Aste Giudiziarie Immobiliari - Fase Prima Dell'aggiudicazione (7 lettori)

Buongiorno,
sto per partecipare ad un'asta per un piccolo monolocale.
Prezzo di partenza 6500 euro.
L'immobile presenta 2 iscrizioni ed 1 trascrizione da cancellare.
Chi potrebbe segnalarmi a grandi linee i costi che dovrò affrontare qualora il prezzo di aggiudicazione rimanesse invariato?
Grazie mille!!
 
valore di perizia e prezzo base d'asta

Non frequento le aste immobiliari e non ho mai partecipato ad un’asta. Nella mia ricerca di una seconda casa (zona lago) mi sono imbattuto in un appartamento che mi potrebbe interessare e ho scoperto che sarebbe andato all’asta. Poiché l’appartamento sarebbe adatto alle mie esigenze, ho quindi deciso di approfondire l’argomento "aste immobiliari" e casualmente ho scoperto questo forum che si è rivelato una miniera di informazioni per chi, come me, è totalmente a digiuno sull’argomento.
Ho quindi scaricato il bando di vendita e la perizia (recente) dell'appartamento in oggetto ma sono subito emerse grosse perplessità sulla convenienza economica di partecipare ad un’asta (o almeno a questa). Riassumo in sintesi le mie perplessità:
-procedura: concordato preventivo (non è un fallimento né un’esecuzione)
-quotazioni medie sul libero mercato per abitazioni simili in zona: 2.500-2.700 euro/mq
-valore di perizia: 3.400 euro/mq (+30% !)
Vi riporto l’estratto della perizia (elementi negativi di valutazione, così come espressi dal perito):
“ -localizzazione lontano dagli abitati, ma soprattutto dal lago e l’assenza di vista lago
-ristrettissimo target di possibili acquirenti, fatto che determina una domanda inconsistente (negli ultimi anni infatti nello stesso complesso è stato compravenduto solo 1 appartamento circa 1 anno fa)
-andamento negativo del mercato immobiliare nella zona considerata che negli ultimi anni ha subito flessioni anche del 30%
-incidenza sicuramente sensibile delle spese condominiali.”
Pur evidenziando tali aspetti negativi, il perito paradossalmente conclude che “fidando in una qualche ripresa del mercato immobiliare, si ritiene di poter considerare un plusvalore rispetto agli ordinari valori di mercato dell’ordine di circa il 20%” (???)
In definitiva il valore indicato dal perito per questo appartamento, di poco meno di 100 mq, viene quantificato in 350.000 euro, a mio avviso sensibilmente superiore al valore di mercato.
Ma ciò che mi ha lasciato sorpreso è il valore indicato (dal liquidatore giudiziale) nel bando di vendita come prezzo base d’asta: 480.00 euro (!!!) valore superiore di quasi il 40% rispetto al valore di perizia (a mio avviso già “gonfiato”).
Ovviamente la prima asta è andata deserta. Ma anche con un futuro eventuale ribasso del 25% il nuovo valore base sarebbe di 360.000 euro, ancora superiore sia al valore di perizia (gonfiato) sia al valore di mercato, senza considerare tutte le spese inerenti (che apprendo da questo forum essere consistenti e … imprevedibili) incluse quelle di ristrutturazione (cucina e bagni da rifare, impianti vecchi ecc).
Ho fatto visionare bando e perizia da un mio amico avvocato, esperto di procedure fallimentari, e dopo aver letto e riletto i documenti ha sgranato gli occhi e mi ha detto: incomprensibile.
Non essendo un appartamento nel centro di Cortina, St. Moritz, Parigi o con vista sul Colosseo, anche considerando gli elementi negativi sopra espressi dallo stesso perito (con la stessa cifra si potrebbe comprare in zona una villetta con piscina) mi chiedo e vi chiedo: com’è possibile giustificare un valore base d’asta così fuori mercato? Quale potrebbe essere la strategia di vendita del liquidatore? Cosa c’è dietro?
Mi aspetto risposte basate non sul buon senso (che in questo caso mi sfugge) ma sull'esperienza di chi frequenta le aste da anni e probabilmente è in grado di esprimere una risposta/ipotesi basata sulla logica e la pratica.
Grazie

p.s. Altro elemento di incertezza è che nel bando viene specificato che: “Ai sensi dell’art. 107 co. 4° L.F., il liquidatore può sospendere la vendita ove, nelle more della stipula del rogito notarile, pervenga, nelle forme sopra indicate (offerta in busta chiusa cauzionata), offerta irrevocabile d’acquisto migliorativa per un importo non inferiore al dieci per cento (10%) del prezzo di aggiudicazione: in tal caso si procederà a nuova gara”.
Ma non dovrebbe essere: offerta aumentata di 1/5 nel termine perentorio di 10 giorni dall’asta (e non: di 1/10 fino al rogito) ?
 
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Passaggio da asta senza incanto ad asta con incanto

Ciao gente. E' un piacere leggervi.

Sto pensando di partecipare ad un'asta ma sono assalito da un dubbio. C'è un immobile che sarei disposto ad acquistare ma solo al prezzo base. Nel momento in cui qualcuno facesse un'offerta superiore al prezzo base, non sarei già più interessato. Facciamo finta che il prezzo di partenza sia 80.000 euro.
La mia domanda è:
Se fossi l'unico offerente e i creditori decidessero di rifiutarla per andare all'asta con incanto, sarei obbligato a parteciparci pena la perdita della cauzione o di parte di essa, oppure dopo il loro rifiuto mi restituirebbero il mio assegno dandomi la possibilità di scegliere se partecipare o meno alla seconda asta?
 
Prezzo di partenza asta con incanto

Ciao forumers, avrei un'altra domanda da porvi.

Supponiamo che il prezzo base dell'asta senza incanto sia 80.000 euro. Viene indetta la gara tra chi ha fatto offerte valide ed il prezzo arriva ad 84.000 euro. Ai creditori però non basta e chiedono di non aggiudicare l'immobile e di rinviare la vendita all'asta con incanto. A questa nuova asta con incanto sono obbligati a partecipare gli offerenti che hanno gareggiato all'asta senza incanto pena perdita della cauzione?
Con quale prezzo si comincerebbe l'asta con incanto, 80.000 oppure 84.000 euro?
 
informazioni generali comprare all'asta.

intanto salve a tutti. premetto che sono nuovo in questo mondo e sto cercando di capire come funziona. le domande a cui non trovo risposte sono molte..e anche chiedendo a varie agenzie del settore non mi danno risposte precise. intanto nessuno riesce a dirmi a quanto ammontano le varie spese accessorie...(spese del tribunale), poi nessuno riesce a dirmi se devo versare o meno il secondo assegno per le spese ( faccio presente che nel modulo condizioni vendita rilasciato dal tribunale in riferimento all'asta dell'immobile vi e' scritto che ho tempo 60 giorni per coprire le spese ma chi mi dice che devo versare un'assegno pari al 5% chi al 15%...bho...) un'altra cosa che vi e' scritto nella documentazione e questa:
conformita' urbanistica edilizia - sono state riscontrate delle difformita (e spiega le difformita), regolarizzabili mediante permesso in sanatoria - sanzioni 516,00 euro + costi tecnici 2000,00 totale 2516,00 euro
conformita' catastale :
sono state riscontrate le seguenti difformita' (e spiega anche queste) regolarizzabili mediante redazione di DOCFA completo di schede catastali e tipo mappale posto auto. spese tecniche per tipo mappale e aggiornamento catastale 2000,00 euro
il tutto totale 4516,00 euro.
ora, la mia domanda e...ma questi soldi li devo pagare sempre nei 60 giorni? e se io invece volessi riportate l'immobile allo stato originale..posso farlo o devo prima pagare queste variazioni e poi ripagare per riportarlo alla situazione originale (che e come lo vorrei io) ??
in attesa di aiuto....grazie mille
:titanic::titanic::titanic::titanic:
 

angy2008

Forumer storico
per le spese non è possibile darti un preventivo preciso perchè dipende dal tipo di procedura, comunque tieni a riserva un 15% se acquisti come seconda casa e un 10% se prima casa.
Per le sistemazioni urbanistiche è una facoltà che hai di sistemarle perchè acquisti dal tribunale, poi stà a te se nvece vuoi lasciare le cose come stanno o ripristinare le cose come sono state licenziate dubito che qualcuno ti disturberà sino a quando dovrai rivendere.
 
angy2008

L'immobile in prima battuta sta andando all'asta senza incanto,e siccome mia moglie ha un'immobile di proprieta preso prima del matrimonio la prenderei intestata a me in modo di farla passare come prima casa. Quindi questi 4500 euro non li devo pagare ma e solo un preventivo che mi hanno fatto per sapere quanto mi costa mettere apposto i disegni??? Quindi e corretto che per le spese, dopo l'aggiudicazione dell'asta, ho due mesi per pagarle? Intanto grazie per la risposta e scusatemi per tutte queste domande ma spero finalmente di togliermi ogni dubbio. Anzi, un'altra cosa...se l'asta senza incanto va deserta ( come io spero) piu o meno quanto passa prima che venga rimessa all'asta con incanto???
 
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L'immobile in prima battuta sta andando all'asta senza incanto,e siccome mia moglie ha un'immobile di proprieta preso prima del matrimonio la prenderei intestata a me in modo di farla passare come prima casa. Quindi questi 4500 euro non li devo pagare ma e solo un preventivo che mi hanno fatto per sapere quanto mi costa mettere apposto i disegni??? Quindi e corretto che per le spese, dopo l'aggiudicazione dell'asta, ho due mesi per pagarle? Intanto grazie per la risposta e scusatemi per tutte queste domande ma spero finalmente di togliermi ogni dubbio. Anzi, un'altra cosa...se l'asta senza incanto va deserta ( come io spero) piu o meno quanto passa prima che venga rimessa all'asta con incanto???

nell'ordinanza di vendita ma anche solo vedendo il sito delle aste di solito è già indicata la data dell'asta con incanto.
P.s. per tanti motivi, comunque, l'asta senza incanto è sempre molto più vantaggiosa
 

angy2008

Forumer storico
L'immobile in prima battuta sta andando all'asta senza incanto,e siccome mia moglie ha un'immobile di proprieta preso prima del matrimonio la prenderei intestata a me in modo di farla passare come prima casa. Quindi questi 4500 euro non li devo pagare ma e solo un preventivo che mi hanno fatto per sapere quanto mi costa mettere apposto i disegni???
esatto, poi devi giudicare tu se ti conviene sistemarli o no
Quindi e corretto che per le spese, dopo l'aggiudicazione dell'asta, ho due mesi per pagarle?
se così stà scritto sul bando d'asta, così è
Intanto grazie per la risposta e scusatemi per tutte queste domande ma spero finalmente di togliermi ogni dubbio. Anzi, un'altra cosa...se l'asta senza incanto va deserta ( come io spero) piu o meno quanto passa prima che venga rimessa all'asta con incanto???
anche questo stà scritto nel bando d'asta
ti rispondo nel quote per maggior chiarezza. Se hai domande specifiche mandami il riferimento dell'asta in un messaggio privato
 
Buongiorno,

mio fratello ed io vorremmo acquistare un appartamento che verrà messo all’asta (causa fallimento dell’impresa edile dell’attuale proprietario/impresario).

In questo appartamento vive attualmente come affittuario un ns. conoscente che non ha possibilità di acquistare l’immobile e che verrebbe, quindi, sfrattato dalla banca.

Per aiutarlo e per fare un investimento, vorremmo appunto acquistarlo io (50%) e mio fratello (50%). L’inquilino diventerebbe quindi ns. affittuario. Come potremmo legalmente fare in modo che il ns. conoscente si avvalga del diritto di acquisto senza che l’immobile vada appunto all’asta col rischio di perderlo?

Grazie
 

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