inserisco un post che ho trovato in rete su un altro forum e mi sembrava interessante
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vittorio di miglior mutuo:
Ammortamento/riduzione del Capitale coperto (IMPORTANTE)
Le banche ti possono o vendere un CW a misura del tuo mutuo (cioè il tuo capitale residuo è sempre coperto dall’aumento dei tassi), oppure dei prodotti più standard =
Per lo più, quando si compra un CW, c’è un capitale iniziale che si ridurrà negli anni ad un certo tasso di ammortamento (le banche dicono amortizing) che, una volta fissato, rimarrà fisso.
Bisogna controllare che la riduzione di capitale coincida più o meno con il proprio ammortamento.
E’ POI FONDAMENTALE chiedere (prima) a quale tasso lo fanno
Ovviamente vale di più un CW ammortizzato al 4,50% poi al 3,75% e poi (ma molto poi) uno che si riduce di un importo omogeneo – per es 10 anni – trimestrale = 40 trimestri si riduce di 1/40 a trimestre- perché in quest’ultimo caso c’è meno capitale protetto alla fine del periodo che è quello che costa di più
Un Fatto vero= Un direttore finanziario ha chiesto un preventivo, ha visto il CW in emissione della Aletti con Pda al 3,75% a 60.000 euro – la banca gli ha detto””per una operazione cosi grossa ti facciamo un prezzo speciale = 51.000 con PDA a riduzione omogenea – fatti due conti il direttore finanziario si è reso conto che non gli avevano fatto lo sconto ma gli avevano aumentato il prezzo(se il PDA 3,75% costava 60.000 – senza sconti il PDA omogeneo sarebbe dovuto costare 48.000 euro)
I CW della banca Aletti(popolare) hanno in genere un PDA con tasso 3,75% e sono pezzi da 1.000 euro, che appunto si riducono nel tempo
Le antonveneta quotate in borsa a Milano, invece, sono singoli importi di 5.000 euro di capitale protetto con 2 scadenze annuali (30 marzo e 30 settembre) per i prossimi 12 anni- non soggetti ad ammortamento – quindi se io compro 1 lotto di 5.000 euro per scadenza 31.3.2019, questo mi “proteggerà” fino a quella data per lo stesso importo di 5.000 euro- gli strike a disposizione sono 3% e 4% e 5% - E’ come comprare una azione Fiat, quindi tramite qualsiasi banca – è ovvio che devi avere un mutuo molto alto perché allora ti comprerai le varie scadenze
Tassazione =mi risulta (?) che il rimborso che ti da sia soggetto alla tassazione delle rendite finanziarie e cioè del 12,5% - quindi se ti deve il 1,00%, ti darà un netto del 0,875%
Quali banche lo fanno (chi di voi ha altri nomi lo dica)
-Banca Aletti (gruppo banco popolare di Vr/No) – all’interno della banca c’è un loro mercato dove vengono quotate le vecchie emissioni–le possono vedere solo i dipendenti della banca–noi no
-ICCREA e Agrileasing (circuito delle Banche di Credito Cooperativo)
-Antonveneta (gruppo MPS) le uniche quotate alla borsa di Milano
-Gruppo BPER (banca popolare emilia romagna)
Quanto costano/Quotazioni= prezzi di emissione della Banca Aletti (gruppo banco popolare di VR/No entro il 19 Novembre 2009) – attualmente sono leggermente aumentati di costo (senza motivo) – ve ne riporto alcuni – io ho visto scadenze dal novembre 2012 al novembre 2038
Coprono l’euribor a 3 mesi – ogni “pezzo” valore 1.000 euro
Scadenza strike costo % Scadenza strike costo %
sul capitale iniziale sul capitale iniziale
10.11.12 2,60% 1,20% 23.11.12 1,30% 2,05%
10.11.16 3,75% 2,50% 23.11.16 2,50% 4,15%
10.11.19 4,30% 3,10% 23.11.19 3,45% 4,55%
10.11.24 4,50% 4,85% 23.11.24 3,80% 6,85%
10.11.29 5,00% 5,90% 23.11.29 3,80% 9,75%
SEMBRANO BELLI MA LEGGETE IL SEGUITO
Come si fa a valutare il vero loro costo (pareri sono bene accetti)
Io faccio così = x es. mutuo 100.000 euro a 10 anni (scadenza 2019) spread 1% su euribor 3 mesi
La banca mi finanzia anche il CW
(A) Strike 4,30% =100.000 + 3,10%= costo totale 103.100 – euribor oggi (diciamo il minimo) 0,75% + 1,0% spread = 1,75% - se rimarrà invariato per 10 anni pagherò 937,16 euro/mese che se rapporto al netto da me incassato di 100.000 euro fa un tasso annuale effettivo minimo del 2,38% (che meno l’euribor di 0,75%) fa uno spread effettivo – compreso il CW- del 1,63% -
Ora veniamo al massimo
103.100 euro – spread 1%+ strike 4,30% = 5,30% per cui la rata massima è 1.108,72 euro/mese che se rapporto al netto da me incassato di 100.000 euro fa un tasso annuale effettivo del 5,97%
(B)Strike 3,45% = 100.000 + 4,55%= 104.550 – per spread 1%+ tasso oggi 0,75% = 1,75% = rata mensile 950,34 euro/mese che sul netto incassato da un tasso effettivo minimo del 2,67%
-tasso effettivo massimo 104.550 * 1%+ 3,45%= 4,45% = rata mensile 1081,02 che sul netto incassato fa un tasso effettivo 5,41%
COME POTETE NOTARE PIU’ SI PAGA DI TASSO MINIMO EFFETTIVO, MENO SI PAGA DI TASSO MASSIMO (ANCHE SE NON IN MANIERA PROPORZIONALE)
In questi conti non è stato valutato il fatto che quanto viene rimborsato dal CW è soggetto alla tassa del 12,50% ( che quindi aumenterà il tasso effettivo massimo)
D’altra parte chi ha il mutuo indicizzato sull’euribor a 1 mese ed ha il CW a 3 mesi avrà il vantaggio che il tasso massimo gli si ridurrà della differenza fra i 2 tassi – nell’ultimo esempio, quando l’euribor a 1 mese sarà al 3,45%, quello a 3 mesi sarà già a 0,30 % sopra (differenza di oggi) o 0,10/0,20% differenza storica – e quindi inizia a prendere il rimborso prima
Mie considerazioni =
1)sul lungo (più di 10/15 anni) periodo sono troppo cari – sono utili a chi ha già un mutuo a tasso variabile ed invece di rifarne uno con il CAP, se lo tiene e si copre con un CW
2)Sopra ad importi di 500.000 vengono fatti prezzi più bassi del 15% circa
3)Se si confrontano i prezzi dei CW in emissione con quelli quotati all’interno della banca e con le quotazioni dell’antonveneta si vede che il mercato li valuta il 20/30% in meno del prezzo di emissione (e guarda strano nel prospetto di emissione c’è scritto che il 20/30% del costo del CW è la commissione di collocamento) – il che vuole dire (a mio personalissimo parere) che le banche oggi come oggi ci vogliono guadagnare troppo e che l’offerta del MPS, all’inizio con lo spread del 1,10% con CAP era sicuramente per sbaragliare il mercato, ma intorno al 1,40/1,50% (sempre con CAP) è quello che sarebbe in linea con il mercato dei tassi futuri (RIPETO SOGGETTIVO)
4)Ripeto quanto è stato detto mille volte nel forum, i mutui TV con CAP o TV con CW servono a chi è disposto a pagare qualcosa più del variabile puro e vuole essere tranquillo di non pagare più di una certa cifra per essere tranquillo (ed io sono uno di questi da ex patito del tasso fisso) – aggiungo che io li vedo come una assicurazione che spero di non utilizzare mai e che mi è costata qualche migliaia di euro
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