Fondi Immobiliari Chiusi

[Broker88]

Assolutamente stanne fuori. Te lo hanno proposto in banca?
Siccome vedo che ogni tanto scambia immagino cerchino acquirenti per chi deve vendere e combinino gli scambi.

Nessuno lo potrebbe mai comprare di sua spontanea volontà

Negli ultimi anni ha staccato (guarda sul sito) ma quelli precedenti non sono assolutamente indicativi di quelli futuri.

I motivi per non comprarlo:
scadenza lunghissima
al netto delle plusvalenza e delle minusvalenze la gestione è in perdita
l'ENEL ha data disdetta per vari immobili e chi ti garantisce che li riaffitteranno?
Vista la situazione potrebbe non riuscire a staccare utiii per un pò.
Dulcis in fundo il fondo lo paghi quasi al prezzo di perizia (lo sconto è minimo), ci sono fondi che scadono nel 2014/2016 che quotano col 50% di sconto

Il motivo per comprarlo
In caso di calo del nav entro certi limiti, a scadenza, le quote degli istituzionali verranno ridotte per dare un rendimento minimo ai piccoli (2% annuo mi pare)

Come sono buoni questi istituzionali

 

[cornetto]

Assolutamente stanne fuori. Te lo hanno proposto in banca?
Siccome vedo che ogni tanto scambia immagino cerchino acquirenti per chi deve vendere e combinino gli scambi.

Nessuno lo potrebbe mai comprare di sua spontanea volontà

Negli ultimi anni ha staccato (guarda sul sito) ma quelli precedenti non sono assolutamente indicativi di quelli futuri.

I motivi per non comprarlo:
scadenza lunghissima
al netto delle plusvalenza e delle minusvalenze la gestione è in perdita
l'ENEL ha data disdetta per vari immobili e chi ti garantisce che li riaffitteranno?
Vista la situazione potrebbe non riuscire a staccare utiii per un pò.
Dulcis in fundo il fondo lo paghi quasi al prezzo di perizia (lo sconto è minimo), ci sono fondi che scadono nel 2014/2016 che quotano col 50% di sconto

Il motivo per comprarlo
In caso di calo del nav entro certi limiti, a scadenza, le quote degli istituzionali verranno ridotte per dare un rendimento minimo ai piccoli (2% annuo mi pare)

Me Lo ha proposto un analista finanziario. bah...Non ci si può mai fidare di nessuno.

Cmq grazie mille per le info.
Hai qualche notizia riguardo al fatto che Enel dia la disdetta per alcuni immobili? Giusto per documentarmi.

Tu quale fondo consiglieresti?

 

[Broker88]

Me Lo ha proposto un analista finanziario. bah...Non ci si può mai fidare di nessuno.

Cmq grazie mille per le info.
Hai qualche notizia riguardo al fatto che Enel dia la disdetta per alcuni immobili? Giusto per documentarmi.

Tu quale fondo consiglieresti?

Rispondo per Jean sulla seconda domanda (la prima non la so poichè non seguo quel fondo)
I migliori fondi, al momento, dovrebbero essere (condizionale d'obbligo) Investietico ed UniCredit Imm. Uno.
Anche Atlantic 2 non è male insieme a Tecla, però qua la leva alta fa venire qualche dubbio.

Sul perchè sono i fondi migliori se ne è parlato tanto (in altro forum)
In generale si valuta: qualità degli immobili, qualità degli inquilini, qualità della gestione, livello di indebitamento, ...

 

[jean_05]

Me Lo ha proposto un analista finanziario. bah...Non ci si può mai fidare di nessuno.

Cmq grazie mille per le info.
Hai qualche notizia riguardo al fatto che Enel dia la disdetta per alcuni immobili? Giusto per documentarmi.

Tu quale fondo consiglieresti?

Forse gli piace molto quella clausola che scatta a scadenza. Ma è fra 10 anni!

E' quotatao da poco, quindi il prospetto di quotazione è aggiornatissimo. Fai riferimento a questo. Troverai gli immobili disdettati
http://www.pensplan.com/media/RIUE_ProspettoAmmissioneNegoziazioni.pdf

Non avee fretta nel fare alcuna scelta. Se vuoi un fondo tranquillo guadati l'unicredit immobiliare uno
TORRE Sgr \UNICREDITO IMMOBILIARE UNO
Ultimamente è sostenuto quindi la quotazione è risalita ma quota poco sopra i 1900 contro un nav di 3648. Gli immobili sono stati scelti con cura (ad esempio sede del sole 24 ore che è di Renzo Piano) e ha pochi debiti. Ha avuto problemi con un centro commerciale ma è gia stato svalutato quindi non dovrebbe avere ulteriori effetti negativi. L'unica pecca sono i dividendi che stacca. Per un'interpretazione rigida del regolamento sono risicati e possono anche non esserci come l'anno scorso.

Se vuoi un fondo da cassetto con scadenza media (2014) punterei su questo.

Se vuoi fare un mix le cose si complicano perchè bisogna cercare di ottimizzare scadenza, flusso (teorico) di dividendi, leva, gestore. Ad esempio un pò di Atl2 ci andrebbe.

Comunque cerca di documentarti bene, è fondamentale

 

[alfa.silvan]

Guarda, i QF non sono cattivi, soprattutto se si prendono sul mercato e non in sottoscrizione poichè in questo modo la "tangente" da pagare alla SGR è già pagata con lo sconto sul NAV.
Ci sarebbe parecchio da dire...si sono avuti fondi che hanno fatto grandi cose regalando immense soddisfazioni ai quotisti anche sottoscrittori e non solo speculatori tipo Piramide Globale, Tecla o Atlantic2.
Ce ne sono altri disastrosi come Crescita, Obelisco o Caravaggio.
Questo per dire che cmq non si deve colpevolizzare il prodotto, ma chi lo gestisce.

Ciao Broker88, ho letto di Obelisco che secondo te è disastroso, mi spiegheresti perchè? grazie!

 

[Broker88]

Ciao Broker88, ho letto di Obelisco che secondo te è disastroso, mi spiegheresti perchè? grazie!

Sul FOL sono state fatte varie valutazioni.
Finora ci si limitava allo sconto sul NAV, e quindi poteva apparire come migliore il fondo peggiore perchè essendo punito dal mercato aveva uno sconto più alto degli altri quindi potenzialmente un guadagno maggiore.

Invece bisogna fare un mix di dati oggettivi e soggettivi.
Quelli oggettivi sono facile: la leva, lo sconto sul NAV, la scadenza...
Quelli soggettivi conta l'esperienza (che io non ho, ma che grazie a molto amici che operano da tempo sto imparando) e sono la qualità della gestione, la tipologia degli immobili, l'ubicazione, l'inqulino, la scadenza del contratto di locazione...

Caravaggio e Obelisco sono due fondi da evitare assolutamente.
Quelli al top sono UniCredit Imm. Uno, Investietico, Securfondo, Atlantic 2, Tecla...
Che hanno o una gestione molto efficiente oppure livelli di indebitamento bassi uniti ad ottimi immobili facilmente liquidabili (del tipo al centro di Roma e Milano oppure sedi di ministeri...)

 

[davide8]

Qualcuno ha idea del motivo del forte ribasso di Unicredit?

 

[Broker88]

Qualcuno ha idea del motivo del forte ribasso di Unicredit?

Notizie nuove non ce sono..

Cali (e rialzi) vistosi dati dai volumi bassi avvengono spesso.
Cmq è sostenuta dalla SGR, magari non la sta sostenendo più? Boh..

 

[davide8]

Broker, dove vedi i volumi di scambio? Grazie in anticipo

 

[Broker88]

Broker, dove vedi i volumi di scambio? Grazie in anticipo

Su BorsaItaliana.
Ma non mi riferivo agli scambi di un giorno in particolare, facevo un discorso generale sui QF visto che sono proprio dei titoli sottili (ed infatti non scambiano in continua, ma con le aste 2 volte al giorno)