valore di perizia e prezzo base d'asta
Non frequento le aste immobiliari e non ho mai partecipato ad un’asta. Nella mia ricerca di una seconda casa (zona lago) mi sono imbattuto in un appartamento che mi potrebbe interessare e ho scoperto che sarebbe andato all’asta. Poiché l’appartamento sarebbe adatto alle mie esigenze, ho quindi deciso di approfondire l’argomento "aste immobiliari" e casualmente ho scoperto questo forum che si è rivelato una miniera di informazioni per chi, come me, è totalmente a digiuno sull’argomento.
Ho quindi scaricato il bando di vendita e la perizia (recente) dell'appartamento in oggetto ma sono subito emerse grosse perplessità sulla convenienza economica di partecipare ad un’asta (o almeno a questa). Riassumo in sintesi le mie perplessità:
-procedura: concordato preventivo (non è un fallimento né un’esecuzione)
-quotazioni medie sul libero mercato per abitazioni simili in zona: 2.500-2.700 euro/mq
-valore di perizia: 3.400 euro/mq (+30% !)
Vi riporto l’estratto della perizia (elementi negativi di valutazione, così come espressi dal perito):
“ -localizzazione lontano dagli abitati, ma soprattutto dal lago e l’assenza di vista lago
-ristrettissimo target di possibili acquirenti, fatto che determina una domanda inconsistente (negli ultimi anni infatti nello stesso complesso è stato compravenduto solo 1 appartamento circa 1 anno fa)
-andamento negativo del mercato immobiliare nella zona considerata che negli ultimi anni ha subito flessioni anche del 30%
-incidenza sicuramente sensibile delle spese condominiali.”
Pur evidenziando tali aspetti negativi, il perito paradossalmente conclude che “fidando in una qualche ripresa del mercato immobiliare, si ritiene di poter considerare un plusvalore rispetto agli ordinari valori di mercato dell’ordine di circa il 20%” (???)
In definitiva il valore indicato dal perito per questo appartamento, di poco meno di 100 mq, viene quantificato in 350.000 euro, a mio avviso sensibilmente superiore al valore di mercato.
Ma ciò che mi ha lasciato sorpreso è il valore indicato (dal liquidatore giudiziale) nel bando di vendita come prezzo base d’asta: 480.00 euro (!!!) valore superiore di quasi il 40% rispetto al valore di perizia (a mio avviso già “gonfiato”).
Ovviamente la prima asta è andata deserta. Ma anche con un futuro eventuale ribasso del 25% il nuovo valore base sarebbe di 360.000 euro, ancora superiore sia al valore di perizia (gonfiato) sia al valore di mercato, senza considerare tutte le spese inerenti (che apprendo da questo forum essere consistenti e … imprevedibili) incluse quelle di ristrutturazione (cucina e bagni da rifare, impianti vecchi ecc).
Ho fatto visionare bando e perizia da un mio amico avvocato, esperto di procedure fallimentari, e dopo aver letto e riletto i documenti ha sgranato gli occhi e mi ha detto: incomprensibile.
Non essendo un appartamento nel centro di Cortina, St. Moritz, Parigi o con vista sul Colosseo, anche considerando gli elementi negativi sopra espressi dallo stesso perito (con la stessa cifra si potrebbe comprare in zona una villetta con piscina) mi chiedo e vi chiedo: com’è possibile giustificare un valore base d’asta così fuori mercato? Quale potrebbe essere la strategia di vendita del liquidatore? Cosa c’è dietro?
Mi aspetto risposte basate non sul buon senso (che in questo caso mi sfugge) ma sull'esperienza di chi frequenta le aste da anni e probabilmente è in grado di esprimere una risposta/ipotesi basata sulla logica e la pratica.
Grazie
p.s. Altro elemento di incertezza è che nel bando viene specificato che: “Ai sensi dell’art. 107 co. 4° L.F., il liquidatore può sospendere la vendita ove, nelle more della stipula del rogito notarile, pervenga, nelle forme sopra indicate (offerta in busta chiusa cauzionata), offerta irrevocabile d’acquisto migliorativa per un importo non inferiore al dieci per cento (10%) del prezzo di aggiudicazione: in tal caso si procederà a nuova gara”.
Ma non dovrebbe essere: offerta aumentata di 1/5 nel termine perentorio di 10 giorni dall’asta (e non: di 1/10 fino al rogito) ?
