La mia personale ricerca di un MUTUO

[porchetto]

Fatto il rogito e fatto il mutuo.

Alla fine ho dovuto calare le braghe....

2 gg prima del rogito mi hanno detto che lo spread a 0,95% non era + fattibile...

Chiuso con:

1) 155.000 erogati col mutuo

2) 12 anni

3) spread 1,05% sull'euribor a 1 mese base 360

4) n.110 cw di banca aletti ammortizzati alla francese scadenti nel 2022 con strike al 3,55% sull'euribor a 3 mesi (costo 4.785 euro)

5) Preammortamento: 105 euro

6) Spese istruttoria: 50 euro

7) Spese perizia: 250 euro

8) Imposta sostitutiva: 387,50 euro

9) Spese ricorrenti incasso rata: 0,75 euro

10) n.150 azioni BP a 5,53 l'una: 830 euro

quanto è la rata che paghi ci rientri con i cw? rispetto ad un fisso normale?

 

[ricpast]

quanto è la rata che paghi ci rientri con i cw? rispetto ad un fisso normale?

ciao,
per rispondere alla tua domanda bisogna fare alcune assunzioni sul futuro sperando che esse siano il più verosimili possibili (e per fare ciò l'unico modo è ridurre il più possibile l'orizzonte temporale futuro di osservazione).

In realtà una risposta l'avevo data già in un intervento precedente di questo 3d ma, anche per mia convenienza, provo a rifare il ragionamento con numeri più attuali.

Allora:

- prendo in considerazione solo i cw che ho a suo tempo acquistato in borsa emessi da MPS e non quelli comprati adesso da BP perchè quelli sono stato obbligato a comprarli e mi auguro di rivenderli il prima possibile.

- per coprire 150K per circa 9 anni allo strike del 3% ho speso circa 14.000 euro (poco meno).

In questo momento (all'apertura del mutuo) il piano di ammortamento PREVISIONALE (perchè si tratta di un tasso variabile ovviamente...) del primo periodo è questo:

Si evince che nei primi 24 mesi del mutuo dovrei andare a pagare (IN IPOTESI DI TASSI PIU' O MENO STABILI - assunzione previsionale) un totale di interessi pari a circa 4.800 euro.
se accorcio il periodo di osservazione a 12 mesi allora gli interessi pagati sono circa 2.600 euro.

Ora vediamo come sarebbe un piano di ammortamento di un mutuo con le stesse caratteristiche di importo e durata ma con un tasso fisso (un tasso del 4,80% è realistico?):

Dall'immagine si evince che nei primi 24 mesi del mutuo andrei a pagare un totale di interessi pari ad euro 14.500
Nei primi 12 mesi invece ne pagherei: 7.900.

Se ne desume che (sotto l'ipotesi di tassi stabili) con il tasso variabile risparmio interessi per:
- nei primi 24 mesi: 14.500 - 4.800 = circa 10.000 euro
- nei primi 12 mesi: 7.900 - 2.600 = circa 5.300 euro

Se ne desume che il costo della "polizza assicurativa" (cioè i cw) si abbassa notevolmente grazie al risparmio di interessi pagati con il tasso variabile.
Credo sia davvero azzardato ragionare su tassi stabili per più di 24 mesi (già ipotesi forte a mio modo di vedere)....e quindi poco verosimile pensare che il costo dei cw viene interamente riassorbito dal risparmio sugli interessi pagati...

Diciamo quindi che il loro costo si abbassa.

Altro discorso è poi l'eventuale vendita dei cw stessi in corso di mutuo perchè il loro prezzo di mercato renderebbe appetibile la loro liquidazione per estinguere (in tutto o in parte) il capitale residuo...
Tale argomento è di complessa trattazione e le considerazioni fatte ex-ante sono poco attendibili ma vanno fatte solo nel momento in cui i tassi si sono rialzati in modo tale da determinare un deciso rialzo del prezzo dei cw che si hanno in portafoglio.

Con riguardo al prezzo di qs strumenti nel corso della loro vita:
va da sè che i cw di MPS sono ben più reattivi nel prezzo di quelli di BP perchè non sono ammortizzati ma hanno un nominale stabile nel corso della loro vita.

Attendo commenti al mio ragionamento.


Grazie

 

[porchetto]

ragionando io su una surroga di un mutuo già in essere al 5,6 fisso debbo ipotizzare se il massimo tasso al quale arriva il mutuo con il cw (strike euribor + spread) mi consente di ammortizzare il costo iniziale del cw.

 

[ricpast]

ragionando io su una surroga di un mutuo già in essere al 5,6 fisso debbo ipotizzare se il massimo tasso al quale arriva il mutuo con il cw (strike euribor + spread) mi consente di ammortizzare il costo iniziale del cw.

Anche in tal caso devi fare delle assunzioni previsionali sull'andamento dei tassi.

 

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grazie ma continuo a non capire cosa ti hanno appioppato (sembra molto buono)
quando avrai il codice del prodotto, me lo fai sapere per favor?? magari con una email diretta perchè non sono spesso su questo forum

l'unico cw di nuova emissione che ho visto nel loro sito scadente il 2022
è appunto strike 3,70% che costa appunto di listino 58 x 1000 (ma senza commissioni di collocamente - stranamente- 44 x 1.000

comunque complimenti ancora e aspetto tue notizie

http://www.alettibank.it/DWN/EMISSIONI/C DEF C.W.605.pdf

questo è il prospetto di emissione del cw acquistato

scade il 2020 e non il 2022

l' ISIN è:
IT0004564735

 

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Al fine di valutare la convenienza e l'impatto di una copertura del tasso di un mutuo vi sottopongo un grafo da me elaborato sulla storia, relativa agli anni 2007, 2008, 2009 e 2010, del differenziale (%) tra l'euribor a 3 mesi e quello ad 1 mese.
Questo perchè alcuni mutui offerti (come quello da me stipulato ed oggetto di qs 3d) sono indicizzati all'euribor ad 1 mese mentre le coperture offerte e disponibili sul mercato sono attualmente solo sull'euribor a 3 mesi.

La linea blu identifica quanto (percentualmente) è puntualmente più alto l'euribor a 3 mesi rispetto a quello ad 1 mese.
La linea rosa identifica invece la media aritmetica storica dei differenziali sopra identificati.

Come era facilmente immaginabile si nota che il differenziale tra i due tassi è sempre stato positivo: ovvero l'euribor a 3 mesi è sempre stato più alto di quello ad 1 mese.

Si nota poi che il differenziale è aumentato vertiginosamente nel corso del 2009 arrivando a superare anche il 40%!Questo è sicuramente dovuto al livello storicamente (e a livello numerico assoluto) basso raggiunto dai tassi.

La media storica del differenziale di questi ultimi 3 anni dice che siamo attorno al 15%; depurando spannometricamente l'esplosione del differenziale dell'ultimo anno possiamo verosimilmente affermare che mediamente l'euribor a 3 mesi è più alto dell'euribor ad 1 mese di almeno il 10%.

Questo ci porta spannometricamente ad affermare che è ipotizzabile pensare che lo strike degli strumenti di copertura sul 3m sia mediamente più basso del 10% del nominale; in altre parole: la copertura scatta prima.

 

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Iniziamo con qualche ragionamento a spadate....

Qui ho recuperato un file excel che produce piano di ammortamento:
ammortamento

Provo a creare un piano di ammortamento con importo 150K, tasso 2,60% (QUELLO VARIABILE), durata 20 anni, rate mensili
La rata che viene fuori è di circa 800 euro
gli interessi che vado a pagare nei primi 12 mesi ammontano a circa: 4300 euro (totale ammontare rate pagate nel periodo: 9600 euro)
Gli interessi che andrei a pagare i primi 2 anni sono pari a: 7500 euro (totale rate: 19252 euro)
Gli interessi dei primi 10 anni ammontano a: 31000 euro (totale rate: 96262 euro)

Se provo a simulare un piano di ammortamento di un mutuo a tasso fisso cambiando quindi solo il tasso (cioè metto 4,85%) viene fuori che:
La rata mensile è di euro 977
Gli interessi che andrei a pagare sui primi 12 mesi sono circa: 7100 euro (e un importo complessivo di rate pagate pari a: 11731 euro)
Gli interessi che andrei a pagare i primi 2 anni ammontano a: 14.100 euro (totale rate: 23461)
Gli interessi che andrei a pagare sui primi 10 anni: 60.000 euro (totale rate: 117306 euro)

E' chiaro che fare un calcolo preciso di convenienza non è scientifico e bisogna quindi fare giocoforza qualche piccola previsione o idea sul futuro andamento dei tassi...
Per abbreviare tale "previsione" prendo in considerazione solo i primi anni (2 al max) perchè credo che SIA AD OGGI ALQUANTO RAGIONEVOLE PENSARE CHE NEI PROX 2 ANNI I TASSI EURIBOR POSSANO VIAGGIARE SU VALORI SIMILI AGLI ATTUALI.
Opinione ovviamente...ma è solo per consentire un minimo di calcolo di convenienza...

Accendendo un mutuo a tasso variabile oggi, risparmierei rispetto ad un fisso (IN TALE IPOTESI e quindi di stabilità dell'euribor):
in 1 anno: circa 2800 euro di interessi
in 2 anni: circa 6600 euro di interessi

il costo di una copertura del tasso al 3% per i primi 10 anni mi costa circa 12.000 euro....quindi in 2 anni ne avrei ammortizzati la metà...

In più avrei avuto in 2 anni minori uscite per 4200 euro complessive che, coi tassi bassi che ci sono...fanno un costo opportunità di circa 120 euro (per 2 anni...)... irrilevante...d'altronde l'ammontare in valore assoluto è basso e quindi questo "guadagno" non lo considererei nemmeno.

Riprendo qs post per rendervi partecipi del monitoraggio che mese per mese sto ora effettuando sulla scelta (oramai compiuta) del mutuo e ad acquisto avvenuto.

Monitoro cioè il mio mutuo confrontandolo con dei mutui uguali (per durata e importo) ma a tasso fisso (4,80 - 5,00 - 5,50 %).

Una rondine non fa primavera....ma dopo solo 2 rate rispetto ad un tasso fisso al 5% ho già sborsato 900 euro in meno di interessi e 513 euro in meno sul totale della rata....

 

[Voltz]

Una rondine non fa primavera....ma dopo solo 2 rate rispetto ad un tasso fisso al 5% ho già sborsato 900 euro in meno di interessi e 513 euro in meno sul totale della rata....

E bravo. L'anno scorso non feci tutte queste analisi e presi un TF a 5,60% per un mutuo di 220k€ per 20 anni.

Ora mi sto accingendo a fare la surroga verso un TV con cap (tasso eurobor1m+1,9 di spread). Passerei da una rata di 1595€ a una rata di circa 1190€ (ovviamente con i tassi odieri).

Cesare

 

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E bravo. L'anno scorso non feci tutte queste analisi e presi un TF a 5,60% per un mutuo di 220k€ per 20 anni.

Ora mi sto accingendo a fare la surroga verso un TV con cap (tasso eurobor1m+1,9 di spread). Passerei da una rata di 1595€ a una rata di circa 1190€ (ovviamente con i tassi odieri).

Cesare

1,90% di spread?

non è un pò altino?

posso chiederti che banca?

 

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Riprendo qs post per rendervi partecipi del monitoraggio che mese per mese sto ora effettuando sulla scelta (oramai compiuta) del mutuo e ad acquisto avvenuto.

Monitoro cioè il mio mutuo confrontandolo con dei mutui uguali (per durata e importo) ma a tasso fisso (4,80 - 5,00 - 5,50 %).

Una rondine non fa primavera....ma dopo solo 2 rate rispetto ad un tasso fisso al 5% ho già sborsato 900 euro in meno di interessi e 513 euro in meno sul totale della rata....

Aggiornamento anche con la rata che andrò a pagare il 30/06/10 e di conosco già l'importo visto che l'indicizzazione è sull'euribor ad 1 mese.