OT:....tds in pegno.

[piergj]

...avevo immagginato che trattasi di immobile commerciale....


vedi il cash è importante quanto le mura. Se nei tuoi piani industriali l'immobile ti serve più del risparmio che avresti a venderlo ad una immobiliare che poi te lo riaffitta...allora compralo.

Ma il cash di cui stiamo parlando non è dell'azienda...è quello personale. devi pagare la ritenuta del 20% della legge prodi...e non credere che ti facciano arbitraggiare così facilmente un titolo dato in pegno.

meglio mettere tutti i puntini sulle i.

a - quanto sconto sullo spread del mutuo tv
b - quanto , fiscalmente ti conviene comprare l'immobile o venderlo e prenderlo in affitto
c - quanto sei in grado di ricreare cash se paghi tutto in contanti.

Del resto, se puoi, non legarti eccessivamente ad un Istituto di Credito

Io ci lavoro...ma ho sempre evitato di indebitarmi a lungo termine.

Se hai buone capacità di risparmio e con la tua abilità di trader...insomma non dovresti faticare.

Valuta con attenzione se è il caso di comprare l'immobile tu o trovare un altro al quale offri la tua locazione

Ciao

pJ

 

[Jessica.]

ciao jessica, non sono in grado di dare consigli,i fattori in campo sono tanti, altre proprieta', uso a cui e' destinato, tipologia di immobile,ma posso riferire la mia piccola esperienza:ho un immobile uso abitazione in un luogo prestigioso,ho pagato con un mutuo fisso ventennale e la cosa mi ha pesato non poco,quindi io comprerei cash,se pero' il tuo lavoro ti consente un reddito fisso senza il timore di perdere il lavoro (come e' successo a me) con una rata fissa da decurtare dal tuo stipendio allora forse si,ma se ne puoi fare a meno e' meglio.avevo un immobile ad uso commerciale che avevo dato in locazione ma,quando li locatario ha smesso di pagare il canone ci sono voluti 2 anni e mezzo per rientrare nel possesso dell' immobile grazie ai tempi biblici della giustizia,allora ho preferito vendere subito prima del crollo del valore degli immobili commerciali che si e' avuto dalle mie parti.Per cui ti sconsiglio investimenti per immobili finalizzati al reddito, a meno che non siano terreni. i prezzi degli immobili al momento sono buoni, si possono spuntare,tirando un po, dei buoni prezzi.se riparte l' inflazione saranno certamente il migliore investimento.

....no non sarebbe finalizzato al reddito o ad investimento.....ma solo per allargare gli orizzonti aziendali.......

 

[Jessica.]

...avevo immagginato che trattasi di immobile commerciale....


vedi il cash è importante quanto le mura. Se nei tuoi piani industriali l'immobile ti serve più del risparmio che avresti a venderlo ad una immobiliare che poi te lo riaffitta...allora compralo.

Ma il cash di cui stiamo parlando non è dell'azienda...è quello personale. devi pagare la ritenuta del 20% della legge prodi...e non credere che ti facciano arbitraggiare così facilmente un titolo dato in pegno.

meglio mettere tutti i puntini sulle i.

a - quanto sconto sullo spread del mutuo tv
b - quanto , fiscalmente ti conviene comprare l'immobile o venderlo e prenderlo in affitto
c - quanto sei in grado di ricreare cash se paghi tutto in contanti.

Del resto, se puoi, non legarti eccessivamente ad un Istituto di Credito

Io ci lavoro...ma ho sempre evitato di indebitarmi a lungo termine.

Se hai buone capacità di risparmio e con la tua abilità di trader...insomma non dovresti faticare.

Valuta con attenzione se è il caso di comprare l'immobile tu o trovare un altro al quale offri la tua locazione

Ciao

pJ

ed infatti per me sarebbe un'apporto personale destinato alla garanzia per la banca.........altrimenti solo con l'azienda non riuscirei a dare sufficenti garanzie..........

 

[piergj]

...uhhmmm convenienza non sembra ci sia :

- spread. Sono partiti da 3...scenderanno...ma a quanto ? 1,75% ?

- peso legge Prodi (tassazione 20% delle cedole) , in pratica aumenta il costo del mutuo.

- Costi vari, anticipati che gravano sull'operazione...già elencati. Da non sottovalutare il costo delle assicurazioni chieste dalla banca, che possono andare oltre la normale scoppio-incendio. C'è quella relativa alla protezione mutui, caso morte.


...mah..., permettimi di dirti (senza contare i soldi in tasca tua) che se riesci a rimanere con i tuoi per il trading + quello che pianificando, otterrai risparmiando dai redditi...la figlioletta è piccola..per cui...non avrai altri grandi spese a medio termine...insomma un acquisto cash ci sta...ma come la metti col commercialista ? devi apportare molto come capitale soci ? E' indicatore di reddito per gli uomini in grigio.....

Ciao

pJ

 

[Guizzo]

Ciao jessica,

spero di non fraintendere, ma se l'immobile diventa strumentale all'azienda non credo sia cosa buona rinunciare alla deducibilità fiscale del finanziamento-mutuo soprattutto all'inizio.
Se riesci a negoziare uno spread accettabile - max 1,50% - su un tasso fisso a 15 o 20 anni con l'equivalente finanziato dovresti riuscire quasi a compensare il valore degli interessi pagati beneficiando, al contempo, della deducibiltà degli stessi dal lato reddito aziendale.
Il BTP 2029 5,25 vale 101 - facciamo che lo prendi a 100 - e ti rende 4,60 netto. Eurirs 20a 4% + 1,25% = 5,25% oppure 5% se riesci ad avere 1% di spread.
Naturalmente devi coprire/pianificare la restituzione della quota capitale.

Sei coperta dal rischio tassi; hai un recupero fiscale non trascurabile; se l'inflazione aumenta nei prox 20a hai fatto bingo; puoi sempre decidere di cambiare strategia sui titoli strada facendo.

Ciao.

 

[ildonnaiolo]

....no non sarebbe finalizzato al reddito o ad investimento.....ma solo per allargare gli orizzonti aziendali.......

allora non sono d' aiuto,ti saluto ed in bocca al lupo.
stefano

 

[Jessica.]

...uhhmmm convenienza non sembra ci sia :

- spread. Sono partiti da 3...scenderanno...ma a quanto ? 1,75% ?

- peso legge Prodi (tassazione 20% delle cedole) , in pratica aumenta il costo del mutuo.

- Costi vari, anticipati che gravano sull'operazione...già elencati. Da non sottovalutare il costo delle assicurazioni chieste dalla banca, che possono andare oltre la normale scoppio-incendio. C'è quella relativa alla protezione mutui, caso morte.


...mah..., permettimi di dirti (senza contare i soldi in tasca tua) che se riesci a rimanere con i tuoi per il trading + quello che pianificando, otterrai risparmiando dai redditi...la figlioletta è piccola..per cui...non avrai altri grandi spese a medio termine...insomma un acquisto cash ci sta...ma come la metti col commercialista ? devi apportare molto come capitale soci ? E' indicatore di reddito per gli uomini in grigio.....

Ciao

pJ

non ho fatto ancora bene i conti ma come apporto personale siamo sul 20 % del totale.......
..del mio commercialista mi fido come del direttire della filiale dove ho il cc

 

[Jessica.]

Ciao jessica,

spero di non fraintendere, ma se l'immobile diventa strumentale all'azienda non credo sia cosa buona rinunciare alla deducibilità fiscale del finanziamento-mutuo soprattutto all'inizio.
Se riesci a negoziare uno spread accettabile - max 1,50% - su un tasso fisso a 15 o 20 anni con l'equivalente finanziato dovresti riuscire quasi a compensare il valore degli interessi pagati beneficiando, al contempo, della deducibiltà degli stessi dal lato reddito aziendale.
Il BTP 2029 5,25 vale 101 - facciamo che lo prendi a 100 - e ti rende 4,60 netto. Eurirs 20a 4% + 1,25% = 5,25% oppure 5% se riesci ad avere 1% di spread.
Naturalmente devi coprire/pianificare la restituzione della quota capitale.

Sei coperta dal rischio tassi; hai un recupero fiscale non trascurabile; se l'inflazione aumenta nei prox 20a hai fatto bingo; puoi sempre decidere di cambiare strategia sui titoli strada facendo.

Ciao.

........non me lo daranno mai l'1.25%....metti anche un 2.25%+irs20a 4%...e siamo gia' oltre il 6% e a me non piace proprio......

 

[piergj]

Mi sembra che sul commerciale il Fisso non sia possibile.

Solo TV.

per cui la migliore copertura la fai con titoli TV, non tasso fisso.

poi, mi raccomando , conta anche il 20% della legge Prodi. Allarga gli spreads ulteriormente. su un tasso lordo (investimenti del 4%, incide per uno 0,8%...insomma mica poco)

20% non è tantissimo. E' giustificabile con una vincita all Lotto.

A parte gli scherzi non vedo controindicazioni per l'acquisto cash...però a me un immobile sul groppone...di questi tempi....preferirei una operazione che mi permetta di liquidarlo e di andare a caricare i costi sul conto economico con un canone di locazione. Lo so è una fissa, ma in commercio potresti non avere più bisogno di quelle mura già tra 5-6 anni perchè cambia il tuo modello di business e le tue esigenze 2stanziali"

Ciao ed auguri

Pierluigi

 

[Guizzo]

........non me lo daranno mai l'1.25%....metti anche un 2.25%+irs20a 4%...e siamo gia' oltre il 6% e a me non piace proprio......

Per valutare devi conoscere il risparmio di imposta che puoi avere dalla deducibilità fiscale.
Con immobile a garanzia ed in più Titoli in pegno 2,25% mi sembra una rapina ....