acquisto casa

[francy1977]

Buongiorno,dovrei acquistare una casa al 50% con il mio compagno che si intesterebbe l'altro 50%.
Avendo già una casa a me intestata (acquistata con le agevolazione di prima casa) vorrei sapere se è possibile l'acquisto della nuova casa dove io, per il mio 50%, non usufruirei delle agevolazioni della prima casa, mentre il mio compagno, per il suo 50%, puo' usufruire delle agevolazioni come prima casa?
grazie

 

[ricpast]

è come dici tu: lui potrà usufruire delle agevolazioni mentre tu no.

una strada potrebbe essere che se la intesta lui e fate un accordo separato magari in forma di scrittura privata autenticata ma in qs caso è meglio sentire un notaio perchè tale cosa avrebbe probabilmente un aspetto quantomeno elusivo....

 

[francy1977]

grazie mille x la info!non pensavo si potesse fare....
sai anche dirmi che differenze ci saranno tra i costi che sosterro io sul mio 50% e quelli che sosterra lui sul suo 50%,,,,quindi tra prima e seconda casa?
buona giornata

 

[musicante]

una strada potrebbe essere che se la intesta lui e fate un accordo separato magari in forma di scrittura privata autenticata ma in qs caso è meglio sentire un notaio perchè tale cosa avrebbe probabilmente un aspetto quantomeno elusivo....

ricpast che tipo di accordo si potrebbe fare? Non mi viene in mente niente...

 

[iguanito]

grazie mille x la info!non pensavo si potesse fare....
sai anche dirmi che differenze ci saranno tra i costi che sosterro io sul mio 50% e quelli che sosterra lui sul suo 50%,,,,quindi tra prima e seconda casa?
buona giornata

In primis l'IVA:4% per la prima casa 10% sulla seconda. Poi l'IMU (ex ICI); come noto prima di Monti la prima casa ne era esente, oggi non più ma l'aliquota per la prima è più bassa rispetto alla seconda. Infine vi sono le varie agevolazioni concesse sul mutuo per l'acquisto della prima casa con deducibilità in parte nella dichiarazione dei redditi.
Attenzione poi, anche se la cosa non è connessa ai costi sull'acquisto dell'immobile, ai vincoli che la legge prevede sulla rivendibilità della prima casa nei 5 anni successivi all'acquisto. Se (toccando tutto quel che c'è da toccare) un giorno l'amore finisce potreste avere problemi nel rivendere l'immobile comprato come prima casa (in tutto o, a fortiori, in parte) nei 5 anni successivi.

 

[iguanito]

ricpast che tipo di accordo si potrebbe fare? Non mi viene in mente niente...

Attenzione bene agli accordi separati, a fortiori quando si è conviventi more uxorio.E' noto che gli atti d'acquisto di immobili vanno trascritti in conservatoria dei RR.II.
Se la casa è intestata tutta a lui, qualora egli decida di venderla chi la compra e trascrive sarà al riparo da qualunque accordo scritto ancorchè stipulato anteriormente, nel senso che nulla sarà a lui opponibile.

 

[francy1977]

grazie! quindi se ho ben capito l'IMU dovrei pagarla 50% io e 50% lui con aliquote diverse? le agevolazioni concesse sul mutuo intendi la deducibilità degli interessi passivi sul mutuo? per la seconda casa non si possono dedurre?

 

[iguanito]

grazie! quindi se ho ben capito l'IMU dovrei pagarla 50% io e 50% lui con aliquote diverse? le agevolazioni concesse sul mutuo intendi la deducibilità degli interessi passivi sul mutuo? per la seconda casa non si possono dedurre?

Esatto. Sì, intendo la deducibilità degli interessi passivi sul mutuo.Per la seconda casa non si possono dedurre

 

[ricpast]

ricpast che tipo di accordo si potrebbe fare? Non mi viene in mente niente...

un accordo del tipo:

io (che ho già usufruito delle agevolazioni) ti finanzio per X euro per i prossimi Y anni a tasso 0.
Tu ti impegni a non vendere l'immobile per i prossimi Y anni e, nel caso lo vendessi, ti impegni a restituirmi immediatamente la somma prestata.

Mi rendo conto che ben difficilmente un notaio accetterà un accordo di qs genere...

Il problema sta nel fatto di garantire chi, a fronte di erogazione di denaro, non avrebbe la casa intestata....e quindi alla mercè dell'altro....

La struttura della cosa sinceramente è mooooolto traballante sia dal punto di vista giuridico (scarse tutele possibili per chi finanzia senza avere intestato l'immobile) sia da quello fiscale (un trasferimento ingente in denaro deve oggi giorno essere tracciato e quindi tale "finanziamento" e l'accordo sottostante verrebbero fuori e l'operazione potrebbe essere vista dal fisco come elusiva e quindi sanzionabile)

 

[ricpast]

Attenzione poi, anche se la cosa non è connessa ai costi sull'acquisto dell'immobile, ai vincoli che la legge prevede sulla rivendibilità della prima casa nei 5 anni successivi all'acquisto. Se (toccando tutto quel che c'è da toccare) un giorno l'amore finisce potreste avere problemi nel rivendere l'immobile comprato come prima casa (in tutto o, a fortiori, in parte) nei 5 anni successivi.

Se però l'operazione di acquisto viene fatta normalmente (cioè se la intestano al 50% ciascuno e pace per le agevolazioni perse da una delle 2 parti) allora in questo caso si possono si stipulare degli accordi tra le parti per evitare situazioni spiacevoli nel caso "finisse l'amore".

Un accordo potrebbe essere strutturato così:

Le parti si accordano sul fatto che, nel momento in cui una delle 2 parti non intende più risiedere nell'immobile assieme all'altro, ciascuna delle 2 parti può richiedere la vendita dell'immobile senza che l'altro possa opporsi.
In tal caso allora si procederà a contattare X agenzie immobiliare del comune o dei comuni limitrofi e chiedere una stima del valore dell'immobile, si farà una media delle stime ottenute e, nel caso di proposta di acquisto ad un prezzo non inferiore a tale valore, nessuna delle due parti può rifiutarsi di vendere.