Il contratto di comodato

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http://www.ratio.it/ratio2/ratioonl...98C877E994C12573E2003C27C7/$FILE/Rati2957.pdf

Interessante pure questo link dal quale si evincono i costi annessi al contratto di comodato.

Noto che il contratto di comodato VERBALE non è soggetto a registrazione (si risparmierebbero i 168 euro) però visto che poi, proprio in forza del comodato, andrei io a dichiarare (nell'atto di dichiarazione dei redditi verrebbe quindi citato INDIRETTAMENTE il contratto di comodato stesso...) la rendita conseguente....bhè...direi che nel mio caso per evitare contestazioni in caso di accertamento conviene sempre registrare...

non è corretto. Il comodato non è un diritto reale di godimento (quali l'usufrutto ed il diritto di abitazione) e quindi sia ai fini i.c.i. che ai fini irpef l'immobile deve comunque dichiararlo il proprietario (che pagherà sul valore catastale) , anche se lo ha dato in comodato.
Se il comodatario lo affitterà dovrà dichiarare il canone nel quadro "L" (redditi diversi) perdendo quindi l'abbattimento del 15% concesso forfettariamente ai redditi da locazione a titolo di "spese per manutenzioni"

 

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non è corretto. Il comodato non è un diritto reale di godimento (quali l'usufrutto ed il diritto di abitazione) e quindi sia ai fini i.c.i. che ai fini irpef l'immobile deve comunque dichiararlo il proprietario (che pagherà sul valore catastale) , anche se lo ha dato in comodato.
Se il comodatario lo affitterà dovrà dichiarare il canone nel quadro "L" (redditi diversi) perdendo quindi l'abbattimento del 15% concesso forfettariamente ai redditi da locazione a titolo di "spese per manutenzioni"

Corretto.


Ti ringrazio dell'intervento.

La mancanza dell'abbattimento del 15% in effetti non la avevo considerata....non è cosa da poco....

Sull'argomento ho notato che c'è pure una risoluzione dell'agenzia datata aprile 2008 che appare del tutto farneticante a mio modo di vedere...
Il testo della risoluzione è questo:
http://www.agenziaentrate.it/ilwwcm/resources/file/ebcaa4424f683c1/ris 394E del 22 ottobre 2008.pdf

L'agenzia afferma che il reddito da locazione percepito dal comodatario lo dovrebbe dichiarare.....il comodante....in quanto proprietario!


Ricordando che le risoluzioni dell'agenzia non sono vincolanti, riporto pure le considerazioni di un utente di un altro forum relativamente proprio alle conclusioni dell'agenzia:

Comodato- modalità di godimento del bene.
A meno che non sia limitato convenzionalmente dalla parti, tale potere comprende qualsiasi attività connessa al godimento della cosa stessa. Il comodatario può, ad esempio, edificare, esercitare il diritto di voto, appropriarsi dei frutti naturali o civili, ecc.
Il Comodatario ha quindi la facoltà, sempre se espressamente prevista e concessa dal comodante, di trasferire a terzi il diritto di godimento (che può derivare da contratti di locazione, sublocazione, comodato o analoghi) sul bene oggetto del comodato.
A livello di codice civile, il carattere personale del comodato non contrasta la possibilità di instaurare una situazione di godimento a favore di un soggetto diverso (tanto a titolo di subcomodato, quanto a titolo di locazione) (derogabilità prevista all'art, 1804, II co. cod. civ.).

Fiscalmente:
Non si giustificano le argomentazioni della risoluzione in quanto a parità di tipologia di contratto (locazione / comodato), contratti che cioè non trasferiscono diritti reali, ma solo diritti personali di obbligazione (es. deposito, locazione, comodato) già è previsto nello stesso Tuir che la titolarità dell'intero reddito non sia di pertinenza esclusiva del proprietario o del titolare del diritto reale, ma sia da suddividere pro quota per la parte di propria competenza fra i soggetti titolari di diritti reali e diritti di godimento sul bene: una parte come reddito fondiario (con proprie regole di quantificazione) ed una parte come reddito diverso.

Il reddito derivante dalla sublocazione di beni immobili è previsto già espressamente nei redditi diversi (lett. h, art. 67 Tuir): infatti il sublocatore deve dichiarare il reddito pari alla differenza fra quanto percepito dalla sublocazione e quanto pagato per la locazione -> ed il proprietario non deve dichiarare il reddito da sublocazione !

Anche il comodatario locatore è tenuto altresì a dichiarare autonomamente il reddito ricavato dal fatto di permettere a terzi il godimento del bene ricevuto in comodato, in quanto questo è previsto espressamente nella categoria residuale dei redditi diversi alla lettera l), art. 67 Tuir, in quanto reddito scaturente dall'assunzione di obblighi di fare, non fare o appunto precisamente , come nel caso di locazione, di permettere a terzi il godimento del bene immobile.



Ciò non contrasta con l'art. 26 in nessun modo, in quanto il proprietario o titolare di diritto reale deve sempre dichiarare il reddito fondiario, pari almeno alla rendita catastale aumentata del 5% (sia nel caso di comodato sia nel caso che il reddito di locazione ridotto del 15% sia inferiore alla rendita catastale aumentata del 5%), mentre per la parte di reddito scaturente dalla sublocazione o locazione del comodatario quest'ultimo, appunto, non sarà mai titolare di un reddito fondiario (proprio perchè non titolare di alcun diritto reale !) ma proprio un reddito di natura residuale "diverso", espressamente previsto all'art. 67 del Tuir.

Aderendo alla risoluzione avremo una doppia imposizione dello stesso reddito sia in capo al titolare di diritto reale che in capo al titolare di diritto di godimento del bene, in quanto con questa interpretazione:
- il titolare del diritto reale è tenuto a dichiarare anche il reddito del sublocatore (la locazione infatti come il comodato è un contratto ad effetti obbligatori e non reali);
- il sublocatore è tenuto, espressamente ed indipendentemente da quello che fa il titolare del diritto reale, a dichiarare ex art. 67 lett. h) TUIR il reddito da sublocazione;
- il comodatario sarebbe pure tenuto autonomamente a dichiarare il reddito da sublocazione in base al reddito ricavato (frutto civile) dall'assunzione di un obbligo di permettere il godimento del bene scaturente dal contratto di locazione (ex. art. 67, lett. l, TUIR).

Tutto questo è palesemente in violazione del principio della capacità contributiva e dell'autonomia dell'obbligazione tributaria.
A mio avviso addirittura l'interpello non era neppure da porre: il quadro normativo è molto chiaro.

Infine l'unica strada possibile che l'Ufficio ha per contestare fiscalmente il contratto di comodato è ravvisare nello stesso un'elusione fiscale, provata mediante idonea motivazione (es. canoni incassati sul conto corrente del proprietario invece che del comodatario e non più girati a quest'ultimo, ecc.) al fine di dimostrare l'interposizione fittizia di persona e la natura simulata del contratto di comodato: entrando cioè nel merito del singolo caso concreto.

 

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Alla luce della risoluzione dell'agenzia e alla luce anche del fatto che la mancanza di trasmissione di un diritto reale fa decadere la possibilità di fruire dell'abbattimento del 15% dei canoni percepiti dalla locazione

mi chiedo:

perchè non fare un usufrutto?
quali gli svantaggi?

se un conproprietario concede l'usufrutto all'altro allora quest'ultimo potrà godere dell'abbattimento dei canoni da dichiarare.
Un contratto di usufrutto va registrato così come un contratto di comodato e con le stesse imposte di registrazione?

Grazie delle risposte e degli interventi

 

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Alla luce della risoluzione dell'agenzia e alla luce anche del fatto che la mancanza di trasmissione di un diritto reale fa decadere la possibilità di fruire dell'abbattimento del 15% dei canoni percepiti dalla locazione

mi chiedo:

perchè non fare un usufrutto?
quali gli svantaggi?

se un conproprietario concede l'usufrutto all'altro allora quest'ultimo potrà godere dell'abbattimento dei canoni da dichiarare.
Un contratto di usufrutto va registrato così come un contratto di comodato e con le stesse imposte di registrazione?

Grazie delle risposte e degli interventi

Ok, già trovato...
L'usufrutto è soggetto a tassazione altissima...

strada impercorribile.

 

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Corretto.


Ti ringrazio dell'intervento.

La mancanza dell'abbattimento del 15% in effetti non la avevo considerata....non è cosa da poco....

esatto, inoltre oltre al mancato abbattimento c'è anche una duplicazione dell'imponibile: nel caso di proprietario di immobile locato l'irpef si paga alternativamente sul valore più alto tra rendita catastale e canone percepito (ridotto del 15%) mentre invece nel caso che prospettavi si paga sia sulla rendita catastale (proprietario-comodante) che sul canone percepito dal comodatario (non nel quadro fabbricati ma nel quadro "redditi diversi, senza abbattimento)

 

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esatto, inoltre oltre al mancato abbattimento c'è anche una duplicazione dell'imponibile: nel caso di proprietario di immobile locato l'irpef si paga alternativamente sul valore più alto tra rendita catastale e canone percepito (ridotto del 15%) mentre invece nel caso che prospettavi si paga sia sulla rendita catastale (proprietario-comodante) che sul canone percepito dal comodatario (non nel quadro fabbricati ma nel quadro "redditi diversi, senza abbattimento)

Carissimo magoforrest,
ti chiedo gentilmente di dare un occhio alle seguenti tabelline numeriche da me preparate su excel per tentare di fare qualche calcolo spannometrico di convenienza fiscale della particolare fattispecie della mia famiglia.

La prima seguente tabella riassume l'attuale situazione.
3 proprietari di un immobile per quote diverse.
L'immobile verrà affittato.
Il proprietario B è figlio di A, è disabile e percepisce la pensione di invalidità.

 

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Il primo scenario che ipotizzo è quello descritto nella prima parte di qs 3d:

A e B concedono in comodato a C le loro quote.
C affitta a 2500 euro lordi al mese.
C dichiara tutta la rendita come reddito diverso e quindi l'abbattimento del 15% su tale reddito ce l'ha solo per la sua quota di proprietà dell'immobile locato (1/6).
A e B dichiarano invece il reddito fondiario per la loro quota calcolato dalla rendita catastale rivalutata del 5% suddivisa per le rispettive quote.

Siccome B è a carico fiscale di A, il reddito fondiario di B è tassato all'aliquota del 38% di A.

La cosa che si nota è che C, in qs situazione, salta di scaglione e paga un fracco (alla veneta... ) di tasse.

B però ha un livello reddituale tale (inferiore ai circa 2500 euro annui identificati dalla legge) che può ancora risultare in carico ad A e, siccome è disabile, ad A spetta la maggiore detrazione.

 

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Il secondo scenario che vi sottopongo è quello nel quale ogni proprietario dichiara il reddito da locazione per la sua quota di proprietà.
Non viene quindi stipulato alcun comodato.

L'abbattimento agisce su tutti e 3.
C salta di scaglione ma d'altronde era già dall'inizio vicino alla soglia spartiacque...

Le imposte che alla fine si pagano sono assai inferiori rispetto a prima.

Ma...

Ma B, disabile, ora non è più a carico di A (il suo reddito è superiore ai 2600 euro) ed è pure vicino alla soglia (circa 5000 euro) di reddito oltre la quale perderebbe il diritto alla percezione della pensione di invalidità: circa 3000 euro netti annui...

 

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E ora la terza soluzione che prospetto e vi sottopongo, la quale mi appare la più convincente per una serie di motivi.

B, disabile concede a C in comodato la sua quota.
C quindi dichiara il reddito diverso da locazione per la sua quota e quella di C (l'abbattimento agisce come sempre solo sulla sua parte di proprietà).
A dichiara il reddito da locazione sulla sua quota di proprietà e ha l'abbattimento del 15%.

B dichiara quindi solo il reddito fondiario della sua quota che, visto che risulterebbe essere in carico fiscale ad A, verrebbe tassata al 38%.

B in questo modo resta ben sotto la soglia per continuare a percepire la pensione di invalidità (la quale, ricordo, non deve mai essere dichiarata) e può eventualmente avere l'opportunità di accumulare qualche altro piccolo reddito magari da qualche lavoretto occasionale.

A continua a godere della detrazione per figlio a carico disabile (ovviamente parametrata al suo reddito).

Le imposte totali alla fine sono di poco più alte della seconda soluzione ma c'è il vantaggio che B continua a percepire la pensione mensilmente ed è a carico di A.

Ovviamente questa soluzione (così come la prima) non tiene conto della farneticante risoluzione dell'agenzia citata prima che vorrebbe SEMPRE E COMUNQUE il proprietario comodante dell'immobile dichiarare il reddito da locazione sul contratto di affitto stipulato dal comodatario...mi sembra una totale assurdità!

Sto sbagliando qualcosa???

 

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E ora la terza soluzione che prospetto e vi sottopongo, la quale mi appare la più convincente per una serie di motivi.

B, disabile concede a C in comodato la sua quota.
C quindi dichiara il reddito diverso da locazione per la sua quota e quella di C (l'abbattimento agisce come sempre solo sulla sua parte di proprietà).
A dichiara il reddito da locazione sulla sua quota di proprietà e ha l'abbattimento del 15%.

B dichiara quindi solo il reddito fondiario della sua quota che, visto che risulterebbe essere in carico fiscale ad A, verrebbe tassata al 38%.

B in questo modo resta ben sotto la soglia per continuare a percepire la pensione di invalidità (la quale, ricordo, non deve mai essere dichiarata) e può eventualmente avere l'opportunità di accumulare qualche altro piccolo reddito magari da qualche lavoretto occasionale.

A continua a godere della detrazione per figlio a carico disabile (ovviamente parametrata al suo reddito).

Le imposte totali alla fine sono di poco più alte della seconda soluzione ma c'è il vantaggio che B continua a percepire la pensione mensilmente ed è a carico di A.

Ovviamente questa soluzione (così come la prima) non tiene conto della farneticante risoluzione dell'agenzia citata prima che vorrebbe SEMPRE E COMUNQUE il proprietario comodante dell'immobile dichiarare il reddito da locazione sul contratto di affitto stipulato dal comodatario...mi sembra una totale assurdità!

Sto sbagliando qualcosa???

tieni conto anche delle norme antielusive