immobili a reddito

[porchetto]

apro questo 3d per parlare degli immobili messi a reddito e della gestione degli affitti.

mi ha dato lo spunto un amico che con un MP mi ha chiesto spiegazioni specifiche su quelli che io considero i migliori immobili da mettere a reddito, un pò come alcuni ottimi amici della sezione obbligazioni considerano le convertibili.

Ciao
Tutto bene?!

Ho letto in un tuo post sul forum la seguente frase:

la differenza tra i due asset non sta ne nella tassazione (sono tassati entrambi eccetto gli immobili vincolati con beni culturali su i quali infatti ho investito molto)

Vorrei capire che cosa si intende per "immobili vincolati con beni culturali"?!

 

[porchetto]

questa è la mia risposta:
sono gli immobili vincolati ai sensi della 1089 e successive modifiche (legge Veltroni e legge Urbani) con vincolo di prelazione a favore dello stato.
hanno un sacco di vantaggi da una tassazione agevolata (tutte le tasse si pagano in base alla rendita catastale minima per immobili di uguale consistenza e categoria e classe catastale anche se affittati) e la normativa riguardo gli affitti di tali immobili è soggetta solo alle norme del codice civile e non alle più vincolanti della 431/98.


spero che susciti ulteriore interesse
ma postiamo in questo 3d anche tutte le problematiche legati agli affitti ed alla gestioen di immobili a reddito.

 

[porchetto]

aggiungo che la legge sull'affitto attualmente in vigore è la 431/98 che ha superato i fitti bloccati del dopo guerra l'equo canone del 78 e i patti in deroga del 92.
i contratti previsti dalla 431 sono:
• contratto libero, un contratto di durata di quattro anni, rinnovabile per uguale periodo, con canone di affitto affidato alla libera determinazione delle due parti;
• contratto concertato, un contratto di durata di tre anni, con un canone calmierato definito applicando accordi sindacali stipulati a livello territoriale;
• contratto transitorio, che non può superare i diciotto mesi di durata e che è anch'esso regolato da accordi territoriali;
• contratto per studenti universitari, sulla base di contratti tipo definiti in accordi nei Comuni sede di Università.

ognuno ha vantaggi e svantaggi ma dal punto di vista del proprietario senz'altro è da preferire assolutamente il primo con canone libero e vincolo solo sulla durata.

 

[1966]

Per quanto riguarda la messa a reddito di box, posti auto coperti e posti auto scoperti che tipo di contratti bisogna stipulare? Ci sono vincoli di durata o altra natura?

 

[porchetto]

dipende se sono pertinenziali.
se lo sono (ad esempio per un vincolo legato alla licenza di costruzione) seguono il contratto dell'abitazione se non lo sono seguono le norme del codice civile.

 

[1966]

dipende se sono pertinenziali.
se lo sono (ad esempio per un vincolo legato alla licenza di costruzione) seguono il contratto dell'abitazione se non lo sono seguono le norme del codice civile.

Grazie, sei sempre gentile.
Avresti, per favore, qualche link verso contratti adatti allo scopo?

 

[Nibble]

Una domanda:
circa gli immobili messi a reddito e perciò le aspettative reddituali del mercato e prezzi degli affitti (rispettivamente la proprietà e l'affittuario) mi sembra che nei prossimi anni, a parità di offerta, dovrebbe aumentare il loro canone mensile; quindi, la loro redditualità.
Sbaglio?

 

[porchetto]

@ nibble In verità gli affitti seguono logiche locali, ovvero l'equilibrio tra domanda ed offerta, ad esempio Perugia 15 anni fa aveva un grande squilibrio tra domanda di affitto (generata anche da una grande massa di studenti universitari) e offerta di immobili da locare sul mercato.
Poi purtroppo il numero di studenti è sceso drasticamente a causa del proliferare delle università di rocca cannuccia, ( qui potremmo aprire tutto un discorso sulla politica dell'istruzione italiana che ha aumentato i costi delle univeristà con il loro proliferare e fatto scadere la qualità ma andremmo OT) contemporaneamente è aumentata l'offerta di case in locazione perchè si è costruito tantissimo (anche con politiche urbanistiche dissennate).

Così da una situazione che si affittava a qualunque prezzo anche le cantine (non scherzo, è vero) il mercato è diventato molto più riflessivo.

un altro fattore di variazione del prezzo degli affitti che a mio avviso inciderà tantissimo nei prossimi anni è l'inflazione che si sta preparando.


altro punto è poi la correlazione tra la rendita e il valore dell'immobile, questa è funzione del saggio di interesse corrente, ovviamente con un premio perchè affittare comporta comunque oltre all'impiego di capitale anche un minimo impiego di lavoro e quindi un immobile deve rendere di più del tenere i soldi in TdS. (comunque un immobile ti mette anche al riparo dall'inflazione e di questo ne devi tener conto)

tieni conto infine che comunque i potenziali investitori non sempre si rendono conto che affittare non è una sine cura e quindi sottovalutano il premio di rendimento che si deve ottenere dall'investimento immobiliare

 

[porchetto]

Grazie, sei sempre gentile.
Avresti, per favore, qualche link verso contratti adatti allo scopo?

se vuoi, però con un pò di tempo perchè sono un pò impegnato in questo periodo, ti mando una bozza di come organizzo i miei contratti ( sono a favore del locatore )

 

[1966]

se vuoi, però con un pò di tempo perchè sono un pò impegnato in questo periodo, ti mando una bozza di come organizzo i miei contratti ( sono a favore del locatore )

Te ne sarei infinitamente grato
Come sai sono alle primissime armi, sto leggendo e documentandomi il più possibile.