La mia personale ricerca di un MUTUO

[toto]

grazie Riccardo
da un conto spannometrico il costo della copertura per 10 anni con il cap al 3% sarebbe circa di 0,8% quindi. (diciamo che potrei approssimare l'area del capitale da garantire del noto diagramma di ammortamento alla francese a gradoni utilizzando cw con diverse scadenze) oppure avere una copertura sovrabbondante nel primo periodo di vita del mutuo.
Per me non è molto importante superare i 10 / 15 anni di copertura in quanto pur avendo un mutuo trentennale spero di andare in pensione tra appunto 10 / 15 anni e quindi non mi servirà più tenere mutui così importanti

sto adesso decidendo di rinegoziare un mutuo a TF al 5,62 mi è stato proposto un TV con spread all'1,5% debbo quindi considerare che la copertura mi comporterebbe su 10 un cap 3%+1,5%+0,8%=5,3% il vantaggio sarebbe più che altro nel periodo in cui l'euribor è inferiore al 3% quindi.

per favore RIC tu che sei più avanti di me nei calcoli operativi della convenienza puoi vedere se i miei calcoli spannometrici sono attendibli?
grazie

scusami un tv a 1,505 è troppo alto - anche se mi stanno sugli zebedei prova con banco popolare vr - tempo fa a 0,95% su euribor 1 mese - oggi non so/non ho capito - forse 1,10
sui cw torno domani - scuasami sono stanco - però dimmi meglio cosa vuoi fare sui cw - coperto per quanti anni ?? - ed il mutuo quanti anni?? (se compri un cw 100 k a 10 anni questo si riduce e si azzero al 10^- ma se hai un mutuo di 100k a 30 anni, non solo dal 11^ al 30^ sei scoperto ma anche fino al 10^ sei ""sottocoperto""- spero di essere chiaro - ricapitolami i tuoi dati e se vuoi ti ipotizzo su excell - ciao

 

[porchetto]

grazie toto
ho un mutuo trentennale di 300 K€
residua circa 28 anni e 292,5 K€ di capitale
(ne ho anche altri due per la verità uno TF e uno TV ma non mettiamo troppa carne al fuoco)
penserei di coprirmi con i cw MPS (che dovrebbero essere più convenienti di aletti) per un periodo non superiore ai 15 anni
(rimango liquido per cogliere opportunità nel settore immobiliare ma fra 15 avrò superato i 60 ed è meglio smettere)

posso approssimare con l'acquisto di 3 o 4 cw la rampa con la quale scende il capitale residuo del mutuo per il quale debbo comprare la copertura con i cw. (dovrei fare uno skizzo ma penso che si capisca quello che voglio fare e avrei una copertura valida in prima approssimazione)

mi sembra di capire che per 10 anni una copertura sull'euribor al 3% costi circa lo 0,8% (magari poi facciamo un foglio excel che calcola con maggior precisione il dato)

oltre a questo avrei il costo dello spread (che è fuori della copertura perchè con euribor fino a al 3% non prendo nulla dai cw) la proposta dell'unicredit è di uno spread di 1,5% che è nettamente fuori mercato ma purtroppo ho alcuni condizionamenti

(è vero che tengo parecchi soldi sul mio conto personale presso di loro e che loro vogliono tenermi come cliente, ma è anche vero che mi facilitano l'azienda senza mie garanzie personali e questo è la cosa che mi preme di più, ho con loro un complesso rapporto di do ut des, anzi i loro direttori mi dicono che io rispetto ad altri imprenditori sono troppo rompiglione e che bado al capello nei costi mentre ad altri gli fanno comprare pessimi fondi e li finanziano a costi assurdi costringendoli anche a prestare garanzie personali che se qualcosa va storto vanno per stracci)


dovrò lavorare sullo spread sicuramente ma mi serve di capire il worst case con la loro proposta per prendere una decisione più precisa

 

[porchetto]

grazie comunque per l'aiuto TOTO e benvenuto su questo forum

 

[toto]

grazie comunque per l'aiuto TOTO e benvenuto su questo forum

Per porchetto

Che casino

se mi dai ([email protected]) la tua email ti mando una bozza excell per la valutazione
È fatta a mio uso e consumo quindi non chiara per altri

Intanto di do degli imput
1)dal mio confronto di qualche settimana fa non ci sono grosse differenze fra il costo dei cw antonveneta in borsa e quelli aletti/banco popolare quotati al loro interno (come detto invece quelli in emissione costano molto di più)
2)quando compri un CW, più lo strike (soglia) è basso e più ti costa (o iniziale o spalmato- che in matematica finanziaria è lo stesso) quindi più riduci il tuo (ipotetico) costo massimo riducendo lo strike e più ti aumenta il costo minimo (che comunque avrai visto che sarà dura che i tassi si abbassino ulteriormente)
Un esempio di qualche settimana fa – prendilo indicativo perché basato su una operazione molto grossa
13 anni – spread 0,95% su euribor 1 mese 0,45%
Spalmando e finanziando il CW
Strike 3% Strike 3,5%
Tasso minimo 0,45%+0,95%+1,01%=2,41% 0,45%+0,95%+0,82%=2,22%
Tasso massimo 3,00%+0,95%+1,97%=5,02% 3,50%+0,95%+0,89%=5,34%

Nb= il costo del CW fra tasso minimo e massimo è diverso perché spalmato ad un tasso diverso quello che è il valore iniziale
Quindi nell’esempio sopra io andrei a pagare (sicuramente) 20 cent in + per risparmiarne (forse) 30 cent e magari in la negli anni quando c’è meno capitale
Io mi sto orientando infatti su strike più alti (o 3,5% o 4%) –
I CW a 10 anni costano ovviamente meno – comunque nei tuoi conti è corretto valutare uno spread aggiuntivo di 0,80/1,00% annuo
3)credo di essere in una situazione simile alla tua (anche se meno liquido) e quindi mi permetto un consiglio- il tuo tasso fisso dovrebbe essere sopra il tasso del 5% - quindi unisci anche quello (con i soldi che risparmi nei primi anni ti recuperi il costo del CW) – visto che unicredit è cara ma vuoi lavorare con loro per i tuoi motivi, prova a chiedergli invece del mutuo un conto corrente ipotecario – per esempio a 30 anni con un certo piano di rientro (può essere a quote fisse 1/30 l’anno o con un pda ad un certo tasso) – in questa maniera la tua liquidità ti fa risparmiare interessi passivi – fai attenzione alla commissione che ha sostituito la CMS – dopodichè ipotizzi quanto vuoi restituire all’anno – per esempio in 10 anni – e vedi quale è il debito residuo anno per anno e su questo compri antonveneta o aletti – quando vuoi ti mando il foglio excell o ti dico come fare
Dimmi se sono stato troppo criptico
Saluti

 

[porchetto]

ciao Toto una felice e serena Epifania ti mando la mia mail via mp

tutto il ragionamento mi ha fatto venire il mal di testa

 

[toto]

ciao Toto una felice e serena Epifania ti mando la mia mail via mp

tutto il ragionamento mi ha fatto venire il mal di testa

la email non mi è arrivata
perchè malditesta??

 

[porchetto]

scusa ancora non ti avevo scritto

mi veniva il mal di testa non so se perchè l'argomento è ostico oppure perchè mi è arrivata l'influenza

 

[toto]

per rcpast
nel mkt aletti byr cw scadenza al 29.3.2022 strike 3,60% isin 4522295 euro 37,020 x 1.000 euro nominali al 20.1.2010 copre residuo 840 euro - quindi prezzo rapportato a 1.000 euro di 44,07 - se non mi sbaglio

per porchetto
ma sto malditesta???

 

[toto]

ERRATA CORRIGE

per rcpast (MI SONO SBAGLIATO - SCUSAMI - CORREGGO)
nel mercato aletti c'è compratore cw scadenza al 29.3.2022 strike 3,60% isin 4522295 euro 37,020 x 1.000 euro nominali al 28.122009 copre residuo 984 euro - quindi prezzo compratore rapportato a 1.000 euro di 37,62 - scusami

 

[ricpast]

parlato di nuovo oggi con BP

già mi hanno ridotto il periodo di mutuo da 15 anni a 12 anni....

adesso mi dicono che non posso acquistare i cw già emessi ma dovrò andare per forza su quelli in emissione....

il punto è che mi dicono che ora hanno dato l'ok agli ultimi mutui con lo spread a 0,95% perchè dall'alto hanno detto che è fuori mercato e non li concedono più quindi si sono ristretti i campi d'azione per le altre condizioni di contorno.

Almeno mi confermano il fatto che i loro cw saranno vendibili anche subito volendo senza intaccare le condizioni acquisite del mutuo.

banche....