Investire nel mattone oggi: conviene o non conviene???

[axlrose]

Ciao a tutti, io vi posso portare la mia "esperienza" per la zona di Cagliari.
Per quello che ho visto il giro di liquidità è rimasto lo stesso del periodo pre-euro, ma sono stati i prezzi che sono quasi raddoppiati, limitando l'accesso al credito della maggioranza dei potenziali acquirenti; per acquistare o fai due prestiti (auguri), oppure hai le spalle ben coperte. Da diversi mesi però noto un perdurare di cartelli di vendita di immobili ultimati da tempo, segno comunque che le transazioni stagnano, ma credo personalmente che i costruttori che ricorrono al credito per operare dovranno comunque vendere per evitare casini con le banche.
L'investimento sul mattone conviene ma con determinati crismi. Scegliere bene a chi affidarsi, un progettista serio e attento alla sicurezza, verificare con uno studio preventivo fattibilità e costi, fare numerosi preventivi alle ditte dopo aver diviso le lavorazioni in diverse tranche scegliendo via via la più conveniente, provvedere in prima persona alla scelta e all'acquisto dei materiali. Piccolo esempio: un cliente fissato con la pietra di Trani fa preventivi alle ditte della zona, miglior prezzo spuntato €17 al mq. Una ditta di Vicenza gli ha fatto 7€ al mq, consegnati in cantiere!!!
Lo so, bisogna dedicarcisi quasi totalmente, ma ci si preserva da gran brutte sorprese in seguito!!

 

[porchetto]

mi sembra tanto basso il preventivo della ditta di vicenza
mi puoi mandare le coordinate per favore mi interesserebbe anche a me

 

[axlrose]

mi sembra tanto basso il preventivo della ditta di vicenza
mi puoi mandare le coordinate per favore mi interesserebbe anche a me

Appena lo rivedo vedrò di accontentarti, ma prima voglio vedere coi miei occhi cosa ci mandano!!

 

[Topolino]

del doman non v'è certezza...

Salve a tutti,

dico la mia. In passato, circa 35/40 anni fa, il valore della casa media / lo stipendio di impiegato medio (si dividono i due valori) era poco meno di 4 anni. Oggi è superiore a 13!

Cosa significa ? Che 40 anni fa bastavano poco meno di 4 anni di stipendio per acquistare la casa, oggi ne occorrono più di 13.

L'evidente sproporzione è dovuto in prevalenza al prezzo del terreno edificabile che ha raggiunto livelli assurdi. Cito valori in periferia di città di provincia : negli ultimi 150 anni il prezzo del terreno edificabile era 3-4 volte il prezzo del terreno agricolo seminato a grano. Oggi il mq del terrreno agricolo vale dai 8/12 euro a mq ma il terreno edificabile supera i 300/350 € al mq (quindi circa 30 volte maggiore) le opere di urbanizzazione costano 35/40 €/mq.

L'indice di edificabilità 1:1 consente per 100 mq di terreno di edificare 100 metri cubi di abitazione, con altezza media di 2,70 mt risulta poco meno di 38 mq di abitazione.

I prezzi medi di costruzione sono sui 950/1050 € al mq compreso l'utile di impresa.

Quindi se voglio un appartamento di 80 mq commerciali ci vogliono circa 216 mq di terreno al costo di circa 65.000 € (per prezzo mq sui 300 €) per costruirlo ci vogliono poi altri 80/85000 €. Totale 150.000 € a cui poi si aggiunge l'utile del palazzinaro. E questi sono cifre per la periferia di una città di provincia.

Poichè non penso si possa diminuire il prezzo di costruzione, è sul prezzo del terreno edificabile che bisogna che lo stato / provincie inizi seriamente a riportare i prezzi a valori più realistici.

 

[ricpast]

Poichè non penso si possa diminuire il prezzo di costruzione, è sul prezzo del terreno edificabile che bisogna che lo stato / provincie inizi seriamente a riportare i prezzi a valori più realistici.

Non sono d'accordo.

Il terreno è una risorsa scarsa perchè non è infinito....

Il ns paese è già per lo più urbanizzato ovunque e ovunque in modo del tutto confuso.....
Bisogna incentivare la ristrutturazione dell'esistente e non la costruzione di nuovo.

E questo lo si fa anche colpendo pesantemente fiscalmente chi tiene le case sfitte senza far lavori

 

[porchetto]

benvenuto Topolino
proviamo un pò a rilanciare questa sezione

mi sembra un pò basso il costo di costruzione che stimi e alto il costo a mq del terreno
tieni conto che comunque in terreni di tipo B l'indice di edificabilità può essere molto più alto-

per quanto concerne la regolazione del prezzo del terreno edificabile, premesso che sono contrario a qualunque forma di regolazione comunque, lo stato ha pochissimo potere che è demandato alle regioni guarda sulla legge berlusconi per l'ampliamento come alcune regioni l'hanno completamente boicottata.
questo è negativo perchè comporta che l'attività regolatoria è a macchia di leopardo, quando invece si va verso la globalizzazione delle regole.


i piani regolatori poi vengono emanati dai comuni, ma controllati dalle regioni, le provincie (retaggio dei ducati in epoca prerisorgimentale) non servono praticamente a nulla

 

[f4f]

a memoria , il rapporto 'tipico' tra terreno edificabile e costruzione è 1/2

cioè, del totale valore, 1/3 terreno edificabile e 2/3 frabbricato

mediamente

errata corrige
20% fabbricati in genere
30% fabbricati industriali


http://www.agenziaentrate.it/ilwwcm/resources/file/eb5a0340eded8b7/circolare_34.pdf

assunto in misura pari al 20 o 30 per cento (per i fabbricati
industriali) del costo complessivo dell'immobile risultante dal bilancio
relativo al periodo d'imposta preso a base per la determinazione
dell'acconto con il metodo c.d. "storico".

 

[Topolino]

Di nuovo salve,

cosa è un ragionamento ? Ho esposto sommariamente delle evidenze di come nel passato il “bene casa” fosse molto più avvicinabile di oggi e ho cercato di trovare delle motivazioni.

Premessa : conosco bene costruttori e computo metrici.

Rispondo a ricpast :

Partire con l’assunto che il terreno sia una risorsa scarsa, come lo è l’acqua, il petrolio, il rame e tutto ciò che ci circonda non spiega molto. Il terreno era “scarso” anche 100/80/60/30/10 anni fa, eppure la forchetta di proporzione del costo tra terreno agricolo ed edificabile si è aperto negli ultimi 10 anni.

Dovresti vedere il contesto in modo più ampio; se parliamo del centro storico di una città o di un paese o di una località in riva al mare o in montagna è palese che il terreno è una risorsa scarsa e quindi costosa. Non è a questo che mi riferivo ma al terreno in contesti non privilegiati.

Che l’urbanizzazione sia da noi confusa penso che sia abbastanza vero. Lo noto quando sorvolo in aereo l’Italia. In Germania e Austria (per citarne alcuni) c’è più ordine : aggregati di case che si espandono in modo concentrico rispetto il centro.

Lo stato (in senso lato governo/regioni/province/comuni) se vuole può fare molto, i precetti normativi di possono cambiare. Ricordo che in democrazia l’esigenza dei molti conta più dell’esigenza dei pochi ma in Italia lo abbiamo dimenticato.

Ora prova a riflettere : perché si tengono le case sfitte ?

Rispondo a Porchetto :

Il costo di costruzione al mq dipende da alcuni fattori tecnici, ma varia da 950,00 € a 1.200,00 € al mq compreso l’utile d’impresa (fonte : svariati costruttori edili e calcoli computometrici) con personale assunto regolarmente, se poi andiamo in alcune zone d’Italia dove il lavoro in nero dilaga (fonte INPS) nell’edilizia i costi di costruzione scendono. Significa che se hai il terreno e ci vuoi far costruire la casa i costi sono questi. Ricordo che se l’impresario non coincide con il costruttore si aggiunge poi l’utile di chi mette i soldi e fa lavorare il costruttore.

L’esempio di indice di edificabilità 1:1 (ossia 100 mq per 100 mc) l’ho assunto per dare ancora un po’ di verde attorno a casa, ma hai ragione : comuni per incentivare l’espansione urbanistica possono avere rapporti ben diversi es. 100 mq di terreno puoi edificare 180 metri cubi di edificio. In zone più prestigiose per limitare le costruzioni impongono rapporti più restrittivi da cui il prezzo al mq aumenta.

Rispondo a f4f _

I rapporti della costruzione di abitazioni in media sono stati : 1/3 costo del terreno, 1/3 costo di costruzione e 1/3 ricavo.

I costi di costruzione dell’immobile industriale a mq sono molto più bassi di quello residenziale e il costo del terreno idem.

Tralascio, i dati riportati dall’AdE perché spesso siamo ai confini della realtà (ad esempio studi di settore).


________

Cosa è il prezzo di un bene come la casa ? Come viene determinato ? I più avranno imparato a memoria “l’incontro tra la domanda e offerta”. Ma questo vale in un mercato concorrenziale (ripassare microeconomia). Prima di sapere qual è il prezzo di un bene si dovrebbe conoscerne il costo o la struttura dei costi (ricordate la differenza tra prezzo e costo?). Il prezzo del terreno edificabile : perché è alto ?
Il terreno edificabile è un terreno agricolo il cui prezzo è di circa 10/12 € al mq (se coltivato a viti D.O.C. può arrivare anche a 100 € al mq, sto parlando di campo di grano o soia) e che per una variante al piano regolatore il giorno dopo viene venduto (prezzo) a fattori di ANCHE 20/30/40 volte maggiori.

Personalmente l’unico modo che esiste per far scendere i prezzi delle case è quello di agire sul prezzo del terreno. I costi di costruzione in virtù delle nuove normative energetiche non possono scendere e guadagnare di meno non piace molto se poi lo stato (in senso lato) ti tassa sempre più. E qui entrano in gioco politiche che in Francia o Germania hanno calmierato il prezzo del terreno edificabile. Se io avessi un farmaco che salva la vita di tuo figlio e ti costringessi ad acquistarlo per 50.000 € a dose e il ciclo di costerebbe svariati milioni tu cosa fai ? Se io ti dicessi che operiamo in un libero mercato tu cosa fai ci credi ? Il libero mercato è quello che esiste in Cina o in India (cito questi tra i molti).


Grazie di avermi letto.

 

[jason]

un saluto a tutti gli amici del forum, mi fa piacere incontrarvi anche qua a trattare questo intrigantissimo tema!! E UN saluto particolare a roberto!!

 

[fair value]

MERCATO IMMOBILIARE: IL DRIVER E' COSTITUITO DAI TASSI