Aste Giudiziarie Immobiliari - Fase Prima Dell'aggiudicazione

[justy]

l'immobile è libero, quindi la percentuale che gli spetta al custode è dell'1% visto che l'immobile è compreso tra 25.000 e 100.000 euro, essendo diviso in due e quindi venduto come due lotti di appartamenti diversi (in realtà è un unico appartamento di 200mq diviso in due) un lotto è aggiudicato a 41.000 e l'altro a 90.000, solo su una metà viene calcolata l'agevolazione prima casa, il secondo lotto è considerata seconda casa, le tasse che ho calcolato sono di circa 6000 euro, il notaio nominato dal giudice vuole in tutto 13.000 quindi si mette in tasca 7000 euro e poi c'è questo custode giudiziario che ha sparato 7000 euro per fare tutte le pratiche...mhaa


ora ho letto gli aggiornamenti al tuo post, ho scritto 79.000 ma mi son sbagliato a digitare, erano per uno dei due lotti 75.000 euro, al momento dell'asta il creditore ha rialzato a 90.000, mio fratello ha accettato avventatamente perchè poi informandoci bene non è scritto da nessuna parte che se la base dell'asta è 75.000 il creditore puo fare rialzi, lo puo fare solo un secondo offerente, cmq sia il giudice li presente ha avvalso il rialzo

 

[Giorgiob75]

l'immobile è libero, quindi la percentuale che gli spetta al custode è dell'1% visto che l'immobile è compreso tra 25.000 e 100.000 euro, essendo diviso in due e quindi venduto come due lotti di appartamenti diversi (in realtà è un unico appartamento di 200mq diviso in due) un lotto è aggiudicato a 41.000 e l'altro a 90.000, solo su una metà viene calcolata l'agevolazione prima casa, il secondo lotto è considerata seconda casa, le tasse che ho calcolato sono di circa 6000 euro, il notaio nominato dal giudice vuole in tutto 13.000 quindi si mette in tasca 7000 euro e poi c'è questo custode giudiziario che ha sparato 7000 euro per fare tutte le pratiche...mhaa

Vediamo di fare due conti:

Caso A
Prezzo di aggiudicazione PRIMO LOTTO: 41.000 Euro.
Imposta di registro = 3% + 2 bolli da 168 Euro = 1566 Euro.
compenso per il custode: 410 Euro

Prezzo di aggiudicazione SECONDO LOTTO: 90.000 Euro.
Imposta di registro = 10% = 9000 Euro.
compenso per il custode: 900 Euro

Totale imposte di registro: 10566 Euro
Totale custode: 1310 Euro

Compenso notaio + bolli e cancellazioni = 13000-10566 = 2434Euro

Caso B
Prezzo di aggiudicazione PRIMO LOTTO: 90.000 Euro.
Imposta di registro = 3% + 2 bolli da 168 Euro = 3036 Euro.
compenso per il custode: 900 Euro

Prezzo di aggiudicazione SECONDO LOTTO: 41.000 Euro.
Imposta di registro = 10% = 4100 Euro.
compenso per il custode: 410 Euro

Totale imposte di registro: 7136 Euro
Totale custode: 1310 Euro

Compenso notaio + bolli e cancellazioni = 13000-7136 = 5864 Euro


Non mi tornano sempre i 7000 euro che vuole il custode, mentre il compenso chiesto dal notaio mi sembra equo in entrambe i casi. Considera che le spese del notaio sono doppie visto che tuo fratello si é aggiudicato due lotti.

Se, come credo, e' corretta l'ipotesi del caso B (il lotto da 90.000 euro e'quello che usufruisce dell'agevolazione prima casa) mi aspetto peró che sia stata fatta la cancellazione di almeno un'ipoteca giudiziale.

Era scritto esplicitamente da qualche parte che il compenso del custode sarebbe stato a carico dell'aggiudicatario ?
Te lo chiedo perché io sono in attesa di conoscere le spese per il notaio e le cancellazioni delle ipoteche giudiziarie. In nessuno dei documenti in mio possesso si parla del compenso per il custode, e non vorrei trovarmi sorpresine tipo la tua.

 

[Giorgiob75]

Aggiungo un'ulteriore informazione a questo magnifico thread.

Su molti siti che parlano di aste si legge che non ci sono spese e che ogni incombenza è a carico della procedura.

NON E' VERO.

L'esperienza ci insegna che ogni tribunale ha le sue regole in materia, e a quanto pare le cose cambiano anche da procedura a procedura.

Proprio oggi ho saputo che il compenso per il custode NON sarà a mio carico mentre, come dimostra il post di justy, in altri tribunali la spesa è a carico dell'aggiudicatario.

In alcuni tribunali sono a carico dell'aggiudicatario le spese per la cancellazione delle ipoteche, in altri sono a carico della procedura.
Nel mio caso ad esempio la spesa sarà a mio carico ma, facendo richiesta, potrò rivalermi sul debitore.

Ho appreso anche che in alcuni tribunali anche l'imposta di registro è a carico della procedura (secondo me questa è una follia).

Consiglio che rivolgo a tutti: Prima di partecipare ad un'asta strassate la cancelleria del tribunale o il delgato alla vendita e fatevi dire, o scrivere, bene chi dovrà sostenere ciascuna spesa, in particolare:

- Il compenso per il custode;
- L'imposta di registro;
- Le cancellazioni delle ipoteche siano esse volontarie, giudiziali.
- Le cancellazioni delle trascrizioni;
- Informatevi se ci sino iscrizioni pregiudizievoli e in caso affermativo state alla larga dall'asta, a meno che non vi garantiscano che verranno cancellate e che voi non avrete problemi.
- Il compenso del delegato alla vendita (notaio o altro professionista che sia).
- Fatevi dire quante ipoteche ci sono, di quale ammontare, di quale tipo e se gravano solo sul vostro immobile.

Se non sbaglio adesso nelle perizie sono obbligati a scrivere quali sono le ipoteche che gravano su ogni immobile a quanto ammontano e quanto costerà la cancellazione di ogni ipoteca, ma all'asta cui ho partecipato io queste informazioni non erano disponibili perchè precedente al 2004 (quando questi dati sono divenuti obbligatori).

 

[justy]

il caso B è quello giusto, sono stato dall'avvocato con mio fratello per capire bene tutte le spese e mi ha spiegato che il compenso del notaio è cosi alto perchè ci sono da cancellare 3 ipoteche giudiziali e 2 ipoteche volontarie, per il discorso del custode è perchè il mutuo è stato chiesto solo per il lotto da 90.000 perchè essendo realmente valutato 180.000 la banca ci eroga il mutuo necessario e trascriverà la nuova ipoteca di garanzia solo su un lotto...non so se mi sono spiegato bene, cioè al momento in cui viene dato un mutuo, la banca contemporaneamente iscrive un'ipoteca sulla casa per garanzia, tale ipoteca si cancella appena si finisce di pagare il mutuo. Nel caso nostro verrà ipotecato solo un lotto, il secondo viene pagato lo stesso dal mutuo ma non sarà soggetto a ipoteca di garanzia.. ecco perchè le tasse vengono pagate separatamente al notaio per il lotto da 90000 e al custode per il lotto da 41000

il compenso di 1310 euro al custode è a carica della procedura come nel tuo caso

 

[ivaring]

7.000 Euro per il custode mi sembrano troppi.

I compensi dei custodi sono regolati in base ad un tariffario che trovi qui:
compensi spettanti ai custodi di beni pignorati - aggiornati

In base al tariffario, se il custode chiede 7.000 Euro, tuo fratello dovrebbe aver pagato l'immobile circa 2,3 milioni di Euro...ne dubito
Se non ricordo male l'immobile l'ha pagato 79.000 Euro, giusto ?
Quindi al custode dovrebbero spettare 790 Euro + qualche altro euro di rimborso spese.

Io inizierei a chiedere al custode quali pratiche deve ancora svolgere e il dettaglio delle spese.
Per caso tuo fratello ha chiesto al custode di provvedere alla liberazione coatta dell'immobile ?
Comunque sia, anche in caso di risposta affermativa, 7.000 euro di compenso sono una somma eccessiva.

Domanda:
Il giudice ha stabilito che il compenso del custode e' a carico di tuo fratello ?
Era prima o seconda casa ?
13.000 Euro di spese per un immobile da 79.000 Euro sono proprio tanti.

Anche considerando un 10% di imposta di registro come seconda casa, restano 5100 Euro di compenso per il notaio e le eventuali cancellazioni....direi parecchi.

Se fosse stata registrata come prima casa l'imposta di registro ammonterebbe a
2706 Euro (3% dle prezzo d'asta + due bolli da 168 Euro), e allora sarebbe ancora piú difficile capire a cosa sono serviti i restanti 10.294 Euro...

C'erano ipoteche giudiziali da cancellare ? A giudicare dalle spese mi sa di si.
Potresti postare il dettaglio delle spese, se ti é giá stato consegnato ?
Sono curioso di sapere quanto sono costati il notaio e le eventuali cancellazioni.

In caso che lo stesso debitore fosse nominato il custode, potrebbe richiedere anche lui dei soldi extra?.

 

[ivaring]

Aggiungo un'ulteriore informazione a questo magnifico thread.

Su molti siti che parlano di aste si legge che non ci sono spese e che ogni incombenza è a carico della procedura.

NON E' VERO.

L'esperienza ci insegna che ogni tribunale ha le sue regole in materia, e a quanto pare le cose cambiano anche da procedura a procedura.

Proprio oggi ho saputo che il compenso per il custode NON sarà a mio carico mentre, come dimostra il post di justy, in altri tribunali la spesa è a carico dell'aggiudicatario.

In alcuni tribunali sono a carico dell'aggiudicatario le spese per la cancellazione delle ipoteche, in altri sono a carico della procedura.
Nel mio caso ad esempio la spesa sarà a mio carico ma, facendo richiesta, potrò rivalermi sul debitore.

Ho appreso anche che in alcuni tribunali anche l'imposta di registro è a carico della procedura (secondo me questa è una follia).

Consiglio che rivolgo a tutti: Prima di partecipare ad un'asta strassate la cancelleria del tribunale o il delgato alla vendita e fatevi dire, o scrivere, bene chi dovrà sostenere ciascuna spesa, in particolare:

- Il compenso per il custode;
- L'imposta di registro;
- Le cancellazioni delle ipoteche siano esse volontarie, giudiziali.
- Le cancellazioni delle trascrizioni;
- Informatevi se ci sino iscrizioni pregiudizievoli e in caso affermativo state alla larga dall'asta, a meno che non vi garantiscano che verranno cancellate e che voi non avrete problemi.
- Il compenso del delegato alla vendita (notaio o altro professionista che sia).
- Fatevi dire quante ipoteche ci sono, di quale ammontare, di quale tipo e se gravano solo sul vostro immobile.

Se non sbaglio adesso nelle perizie sono obbligati a scrivere quali sono le ipoteche che gravano su ogni immobile a quanto ammontano e quanto costerà la cancellazione di ogni ipoteca, ma all'asta cui ho partecipato io queste informazioni non erano disponibili perchè precedente al 2004 (quando questi dati sono divenuti obbligatori).

Se ho capito bene, una iscrizione diventa pregiudizievole quando per esempio, una ipoteca va in mora per un mutuo non pagato, ed in tal caso, quale sarebbe la motivazione per "stare alla larga" di aste di questo genere di aste?.
La perizia in questo caso, potrebbe essere uno strumento che vada presso con "le pinze" diciamo?.

Grazie.

 

[ivaring]

In uno degl'immobili che stavo seguendo, ci sono:
1 ipoteca volontaria per Lire 80000000 (04/01/1991), garanzia mutuo,
1 ipoteca volontaria per €37500 (17/12/2003), garanzia mutuo fondiario,
1 ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo €6500 (20/12/2005),
1 atto pignoramento immobiliare €2151 oltre spese ed interessi (24/10/2007).

Quali pro/contro ci sono in queste iscrizioni, rispetto a quanto detto da te Giorgio?.

Grazie.

 

[Giorgiob75]

In uno degl'immobili che stavo seguendo, ci sono:
1 ipoteca volontaria per Lire 80000000 (04/01/1991), garanzia mutuo,
1 ipoteca volontaria per €37500 (17/12/2003), garanzia mutuo fondiario,
1 ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo €6500 (20/12/2005),
1 atto pignoramento immobiliare €2151 oltre spese ed interessi (24/10/2007).

Quali pro/contro ci sono in queste iscrizioni, rispetto a quanto detto da te Giorgio?.

Grazie.

Non so esattamente quali siano le iscrizioni pregiudizievoli, però so che possono portare grandi rogne. Cercherò di informarmi meglio.

Riguardo alle ipoteche iscritte sul tuo immobile, non vedo problemi.
Le due ipoteche volontarie si estinguono con un contributo di 35 Euro ciascuna.
L'ipoteca giudiziale è molto piccola e si estinguerà , nella peggiore delle ipotesi, con 130 Euro.
Per il pignoramento si paga la trascrizione e mi sembra costi 262 Euro.

 

[Giorgiob75]

In caso che lo stesso debitore fosse nominato il custode, potrebbe richiedere anche lui dei soldi extra?.

Non lo so.

 

[Giorgiob75]

il caso B è quello giusto, sono stato dall'avvocato con mio fratello per capire bene tutte le spese e mi ha spiegato che il compenso del notaio è cosi alto perchè ci sono da cancellare 3 ipoteche giudiziali e 2 ipoteche volontarie, per il discorso del custode è perchè il mutuo è stato chiesto solo per il lotto da 90.000 perchè essendo realmente valutato 180.000 la banca ci eroga il mutuo necessario e trascriverà la nuova ipoteca di garanzia solo su un lotto...non so se mi sono spiegato bene, cioè al momento in cui viene dato un mutuo, la banca contemporaneamente iscrive un'ipoteca sulla casa per garanzia, tale ipoteca si cancella appena si finisce di pagare il mutuo. Nel caso nostro verrà ipotecato solo un lotto, il secondo viene pagato lo stesso dal mutuo ma non sarà soggetto a ipoteca di garanzia.. ecco perchè le tasse vengono pagate separatamente al notaio per il lotto da 90000 e al custode per il lotto da 41000

il compenso di 1310 euro al custode è a carica della procedura come nel tuo caso

Conosci il valore delle ipoteche giudiziali e su quanti immobili oltre al tuo gravavano ?
Il valore dovresti trovarlo sul decreto di trasferimento.

Quindi i 7000 Euro sono spese per il mutuo ?
Ma come mai se ne occupa il custode ?

Forse quello che tu chiami custode non è il custode ma è un qualcuno cui avete richiesto di assistervi ?