OT:....tds in pegno.

[piergj]

Cara Jessica,

In caso di immobile di natura commerciale comprendo che ti venga prospettato di dare a pegno dei TdS, difatti oggi a causa del credit crunch tutto il settore dei crediti agli imprenditori è un poco fermo.

Non lo comprendo se trattasi di un immobile a scopo abitativo. Ancor piùse si tratta di una seconda (o terza) casa.

Cmq in entrambi i casi il tV potrebbe essere valido, ma gli spreads sono un poco storicamente elevati. Caso mai te lo fai ridurre dicendo che aumenti le garanzie della Banca (che già si prende l'immobile con una ipoteca del valore doppio dell'importo finanziato) con un acquisto di una loro obbligazione TV legata allo stesso parametro (Euribor a 3 mesi probably)

Un caro saluto

Pierluigi

 

[tommy271]

Paga cash. Dimentica i soldi e goditi l'immobile.

 

[SL66]

yunus a detto bene

A) differenza tra Ipotecario e garanzia:
spese di apertura credito;
spese di atto ipotecario;
garanzia spese istruttoria pratica e a volte neanche assicurazione.

B) Cash o titoli di stato:
Riscuoto le cedole , Es: al 4% netto, devo aggiungere solo la differenza + parte del capitale ( non per farmi i cavoli di Jessi...ma sicuramente in ptf tiene Titoli con Rend. netti superiori

C) a livelli psicologico da più risorse intelletive un investimento garantito che uno cash

D) Mi sa che volete fare fuori Jessica da forum, consigliandogli di acqre ttto cash

 

[tommy271]

Io per un bel palazzo del '700 sarei disposto a disfarmi di tutti i miei liquidi (titoli e cash). Purtroppo non ci arrivo.

 

[ildonnaiolo]

ciao jessica, non sono in grado di dare consigli,i fattori in campo sono tanti, altre proprieta', uso a cui e' destinato, tipologia di immobile,ma posso riferire la mia piccola esperienza:ho un immobile uso abitazione in un luogo prestigioso,ho pagato con un mutuo fisso ventennale e la cosa mi ha pesato non poco,quindi io comprerei cash,se pero' il tuo lavoro ti consente un reddito fisso senza il timore di perdere il lavoro (come e' successo a me) con una rata fissa da decurtare dal tuo stipendio allora forse si,ma se ne puoi fare a meno e' meglio.avevo un immobile ad uso commerciale che avevo dato in locazione ma,quando li locatario ha smesso di pagare il canone ci sono voluti 2 anni e mezzo per rientrare nel possesso dell' immobile grazie ai tempi biblici della giustizia,allora ho preferito vendere subito prima del crollo del valore degli immobili commerciali che si e' avuto dalle mie parti.Per cui ti sconsiglio investimenti per immobili finalizzati al reddito, a meno che non siano terreni. i prezzi degli immobili al momento sono buoni, si possono spuntare,tirando un po, dei buoni prezzi.se riparte l' inflazione saranno certamente il migliore investimento.

 

[Yunus80]

Io comunque sono della vecchia sQuola che insegna a pagare ca$h... sarà che non sono bravo come Jessica a tradare

 

[Jessica.]

Sicuramente non ho capito bene io ... le alternative sono: A) dai loro in pegno i titoli, per cui non ne riscuoti più le cedole fino ad estinzione del finanziamento e restituzione dei titoli ed in cambio loro ti accendono un mutuo a TV ....

Mi viene da dire: l'immobile in garanzia manco lo vogliono ? ecchecavolo !! E dico sì che le prospettive dell'immobiliare non sono brillantissime...

Ma soprattutto: non finisco per pagare il denaro due volte, la prima rinunciando alle cedole, la seconda pagando la rata sul mutuo ?

Alternativa B): compro cash.

A me piace di più l'alternativa B) i titoli me li tengo e li movimento, le cedole le incasso ....

e' un po' piu' complessa.......
la struttutra e' un'immobile commerciale in cui e' presente un'azienda che verrebbe rilevata dalla mia......
la garanzia dell'immobile e' certa ...........e non si scappa...
solo che non basta quella....
ecco perche' devo lasciare titoli a garanzia.............
le cedole le incasso come sempre........

 

[Imark]

Sicuramente non ho capito bene io ... le alternative sono: A) dai loro in pegno i titoli, per cui non ne riscuoti più le cedole fino ad estinzione del finanziamento e restituzione dei titoli ed in cambio loro ti accendono un mutuo a TV ....

Mi viene da dire: l'immobile in garanzia manco lo vogliono ? ecchecavolo !! E dico sì che le prospettive dell'immobiliare non sono brillantissime...

Ma soprattutto: non finisco per pagare il denaro due volte, la prima rinunciando alle cedole, la seconda pagando la rata sul mutuo ?

Alternativa B): compro cash.

A me piace di più l'alternativa B) i titoli me li tengo e li movimento, le cedole le incasso ....

Credo che nel caso le cedole continuerebbe ad incassarle Jessica... i titoli rimarrebbero in pegno alla banca, invece dell'ipoteca sulla casa.
Molto dipende da quando sei abituata a guadagnare tradando i soldi che diversamente dovresti versare ca$h
Non saprei che dire riguardo a mettere in pegno titoli invece di accendere la "solita" ipoteca, ti fanno condizioni migliori?
Bisogna pure vedere cosa succede in caso di forte calo dei corsi (non impossibile neppure con TdS, come abbiamo visto recentemente), spesso la banca si riserva di chiedere un'integrazione.
Per quel che riguarda TF vs TV... non andrei su un TV oltre i 10 anni e se l'inflazione dovesse fare scherzi, pure 10 anni potrebbero rivelarsi troppi. Ma ovviamente fa parte della propensione al rischio di ognuno

Un primo punto da chiarire è appunto se le cedole le vengono pagate, generando dei flussi utilizzabili, oppure se vengono fatte proprie dalla banca a scomputo di quanto da lei dovuto.... se le vengono accreditate, é senz'altro meglio ...

 

[Jessica.]

Mutuo chirografario controgarantito,se 1 casa puoi scaricare anche interessi passivi,ha senso solo con tassi bassi in modo da poter lucrare sullo spread tra cedole e/o interessi e tassi passivi.In questo momento avrebbe senso con un mutuo tv ma il rischio che il tasso si inpenni esiste(non prima 2010).Quindi o parte dell'investimento (20/25%)lo destini a fondi azionari ed il rimanente a tds e contestualmente accendi un mutuo tv con cap(cap 5,5% prodotto del mps)e man mano che si alzano i tassi puoi decidere di estinguere parzialmente il mutuo con rimborso parziale del pegno o altre entrate,o con mutuo a tasso fisso (attualmente irs piu' 1,25% se vai bene,quindi 5,20/5,30% circa) non penso,dato che non puoi tradare e sfruttare la tua bravura visto che i titoli sono pegnati,sia un'operazione conveniente.Questa e' solo la mia opinione personale e complimenti per la tua competenza nel trading.

Thk's Squalo......considera che la liquidita' necessaria per fare trading...rimarrebbe...

 

[Jessica.]

Cara Jessica,

In caso di immobile di natura commerciale comprendo che ti venga prospettato di dare a pegno dei TdS, difatti oggi a causa del credit crunch tutto il settore dei crediti agli imprenditori è un poco fermo.

Non lo comprendo se trattasi di un immobile a scopo abitativo. Ancor piùse si tratta di una seconda (o terza) casa.

Cmq in entrambi i casi il tV potrebbe essere valido, ma gli spreads sono un poco storicamente elevati. Caso mai te lo fai ridurre dicendo che aumenti le garanzie della Banca (che già si prende l'immobile con una ipoteca del valore doppio dell'importo finanziato) con un acquisto di una loro obbligazione TV legata allo stesso parametro (Euribor a 3 mesi probably)

Un caro saluto

Pierluigi

hai perfettamente ragione sugli spread...pensa che la banca dove ho il conto parte dal 3%.......gli ho riso in faccia......