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Il giro di vite della BCE sui prestiti immobiliari da 1.000 miliardi di euro mostrato nell'indagine di Signa​

Nicola Conforto
Mercoledì 13 marzo 2024 06:00 GMT+1· 9 minuti di lettura



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Il giro di vite della BCE sui prestiti immobiliari da 1.000 miliardi di euro mostrato nell'indagine di Signa​


(Bloomberg) – Il personale della Banca Centrale Europea è preoccupato. Dopo aver interrogato più di una mezza dozzina di banche tedesche e austriache sui loro prestiti all'impero da 23 miliardi di euro (25 miliardi di dollari) del magnate immobiliare Rene Benko lo scorso anno, se ne sono andate preoccupate che i suoi finanziatori potessero essere seduti su perdite che non avevano ancora riconosciuto.
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Con l’inasprimento dei mercati immobiliari commerciali, la BCE ha sfidato i fornitori finanziari sul valore delle garanzie rilasciate da Signa di Benko, un conglomerato noto per le scommesse aggressive e la mancanza di trasparenza, e alla fine ha spinto alcuni di loro a svalutare il debito o a costruire ulteriori accantonamenti per perdite. Mesi dopo, l’impero del miliardario sarebbe imploso in uno dei più grandi fallimenti immobiliari dai tempi della crisi finanziaria globale.
L’indagine, condotta da un team dedicato di circa 20 regolatori, ha segnato l’ultima escalation di una campagna di vigilanza che dura da più di mezzo decennio. E la BCE non ha ancora finito di esaminare i rischi nel crollo dei mercati immobiliari commerciali. Gli alti funzionari stanno ora discutendo nuove misure per garantire che le banche più esposte alle parti vulnerabili della classe di attività possano gestire le ricadute. Questi includono ulteriori accantonamenti e il miglioramento delle garanzie relative ai prestiti.
Con la rete di aziende di Benko in declino e ulteriori sofferenze in vista man mano che i valori degli uffici crollano e gli sviluppatori decidono di chiudere, i funzionari della BCE sostengono che il loro approccio proattivo è stato preveggente. Mentre istituti di credito come Helaba e Raiffeisen Bank International AG stanno esaminando potenziali perdite sui prestiti a Signa, loro e il settore in generale sembrano ben posizionati per affrontare i problemi dell'asset class, dicono i funzionari.
Gli investitori restano nervosi. All’inizio di quest’anno hanno venduto azioni e obbligazioni di banche specializzate più piccole come la Deutsche Pfandbriefbank AG che hanno accumulato grandi esposizioni nel settore immobiliare commerciale. Da allora i titoli della banca tedesca hanno recuperato alcune perdite.

La stessa Signa ha incolpato la BCE per la sua fine, affermando che l’indagine ha reso più difficile raccogliere fondi. Alcuni banchieri sono intervenuti con dichiarazioni simili. La BCE ha pubblicamente respinto questa opinione. Eppure anche alcuni osservatori nazionali che si sono sentiti colti di sorpresa dall’indagine di Signa affermano in privato che avrebbero preferito un approccio diverso per evitare qualsiasi percezione che la loro azione stigmatizzasse il conglomerato.


Questa storia si basa su conversazioni con quasi una dozzina di funzionari coinvolti nel processo di supervisione, che hanno chiesto di restare anonimi discutendo di informazioni interne. I portavoce di Signa, della Bce e delle banche non hanno voluto commentare.

Il caso Signa illustra il delicato equilibrio che le autorità di vigilanza della BCE devono affrontare. Secondo i dati dell’Autorità bancaria europea, le banche dell’area euro hanno 1.200 miliardi di euro di credito con immobili commerciali come garanzia, ovvero l’8,3% del loro portafoglio prestiti combinato.

"Gli immobili commerciali sono particolarmente vulnerabili" e hanno un tasso di crediti in sofferenza superiore alla media, ha detto martedì in un discorso Claudia Buch, che ora presiede il consiglio di vigilanza della BCE. "Stiamo osservando la situazione molto da vicino e stiamo anche lavorando con le banche per ridurre l'esposizione a questo tipo di rischio."

In teoria, è nelle mani della BCE incoraggiare o limitare il modo in cui le banche prestano in questa parte dell’economia, reindirizzando potenzialmente massicci flussi di credito e decidendo il boom o il crollo per gli sviluppatori. Anche se i funzionari affermano che non è loro compito determinare quali aziende possono ottenere prestiti, citano l'indagine come un esempio del ritrovato senso di spavalderia della BCE nel suo decimo anno come massimo supervisore bancario della regione. L’organismo di vigilanza sta cercando di incoraggiare il personale a concentrarsi sui maggiori rischi che le banche devono affrontare e a dedicare meno tempo alla selezione delle caselle.

L’approccio più audace nei confronti di Signa ha colto di sorpresa alcuni funzionari nazionali. In privato esprimono preoccupazione riguardo al rischio di essere visti come stigmatizzanti di un mutuatario agli occhi dei suoi finanziatori. Queste persone vogliono incorporare revisioni così approfondite delle singole esposizioni all’interno di esami più ampi di più mutuatari per evitare il rischio di stigmatizzazione, una proposta considerata costosa. Altri accusano l’indagine di Signa di vincolare troppi dipendenti.

Tuttavia tutti i funzionari hanno difeso come giustificato il controllo di Signa. Sebbene l'indagine non abbia rivelato alcuna minaccia alla solvibilità delle singole banche, ha evidenziato carenze nella loro gestione del rischio e in alcuni casi insufficienti accantonamenti per le perdite.

Questi funzionari, che contribuiscono a definire la strategia della BCE, hanno detto a Bloomberg che la continua pressione sulle banche affinché migliorino la gestione del rischio e costituiscano accantonamenti per le perdite degli immobili commerciali sono una delle ragioni principali per cui le banche europee ora sembrano ben attrezzate per superare le turbolenze.

Alcuni funzionari fanno riferimento a un incontro di fine 2017 in cui si stabilì che gli immobili commerciali rappresentavano un rischio chiave su cui concentrarsi. I tassi di interesse erano ancora bassi e i mercati immobiliari commerciali erano in forte espansione. Eppure, mentre l’allora presidente del consiglio di vigilanza Daniele Nouy e i suoi colleghi delineavano le priorità dalla loro sala conferenze all’Eurotower di Francoforte, vedevano i problemi in vista.

Funzionari di tutta la regione, che ricordano l’incontro e le discussioni avvenute nel periodo precedente, affermano di aver visto che gli investitori stavano assumendo livelli di debito che sarebbero stati difficili da sostenere, soprattutto se i costi di finanziamento fossero aumentati. A peggiorare le cose, c’erano indicazioni secondo cui gli sviluppatori venivano aiutati da istituti di credito affamati di rendimento con scarsa comprensione dei rischi che stavano correndo.

Nouy, una donna francese che aveva istituito il braccio di supervisione della BCE e si era guadagnata una reputazione di rigore, ha sottoposto il cane da guardia a uno dei suoi più intensi percorsi di controllo. Mentre gli sforzi prendevano il via, i ricordi del ruolo degli immobili commerciali nella crisi creditizia del 2008 erano ancora freschi per i funzionari che cercavano di istituire il nuovo regolatore bancario.

Nel 2018 la Bce ha avviato una campagna che ha continuato a esaminare attentamente i portafogli di immobili commerciali in Europa, Regno Unito e Stati Uniti presso più di 40 banche. I suoi team hanno trascorso fino a tre mesi presso le sedi delle singole banche per esaminare come gestivano il rischio associato, compresa la questione centrale della valutazione delle garanzie. È noto che tali ispezioni in loco sono rigorose e richiedono molto tempo, tanto che alcuni funzionari le definiscono “craccare i libri contabili”.

“La Bce era sul caso”, ha detto Valeriya Dinger, professoressa di economia all’Università di Osnabrück in Germania. “La situazione probabilmente sarebbe peggiore senza il controllo della Bce”.

Man mano che i risultati sono arrivati, hanno confermato le preoccupazioni inizialmente espresse nel consiglio di sorveglianza dell'organismo di vigilanza e hanno evidenziato problemi che vanno oltre i prestiti immobiliari commerciali delle banche. Come scrissero in seguito i responsabili coinvolti, le banche non avevano imparato appieno la lezione della crisi del 2008. In particolare, non hanno visto il potenziale di perdite significative se i valori delle garanzie collaterali diminuiscono e i default aumentano quando un numero considerevole di debitori si trova rapidamente in difficoltà.

Anche le banche non ne sapevano abbastanza dei loro prestiti. La BCE ha citato la mancanza di una visione d’insieme dei mutuatari che si troverebbero ad affrontare i rischi di rifinanziamento, cosa che è particolarmente rilevante per i cosiddetti prestiti bullet o balloon, dove gran parte del debito deve essere rimborsata solo alla scadenza. Le carenze si estendono anche a un principio dell’investimento immobiliare: se un edificio si trova in una posizione privilegiata o meno.

Anche le valutazioni degli immobili sono emerse come motivo di preoccupazione. Non solo le banche sono state lente nell’aggiornare questi dati, spesso forniti da società esterne, ma i funzionari affermano anche che il loro esame ha mostrato che gli standard nei singoli paesi europei per valutare il valore delle proprietà differiscono ampiamente. Mentre la BCE ha interagito con i valutatori come parte dei suoi sforzi, alcuni regolatori bancari si chiedono se il gruppo eterogeneo di aziende che forniscono informazioni alle banche meriti un ulteriore esame.

La BCE ha cercato di sviluppare le proprie competenze assumendo personale del settore immobiliare commerciale, come periti. Insieme ai suoi ispettori, la campagna ha coinvolto circa 150 persone.

"Penso che il principale motore del loro approccio proattivo questa volta abbia a che fare con la creazione di conoscenze interne del settore", ha affermato l'analista di Green Street Peter Papadakos.

Gli avvertimenti della banca centrale non sono sempre stati corretti. Durante la pandemia, la BCE ha citato uno “scenario grave ma plausibile” in cui i prestiti in sofferenza delle banche in tutte le classi di attività potrebbero salire a 1.400 miliardi di euro, ben al di sopra dei livelli della crisi finanziaria e del debito sovrano. Alla fine, centinaia di miliardi di euro di garanzie dei contribuenti e altre misure di stimolo hanno fatto sì che le banche dovessero affrontare poche inadempienze sui prestiti.

Tuttavia, gli sforzi per ridurre i rischi nel settore immobiliare commerciale hanno ricevuto nuovo slancio quando la pandemia ha portato nuove sfide per l’asset class. Sebbene l’improvviso inizio avesse ritardato la prospettiva di un aumento dei tassi di interesse, le misure di distanziamento sociale messe in atto all’epoca stavano colpendo duramente i settori dell’ospitalità e della vendita al dettaglio. Gli uffici hanno dovuto affrontare pressioni poiché interi edifici sono stati temporaneamente lasciati liberi e grandi gruppi di persone hanno iniziato a lavorare da casa, una tendenza che continua a incidere negativamente sui prezzi anche oggi.

La BCE ha avviato un’ulteriore revisione nel 2021, che inizialmente ha riguardato 32 banche, per verificare quanto fossero preparate a gestire i rischi emergenti per i prestiti agli uffici e alle imprese al dettaglio nei loro mercati nazionali. L'organismo di vigilanza ha ristretto il gruppo a 15 e ha esaminato gli effetti dei costi di costruzione più elevati, una “normalizzazione” dei tassi di interesse, la divergenza tra gli edifici che si trovano in posizioni privilegiate e quelli che non lo sono, nonché le questioni legate al cambiamento climatico.

Mentre i risultati continuano ad alimentare gli sforzi della BCE per garantire che le banche mantengano sotto controllo i rischi legati agli immobili commerciali, alcuni istituti di credito si troveranno di conseguenza ad affrontare una maggiore pressione, compresi quelli esposti a punti critici come il mercato statunitense, gli uffici o il commercio al dettaglio, diceva la gente. Ciò probabilmente comporterà la richiesta di accantonamenti più elevati per affrontare le preoccupazioni della BCE sulle garanzie, hanno aggiunto.

“Era importante che la BCE mettesse in guardia tempestivamente su questo fronte”, ha detto Dinger riferendosi al mercato immobiliare commerciale. “Se in futuro dovessero chiedere alle banche di aumentare i livelli di capitale o di trattenere i pagamenti agli azionisti, allora potranno sottolineare il fatto che hanno capito bene”.
 
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Aegon today announces it is exercising its right to redeem EUR 700 million of 4% fixed-to-floating subordinated notes. The redemption of these grandfathered Tier 2 securities will be effective as of April 25, 2024, when the aggregate principal amount of EUR 700 million will be repaid, together with any accrued and unpaid interest. As previously announced, Aegon intends to refinance the notes.
The securities (ISIN code: XS1061711575) are currently listed on Euronext Amsterdam. This listing will be terminated following the redemption of the securities.
 
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