Possibile evoluzione del mercato

[mauro_1946]

Grafico postato in altro forum che trovo assai interessante (specie per me che considero come validi - pur con le dovute approssimazioni - solo i dati dell'Agenzia del territorio), e che offre lo spunto a diverse considerazioni.

Da notare che i prezzi degli immobili sono considerati a moneta costante, quindi deinflazionati.
Prima ragiono sul grafico. poi faccio qualche riflessione.
a) la visualizzazione di uno spaccato di 34 anni (dal 1975 al 2008) è statisticamente valido. D'accordo è parziale, ma significativo.
b) Pur attese le variabili che possono aver influenzato il mercato (tassi di interesse, inflazione, aspettative,etc etc) e la correttezza dei prezzi segnalati (prima la tassazione avveniva sul prezzo dichiarato, ora sul valore catastale indipendentemente dal prezzo reale), il grafico evidenzia 3 cicli: 2 completi, l'altro (quello che ci interessa) in divenire.

1° CICLO anni 1975-84: 3 anni (75-77) con prezzi (120) stazionari o in lieve calo e NTN crescenti ; 3 anni (78-80) di aumento delle quotazioni e delle contrattazioni (prezzi a 170con un incremento del 43% circa); 1 anno (81) di prezzi stabili e contrazione delle NTN (-30%); 3 anni (82-84) di cali dei prezzi (145, circa - 15%) e delle NTN;

2° CICLO anni 1985-1995: 2 anni (85-86) di prezzi stabili ed aumento delle contrattazioni; 4 anni (87-90) di crescita (prezzo 250 +75%); 1 anno (91) di prezzi stabili e NTN in calo (-30%); 4 anni (92-95) di cali dei prezzi (190, -25%) con NTN stabili;

3° CICLO INCOMPLETO dal 1996 a 2008: 5 anni (1996-2000) di stasi (in finale lieve aumento) dei prezzi e NTN in crescita anche sostenuta (+30%); 7 anni di crescita (2001-2007) dei prezzi (300, +60%) e delle NTN (tranne per l'ultimo anno, lieve calo); 1 anno
(2008) di prezzi stabili e NTN in forte calo (-16%)

Considerazioni:

a) al termine della fase espansiva, seguono NTN in netto calo e prezzi costanti per circa 1 anno, 1 anno e mezzo (cosa avvenuta tra fine 2007 e tutto il 2008). Ne consegue che dal 2009 dovrebbe iniziare la fase calante;

b) il calo o l'aumento delle contrattazioni influenzano il corso dei prezzi in maniera disomogenea: nel 1° e 3° ciclo la connessione è direttamente proporzionale, nel 2° ciclo tanto la crescita quanto il calo si hanno in presenza di sostanziale invarianza delle NTN;

c) alla fine di ogni ciclo, il prezzo degli immobili è sempre superiore al dato di partenza (1° ciclo prezzo finale 145 e prezzo iniziale 120, quindi +25% ; 2° ciclo prezzo finale 190, quindi + 30%). Nel 3° ciclo il prezzo finale è circa 300, + 60%.
Quindi, da quanto sopra, dovrebbe essere iniziato il ciclo discendente che dovrebbe terminare quando i prezzi saranno pari al prezzo iniziale (190) + 25/30%, quindi tra i 235 ed i 247, con una diminuzione negli anni 2009/seguenti del 20% (da circa 300 a 240, quale media tra 235 e 247);

d) essendovi una relazione nel 1° e 2° ciclo tra anni di crescita ed anni di calo ( 3 anni e 3 anni nel 1° ciclo, 4 anni e 4 anni nel 2° ciclo), è possibile che nel 3° ciclo, dove gli anni di crescita sono stati 6, l'andamento calante/stazionario dei prezzi giunga sino al 2013/2014. Questo dato è influenzabile dall'intensità della riduzione dei corsi, che, come visto, dovrebbe arrestarsi + o - a 240.

e) i dati di riferimento sono evidentemente medie nazionali. Quindi vi saranno zone i cui prezzi sono cresciuti meno della media (e quindi il calo sarà inferiore al 20%), altre zone dove sono cresciuti di più (città capoluogo, Roma e Milano in primis) e dove saranno possibili cali superiori.

 

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Molto interessante il grafico


Ti ringrazio di averlo postato e aggiungo che condivido la tua analisi che mi pare del tutto verosimile.

 

[Aragorn]

Ciao Marco, grafico veramente interessante. Cosa pensi però di quello che possa succedere ai prezzi degli immobili se, come da molti prospettato, si verificherà uno scenario di inflazione?

 

[mauro_1946]

Ciao Marco, grafico veramente interessante. Cosa pensi però di quello che possa succedere ai prezzi degli immobili se, come da molti prospettato, si verificherà uno scenario di inflazione?

Aragorn, uno scenario inflattivo ha un impatto diretto sui beni reali (materie prime, prodotti, anche abitazioni), quindi contribuirebbe a limitare o annullare la spinta ribassista.
E' la dimensione dei problemi che si ha di fronte che spaventa. Il nostri rapporto debito/pin trenderà a salire al 125%, Stati Uniti ed Inghilterra al 100%, Francia e Germania tra l'85 ed il 90%. Gli stati devono emettere ulteriori obbligazioni, che comporterà un aumento dei tassi e quindi un abbattimento dell'avanzo primario, con peggioramento del rapporto.
La questione è come uscirne. Non sarà né breve né a costo zero.
Anni fa Prodi (non ricordo se in un convegno o nel corso di una lectio magistralis) fece presente che in 2 occasioni ci siamo trovati in situazioni analoghe: alla fine delle guerre di indipendenza ed alla fine della 2^ guerra mondiale. Nel primo caso ne uscimmo vendendo bene presi allo Stato Pontificio (furono alienati beni aventi una superficie pari a quella del Piemonte), nel 2° caso con il piano Marshall (quindi con mezzi di terzi).
Queste possibilità non le abbiamo più, e, peggio, la crisi riguarda la quasi globalità dei paesi.
Quando tremonti parla di terra incognita ha ragione. Io ricordo quando anni fa feci un viaggio in camper nei paesi scandinavi. Andai anche ad Upsala a vedere l'università e la famosa sala cartografica. Nelle mappe dell'epoca, erano segnalate le zone conosciute. Quelle inesplorate venivano indicate dalla locuzione "hic sunt leones". Qui ci stanno i leoni, la zona è inesplorata.