Fernando'S
Forumer storico
grazie
è molto ..... molto interessante!
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IL CROLLO DEL MATTONE E' GIA' QUI (2 lettori)
- Creatore Discussione marcello68
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Totem
Forumer attivo
Odore di sboom
Il forte aumento dei prezzi delle abitazioni ha dato un'enorme spinta all'economia mondiale. Cosa accadrà quando i prezzi caleranno?
Forse, la prova migliore che negli Stati Uniti i prezzi delle case hanno raggiunto livelli preoccupanti è che la mania dell'acquisto di immobili, il mese scorso, è stata il tema dei titoli delle prime pagine di quasi ogni rivista e quotidiano americano. Un simile accanimento sulla questione della bolla non sorprende i nostri lettori.
Già da tempo avevamo anticipato che i prezzi delle case stavano aumentando a un tasso allarmante in tutto il pianeta, America inclusa.
Ora che questa situazione è stata constatata anche da altri, il giorno della resa dei conti è vicino. E non sarà piacevole.
Il modo in cui l'attuale boom immobiliare terminerà potrebbe determinare il corso dell'intera economia mondiale dei prossimi anni.
Tale boom non ha precedenti, sia per quanto riguarda il numero dei paesi coinvolti sia per l'entità record degli aumenti dei prezzi delle abitazioni. Se calcolato in base all'incremento dei valori dell'attivo degli ultimi cinque anni, il boom immobiliare globale costituisce la più grande bolla finanziaria della storia (vedere pagine 62-64). Maggiore è il boom, più grave sarà il fallimento finale.
Nel corso dell'intera storia, le bolle finanziarie - nell'ambito del mercato immobiliare, delle azioni o dei bulbi di tulipano - hanno continuato a gonfiarsi più a lungo di quanto si ritenesse razionalmente possibile. In molti paesi del globo, i prezzi delle case hanno già raggiunto livelli record in relazione ad affitti e redditi.
Ma, come le azioni dot.com hanno dimostrato alla fine degli anni '90, alcuni prezzi potrebbero aumentare ulteriormente. È impossibile prevedere il momento in cui si verificherà una svolta, che comunque è certa. I prezzi stanno già calando in Australia e Gran Bretagna: per il mercato immobiliare americano, questo momento potrà arrivare tra circa un anno.
Molti sostengono che i prezzi delle case sarebbero meno soggetti a un tracollo, affermando che le case non sono ricchezze cartacee come le azioni: ci si può abitare. Le abitazioni non possono essere vendute rapidamente come le azioni, e quindi un crollo dei prezzi è meno probabile.
È anche vero che i prezzi delle case non precipitano come un mattone. Essi tendono a calare con maggiore lentezza, come un mattone frenato da un paracadute.
Ma l'atterraggio è comunque doloroso.
Inoltre, esiste una fastidiosa analogia tra il boom dei prezzi immobiliari e la bolla dot.com: gli investitori hanno acquistato case anche se gli affitti non copriranno gli interessi che dovranno versare, semplicemente perché prevedono di ottenere ingenti redditi di capitale, proprio come - alla fine degli anni '90 - gli investitori acquistavano azioni in società non remunerative solo perché i prezzi aumentavano.
segue
Il forte aumento dei prezzi delle abitazioni ha dato un'enorme spinta all'economia mondiale. Cosa accadrà quando i prezzi caleranno?
Forse, la prova migliore che negli Stati Uniti i prezzi delle case hanno raggiunto livelli preoccupanti è che la mania dell'acquisto di immobili, il mese scorso, è stata il tema dei titoli delle prime pagine di quasi ogni rivista e quotidiano americano. Un simile accanimento sulla questione della bolla non sorprende i nostri lettori.
Già da tempo avevamo anticipato che i prezzi delle case stavano aumentando a un tasso allarmante in tutto il pianeta, America inclusa.
Ora che questa situazione è stata constatata anche da altri, il giorno della resa dei conti è vicino. E non sarà piacevole.
Il modo in cui l'attuale boom immobiliare terminerà potrebbe determinare il corso dell'intera economia mondiale dei prossimi anni.
Tale boom non ha precedenti, sia per quanto riguarda il numero dei paesi coinvolti sia per l'entità record degli aumenti dei prezzi delle abitazioni. Se calcolato in base all'incremento dei valori dell'attivo degli ultimi cinque anni, il boom immobiliare globale costituisce la più grande bolla finanziaria della storia (vedere pagine 62-64). Maggiore è il boom, più grave sarà il fallimento finale.
Nel corso dell'intera storia, le bolle finanziarie - nell'ambito del mercato immobiliare, delle azioni o dei bulbi di tulipano - hanno continuato a gonfiarsi più a lungo di quanto si ritenesse razionalmente possibile. In molti paesi del globo, i prezzi delle case hanno già raggiunto livelli record in relazione ad affitti e redditi.
Ma, come le azioni dot.com hanno dimostrato alla fine degli anni '90, alcuni prezzi potrebbero aumentare ulteriormente. È impossibile prevedere il momento in cui si verificherà una svolta, che comunque è certa. I prezzi stanno già calando in Australia e Gran Bretagna: per il mercato immobiliare americano, questo momento potrà arrivare tra circa un anno.
Molti sostengono che i prezzi delle case sarebbero meno soggetti a un tracollo, affermando che le case non sono ricchezze cartacee come le azioni: ci si può abitare. Le abitazioni non possono essere vendute rapidamente come le azioni, e quindi un crollo dei prezzi è meno probabile.
È anche vero che i prezzi delle case non precipitano come un mattone. Essi tendono a calare con maggiore lentezza, come un mattone frenato da un paracadute.
Ma l'atterraggio è comunque doloroso.
Inoltre, esiste una fastidiosa analogia tra il boom dei prezzi immobiliari e la bolla dot.com: gli investitori hanno acquistato case anche se gli affitti non copriranno gli interessi che dovranno versare, semplicemente perché prevedono di ottenere ingenti redditi di capitale, proprio come - alla fine degli anni '90 - gli investitori acquistavano azioni in società non remunerative solo perché i prezzi aumentavano.
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Totem
Forumer attivo
CASE COME SPORTELLI BANCOMAT
Un'altra grande differenza tra case e azioni è fonte più di preoccupazione che di sollievo: è più probabile che vengano richiesti prestiti per l'acquisto di una abitazione che per l'acquisto di azioni.
In gran parte dei paesi, il recente incremento nei prezzi delle case è andato di pari passo con un aumento ben più incisivo del debito familiare rispetto ai boom precedenti.
Non solo i nuovi acquirenti accendono ipoteche maggiori, ma gli attuali proprietari hanno aumentato le loro ipoteche per convertire i redditi di capitale in denaro spendibile.
Come conseguenza di tale indebitamento, i boom immobiliari tendono a essere più pericolosi delle bolle del mercato azionario e sono spesso seguiti da periodi di prolungata debolezza economica. Secondo uno studio del Fondo monetario internazionale (Imf, International Monetary Fund), le perdite produttive derivanti da crolli dei prezzi delle case nei paesi ricchi sono risultate mediamente doppie rispetto a quelle che hanno seguito fallimenti del mercato azionario e, normalmente, provocano una recessione.
Questa volta, il danno economico potrebbe rivelarsi peggiore in confronto al passato, perché i prezzi immobiliari hanno una maggiore probabilità di calare in termini nominali, non solo reali. In molti paesi, non solo le case sembrano maggiormente sopravvalutate rispetto ai picchi precedenti, ma, con un'inflazione così ridotta, i prezzi dovrebbero mantenersi fissi per almeno dieci anni per riportare i valori reali a valori medi di lungo periodo.
La circostanza più importante in assoluto è data dal fatto che, in molti paesi, l'attuale boom dei prezzi immobiliari ha visto gli investitori svolgere un ruolo decisamente più cruciale che in passato e, in caso di calo dei prezzi, essi saranno più propensi a vendere rispetto ai proprietari occupanti. In America, questo potrebbe provocare il primo crollo nei prezzi immobiliari medi dai tempi della Grande Depressione.
I proprietari che hanno trasformato la propria casa in un bancomat per ottenere contanti o che facevano affidamento su un aumento dei prezzi per mettere da parte una congrua pensione si renderanno improvvisamente conto che dovranno cominciare a risparmiare come una volta: spendendo meno di quanto guadagnano.
LE PREOCCUPAZIONI DELLA FEDERAL RESERVE
Le recenti esperienze maturate in Australia, Gran Bretagna e nei Paesi Bassi insegnano che, contrariamente al buonsenso tradizionale, per fare diminuire i prezzi delle case non è necessario un forte aumento dei tassi d'interesse. Questa è una notizia negativa per l'America.
Anche se negli Usa i prezzi dovessero inizialmente stabilizzarsi anziché calare, la spesa in consumi ne verrebbe danneggiata non appena l'impulso a contrarre prestiti in vista di redditi di capitale scomparirà.
Un'altra grande differenza tra case e azioni è fonte più di preoccupazione che di sollievo: è più probabile che vengano richiesti prestiti per l'acquisto di una abitazione che per l'acquisto di azioni.
In gran parte dei paesi, il recente incremento nei prezzi delle case è andato di pari passo con un aumento ben più incisivo del debito familiare rispetto ai boom precedenti.
Non solo i nuovi acquirenti accendono ipoteche maggiori, ma gli attuali proprietari hanno aumentato le loro ipoteche per convertire i redditi di capitale in denaro spendibile.
Come conseguenza di tale indebitamento, i boom immobiliari tendono a essere più pericolosi delle bolle del mercato azionario e sono spesso seguiti da periodi di prolungata debolezza economica. Secondo uno studio del Fondo monetario internazionale (Imf, International Monetary Fund), le perdite produttive derivanti da crolli dei prezzi delle case nei paesi ricchi sono risultate mediamente doppie rispetto a quelle che hanno seguito fallimenti del mercato azionario e, normalmente, provocano una recessione.
Questa volta, il danno economico potrebbe rivelarsi peggiore in confronto al passato, perché i prezzi immobiliari hanno una maggiore probabilità di calare in termini nominali, non solo reali. In molti paesi, non solo le case sembrano maggiormente sopravvalutate rispetto ai picchi precedenti, ma, con un'inflazione così ridotta, i prezzi dovrebbero mantenersi fissi per almeno dieci anni per riportare i valori reali a valori medi di lungo periodo.
La circostanza più importante in assoluto è data dal fatto che, in molti paesi, l'attuale boom dei prezzi immobiliari ha visto gli investitori svolgere un ruolo decisamente più cruciale che in passato e, in caso di calo dei prezzi, essi saranno più propensi a vendere rispetto ai proprietari occupanti. In America, questo potrebbe provocare il primo crollo nei prezzi immobiliari medi dai tempi della Grande Depressione.
I proprietari che hanno trasformato la propria casa in un bancomat per ottenere contanti o che facevano affidamento su un aumento dei prezzi per mettere da parte una congrua pensione si renderanno improvvisamente conto che dovranno cominciare a risparmiare come una volta: spendendo meno di quanto guadagnano.
LE PREOCCUPAZIONI DELLA FEDERAL RESERVE
Le recenti esperienze maturate in Australia, Gran Bretagna e nei Paesi Bassi insegnano che, contrariamente al buonsenso tradizionale, per fare diminuire i prezzi delle case non è necessario un forte aumento dei tassi d'interesse. Questa è una notizia negativa per l'America.
Anche se negli Usa i prezzi dovessero inizialmente stabilizzarsi anziché calare, la spesa in consumi ne verrebbe danneggiata non appena l'impulso a contrarre prestiti in vista di redditi di capitale scomparirà.
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Forumer attivo
Segue
È stato proprio incoraggiando questo tipo di indebitamento che i crescenti prezzi immobiliari hanno regalato all'economia americana una spinta maggiore che altrove.
Due quinti di tutti i posti di lavoro americani creati dal 2001 sono localizzati in settori legati all'ambito immobiliare, come la costruzione, le agenzie e i prestiti immobiliari. Se i prezzi delle case caleranno veramente, questa spinta si trasformerà in un sostanziale freno.
Non c'è da stupirsi che la Federal Reserve (Fed) stia cominciando, seppure in ritardo, a preoccuparsi di questa situazione. Mantenendo bassi i tassi d'interesse tanto a lungo dopo il fallimento delle azioni, la Fed ha contribuito a gonfiare i prezzi delle case. Ciò ha impedito una profonda recessione, ma può avere semplicemente ritardato i necessari adeguamenti economici.
La Fed avrebbe dovuto tentare di placare il boom immobiliare aumentando prima i tassi d'interesse e fornendo chiari avvertimenti verbali agli acquirenti, secondo l'esempio delle banche centrali inglesi e australiane. Perfino ora, un intervento severo da parte di Alan Greenspan, presidente della Fed, potrebbe impedire un aumento dell'inflazione del prezzo delle case.
Naturalmente, quando i prezzi americani cominceranno a scendere - probabilmente l'anno prossimo - a doversene preoccupare non sarà Greenspan, che sarà già andato in pensione, ma chi avrà preso il suo posto.
Se un indebolimento dei prezzi immobiliari spingerà l'economia verso la recessione, la scomoda verità è che i responsabili decisionali americani avranno molto meno spazio per eventuali manovre di quanto non abbiano avuto dopo lo scoppio della bolla del mercato azionario.
Tassi d'interesse a breve termine non superiori al 3% consentono minori possibilità di effettuare tagli. Nel 2000, l'America vantava un avanzo di bilancio. Oggi presenta un forte deficit, che impedisce la messa in atto di consistenti sgravi fiscali.
L'intera economia mondiale è a rischio. L'Imf ha avvertito che, come l'aumento dei prezzi delle case è stato un fenomeno globale, così anche un'eventuale flessione potrà verificarsi contemporaneamente a livello mondiale, con effetti comuni diffusi su vasta scala. Il boom immobiliare è stato divertente finché è durato, ma il più consistente aumento di ricchezza della storia si è rivelato in gran parte un'illusione.
© The Economist Newspaper Limited, London, 2005
È stato proprio incoraggiando questo tipo di indebitamento che i crescenti prezzi immobiliari hanno regalato all'economia americana una spinta maggiore che altrove.
Due quinti di tutti i posti di lavoro americani creati dal 2001 sono localizzati in settori legati all'ambito immobiliare, come la costruzione, le agenzie e i prestiti immobiliari. Se i prezzi delle case caleranno veramente, questa spinta si trasformerà in un sostanziale freno.
Non c'è da stupirsi che la Federal Reserve (Fed) stia cominciando, seppure in ritardo, a preoccuparsi di questa situazione. Mantenendo bassi i tassi d'interesse tanto a lungo dopo il fallimento delle azioni, la Fed ha contribuito a gonfiare i prezzi delle case. Ciò ha impedito una profonda recessione, ma può avere semplicemente ritardato i necessari adeguamenti economici.
La Fed avrebbe dovuto tentare di placare il boom immobiliare aumentando prima i tassi d'interesse e fornendo chiari avvertimenti verbali agli acquirenti, secondo l'esempio delle banche centrali inglesi e australiane. Perfino ora, un intervento severo da parte di Alan Greenspan, presidente della Fed, potrebbe impedire un aumento dell'inflazione del prezzo delle case.
Naturalmente, quando i prezzi americani cominceranno a scendere - probabilmente l'anno prossimo - a doversene preoccupare non sarà Greenspan, che sarà già andato in pensione, ma chi avrà preso il suo posto.
Se un indebolimento dei prezzi immobiliari spingerà l'economia verso la recessione, la scomoda verità è che i responsabili decisionali americani avranno molto meno spazio per eventuali manovre di quanto non abbiano avuto dopo lo scoppio della bolla del mercato azionario.
Tassi d'interesse a breve termine non superiori al 3% consentono minori possibilità di effettuare tagli. Nel 2000, l'America vantava un avanzo di bilancio. Oggi presenta un forte deficit, che impedisce la messa in atto di consistenti sgravi fiscali.
L'intera economia mondiale è a rischio. L'Imf ha avvertito che, come l'aumento dei prezzi delle case è stato un fenomeno globale, così anche un'eventuale flessione potrà verificarsi contemporaneamente a livello mondiale, con effetti comuni diffusi su vasta scala. Il boom immobiliare è stato divertente finché è durato, ma il più consistente aumento di ricchezza della storia si è rivelato in gran parte un'illusione.
© The Economist Newspaper Limited, London, 2005
Sono un agente immobiliare da circa sei anni.
Un periodo non significativo in termini assoluti ma tale da sondare il mercato proprio durante quest'ultima fase di impennata dei prezzi.
Già nel corso dei primi mesi del 2005 abbiamo avuto avvisaglie che la situazione era in rapido mutamento ma è in questi ultimi 3 mesi che la richiesta si è praticamente arrestata.
A onor del vero i prezzi sono ancora alti, i vecchi proprietari difficilmente accetteranno di vendere ad un valore più basso un appartemento che pochi mesi prima avrebbero potuto vendere ad un valore sensibilmente più alto e sono tanti gli immobili che giacciono invenduti sul mercato.
Per quanto riguarda le valutazioni relative a nuovi immobili in portafoglio altresì proponiamo ai propietari quotazioni più basse che in passato, salvo la decisione finale degli stessi.
Insomma la crisi, almeno per gli immobili di fascia media, è già cominciata ma ritengo sia fisiologica ed addirittura salutare per il mercato.
D'altro canto da perte degli operatori del settore c'è tutta la professionalità e la tranquillità di gestire anche fasi come queste.
Giuseppe Cambi
Un periodo non significativo in termini assoluti ma tale da sondare il mercato proprio durante quest'ultima fase di impennata dei prezzi.
Già nel corso dei primi mesi del 2005 abbiamo avuto avvisaglie che la situazione era in rapido mutamento ma è in questi ultimi 3 mesi che la richiesta si è praticamente arrestata.
A onor del vero i prezzi sono ancora alti, i vecchi proprietari difficilmente accetteranno di vendere ad un valore più basso un appartemento che pochi mesi prima avrebbero potuto vendere ad un valore sensibilmente più alto e sono tanti gli immobili che giacciono invenduti sul mercato.
Per quanto riguarda le valutazioni relative a nuovi immobili in portafoglio altresì proponiamo ai propietari quotazioni più basse che in passato, salvo la decisione finale degli stessi.
Insomma la crisi, almeno per gli immobili di fascia media, è già cominciata ma ritengo sia fisiologica ed addirittura salutare per il mercato.
D'altro canto da perte degli operatori del settore c'è tutta la professionalità e la tranquillità di gestire anche fasi come queste.
Giuseppe Cambi
Fernando'S
Forumer storico
Grazie Giuseppegiucambi ha scritto:
potresti dare una tua valutazione, a spanne, dell'entità aspettata della correzione dei prezzi del settore ?
-5%, -10%, 20%, -30% ecc?
si puo' dire che un -10% sia già nel mercato ?
un saluto
Fernando'S ha scritto:Grazie Giuseppegiucambi ha scritto:
potresti dare una tua valutazione, a spanne, dell'entità aspettata della correzione dei prezzi del settore ?
-5%, -10%, 20%, -30% ecc?
si puo' dire che un -10% sia già nel mercato ?
un saluto
Scusate il ritardo.
Vi scrivo da Milano, ma lavoro per un grosso gruppo che si occupa di Real Estate in ambito nazionale (per privacy non mi chiedete di fare nomi).
Attualmente è rilevabile una correzione intorno al 10% ma su base nazionale il fenomeno è a macchia di leopardo, tieni conto che in particolari aree del nord il fenomeno è più marcato.
L'analisi evidenzia nel breve periodo una correzione più marcata da settembre ma nessuno ha la sfera di cristallo.
Giuseppe Cambi
Fernando'S
Forumer storico
d'accordo era quello che era parso di notare anche a me
...come ho già detto altrove mi aspetto un meno 30%
...come ho già detto altrove mi aspetto un meno 30%