La mia personale ricerca di un MUTUO

[Tantalo]

Salute a tutti

Mi sono appena registrato e spero di non tavanare troppo se chiedo qualche info a chi ne sa molto più di me...

Dopo molti confronti ho deciso fare mutuo con BPV.
richiesti 85000€ per 20 anni mi hanno proposto spread 0.95 a queste condizioni: copertura cpi per 10 anni (costo 3638€), diventare socio previo aquisto pacch.min 150 azioni bp (costo 695€)
Per il cap pensavo farlo per i primi 10 anni ma mi hanno consigliato farlo per 15 (costo mi sembra intorno 5700€)
Come vi sembra? Io ho cercato di leggere tutto questo 3d ma mi sono perso in quanto (mi sono reso conto) parecchio ignorante in materia di questi strumenti..

 

[ricpast]

Mi sono appena registrato e spero di non tavanare troppo se chiedo qualche info a chi ne sa molto più di me...

Dopo molti confronti ho deciso fare mutuo con BPV.
richiesti 85000€ per 20 anni mi hanno proposto spread 0.95 a queste condizioni: copertura cpi per 10 anni (costo 3638€), diventare socio previo aquisto pacch.min 150 azioni bp (costo 695€)
Per il cap pensavo farlo per i primi 10 anni ma mi hanno consigliato farlo per 15 (costo mi sembra intorno 5700€)
Come vi sembra? Io ho cercato di leggere tutto questo 3d ma mi sono perso in quanto (mi sono reso conto) parecchio ignorante in materia di questi strumenti..

0,95 di spread??!!!


Brutti......

Ottimo per te!

La copertura a 10 anni può andare bene secondo me.
Con 15 di copertura sei più tutelato ovviamente

 

[Tantalo]

Grazie della risposta.
Secondo te quindi coprirsi per metà durata può bastare?
Che poi da come mi hanno spiegato sarebbe cmq una durata fittizia in quanto a 10 anni la copertura è scesa a zero con una curva iniziata molto prima.. (ma che senso ha?) Scusa ma non ci capisco molto di come funziona..
Però per 10 anni costa molto meno, circa 3500€
Forse è il caso che vada per i 15?
Quello che vorrei capire è se ipotesi la faccio per 15 anni e tra 14 il tasso sale parecchio come entra la copertura?

 

[ricpast]

Dovresti fare delle simulazioni e vedere quanto andresti a pagare tra 12 anni circa senza copertura ad esempio con tassi ritornati al 5% (+ lo spread).
Ovviamente la simulazione di questo genere dovrebbe tener conto del debito residuo che avresti da ammortizzare tra 12 anni....e quindi vuol dire aver fatto delle stime sui tassi dei prox 12 anni....spannometriche ovviamente.

Considera che col passare del tempo è fisiologico che la componente di interessi pagata in una rata di un mutuo scenda gradualmente.

Non mi pare ci hai detto che euribor....immagino quello ad 1 mese.

 

[ricpast]

Al fine di valutare la convenienza e l'impatto di una copertura del tasso di un mutuo vi sottopongo un grafo da me elaborato sulla storia, relativa agli anni 2007, 2008, 2009 e 2010, del differenziale (%) tra l'euribor a 3 mesi e quello ad 1 mese.
Questo perchè alcuni mutui offerti (come quello da me stipulato ed oggetto di qs 3d) sono indicizzati all'euribor ad 1 mese mentre le coperture offerte e disponibili sul mercato sono attualmente solo sull'euribor a 3 mesi.

La linea blu identifica quanto (percentualmente) è puntualmente più alto l'euribor a 3 mesi rispetto a quello ad 1 mese.
La linea rosa identifica invece la media aritmetica storica dei differenziali sopra identificati.

Come era facilmente immaginabile si nota che il differenziale tra i due tassi è sempre stato positivo: ovvero l'euribor a 3 mesi è sempre stato più alto di quello ad 1 mese.

Si nota poi che il differenziale è aumentato vertiginosamente nel corso del 2009 arrivando a superare anche il 40%!Questo è sicuramente dovuto al livello storicamente (e a livello numerico assoluto) basso raggiunto dai tassi.

La media storica del differenziale di questi ultimi 3 anni dice che siamo attorno al 15%; depurando spannometricamente l'esplosione del differenziale dell'ultimo anno possiamo verosimilmente affermare che mediamente l'euribor a 3 mesi è più alto dell'euribor ad 1 mese di almeno il 10%.

Questo ci porta spannometricamente ad affermare che è ipotizzabile pensare che lo strike degli strumenti di copertura sul 3m sia mediamente più basso del 10% del nominale; in altre parole: la copertura scatta prima.

Aggiornamento dei differenziali.
In controtendenza quello tra 3m VS 6m.

 

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Aggiornamento anche con la rata che andrò a pagare il 30/06/10 e di conosco già l'importo visto che l'indicizzazione è sull'euribor ad 1 mese.

Aggiornamento.

Nell'immagine sotto vi faccio notare che i dati CERTI sono solo quelli fino alla rata n.7 compresa (ad oggi 02/08/10 conosco il tasso che applicheranno infatti su quella rata che andrò a pagare il 31/08/10).

Per le successive rate ho fatto delle supposizioni tracciando una road-map previsionale che ipotizza uno scenario di tassi in costante risalita fino al 2,20% ipotizzato per il mese di novembre 2011 (+ 1,05% di spread arriviamo al tasso indicato di 3,25% applicato sul mutuo).

Se restiamo ad una analisi dei dati CERTI (cioè delle prime 7 rate):
a) rispetto ad un mutuo a tasso fisso al 4,80% ho già ad oggi risparmiato:
- 1.684 euro di rata complessiva pagati in meno
- 2.943 euro di interessi pagati in meno
- 1.254 euro di capitale in più già restituito

b) rispetto ad un mutuo a tasso fisso al 5,00% ho già ad oggi risparmiato:
- 1.793 euro di rata complessiva pagati in meno
- 3.122 euro di interessi pagati in meno
- 1.324 euro di capitale in più già restituito

c) rispetto ad un mutuo a tasso fisso al 5,50% ho già ad oggi risparmiato:
- 2.067 euro di rata complessiva pagati in meno
- 3.569 euro di interessi pagati in meno
- 1.497 euro di capitale in più già restituito

 

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Aggiornamento dei differenziali.
In controtendenza quello tra 3m VS 6m.

Il differenziale % dei 2 tassi più brevi si sta ridimensionando drasticamente

 

[ricpast]

Il differenziale % dei 2 tassi più brevi si sta ridimensionando drasticamente

Nell'ultimo periodo i differenziali oggetto di analisi paiono essersi assestati (sopra le medie semplici di riferimento ndr).
NB: tale grafico non ha velleità alcuna di analisi tecnica ma solo di monitoraggio.

 

[ricpast]

Aggiornamento.

Nell'immagine sotto vi faccio notare che i dati CERTI sono solo quelli fino alla rata n.7 compresa (ad oggi 02/08/10 conosco il tasso che applicheranno infatti su quella rata che andrò a pagare il 31/08/10).

Per le successive rate ho fatto delle supposizioni tracciando una road-map previsionale che ipotizza uno scenario di tassi in costante risalita fino al 2,20% ipotizzato per il mese di novembre 2011 (+ 1,05% di spread arriviamo al tasso indicato di 3,25% applicato sul mutuo).

Se restiamo ad una analisi dei dati CERTI (cioè delle prime 7 rate):
a) rispetto ad un mutuo a tasso fisso al 4,80% ho già ad oggi risparmiato:
- 1.684 euro di rata complessiva pagati in meno
- 2.943 euro di interessi pagati in meno
- 1.254 euro di capitale in più già restituito

b) rispetto ad un mutuo a tasso fisso al 5,00% ho già ad oggi risparmiato:
- 1.793 euro di rata complessiva pagati in meno
- 3.122 euro di interessi pagati in meno
- 1.324 euro di capitale in più già restituito

c) rispetto ad un mutuo a tasso fisso al 5,50% ho già ad oggi risparmiato:
- 2.067 euro di rata complessiva pagati in meno
- 3.569 euro di interessi pagati in meno
- 1.497 euro di capitale in più già restituito

Aggiornamento con i dati certi delle prime 11 rate del mutuo (cioè fino alla rata che andrò a pagare il 31/12/10 calcolata sulla media dell'euribor 1m del mese di novembre):

a) rispetto ad un mutuo a tasso fisso al 4,80% ho già ad oggi risparmiato:
- 2.574euro di rata complessiva pagati in meno
- 4.445 euro di interessi pagati in meno
- 1.864 euro di capitale in più già restituito

b) rispetto ad un mutuo a tasso fisso al 5,00% ho già ad oggi risparmiato:
- 2.744 euro di rata complessiva pagati in meno
- 4.724 euro di interessi pagati in meno
- 1.972 euro di capitale in più già restituito

c) rispetto ad un mutuo a tasso fisso al 5,50% ho già ad oggi risparmiato:
- 3.175 euro di rata complessiva pagati in meno
- 5.423 euro di interessi pagati in meno
- 2.239 euro di capitale in più già restituito

 

[sciornetto]

sono riuscito a strappare queste condizioni presso banca Sai:
fisso a 30 anni
spread 1,10
tasso 4,23
capitale richiesto 92000
rata 444 al mese
unica polizza richiesta incendio e scoppio obbligatoria
perizia 250
apertura pratica: gratuta
nessun garante richiesto

che ne pensate?