Mutuo si o no?

[ricpast]

Certo ma siamo nel 2010 se prendo mutuo a 10 anni significa che nel 2020 ho finito di pagare mutuo. Il mio btp scade nel 2023 ovvero 3 anni dopo e quindi avere un btp al 4.75% lordo per altri 3 anni nn mi sembra male. Quindi pensavo di portarlo alla fine. Facendo un mutuo tasso variabile per ora ci guadagno, quando inizio a perderci restituisco tutti i soldi alla banca. Ma questi soldi non li prendo dai btp ma da alcuni fondi e/o obbligazioni che ho in questo momento. Quindi nn capisco dove sta il problema del btp se lo porto fino a scadenza nn mi restituisce 100??

c'è un abisso tra il rendimento nominale di un btp (la cedola per intenderci) ed il rendimento effettivo a scadenza (che è funzione anche del prezzo di acquisto).

Questo intende giustamente sottolineare porchetto.

Quale è il rendimento effettivo dei tuoi btp?

 

[f4f]

Ipotecare btp invece che la casa può avere impatto diverso sui costi annessi?
Non lo so.

Perchè se ci sono costi sull'operazione di ipoteca anche nel caso dei btp allora la scelta è più che altro "emotiva"; io cmq tendenzialmente non vedrei male l'ipotesi di ipotecare i titoli invece che l'immobile.

Tolta di mezzo questa questione resta quella relativa al mutuo.
Indubbiamente variabile per un arco temporale così breve: 10 anni.
Senza alcuna ombra di dubbio.

mi permetto di fare una analisi differente


comprando casa entri in un mercato immobiliare
diventa una questione di asset allocation, passando l'investimento
dal tasso fisso ma altamente liquidabile
ad un asset molto meno liquidabile, di cui non puoi frazionare l'investimento , con una resa variabile ma fortemente ignota, dove si punta al capital gain ma con vantaggi collaterali di utilizzo del bene ecc ecc

inoltre
anche sul 10 anni consiglierei il tasso variabile , ma con un cap a fissare un rialzo tassi: magari un cap con stirke alto , o solo da 3 ai 10 anni

 

[sommoale]

c'è un abisso tra il rendimento nominale di un btp (la cedola per intenderci) ed il rendimento effettivo a scadenza (che è funzione anche del prezzo di acquisto).

Questo intende giustamente sottolineare porchetto.

Quale è il rendimento effettivo dei tuoi btp?

Allora il BTP a scadenza 2023 con tasso 4.75% l'ho pagato poco meno di 99. Per calcolare il rendimento effettivo dovrei calcolare un interesse composto visto che oltre all'interesse del btp (le cedole) io ho la possibilità eventualmente di reinvestirle. Oltretutto nel 2023 io vengo rimborsato del valore del BTP e ci guadagno un ulteriore 1-2%. Non capisco dove sta abisso di rendimento. Certo i tassi potrebbero salire oltre il mio btp e scendere il prezzo del BTP, ma non è un problema visto che ho deciso di portarlo cmq a scadenza e quello che magari perdo con aumento dei tassi l'ho recuperato ora dove i tassi sono bassi oppure con gli interessi composti delle cedole o se vogliamo con il tasso basso del mutuo all'inizio. Poi se nn erro esistono dei mutui in cui gli interessi vengono soprattutto restituiti i primi anni e negli anni successivi solo il capitale... Sbaglio qualcosa in questo ragionamento??

 

[porchetto]

c'è un abisso tra il rendimento nominale di un btp (la cedola per intenderci) ed il rendimento effettivo a scadenza (che è funzione anche del prezzo di acquisto).

Questo intende giustamente sottolineare porchetto.

Quale è il rendimento effettivo dei tuoi btp?

hai detto in modo semplice quello che io dicevo in modo più barocco.
in ogni momento bisogna verificare i rendimenti effettivi a scadenza, questo significa fare manutenzione del prioprio portafoglio obbigazionario

mi permetto di fare una analisi differente


comprando casa entri in un mercato immobiliare
diventa una questione di asset allocation, passando l'investimento
dal tasso fisso ma altamente liquidabile
ad un asset molto meno liquidabile, di cui non puoi frazionare l'investimento , con una resa variabile ma fortemente ignota, dove si punta al capital gain ma con vantaggi collaterali di utilizzo del bene ecc ecc

inoltre
anche sul 10 anni consiglierei il tasso variabile , ma con un cap a fissare un rialzo tassi: magari un cap con stirke alto , o solo da 3 ai 10 anni

quello che ho evidenziato è la base del mercato immobiliare

i mutui a volte si stipulano per ovviare alla scarsa liquidità dell'immobile.

Allora il BTP a scadenza 2023 con tasso 4.75% l'ho pagato poco meno di 99. Per calcolare il rendimento effettivo dovrei calcolare un interesse composto visto che oltre all'interesse del btp (le cedole) io ho la possibilità eventualmente di reinvestirle. Oltretutto nel 2023 io vengo rimborsato del valore del BTP e ci guadagno un ulteriore 1-2%. Non capisco dove sta abisso di rendimento. Certo i tassi potrebbero salire oltre il mio btp e scendere il prezzo del BTP, ma non è un problema visto che ho deciso di portarlo cmq a scadenza e quello che magari perdo con aumento dei tassi l'ho recuperato ora dove i tassi sono bassi oppure con gli interessi composti delle cedole o se vogliamo con il tasso basso del mutuo all'inizio. Poi se nn erro esistono dei mutui in cui gli interessi vengono soprattutto restituiti i primi anni e negli anni successivi solo il capitale... Sbaglio qualcosa in questo ragionamento??

è come acquistare una macchina e per 10 anni non fare mai il tagliando, non ti dico di farlo tutti i giorni ma la manutenzione del proprio portafoglio obbligazionario è verificare i rendimenti effettivi netti a scadenza in modo da scegliere momento per momento ed eventualmente fare le compravendite convenienti, i rendimenti migliori sul mercato.

mai sentito parlare di foglio di maino?

 

[ricpast]

mi permetto di fare una analisi differente


comprando casa entri in un mercato immobiliare
diventa una questione di asset allocation, passando l'investimento
dal tasso fisso ma altamente liquidabile
ad un asset molto meno liquidabile, di cui non puoi frazionare l'investimento , con una resa variabile ma fortemente ignota, dove si punta al capital gain ma con vantaggi collaterali di utilizzo del bene ecc ecc

inoltre
anche sul 10 anni consiglierei il tasso variabile , ma con un cap a fissare un rialzo tassi: magari un cap con stirke alto , o solo da 3 ai 10 anni

Io però non stavo parlando dell'alternativa tra avere btp in portafoglio e venderli per avere un immobile.
La mia riflessione voleva essere ristretta all'ambito dell'ipoteca che la banca richiede nel momento in cui ho già preso la decisione di comprare un immobile

 

[porchetto]

ric un vantaggio che devi considerare nel avere titoli debito e immobile insieme è la liquidità se metti i titoli a garanzia invece non li puoi vendere è un pò come non averli anche perchè oltre allo scarto di garanzia il rendimento difficilmente arriva a quello del mutuo.

 

[ricpast]

ric un vantaggio che devi considerare nel avere titoli debito e immobile insieme è la liquidità se metti i titoli a garanzia invece non li puoi vendere è un pò come non averli anche perchè oltre allo scarto di garanzia il rendimento difficilmente arriva a quello del mutuo.

certo.

questo sarebbe un motivo a mio modo di vedere sufficiente per scegliere allora l'ipoteca tradizionale sull'immobile e mantenere svincolati e liquidabili i titoli.

 

[ricpast]

Allora il BTP a scadenza 2023 con tasso 4.75% l'ho pagato poco meno di 99. Per calcolare il rendimento effettivo dovrei calcolare un interesse composto visto che oltre all'interesse del btp (le cedole) io ho la possibilità eventualmente di reinvestirle. Oltretutto nel 2023 io vengo rimborsato del valore del BTP e ci guadagno un ulteriore 1-2%. Non capisco dove sta abisso di rendimento. Certo i tassi potrebbero salire oltre il mio btp e scendere il prezzo del BTP, ma non è un problema visto che ho deciso di portarlo cmq a scadenza e quello che magari perdo con aumento dei tassi l'ho recuperato ora dove i tassi sono bassi oppure con gli interessi composti delle cedole o se vogliamo con il tasso basso del mutuo all'inizio. Poi se nn erro esistono dei mutui in cui gli interessi vengono soprattutto restituiti i primi anni e negli anni successivi solo il capitale... Sbaglio qualcosa in questo ragionamento??

non è questione di giusto o sbagliato ma di condivisibile o meno.

per me è condivisibile

 

[sommoale]

Andato in banca, loro mi dicono che tra la scelta dell'ipoteca della casa e la scelta di bloccare soldi dipende da me. Nel primo caso posso scaricare nella denuncia dei redditi gli interessi pagati, mentre nel caso in cui blocco soldi nn posso scaricare nulla. Per quanto riguarda il tipo di mutuo loro dicono variabile al 100% (mi hanno detto stiamo sul 2.2% 2.4% in questo momento). Poi mi hanno consigliato di differenziare molto il mio capitale anch piccole obbligazioni corporate di piccolo taglio tipo 10mila euro per tenere conto di un eventuale rialzo dei tassi. Mi hanno parlato di una obbligazione unicredit a tv che dà euribor +0.75% e dal 2013 se decidono di nn restituire diventano euribor +1.3 mi pare o qualcosa del genere.

 

[ricpast]

Andato in banca, loro mi dicono che tra la scelta dell'ipoteca della casa e la scelta di bloccare soldi dipende da me. Nel primo caso posso scaricare nella denuncia dei redditi gli interessi pagati, mentre nel caso in cui blocco soldi nn posso scaricare nulla. Per quanto riguarda il tipo di mutuo loro dicono variabile al 100% (mi hanno detto stiamo sul 2.2% 2.4% in questo momento). Poi mi hanno consigliato di differenziare molto il mio capitale anch piccole obbligazioni corporate di piccolo taglio tipo 10mila euro per tenere conto di un eventuale rialzo dei tassi. Mi hanno parlato di una obbligazione unicredit a tv che dà euribor +0.75% e dal 2013 se decidono di nn restituire diventano euribor +1.3 mi pare o qualcosa del genere.

1- detrazione degli interessi passivi del mutuo: è vero, ha ragione la banca! Cancello tutti i miei interventi precedenti e mi scuso. Infatti, come si legge anche nella guida dell'agenzia delle entrate ( http://www.agenziaentrate.it/ilwwcm/resources/file/eb822a0abb59e7b/GUIDA_mutui.pdf ) le agevolazioni spettano esclusivamente ai mutui IPOTECARI
Il mutuo è ipotecario quando a garanzia della somma ricevuta

viene iscritta un'ipoteca sull'immobile volta a tutelare il creditore contro il pericolo dell'insolvenza.
In considerazione della forte valenza sociale collegata all'acquisto e/o costruzione dell'abitazione principale, la normativa tributaria consente di realizzare dei risparmi d'imposta in occasione della presentazione della dichiarazione dei redditi nel caso in cui siano statipagati interessi passivi e oneri accessori relativamente a mutui ipotecari stipulati per l'acquisto​

della casa.

2- Il tasso di cui ti parlano ( 2,20 - 2,40) per un variabile è molto alto! Considera che io su un variabile di 12 anni di durata aperto 1 mese fa pago attualmente meno di 1,50% e cioè: 1,05% di spread + l'euirbor ad 1 mese che oggi è attorno a 0,42%

3- immagino ti abbiano parlato del bond unicredit perchè.....ti trovavi da unicredit!