Casa, i prezzi scendono del 10%
di Cristiano Dell'Oste
Quartieri popolari, come Secondigliano a Napoli. Aree con una forte presenza di stranieri, come San Salvario a Torino. Zone di periferia, come Quarto dei Mille a Genova.L'onda dei ribassi è partita da qui. Dalle frange più fragili del mercato, che nei primi sei mesi di quest'anno hanno visto scendere di oltre il 10% i prezzi degli immobili nella categoria del «medio usato».
Gli ultimi dati dell'agenzia del Territorio mostrano un rallentamento delle compravendite (-14% al 30 giugno), al quale non si accompagna, però, una riduzione dei prezzi della stessa intensità. Ora le rilevazioni di Tecnocasa e Gabetti property solutions gettano uno sguardo oltre i valori medi.E mostrano che l'onda dei ribassi ha già investito molte realtà marginali (si vedano le schede qui accanto).
«Otto volte su dieci, dietro un calo dei prezzi superiore al 10% c'è la contrazione della capacità di spesa degli acquirenti: giovani coppie, stranieri e famiglie monoreddito sono quelli che negli ultimi tempi non hanno potuto accedere al credito o hanno ottenuto importi minori che in passato », spiega Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi di Tecnocasa. E Alessandro Ghisolfi, responsabile dell'ufficio studi di Ubh, ricorda: «Il balzo maggiore della domanda risale al 2001, quando grazie alle basse rate dei mutui ci furono 200mila compravendite in più». È inevitabile, dunque, che i più coinvolti siano gli immobili cui si rivolgono gli acquirenti più sensibili alla stretta creditizia. Ed è altrettanto inevitabile che tra questi i più penalizzati siano gli alloggi di minore qualità: quelli molto grandi, ai piani alti senza ascensore, da ristrutturare o poco serviti dai mezzi pubblici.
Concorda Guido Lodigiani, direttore dell'ufficio studi di Gabetti, che evidenzia un altro aspetto: «A fronte di un calo medio dei prezzi del 2,7% nelle grandi città, in alcuni casi anche gli appartamenti di alto livello hanno visto una limatura. La causa però non sono le dinamiche creditizie, ma gli orientamenti della clientela facoltosa, che conosce il mercato e oggi non è disposta spendere più di tanto».
Si tratta, comunque, di situazioni particolari: in generale, l'onda dei ribassi ha risparmiato il centro delle grandi città e gli immobili di pregio.«Per le abitazioni di livello medio alto – osserva Ghisolfi di Ubh il prezzo di vendita è lo stesso di gennaio 2008, con un calo in termini reali al netto dell'inflazione.E questo, per la prima volta, ha interessato anche le località di provincia».
Molto più complicato, invece, è chiedersi se l'onda si propagherà nel 2009. Finora molti piccoli proprietari hanno preferito non vendere anziché ridurre il prezzo. Lo conferma Luca Dondi di Nomisma: «L'offerta è rimasta rigida e ha sostenuto i prezzi, che potrebbero scendere quando si prenderà coscienza della situazione ». Sulla stessa linea Franco Arosio, presidente della Fiaip: «Il 2008 si sta chiudendo con un decremento delle transazioni cui non corrisponde un pari decremento dei prezzi.
Per il 2009 ci aspettiamo che il trend rimanga negativo. Il mercato prima o poi ripartirà, ma forse questa crisi ha tracciato un solco che non finirà nel nulla».
Le previsioni per l'anno prossimo sono tutte in discesa mediamente del 6% ma ci sono almeno due fattori che potrebbero arginare la tendenza.
Il primo è il credito. I mutui potrebbero ripartire dopo una riduzione dell'Euribor e potrebbe aggiungersi a questo andamento un taglio dei tassi da parte della Banca centrale europea. Afferma Lodigiani di Gabetti:
«Si assisterà a un calo dell'Euribor più veloce di quello che ci si aspettava e questo dovrà essere valutato».
Il secondo fattore è l'eventualità che la liquidità si sposti verso l'immobiliare.
Chi ha ha investito in Borsa difficilmente potrà lasciare l'azionario (a meno di incassare le perdite), ma i bassi rendimenti dei titoli di Stato potrebbero far crescere l'interesse per il mattone.
Nessuno però si illude. Megliola di Tecnocasa avverte che «la domanda di case da investimento è il 12% del totale». E Dondi di Nomisma sottolinea: «Sarà difficile che avvenga uno spostamento dalla Borsa agli immobili come nel 2001, perché ora siamo in una fase negativa per tutti gli impieghi. Sempre che tra gli investitori non si faccia strada l'idea che è il momento di fare uno spostamento».
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