studio del Tesoro dice che nel terzo trimestre 2008 per mutui rinegoziati nel primo trimestre c'era un tasso di insolvenza del 55 per cento. Se si tiene conto che il valore delle case è sceso molto, e scenderà ancora secondo gli esperti per tutto il 2009 e oltre scoraggiando sempre più il pagamento dei mutui, la portata del problema è chiara: altri 600-700 miliardi di insolvenze.
Che ci saranno anche nella categoria agency, cioè i mutui acquistati, cartolarizzati e garantiti dalle megafinanziarie pubbliche Fannie Mae e Freddie Mac. Cambiando una politica consolidata che si limitava ai mutui prime, e sotto le pressioni della politica, negli ultimi anni hanno acquistato anche numerosi mutui di categoria inferiore. Le eventuali perdite ricadranno però per gli agency direttamente sul bilancio federale. Quelle di alt-a e option non agency, sulla finanza americana e mondiale.

Alan Greenspan chiariva tempo fa i termini del problema. Greenspan non è più quel gran banchiere centrale di cui si favoleggiava, è squalificato come stratega monetario e della finanza, ma il gran mea culpa fatto davanti al Congresso a fine ottobre lo ha un poco riabilitato come analista. «L'attuale crisi creditizia – diceva l'ex presidente Fed nel maggio 2008 – finirà quando l'inventario eccessivo delle case invendute sarà in gran parte liquidato e quando la deflazione dei prezzi immobiliari sarà finita.
Questo stabilizzerà il valore ora incerto dei titoli immobiliari che sorreggono tutti i mutui, e soprattutto quelli legati ai titoli cartolarizzati. Come conseguenza della crisi vi saranno naturalmente grandi perdite. Ma dopo un periodo di lungo adattamento, l'economia degli Stati Uniti, e del mondo, potrà riprendere ad operare normalmente».

Il grosso vantaggio al momento è che le rinegoziazioni della seconda tranche delle rate avvengono con il costo del denaro quasi a zero, e questo incide sensibilmente e limita molto gli aumenti di rata, in numerosi casi. Il problema è che per tamponare la falla la Fed dovrebbe riuscire a tenere i tassi a zero ancora per due o tre anni.
Non sembra facile. Nella rinegoziazione delle seconde tranche, come indica il grafico 2, il mercato non è nemmeno a metà del cammino, e si salirà in modo netto fino al 2012. Poi, la vicenda dei mutui americani potrà dirsi superata, se non conclusa.
Undici mesi fa, e Il Sole 24 Ore dell'11 maggio 2008 lo faceva a pagina 29, era possibile prevedere per la fine estate o l'autunno 2008 l'impatto maggiore della crisi subprime, e il momento della verità per l'intero sistema finanziario. Questo perché tra il momento della rinegoziazione (riguarda anche il 15% dei mutui prime, a tasso variabile, computati quindi nel grafico 1, gli altri sono al fisso) sono necessari 3-6 mesi per vedere i pignoramenti.
Il grosso delle rinegoziazioni subprime incominciava a primavera 2008. Puntualmente il 7 settembre Washington doveva salvare Fannie Mae e Freddie Mac, che oppresse dalle perdite da subprime non trovavano più credito sui mercati, e il 14-15 falliva schiacciata dai Cdo, zeppi di subprime, Lehman Brothers.

Concentriamoci ora su una semplice considerazione:




Il problema è che per tamponare la falla la Fed dovrebbe riuscire a tenere i tassi a zero ancora per due o tre anni.



Non sembra facile......




Certo non sembra affatto facile, ma non escluderei che la deflazione paradossalmente faciliti questo compito, anche perchè un'eventuale ripresa di fine anno nascerebbe già defunta, con una Federal Reserve costretta a troncare ogni ripresa della velocità della moneta ( nessun pericolo dalla massa monetaria.....) attraverso un aumento dei tassi che si ripercuoterebbe sulle reimpostazioni dei mutui ARMs che a loro volta innonderebbero nuovamente di foreclosures il mercato prolungando l'agonia dei prezzi sino al 2012/2014. Auguriamoci che ciò non avvenga!




Nel frattempo BUSINESSWEEK segnala che ....Good News: Option ARM Resets Delayed anche se ......The bad news: Low home prices and high unemployment could still punish borrowers when the reset happens sometime next year

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Un grafico, quello qui sopra, da confrontare assolutamente con la dinamica complessiva senza dimenticare le origini.

Daltrocanto non esiste un'unica definizione per questa nemesi, se non quella di identificare la dinamica in un contesto perlomeno depressivo di un decennio, 2005/2015, in quanto anche John Hussman sottoliena la sua convinzione che senza un serio sforzo atto alla riduzione delle foreclosures, dei pignoramenti, le perdite sui mutui torneranno a riprodursi entro la fine dell'anno, rimando elevate nel 2011 sino al picco nei primi mesi del 2012, una dinamica assolutamente da non dimenticare sino alla conclusione di questa depressione immobiliare.
For my part, I remain convinced that without serious efforts at foreclosure abatement (ideally via property appreciation rights), mortgage losses will begin to creep higher later this year, surging in mid-2010, remaining high through 2011, and peaking in early 2012. To believe that we are through with this crisis or the associated losses is to completely ignore the overhang of mortgage resets that still remain from the final years of the housing bubble.
Dedicato a tutti coloro e forse ci aggiungerei uno dei miei "maestri" Robert Shiller che intravedono la possibilità di tornare ad investire nel mercato immobiliare!
Anche il nostro superesperto immobiliare Calculated Risk ci ricordava che dopo i subprime ci attendo gli Alt-a e gli option ARMs strutturati senza diimenticare i jumbo loans aggiuingo io: Subprime and Alt-A: The End of One Crisis and the Beginning of Another

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Ora proviamo a fare un'altro salto di qualità per cercare di comprendere una dinamica assolutamente nuova ma che noi di Icebergfinanza abbiamo visto già in passato grazie ad un'analisi di Daniel Gros!​

Oggi è difficile stabilire un prezzo di mercato per i titoli che hanno come collaterale o sottostante il mercato immobiliare, motivo per cui il piano Geithner cerca di ristabilire artificialmente un valore assolutamente non consono alla realtà, attraverso il contributo del contribuente americano.
Oggi nelle poche trattative di mercato che ancora esistono su questi titoli si tratta a valori ampiamente inferiori ai 50 centesimi, mentre a libro vengono iscritti talvolta al terzo livello del "mark to market" a valori di 90 centesimi se non di più.
Gabriel, un nostro compagno di viaggio nei giorni scorsi ci ha inviato una bella riflessione che prende spunto da una analisi di Gros sull'esistenza in America di una categoria di mutui definiti, de facto or de jure " NO RECOURSE " ovvero senza alcun diritto di rivalsa sul mutuatario. Il debitore non può essere ritenuto personalmente responsabile per l'ipoteca anche se dopo una foreclosures la banca riceve solo una frazione del mutuo in sospeso.
Così scrive Gabriel, nostra preziosa vedetta:
......la normativa americana considera i mutui come prestiti "senza rivalsa" ("non recourse" ) sul debitore...il debitore può cioè esercitare una specie di diritto di recesso, restituendo l'immobile alla banca (soprattutto, è evidente, quando ritenga che il valore del mutuo residuale sia superiore al valore attuale della casa)...

i mutui americani contengono cioè di fatto una OPZIONE PUT virtuale, che consente al mutuatario di restituire la casa alla banca, al prezzo del mutuo ancora in essere...

tutti gli strumenti finanziari legati ai mutui dovrebbero tenere conto di questa opzione put, ma così NON è: le banche ( venditori dell'opzione put ) non ne tengono conto nei loro bilanci ( dove i mutui sono valorizzati al valore facciale); e neppure le agenzie di rating hanno mai avuto l'intelligenza di tenerne conto...

quanto vale questa opzione put, così determinante?

calcoliamolo con l'ordinario strumento della B&Scholes (facendo finta che questa diffusissima equazione sia affidabile...a mio parere non lo è affatto, perchè applica alla finanza la distribuzione di Gauss, fonte di tutto i mali... )
In effetti, aggiungo io, la distribuzione gaussiana ha qualche piccolo problema ad essere concepita in un ambiente dove i "cigni neri" abbondano!


mutuo esemplificativo di 100 dollari, put implicita:

- underlying price: LTV (loan to value ratio: rapporto tra ammontare del mutuo e valore della casa ): quello è il prezzo a cui il mutuatario "rivende" la sua casa alla banca
- exercise price : 100
- time : assumiamo 10 anni (durata media di un mutuo)
- risk free: 2%
- tasso del mutuo: 6%
- volatilità: assumiamo 5% (dev.standard dell'indice Case-Shiller fino al 2003), oppure 10% (DS per gli anni più recenti): vedremo che non ci sono grandi defferenze, con uno o l'altro dei due valori di DS

ebbene, con LTV del 100% ( i mutui più generosi, concessi anche a debitori di dubbia affidabilità...), la put implicita vale, applicando la B&S, circa il 27% del mutuo!, anche nel caso di bassa volatilità...
con un mutuo meno generoso (LTV 80% ), la put varrebbe ancora circa il 14% del mutuo, anche con bassa vola...

che ne consegue? che tutti i mutui ad alto LTV avevano alla loro emissione un valore molto inferiore del loro valore facciale: le banche, cioè, si sono stipate le cantine con roba che era già bacata in partenza...
e chiaramente, PIU' SI ABBASSA IL VALORE DELLA CASA, PIU' L'OPZIONE PUT SALE( e il veicolo finanziario che ne è strutturato crolla di valore....).
Tutto quel pattume finanziario, tranne alcune tranches supersenior, crolla facilmente sotto il 50%...
Questa è la fonte dalla quale Gabriel ha tradotto per noi il testo..... Voxeu.org

Non resta che tornare alla realtà fondamentale degli ultimi dati in TENERI_GERMOGLI_VERDI osservando attentamente cosa ci diranno i dati relativi ai sussidi di disoccupazione continuando ad osservare in particolare le richieste continuative e la media a quattro settimane, senza dimenticare il grafico sui lavoratori part-time che troverete nel post sovraindicato.

 

[tontolina]

da http://www.wallstreetitalia.com/articolo.asp?art_id=729692

IMMOBILIARE:LONDRA, NELLA CITY I PREZZI TORNANO INDIETRO DI 18 ANNI
di WSI
Mercato immobiliare colpito dalle massicce perdite di posti di lavoro e da un boom edilizio intempestivo, che hanno depresso il valore degli affiti degli uffici. Enormi spazi rimangono vuoti nell'area finanziaria della capitale.

I prezzi per affittare un ufficio nel quartiere finanziario della capitale britannica non sono mai stati cosi' bassi dal 1991, dopo che le ingenti perdite di posti di lavoro e un boom edilizio intempestivo hanno depresso il valore degli immobili.

Al momento nella City sono disponibili circa 855 mila metri quadrati di aree edificabili e tale cifra potrebbe aumentare di un terzo entro la fine del 2009, stando al broker immobiliare CB Richard Ellis Group. L'anno prossimo quasi il 19% degli uffici londinesi potrebbero essere vacanti, sempre secondo gli analisti della societa' CB Richard Ellis.

"Siamo nell'occhio del ciclone", ha detto Bryan Higgins, chief investment officer della societa' irlandese di costruzioni immobiliari Menolly Group, che per 150 milioni di sterline, equivalenti all'incirca a $227 milioni, ha comprato l'edificio 107 Cheapside nella capitale britannica. Ma il palazzo non ha inquilini. "L'offerta supera nettamente la domanda", ha sintetizzato Higgings.

Gli affitti scivoleranno a 40 sterline per piede quadrato entro la fine dell'anno, il livello esatto in cui si trovavano nel 1991, stando alle stime diffuse

 

[gecko]

Mi chiedo cosa intendano per piede quadrato?
il loro feet mi sembra sia neanche mezzo metro nostro o sbaglio??

 

[tontolina]

Le case crollano, le borse volano

Oggi sono stati resi noti i dati Shiller sui prezzi delle case negli Stati Uniti e sono peggiori di quanto si aspettassero gli economisti: nel primo trimestre del 2009 la diminuzione è stata del 19,1% rispetto allo stesso trimestre dell'anno precedente. Il peggior risultato da 21 anni a questa parte. Wall Street si consola con la crescita della fiducia dei consumatori nella ripresa e festeggia con un +1,89%.

Domani avremo i dati sulle case esistenti e dopodomani quelli delle nuove costruzioni. A questo punto chi scommette sulle borse in crescita deve solo sperare che siano negativi e al di sotto delle attese? O meglio andare direttamente al Casinò?

Sotto, due grafici da Calculated Risk. Nel primo viene comparato l'indice Case-Shiller Composite 10 NSA con lo scenario previsto dagli stress test svolti dal Tesoro americano. Il secondo registra i picchi del declino dei prezzi nelle diverse città inserite nell'indice Shiller. Cliccate sulle immagini per ingrandirle.



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[8marco]

Okkio a prs

Ciao a tutti,
stamattina sono uscito dal titolo, anche se fino a ieri ci credevo moltissimo; non chiedetemi perchè, ma preferisco averle liquidate a 6,0250, che vederle sprofondare.

 

[tontolina]

da http://www.valori.it/italian/mondo.php?idnews=1275
GB, le banche (già) ricominciano ad aumentare i tassi dei mutui - 12/06/2009
Nubi in vista per gli acquirenti di case britannici.

Gli acquirenti di case in Gran Bretagna, nonostante la crisi che ha messo in ginocchio il mercato immobiliare inglese (e molti altri in giro per il mondo), non hanno vita facile.

Chi infatti ha immaginato di riuscire con meno difficoltà a diventare proprietario di un immobile si è dovuto scontrare con una realtà di tassi sui mutui inaspettatamente in aumento. Si tratta del primo rialzo in un anno. Ma, sostiene il Guardian, potrebbe essere sufficiente ad affossare il timido recupero del settore.

Nel mirino del quotidiano inglese, insomma, ci sono soprattutto le banche e le industrie edili britanniche. Nationwide, uno dei principali istituti erogatori di mutui del Regno Unito, ha aumentato i tassi proprio ieri dello 0,86%, ed è probabile che molti altre compagnie seguano la stessa strategia.
Persino Northern Rock, controllata ormai dal Tesoro, ha incrementato il proprio tassi dello 0,2%.
E le prossime a seguire l'esempio di Nationwide saranno probabilmente proprio altri gruppi a forti partecipazioni statali: Halifax, Bank of Scotland, Lloyds TSB e Cheltenham & Gloucester. «In alcuni casi si tratterà di aumenti considerevoli», sottolinea il Guardian.
Va ricordato, inoltre, che secondo uno studio effettuato da Bank of England, tra 700 mila e 1,1 milioni di persone sono costrette a pagare un mutuo il cui valore è più alto di quello di mercato della propria abitazione.