Macroeconomia Immobiliare USA (residenziale e commerciale) e finanza strutturata

[paologorgo]

PROPERTY VALUES: 10 KEY CHARTS

• Before you buy a home, check here for recent charts on affordability, inventory, macroeconomic trends, mortgage-payment performance, price trends, and sales in units. It will open your eyes for your most important financial decision.

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Affordability / GREEN BULLETS: There is good news in property values, although I have been warned about the accuracy of these numbers. My take: They can’t be completely inaccurate. For the would-be buyer who likes what he sees in this picture, ask yourself first: Do I want a good deal on my home purchase or do I want a great deal? If you can get a good deal now, it’s not going away soon. There may be a great deal in the future — say the next year or two or three. It will be gone if you buy the good deal today.


Inventory: Green Vomit (9/25): How could anybody say this is a reasonable time to invest in real estate? You could either prove these numbers wrong, or you could check into the mental ward. Have you had your medication today?




Macroeconomics: DEBT BE NOT PROUD (8/11/09): One school of thought says excess debt must be paid off or written off before we will achieve dynamic growth. This “Low Debt” and “High Debt” chart of approximately the last 60 years shows that the magnitude of debt, whether it be corporate or household, could be far beyond reasonable. If this school is correct, then we may have many years or even a decade of slow growth. The only cure would be radical steps to reduce debt. If we are in the hang over of a world-record credit bubble, then the outlook for real estate investment is negative.




MacroEconomics: HISTORY’S TRENDS: The best research into credit bubbles says that property’s value will fall through the summer of 2012 — until three years from now. The good news is that the fall in values has nearly equalled the average fall of 35%. The bad news? What if we have a King-Kong credit bubble and it’s actually not stupid to say “It’s different this time.”?



Mortgage Performance / DELINQUENCY FREQUENCY: If distressed sales are the leading contributor to falling property values, then we have only just begun — TO FALL. This chart shows a quarter by quarter bubble blowing up in delinquent mortgages. 7 million mortgage accounts are now delinquent.

Mortgage Performance / Negative Equity – The Ten-Ton Gorilla: How many homeowners would make money by walking away from their mortgage and their home? Whether the number is 11 million or 25 million, the low and the high estimates in this graph, the risk factor is wildly high for prospectiv purchasers. How high? It’s like Cheech & Chong on Spring Break in Cancun.



Mortgage Performance: NEGATIVE EQUITY (8/6/09): The graph shows half of all mortgages issued in 2006 have a balance greater than the value of the house securing the loan. What will happen to loan performance if 50% of all mortgages are worth more than their collateral? Nobody knows, and if nobody knows, then a wild massive risk factor cannot be forecast. If you think that is impossible, please note that Deutsche Bank issued a report in early August saying that 48% of all mortgages would be worth more than their collateral by 2011. This is unchartered territory adjacent to the galaxy beyond the next universe.

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Mortgage Performance: PAYMENT STRIKE: Foreclosure sales are a leading source of falling values. Payment performance on mortgages is terrible and getting worse. More than 4% of mortgages are in foreclosure. More than 13% of mortgages (ONE IN EIGHT) are behind. There is no indication of a turn-around in current payments on mortgages. How does optimism make sense of this payment history?



Price Trends: THE FALLING KNIFE: There is a lot of good news in the stock market today, but sentiment would turn 180 degrees if it was known that property values would fall 60% from their peak. Prices have already fallen @ 30%. If values fall according to the estimates in this graph, it is a certainty that banks and financial companies will fail en masse (again). There has been some good news about real estate prices lately, but the vast majority of indicators are still negative.

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Price Trends: CONFUSION REIGNS: Here is one picture of price trends based upon 20 years of data. You can’t really make sense of it without a trend line. Please see graphs immediately above and below.


Price Trends / War of the Worlds (Part 2): We still have 20% to fall nationally. That’s on this chart. On another one it is 43%.

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Price Trends / EQUITY VANISHES: About $7 trillion has been taken from the wealth account of property owners. If there are 130 million housing units in the United States (rental and owner occupied), then owners have lost an average of $54,000 per unit they own. The loss is massive.


SALES -UNITS: Looking at the long trend, there has never been a serious problem in terms of the number of units sold. The quality of the sales is another question. The Wall Street Journal recently reported that two-thirds of sales are a form of distressed sale (Improving Home Sales Belie Market Reality, 8/21/09). “‘Think about that for a minute,’ John Mauldin of Millennium Wave Advisors wrote this week. ‘Two-thirds of home sales are either foreclosures or banks taking a loss on the mortgage.’ And only a third of the remaining one-third — roughly 10% of overall sales — comes from ’something we could call a normal selling process.’”


Michael David White, CEO of The New Mortgage Company, is a mortgage broker in Chicago. He blogs at NewObsrvations.net.


PROPERTY VALUES: 10 KEY CHARTS

 

[Imark]

Ottimo questo report...

 

[lorenzo63]

Mi associo. Veramente buono.

 

[Argema]

da blog oserei dire

 

[paologorgo]

Ottimo questo report...

Mi associo. Veramente buono.

da blog oserei dire

un giorno vorrei capire perchè vi mettete sempre d'accordo per prendermi in giro...

ditemi se può andare per il blog, ci avevo lavorato un po' nel weekend...

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Monitor sull’immobiliare USA

Perché proporre, in un forum di obbligazioni, un monitor sulla situazione del settore immobiliare e specificamente di un mercato, quello statunitense, apparentemente distante dal nostro?
Le ragioni sono varie, ma fondamentalmente riconducibili alla importanza assunta da questo settore cui è stata, fin dall’inizio, imputata la responsabilità dell’innesco della crisi finanziaria – causata dai cosiddetti mutui sub-prime degli USA, ovvero concessi ad una fascia di popolazione che si sapeva a rischio di insolvenza, e poi spesso inseriti, attraverso forme di cartolarizzazione, in strumenti finanziari complessi venduti in tutto il mondo e quindi divenuti “di proprietà” soprattutto di società finanziarie (banche, etc.) non più solo americane.
L’effetto domino innescato da questa bolla, si è visto, è stato devastante per tutte le economie, e si è fatto sentire, ad esempio, anche sui possessori di bond bancari europei. Esaminare i rischi del settore potrebbe essere ancora utile, soprattutto con riferimento all’immobiliare commerciale, la cui crisi si è manifestata successivamente ma il cui vero impatto è ancora da quantificare, anche sui bilanci delle istituzioni di tutto il mondofinanziatrici di molto del debito del settore.
Se estrapoliamo alcuni dati contenuti negli interventi susseguitisi sul forum in questi mesi, possiamo meglio focalizzare i problemi che hanno portato alla crisi: un sistema in cui il mutuo veniva concesso senza un esame oggettivo dei rischi, nella convinzione sia che il mercato immobiliare avrebbe continuato ad apprezzarsi all’infinito, sia che la possibilità di inserire questi mutui in strumenti finanziari poi rivenduti come a basso rischio rendeva inutile “andare troppo per il sottile”.
Si era arrivati a pubblicità di questo tipo:

http://www.investireoggi.it/forum/ot-topic-del-cazzeggio-vt37507-248.html#post1127247

“A growing family with a lot of debt.
A young couple with no down payment.
A business owner whose income was hard to document.
Every one of them was turned down for a home loan by three different lenders. I’m with Countrywide and I got them all approved.”

“No one can do what Countrywide can!”

[ame="http://www.youtube.com/watch?v=Uk5Op5lsZgo"]You Tube[/ame]​

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Con gli occhi di oggi, è facile leggere la follia cui il sistema era arrivato, vantandosi di finanziare clienti rifiutati da tutti ed a serio rischio di non potere far fronte agli impegni assunti. La società in questione non era una piccola azienda, ma la principale società attiva nel settore, descritta da Fortune come “"the 23,000% stock", per la performance borsistica dal 1982 al 2003, record assoluto, che aveva ad esempio umiliato Warren Buffett… (Countrywide è successivamente stata oggetto di salvataggio da parte di Bank of America).
Leggere il futuro è impossibile, ma può essere utile riportare le analisi degli esperti, anche per confrontarne le opinioni diverse ed evidenziarne eventuali contraddizioni – ed è quello che avviene sul forum da alcuni mesi:

E diamo anche un recente upgrade sul possibile andamento dei prezzi delle abitazioni in USA... secondo Fitch, vi sarà un calo ulteriore del 12,5% rispetto a fine 2008, con un ritorno dei prezzi ai livelli del 2002, ed un timing per cui tale bottom sarà toccato verso fine 2010.
La stima rivede in senso pessimistico quella formulata 6 mesi prima.
Fitch: U.S. House Prices to Drop Another 12.5% Before Hitting Bottom

23 Apr 2009

Le analisi sono di questa primavera, nello stesso periodo Deutsche Bank si concentra invece sul settore commerciale, visto come quello a maggior rischio per i mesi successivi, ed in cui DB profetizza diminuzioni di valore che potranno arrivare al 35%-45%, ed insolvenze fino al 6%:

The Wall Street Journal has made available a report by Deutsche Bank on the outlook for commercial real estate. The presentation is an eye-opener, as it presents a lot of data on the weakening commercial real estate market. The report's key conclusions are as follows:

• Prices may drop 35-45% in 2009, exceeding price declines of early 1990s
• "Demand shock" has caused downturn, not excess supply (this was different in early 1990s)
• Delinquencies could rise to 6% in 2010, matching peak delinquency rate of early 1990s
• Maturity default rather than term default is top risk, as refinancings will require more equity

Un rischio evidenziato nel settore commerciale, e di interesse per gli investitori, è quello della forzata conversione del debito obbligazionario in azioni, indispensabile via d’uscita per un settore fortemente indebitato, in cui viene a mancare il cash flow costituito dagli affitti dei clienti, inesistenti o insolventi in percentuali sempre maggiori, ed in generale in difficoltà a rifinanziarsi in uno scenario economico completamente diverso, più avveros al rischio.
A distanza di pochi mesi però sono possibili letture leggermente più ottimistiche, pur in presenza dei primi, grandi fallimenti del settore, come General Growth Property, il secondo REIT come dimensioni specializzato nelle proprietà immobiliari dei Mall Americani.

I prezzi dell'immobiliare commerciale USA in calo del 7,6% su base annua a maggio 2009, secondo le rilevazioni di Moody's. Siamo a circa - 35% dal picco di ciclo osservato nell'ottobre 2007, e per Moody's la velocità del calo dei prezzi nel bimestre aprile maggio potrebbe suggerire che siamo in prossimità di un bottom di ciclo, seppure il consolidamento dei prezzi su questi livelli (dai quali sarebbe poi postulabile una ripartenza in caso di ripresa economica) implichi più elevati livelli di transazioni su queste basi.

Il dispaccio stampa con cui Moody's presenta il proprio report

Moody's: U.S. Commercial Real Estate Prices Fall 7.6% in May
The title of this report is "Moody's/REAL Commercial Property Price Indices, July 2009."

Alcuni grafici possono essere più utili di tante parole:
ecco una fotografia delle aspettative nel settore privato, ovvero una quantificazione del numero dei titolari di mutui il cui valore della casa è inferiore al debito ancora da saldare (ed a cui quindi, ragionieristicamente, converrebbe smettere di pagare il mutuo…)

ed un grafico dal quale è facile desumere come il valore delle case abbia conosciuto una impennata dopo il 2000, per poi crollare a livelli pre-2000

Gli aggiornamenti più recenti li potete leggere sul forum obbligazioni di Investire oggi, sul 3d:

http://www.investireoggi.it/forum/i...ommerciale-e-finanza-strutturata-vt41258.html

 

[Imark]

un giorno vorrei capire perchè vi mettete sempre d'accordo per prendermi in giro...

ditemi se può andare per il blog, ci avevo lavorato un po' nel weekend...

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Monitor sull’immobiliare USA
Perché proporre, in un forum di obbligazioni, un monitor sulla situazione del settore immobiliare e specificamente di un mercato, quello statunitense, apparentemente distante dal nostro?
Le ragioni sono varie, ma fondamentalmente riconducibili alla importanza assunta da questo settore cui è stata, fin dall’inizio, imputata la responsabilità dell’innesco della crisi finanziaria – causata dai cosiddetti mutui sub-prime degli USA, ovvero concessi ad una fascia di popolazione che si sapeva a rischio di insolvenza, e poi spesso inseriti, attraverso forme di cartolarizzazione, in strumenti finanziari complessi venduti in tutto il mondo e quindi divenuti “di proprietà” soprattutto di società finanziarie (banche, etc.) non più solo americane.
L’effetto domino innescato da questa bolla, si è visto, è stato devastante per tutte le economie, e si è fatto sentire, ad esempio, anche sui possessori di bond bancari europei. Esaminare i rischi del settore potrebbe essere ancora utile, soprattutto con riferimento all’immobiliare commerciale, la cui crisi si è manifestata successivamente ma il cui vero impatto è ancora da quantificare, anche sui bilanci delle istituzioni di tutto il mondofinanziatrici di molto del debito del settore.
Se estrapoliamo alcuni dati contenuti negli interventi susseguitisi sul forum in questi mesi, possiamo meglio focalizzare i problemi che hanno portato alla crisi: un sistema in cui il mutuo veniva concesso senza un esame oggettivo dei rischi, nella convinzione sia che il mercato immobiliare avrebbe continuato ad apprezzarsi all’infinito, sia che la possibilità di inserire questi mutui in strumenti finanziari poi rivenduti come a basso rischio rendeva inutile “andare troppo per il sottile”.
Si era arrivati a pubblicità di questo tipo:

http://www.investireoggi.it/forum/ot-topic-del-cazzeggio-vt37507-248.html#post1127247

“A growing family with a lot of debt.
A young couple with no down payment.
A business owner whose income was hard to document.
Every one of them was turned down for a home loan by three different lenders. I’m with Countrywide and I got them all approved.”

“No one can do what Countrywide can!”

You Tube​

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Con gli occhi di oggi, è facile leggere la follia cui il sistema era arrivato, vantandosi di finanziare clienti rifiutati da tutti ed a serio rischio di non potere far fronte agli impegni assunti. La società in questione non era una piccola azienda, ma la principale società attiva nel settore, descritta da Fortune come “"the 23,000% stock", per la performance borsistica dal 1982 al 2003, record assoluto, che aveva ad esempio umiliato Warren Buffett… (Countrywide è successivamente stata oggetto di salvataggio da parte di Bank of America).
Leggere il futuro è impossibile, ma può essere utile riportare le analisi degli esperti, anche per confrontarne le opinioni diverse ed evidenziarne eventuali contraddizioni – ed è quello che avviene sul forum da alcuni mesi:

Le analisi sono di questa primavera, nello stesso periodo Deutsche Bank si concentra invece sul settore commerciale, visto come quello a maggior rischio per i mesi successivi, ed in cui DB profetizza diminuzioni di valore che potranno arrivare al 35%-45%, ed insolvenze fino al 6%:

Un rischio evidenziato nel settore commerciale, e di interesse per gli investitori, è quello della forzata conversione del debito obbligazionario in azioni, indispensabile via d’uscita per un settore fortemente indebitato, in cui viene a mancare il cash flow costituito dagli affitti dei clienti, inesistenti o insolventi in percentuali sempre maggiori, ed in generale in difficoltà a rifinanziarsi in uno scenario economico completamente diverso, più avveros al rischio.
A distanza di pochi mesi però sono possibili letture leggermente più ottimistiche, pur in presenza dei primi, grandi fallimenti del settore, come General Growth Property, il secondo REIT come dimensioni specializzato nelle proprietà immobiliari dei Mall Americani.

Alcuni grafici possono essere più utili di tante parole:
ecco una fotografia delle aspettative nel settore privato, ovvero una quantificazione del numero dei titolari di mutui il cui valore della casa è inferiore al debito ancora da saldare (ed a cui quindi, ragionieristicamente, converrebbe smettere di pagare il mutuo…)

ed un grafico dal quale è facile desumere come il valore delle case abbia conosciuto una impennata dopo il 2000, per poi crollare a livelli pre-2000

Gli aggiornamenti più recenti li potete leggere sul forum obbligazioni di Investire oggi, sul 3d:

http://www.investireoggi.it/forum/i...ommerciale-e-finanza-strutturata-vt41258.html

Mi sembra buono...

 

[paologorgo]

Mi sembra buono...

ma se non hai neanche fatto in tempo a leggerlo... - l'ho comunque messo sul blog...

Obbligazioni, bond e TdS Monitor sull?immobiliare USA

 

[Imark]

La situazione delle RMBS securities USA continua a peggiorare drasticamente, nonostante i tassi a zero e le misure di sostegno agli acquirenti di case. Ciò ha portato ad un innalzamento dei downgrades su questi titoli a quota 26.387 nel Q3/2009, mentre gli upgrades sono stati pari a zero.

Delinquencies e foreclosures continuano a salire sui mutui di ogni tipo contratti fra il 2005 ed il 2007, ed il valore dei loans che fungono da collaterale delle emissioni va anch'esso ulteriormente indebolendosi in prospettiva.

[FONT=Arial, Helvetica, sans-serif]S&P Report Notes Record-High Downgrades And No Upgrades For U.S. RMBS In Third-Quarter 2009[/FONT]

NEW YORK (Standard & Poor's) Nov. 10, 2009--Rating performance remained decidedly negative for U.S. residential mortgage-backed securities (RMBS) in the third quarter, as the sector experienced an increase in performance-related downgrades and no upgrades during the period, according to a recent report published by Standard & Poor's Ratings Services.

"We lowered a record 26,387 ratings on 3,219 U.S. RMBS transactions in the recent quarter, up 152% from 10,459 downgrades in the second quarter and more than double the previous high of 12,077 in fourth-quarter 2008," said Standard & Poor's credit analyst Terry Osterweil.

The third quarter's negative rating actions affected transactions from all of the major loan types and continued to reflect our view of the weakening credit quality of the underlying collateral.

"We've observed that monthly delinquencies and foreclosures continue to rise for recent-vintage transactions, specifically those issued between 2005 and 2007," Mr. Osterweil said.

The report also noted that the amount of real estate owned (REO), or bank-owned, inventory keeps increasing in many of these transactions, and losses have started to show up in many of the pools and are rising in others.

"However, the cumulative realized loss amounts still represent what we consider to be a small portion of the expected lifetime losses for these transactions," Mr. Osterweil said.

Transactions backed by Alternative-A (Alt-A), subprime, and prime jumbo collateral saw the biggest increases in downgrades in the third quarter: downgrades rose to 13,701 from 5,045 in the prior quarter for Alt-A, to 7,095 from 1,502 for subprime, and to 4,710 from 2,799 for prime jumbo.

Deals backed by various scratch-and-dent collateral types also experienced what Standard & Poor's considers to be a significant increase in downgrades, with 502 rating changes in the third quarter compared with 322 in the second.

Downgrades of bonds from the 2005, 2006, and 2007 vintages were among the ongoing rating actions. These downgrades primarily reflected increases in delinquencies, which in turn caused Standard & Poor's to raise its loss projections to levels that reduced or depleted the amount of credit enhancement we projected would be available to these transactions.

Although most of the downgrades reflected Standard & Poor's assessment of poor collateral performance, the downgrades of several financial institutions that provide bond insurance for some of the affected transactions also contributed to the quarter's rating actions.

The full report, "Ratings Roundup: Record-High Downgrades And No Upgrades For U.S. RMBS In Third-Quarter 2009," was published Nov. 9, 2009, on RatingsDirect.

 

[Imark]

A settembre ancora prezzi in calo sensibile per il commercial real estate USA, nella rilevazione di Moody's... il calo è arrivato al 43% rispetto al picco dell'ottobre 2007.

Il basso volume delle transazioni anticipa ulteriori ribassi dei prezzi nei mesi a venire...

Dei 4 settori in cui è distinto il CRE USA, (apartments, offices, industrial property e retail property) l'andamento peggiore è quello degli immobili ad uso ufficio.

Moody's: U.S. commercial real estate prices continue decline in September

New York, November 19, 2009 -- Commercial real estate prices as measured by Moody's/REAL Commercial Property Price Indices (CPPI) fell 3.9% in September, following the general pace of decline of the last several months. U.S. commercial property values are now down 37.0% from a year ago, 42% from two years ago, and 42.9% from their peak in October 2007.

Volumes of commercial real estate transactions continued to be low in September, with the 363 sales during the month totaling slightly more than $5.1 billion.

"Further price declines are almost certain over the short term," says Moody's Managing Director Nick Levidy. "However, it is notable that the pace of deterioration appears to be moderating. Over the four-month period June through September the monthly declines averaged 3.2%, significantly lower than the sharp drops of more than 7% seen in April and May."

Looking at the quarterly performance of the four commercial real estate property types, Moody's says at the national level three of the four saw slightly better performance in the third quarter as compared to the second quarter, with the office sector representing the exception.

Office took back the small gain it recorded in the second quarter and then some, according to Moody's CPPI, with a value decline of 12.2% in the third quarter. This put the overall price decline for the national office sector at 36.2% since the peak in 2007.

Apartments recorded the second largest decline, with values falling 10.9% in the third quarter. National apartment prices have recorded declines in excess of 10% in three of the past four quarters, bringing the sector's total peak-to-trough decline to 39.5%.

After a record-making 20.4% decline in the second quarter (the largest national quarterly decline in this recession), the industrial sector saw a more modest 8.1% drop in prices in the third quarter. Industrial properties have seen values decline 37.4% peak-to-trough, on a national level.

After seven consecutive quarters of flat to negative price growth, retail properties saw values increase 2.5% in the third quarter on a national level. This minor gain comes after a nearly 20% value drop in the first half of the year, putting retail prices 27.4% below their peak.

The CPPI

Moody's/REAL Commercial Property Indices are based on the repeat sales of the same properties across the U.S. at different points in time. Applying price changes measured in this way provides maximum transparency and methodological rigor. This approach also circumvents the distortions that can occur with other commercial property value measurements such as appraisals or average prices, says Moody's.

The report, "Moody's/REAL Commercial Property Price Indices, November 2009," is available on the company's website, OpenDNS.

 

[Imark]

A settembre ancora prezzi in calo sensibile per il commercial real estate USA, nella rilevazione di Moody's... il calo è arrivato al 43% rispetto al picco dell'ottobre 2007.

Il basso volume delle transazioni anticipa ulteriori ribassi dei prezzi nei mesi a venire...

Dei 4 settori in cui è distinto il CRE USA, (apartments, offices, industrial property e retail property) l'andamento peggiore è quello degli immobili ad uso ufficio.

Moody's: U.S. commercial real estate prices continue decline in September

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Commercial real estate USA: dovrà andare peggio prima che possa andare meglio, secondo Moody's, e una volta fatto il bottom di ciclo (per taluni segmenti del CRE, nel 2011, per altri successivamente), la ripresa sarà molto graduale... ancora peggiori le prospettive per la relativa finanza strutturata, che continuerà a risentire di una forte riduzione dei flussi di cassa generati dagli asset che supportano le CMBS, con un crescente rischio rifinanziamento man mano che le CMBS vengono in scadenza nei prossimi anni.

Il valore delle proprietà commerciali, calato del 42,9% dal loro picco del 2007, si ridurrà ulteriormente fino ad un - 45-55% nei prossimi mesi, per poi stabilizzarsi su quote attorno a - 30-40% sempre rispetto ai valori di picco per un lungo periodo di tempo...

Le conseguenze sulle securities asset backed

Moody's: Commercial real estate recovery will be long and slow

New York, November 23, 2009 -- Property valuations on U.S. commercial real estate have further to fall before they experience a modest rebound to be followed by a long, gradual recovery, according to Moody's Investors Service in a new report. Cash flows from properties that back commercial mortgage backed securities (CMBS) will recover slowly over a period of several years. In addition, refinancing risk on commercial mortgage backed securities will grow as maturities near on bonds issued during the peak of the market.

Because of these trends, Moody's anticipates further downgrades of up to three notches for many subordinate tranches of 2006-2008 vintage conduit/fusion CMBS. Ratings on the most senior bonds are likely to remain at current levels. Rating actions will take place over time following detailed individual deal reviews.

"Cash flows for properties with short-term lease structures, such as hotels and multifamily, will likely hit bottom in 2010 or early 2011," says Moody's Managing Director Nick Levidy "The bottom for office, retail and industrial properties will take longer to form."

Commercial property values, which have fallen 42.9% since their October 2007 peak, will remain depressed for far longer than cash flows. Moody's expects property values to decline to 45%-55% off their peak in the coming months.

"We believe that valuations will rebound off the bottom and settle in for the longer term at levels 30%-40% below the market top as liquidity and investors return to the sector and property cash flows begin to recover," says Moody's Levidy.

Commercial real estate lags the overall economy and is dependent on both business and consumers for demand. Therefore the sector as a whole only benefits from a broad based and lengthy recovery. Specific macroeconomic metrics factor in to a greater or lesser degree among specific property types. "Employment growth is fundamental, for example, to the office property market," says Moody's Levidy. "The health of the residential housing market is a key for the multifamily sector and retail properties are greatly dependent on rising consumer confidence."

-Variations in property types

Office - U.S. unemployment is expected to increase into next year, resulting in declining office demand. We expect office market fundamentals to bottom out in 2011 once employment rates begin to rise and tenants determine their ultimate space needs. .

Office sales activity and valuations will increase as financing becomes more readily available and as money waiting on the sidelines is deployed in the sector in response to improving office market fundamentals.

Retail- Weak consumer spending, increasing unemployment rates, and stagnant wage growth are significant drags on demand for consumer goods, particularly discretionary goods. Moody's does not expect U.S. consumers to return to pre-recession spending levels until employment and wage growth resumes and sufficient time passes for consumer confidence to rebound. This may not occur until 2011 or later.

On a positive note, the number of store closings in 2009 has been lower than early expectations, as retailers have been able to renegotiate leases and improve their ability to operate in underperforming locations. Lease restructurings reduce cash flow available to service mortgage debt, but keep retail centers vibrant by reducing vacant storefronts.

Multifamily - Market vacancy rates are expected to peak within the next few months. Resumption of rental rate growth will stall until 2011 as employment and household formation return to positive growth from the recession sometime next year.

Government programs to encourage home ownership, the recent steep decline in single family home prices, and the significant number of shadow rentals (condominiums, single-family homes) will also negatively influence the supply and demand relationship for multifamily housing.

Hotel - Moody's corporate rating outlook for U.S. lodging remains negative with U.S. revenue per available room (RevPAR) is down 18% year over year and appears to be on track to revert to 2004-2005 levels. There is significant performance differentiation in the hotel sector by location, price, and destination type.

- Expected losses and ratings

The report presents a base case scenario and stress scenario in its analysis of expected losses and ratings for conduit/fusion CMBS. While average realized losses for CMBS deals issued between 2003 and 2008 are currently less than 0.2%, Moody's expects that under its base case those numbers will range from just over 2% to just under 6% depending on the vintage.

Moody's base case reduces losses incurred at loan maturity for the 2005-2008 vintages by up to 50%, reflecting our current view as to the substantial uncertainty surrounding potential maturity defaults. Later vintage loans will benefit from maturity date extensions and a financing environment that is likely to be more favorable than the current one. Refinance prospects will become a bigger ratings driver as loan maturities approach.

The base case expected loss numbers translate to one notch downgrades of originally-rated junior Aaa bonds from 2007-8 from their current typical ratings of around A1, two notch downgrades of originally-rated A3 bonds from the same vintages from their current typical ratings of around Ba1 and three notch downgrades of originally-rated Baa3 bonds, from their current typical ratings of around B3.

Under the stress scenario losses at loan maturity for the 2005-2008 vintages are fully captured and CMBS bonds below the original mezzanine Aaa class in 2006-2008 vintage deals would be downgraded to very low speculative grade or impairment (Ca or C). Super senior and mezzanine Aaa bonds would be subject to multi-notch downgrades, but remain investment grade.

Any rating actions will follow detailed reviews of individual transactions, taking into account the substantial variations in deal performance.