Pirelli & C Real Est (PRS) Il Ballo del Matto.o.oneeeeeeeeeee

[tontolina]

U.S. subprime woes could hurt Swiss banks, report says
Bloomberg News
Published: June 14, 2007
http://www.iht.com/articles/2007/06/14/business/swiss.php

ZURICH: Swiss banks, including UBS and Credit Suisse Group, could be hurt by a sudden deterioration in economic conditions triggered by the U.S. subprime lending slump, Switzerland's central bank said Thursday.

"One cannot exclude that the events in the U.S. subprime mortgage markets at the beginning of 2007 could turn out to be early warning signs of a larger crisis to come in the U.S. property market or of a general decline in credit quality," the Swiss National Bank said.

While banks including UBS and Credit Suisse, the two largest lenders in the country, have increased their ability to absorb shocks, recent increases in risk-taking and costs may have made the country's financial system vulnerable, the SNB said in a report on banking stability.

"It is unclear whether the finance industry's capital buffer, in the form of equity capital, is adequate to weather particularly bad storms," an SNB governing board member, Philipp Hildebrand, said in a speech.

Losses equivalent to 3 percent of the balance sheet of the big Swiss banks would be enough to erase that cushion, Hildebrand said. While unlikely, "such a loss cannot be ruled out."
Today in Business
Agreement seen on deal that would see Enders, a German, as sole chief of EADS
Uphill climb for business of cycling
China's new concern: Exploding phones
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Making improvements to the way the two banks measure and report risks "would help to reinforce the stability of the Swiss banking sector," the report also said.

The national bank's report echoed a similar concern by the International Monetary Fund, which last week said UBS and Credit Suisse should be subject to tighter supervision and may need to put aside more capital to cover risks. from derivatives trading.

The central bank also raised its three-month target rate Thursday to 2.5 percent, as expected, the highest level since September 2001. Switzerland's main rate is still the second lowest of the major currencies after Japan and the currency has declined as investors borrowed in the franc to fund investments in higher yielding assets.
In italiano:
La banca svizzera, compreso UBS ed il gruppo di Suisse di accreditamento, ha potuto essere danneggiata da un deterioramento improvviso nelle circostanze economiche innescate dal crollo prestatore del subprime degli STATI UNITI, banca centrale della Svizzera detta giovedì. "uno non può escludere che gli eventi nei mercati di ipoteca del subprime degli STATI UNITI all'inizio di 2007 potrebbero risultare essere segni di allarme immediato di più grande crisi venire nel mercato di proprietà degli STATI UNITI o di un declino generale nella qualità di accreditamento," la Banca nazionale svizzera ha detto. Mentre la banca compreso UBS e l'accreditamento Suisse, i due più grandi prestatori nel paese, hanno aumentato la loro capacità di assorbire le scosse, gli aumenti recenti nella rischio-presa ed i costi possono rendere il sistema finanziario del paese vulnerabile, lo SNB detto in un rapporto su stabilità di operazioni bancarie. "è poco chiara se l'amplificatore capitale dell'industria di finanza, sotto forma d'il capitale effettivo, è sufficiente esporre all'aria specialmente le tempeste difettose," un membro governante del bordo di SNB, Philipp Hildebrand, ad esempio in un discorso. Le perdite equivalenti a 3 per cento del bilancio della banca svizzera grande sarebbero abbastanza per cancellare quell'ammortizzatore, Hildebrand detto. Mentre improbabile, "una tal perdita non può essere eliminata." Oggi nell'accordo di affari visto sull'affare che vedrebbe Enders, un tedesco, come solo capo dell'ascensione in salita di EADS per il commercio di ciclare nuova preoccupazione della Cina: L'esplosione telefona <A>Click qui... Rendere a miglioramenti al senso le due banche misura ed i rischi di rapporto "contribuirebbe a rinforzare la stabilità del settore bancario svizzero," il rapporto anche detto. La relazione della banca nazionale ha echeggiato una preoccupazione simile dal Fondo monetario internazionale, che ultima settimana ha detto che UBS e l'accreditamento Suisse dovrebbero essere conforme a controllo più stretto e possono avere bisogno di di mettere da parte più capitale per riguardare i rischi dal commercio dei derivati. La banca centrale inoltre ha sollevato il relativo tasso di tre mesi giovedì dell'obiettivo a 2.5 per cento, come previsto, il livello elevato da settembre del 2001. Il tasso principale della Svizzera è ancora il secondo il più basso delle valute principali dopo il Giappone e la valuta ha declinato come investitori presi in prestito nel franco per costituire un fondo per gli investimenti in più alti beni rendenti.

 

[tontolina]

BNP Paribas annonce l'inévitable baisse des prix de l'immobilier
Posté le 12/06/2007
BNP Paribas sort du bois dans son dernier magazine économique hebdomadaire : si les autres banques titrent encore sur le ralentissement du marché, la banque BNP Paribas se fait plus précise en calculant la surévaluation de l'immobilier français et espagnol. Pour cela, elle s'appuie sur la méthode dite de l'évaluation des prix d'actifs. En simplifiant, le prix d'un actif est calculé par rapport aux bénéfices futurs qu'il peut dégager (dans notre cas les loyers) en tenant compte du taux d'intérêt sans risques. Les résultats obtenus pour la France montrent un très net décalage depuis 2003 entre la valeur théorique des prix de l'immobilier et les loyers : ce décalage a grandi jusqu'à aujourd'hui et mène à la conclusion d'une surévaluation de plus de 40 % des prix en France à fin 2006. En Espagne également, la surévaluation atteindrait 20 %. Etant donné le niveau d'endettement des ménages espagnols et le fait que ces mêmes ménages empruntent en majorité à taux variables, BNP Paribas s'attend à une correction plus brutale en Espagne qu'en France. Elle indique par ailleurs que les retournements sont en général graduels, et que la durée des périodes de baisse est en rapport avec celle de la période haussière (soit dans le cas actuel depuis 1998, à peine 10 ans).
http://www.ruedelimmobilier.com/reagir.php?article=1789



BNP Paribas annuncia il ribasso inevitabile dei prezzi del settore immobiliare
12/06/2007
BNP Paribas esce dal legno nella sua ultima rivista economica settimanale: se le altre banche titolano ancora sul rallentamento del mercato, la banca BNP Paribas si fa più precisa calcolando la sovravvalutazione del settore immobiliare francese e spagnolo. Per ciò, si sostiene sul metodo detto della valutazione dei prezzi di attivi. Semplificando, il prezzo di un attivo è calcolato rispetto ai vantaggi futuri che può individuare (nel nostro caso gli affitti) considerando il tasso d'interesse senza rischi. I risultati ottenuti per la Francia mostrare molto una netta differenza dal 2003 tra il valore teorico dei prezzi del settore immobiliare e gli affitti: questa differenza è cresciuta fino ad oggi e conduce alla conclusione di una sovravvalutazione de plus più del 40% dei prezzi in Francia a fine 2006. in Spagna anche, la sovravvalutazione raggiungerebbe 20%.
dato il livello d'indebitamento delle famiglie spagnole ed il fatto che queste stesse famiglie prendono in prestito per lo più a tassi variabili, BNP Paribas si aspetta una correzione più brutale in Spagna che in Francia. Segnala d'altra parte che i rovesciamenti sono in generale graduali, e che la durata dei periodi di ribasso è in relazione con quella del periodo gherlino (cioè nel caso attuale dal 1998, appena 10 anni).

 

[tontolina]

mutui anche a 50 anni ma con "clausola di RISOLUZIONE ESPRESSA"
http://www.youtube.com/watch?v=lNnWxsmavUw

 

[tontolina]

Immobiliare, il mercato cambia segno
Nel secondo semestre 2007 un calo del 10%http://finanza.repubblica.it/scripts/cligipsw.dll?app=KWF&tpl=kwfinanza%5Cdettaglio_news.tpl&del=20070705&fonte=RPB&codnews=123484
ROMA - Il mercato immobiliare sta per cambiare segno. A pubblicare previsioni fosche sull'andamento della compravendita di case questa volta non è un'istituzione internazionale di prestigio, ma pur sempre lontana dal mercato, ma la Fiaip, la Federazione italiana degli Agenti Immobiliari Professionali, che nel Report semestrale prevede per la seconda metà del 2007 una flessione del 10 per cento nel mercato immobiliare urbano e dell'1,5 per cento in quello turistico. Una decisa inversione di tendenza dei prezzi delle case, dopo un boom durato 9 anni, quasi 10. Il robusto calo previsto per il secondo semestre di quest'anno arriva dopo una crescita risicata dell'1,7 per cento del primo semestre rispetto a quello precedente, risultante da un +0,5 per cento nel mercato urbano e da un +2,8 per cento in quello turistico.

In rialzo solo 6 città. E' la temuta 'bolla immobiliare' della quale si parla da tempo? Un crollo del 10%del mercato, nonostante i rallentamenti degli ultimi mesi, tanto più se si dà un'occhiata alle singole città esaminate dal Report semestrale Fiaip. Scendono infatti del 10% Milano, Trento, Firenze, Roma, Bari, Cagliari, Napoli, Venezia. Vanno ancora bene solo città 'medie' come Catanzaro, Perugia, Campobasso, Trieste e, fra le città grandi, Torino e Palermo.

I dati limitati ai quartieri di pregio. Una premessa va fatta però per la metodologia del rapporto: la rilevazione della Fiaip si è concentrata quest'anno per la prima volta esclusivamente sulle zone di maggior prestigio delle venti città capoluoghi di provincia. Si tratta dei centri storici di Potenza, L'Aquila, Trieste, Firenze, Trento, Perugia, Aosta e Campobasso; il quartiere Indipendenza-Corso Mazzini a Catanzaro, Posillipo a Napoli, Galvani a Bologna, Trevi a Roma, Albaro a Genova, Duomo-Cordusio a Milano, Pietralacroce ad Ancora, Crocetta a Torino, Murat 1 a Bari, Monte Urpinu a Cagliari, Politeama a Palermo e San Marco a Venezia. Per il mercato turistico, la rilevazione è stata effettuata in 20 rinomate località di vacanza, una per ogni regione.

Di conseguenza quando si sarà esaminato il mercato immobiliare urbano nel suo complesso, forse il calo non sarà proprio del 10 per cento. Però non dovrebbe neanche allontanarsi tanto dalla previsione formulata dalla Fiaip per i quartieri di pregio delle città capoluogo di provincia, dal momento che proprio le zone centrali avevano registrato negli ultimi anni gli aumenti più rilevanti e avevano tenuto di più rispetto al rallentamento che comunque si avvertiva già dall'anno scorso.

Il calo già rilevato dagli agenti. "Abbiamo deciso di analizzare un campione ristretto - spiega il vicepresidente di Faiap, Osvaldo Grandin - perché ci eravamo accorti di alcuni segnali, che indicavano una flessione. Abbiamo preso in esame il massimo della categoria, gli immobili che avevano la quotazione più alta di venti città capoluogo e di venti città turistiche. L'indagine ha dato come risultato una media del 10 per cento, ed è un elemento che nella piazza lo si riscontra: tutti i colleghi mi dicono che ci sono meno contatti, meno vendite".

Transazioni diminuite, tempi allungati. Infatti il rallentamento e la flessione del mercato sono stati anticipati dall'allungamento dei tempi delle compravendite che gli agenti segnalano già dai primi mesi del 2006.
Nel primo semestre del 2007 il tempo intercorso tra l'incarico affidato all'agente immobiliare e la stipulazione della compravendita è arrivato a quasi sei mesi (5,7) e il divario percentuale tra il prezzo richiesto e quello effettivo è stato del 10 per cento. Gli immobili messi in vendita sono aumentati mediamente del 4,7 per cento, ma le transazioni portate a termine sono diminuite dell'8,4 per cento.

Preferiti i tagli piccoli. Altro segnale della difficoltà delle famiglie è il deciso orientamento verso tagli piccoli: la maggior parte delle abitazioni richieste, segnala infatti la Fiaip, ha una superficie inferiore ai 60 metri quadri (42 per cento), le case di medie dimensioni sono richieste dal 39 per cento, quelle di oltre 120 metri quadrati solo dal 19 per cento. Quanto alla provenienza della clientela, quattro acquirenti su cinque sono italiani, gli stranieri Ue poco più del 10 per cento e gli extracomunitari il 6,4 per cento.

Non si tratta della bolla immobiliare. Che il mercato si sia fermato, e che dovesse in qualche modo assestarsi, nessuno lo nega da tempo: la Fiaip ricorda che in media i prezzi di compravendita sono cresciuti del 76,6 per cento tra il 2000 e il 2007, con punte del 96 per cento per le case nuove o ristrutturate. Ma per la Fiaip non è il caso di parlare di bolla immobiliare, nonostante un calo del 10 per cento, se venisse confermato per il mercato in generale, sia davvero imponente: "Credo che siamo i primi a lanciare una previsione di questo tipo, assolutamente un ridimensionamento di alcuni prezzi di mercato - dice Grandin - ma la bolla immobiliare no, direi che se non è scoppiata nel passato non è neanche questo il momento. Pur ribadendo che la nostra previsione è un dato assolutamente reale".

Mutui più onerosi per gli aumenti dei tassi. Probabilmente, osserva Grandin, a incidere sul rallentamento del mercato ci sono stati anche gli aumenti dei tassi d'interesse: "A lungo si è detto che pagare il mutuo era come pagare l'affitto, ma adesso non è più vero, la rata del mutuo è più alta di almeno il 15, 20 per cento". Nel primo semestre 2007 gli acquirenti hanno fatto ricorso al mutuo nel 75,5 per cento dei casi. I mutui sono stati stipulati per un importo mediamente pari al 75,6 per cento del prezzo dell'immobile, con una durata media di 23 anni e un tasso per lo più fisso: le famiglie non si fidano più del variabile, che ha subito continui ritocchi verso l'alto per via dei rialzi della Banca Centrale Europea.

Il mercato turistico più stabile. Nella rilevazione sul mercato turistico emergono le località montane, in particolare Courmayeur e Madonna di Campiglio, nelle quali i prezzi degli immobili nuovi o di pregio oscillano tra gli 8.000 e i 10.000 euro, seguiti da Forte dei Marmi, Porto Rotondo e Santa Margherita Ligure. Per il mercato turistico le previsioni della Fiaip sono molto meno negative, il calo previsto per la seconda metà del 2007 è dell'1,5 per cento, però anche in questo caso si tratta del primo calo dei prezzi delle abitazioni dopo un decennio di rialzi. Tutti gli indicatori sono attenuati rispetto a quelli del mercato urbano: anche per le seconde case si sono allungati i tempi della vendita, e si sono ridotte le transazioni concluse, ma solo dello 0,3 per cento.

 

[tontolina]

Ricerca trimestrale sul mercato immobiliare in Europa
11 Jul 2007


CAAM sgr presenta i risultati di uno studio sullo stato e le prospettive del mercato immobiliare europeo al termine del 1° trimestre 2007.

La divisione Real Estate di CAAM SGR, guidata da Giovanni Di Corato, presenta i risultati della ricerca sullo stato e le prospettive del mercato immobiliare europeo al termine del 1° trimestre del 2007. Lo studio, sintetizzato di seguito, analizza i tre segmenti in cui si articola il settore immobiliare: uffici, retail e industria.

Sommario
Visione positiva per il segmento uffici
Il rischio di downside sembra non colpire il retail
Lo sviluppo economico sostiene il segmento industriale

SEGMENTO DEGLI UFFICI
Dopo la forte performance del 2006, il segmento degli uffici in Europa ha conosciuto un’ulteriore fase di sviluppo anche nel primo trimestre del 2007, alla luce soprattutto della significativa ripresa economica che ha interessato tutto il continente.
I volumi occupati nel trimestre sono in lieve contrazione rispetto al periodo precedente, ma sono comunque in linea con la media degli ultimi anni. Nello specifico, London City, Mid Town, i Docklands, Paris La Defense, Berlino, Madrid M40 e la periferia di Barcellona hanno attraversato un periodo di forte rallentamento della domanda da parte degli utilizzatori finali, mentre London West End, Lyon, Madrid City e M30 e Barcellona hanno conosciuto un’ulteriore crescita degli spazi occupati.
Nonostante una domanda disomogenea, gli affitti sono aumentati in quasi tutte le località, a causa di un’offerta caratterizzata soprattutto dalla mancanza o dall’inadeguatezza delle superfici. A Londra e a Madrid gli affitti di prima fascia hanno registrato, in tutte le location, tassi di crescita superiori al 20% su base annua. Il West End di Londra, in particolare, ha registrato il più alto valore di locazione mai riportato, pari a 1576 €/mq. A Milano e in Germania i canoni di affitto sono aumentati solo lievemente rispetto al primo trimestre 2006, mentre a Barcellona e a Parigi il trend degli affitti varia in base alle aree urbane prese in considerazione.
Prosegue il progressivo calo dei tassi di immobili vuoti, che hanno raggiunto livelli estremamente bassi nelle aree centrali di Londra, Madrid, Barcellona e Parigi.
Alla luce di queste considerazioni, manteniamo la nostra visione positiva sul segmento degli uffici in Europa:
Inghilterra (+): lo slancio del mercato degli affitti a Londra è un fattore trainante per un’ulteriore crescita nel breve periodo. Siamo moderatamente ottimisti sul segmento, grazie soprattutto alla forte domanda di uffici da parte degli utilizzatori finali, nonostante sia i volumi occupati sia il livello dei rendimenti incomincino ad avvicinarsi ai loro valori massimi.

Francia (++): la domanda per immobili a destinazione uffici si è mantenuta elevata nel corso del trimestre, soprattutto nelle regioni di Lille, Lione e Marsiglia. Gli affitti di prima fascia sono aumentati di poco e sono previsti in crescita nel medio termine.

Germania (++): nel primo trimestre 2007 il mercato degli uffici in Germania ha confermato la propria fase di ripresa all’interno di un quadro economico decisamente positivo. Il decremento del tasso di uffici vuoti dovrebbe determinare un aumento nei canoni di locazione, già osservato a Francoforte e Düsseldorf.

Italia (+): il primo trimestre dell’anno è stato caratterizzato da una forte stabilità per il segmento degli uffici. Gli affitti e i rendimenti sono rimasti pressoché inalterati per il quarto trimestre consecutivo, da un lato come conseguenza del processo di rilocazione e di taglio dei costi intrapreso dagli occupanti, dall’altro per la significativa offerta di nuove costruzioni. Mentre a Milano i nuovi edifici sono assorbiti dalla domanda, mantenendo invariato il tasso di immobili inutilizzati, a Roma tale percentuale è salita all’8,4%.
Nonostante questo, manteniamo la nostra visione favorevole su questo mercato, in considerazione della forte domanda per immobili di prima fascia (nei centri cittadini) e di Classe A (aree periferiche e semiperiferiche), sostenuta inoltre dai livelli interessanti dei prezzi e dei rendimenti, rispetto agli altri paesi avanzati d’Europa.

Spagna (=): gli affitti sono aumentati molto rapidamente a Madrid a causa di una domanda massiccia proveniente soprattutto dagli investitori internazionali. Un altro fattore di rischio che supporta la nostra visione neutrale su questo segmento è costituito dal basso livello dei rendimenti.

SEGMENTO RETAIL
Nell’ultimo decennio il mercato retail in Europa è stato caratterizzato da un trend di crescita costante che si è confermato anche nel primo trimestre 2007. Nel periodo considerato, infatti, i canoni di affitto sono cresciuti, anche se i rendimenti registrati nelle grandi vie dello shopping e nei centri commerciali hanno subito un calo. La certezza dei rendimenti ha costituito un fondamentale fattore di attrattività per gli investitori alla ricerca di diversificazione del rischio nei propri portafogli.
I fattori di sviluppo del segmento retail nel trimestre sono riconducibili all’espansione dell’industria della moda e del lusso e alla ricerca di economie di scala nel mercato della distribuzione. Inoltre, la competizione tra aziende per assicurarsi le location strategiche ha spinto gli affitti a livelli decisamente elevati.
Il rischio di downside è, in generale, molto alto, alla luce principalmente dei rendimenti e degli affitti elevati. Al contrario, in Italia e Spagna i tassi di crescita degli affitti sono ancora in accelerazione, a testimonianza della buona salute del settore.
Sulla base di queste considerazioni, adottiamo un approccio moderatamente conservativo nei confronti del segmento retail.
UK (- -): al fine di salvaguardare la profittabilità della propria attività, i negozianti al dettaglio non sembrano in grado di permettersi locazioni più elevate. E’ poco probabile un ulteriore apprezzamento degli immobili con questa destinazione d’uso.

Francia (=): per il 2007 ci attendiamo un volume maggiore di transazioni sostenuto in primis dai livelli ancora sostenuti dei consumi privati.

Germania (=): nei primi mesi del 2007 il segmento retail è apparso debole in seguito al declino della spesa dei consumatori. I canoni di affitto sono cresciuti di poco e lo spread tra i tassi a lungo termine e i prime yields è sceso ai suoi livelli più bassi.

Italia (+): l’interesse per questo segmento è ancora vivo. La domanda per le location migliori, specialmente nei centri commerciali, ha portato ad un ulteriore incremento dei costi di locazione a Milano e Roma. Nonostante l’ulteriore contrazione dei rendimenti, che ci attendiamo prosegua nel breve periodo, le nostre aspettative sono favorevoli. In primo luogo, infatti, lo spread rispetto alle obbligazioni di lungo termine è su livelli ancora interessanti rispetto agli altri paesi europei; in secondo luogo la scarsità dell’offerta sostiene i fondamentali del mercato mantenendo viva la competizione per gli spazi.

Spagna (-): la domanda interna e l’andamento economico particolarmente positivo sono i fattori che, ancora una volta, dominano la forte performance del mercato retail. Gli affitti di prima fascia sono cresciuti del 26,7% su base annua a Barcellona e del 15,8% a Madrid, mentre i rendimenti sono scesi ai valori più bassi di sempre. Il rischio complessivo di investimento, pertanto, è alto.

SEGMENTO DEGLI IMMOBILI INDUSTRIALI
Gli investitori internazionali e gli operatori specializzati guidano attualmente lo sviluppo del segmento delle aree industriali. La ripresa dell’industria in Europa e il crescente commercio con i Paesi Emergenti hanno sostenuto significativamente anche lo sviluppo del segmento della logistica.
Nonostante il mercato sia stato molto attivo, i prezzi degli affitti sono rimasti stabili in Francia, Germania e Italia, mentre hanno reagito con un incremento significativo in Inghilterra e Spagna. I rendimenti hanno mostrato contrazioni in tutti i principali paesi europei, con l’eccezione della Spagna.
Il rischio di un ridimensionamento di questo segmento è moderato; il livello accettabile di spread fra i rendimenti e i bond di lungo termine non evidenzia nessun fattore di rischio. La nostra visione sui singoli Paesi è la seguente:

Inghilterra (=): lo sviluppo del commercio internazionale e dell’economia domestica ha sostenuto la crescita del segmento industriale. A Londra si è registrata la maggiore crescita in assoluto nei canoni di affitto: 32% su base annua. In molte aree i rendimenti si stanno avvicinando ai tassi di interesse a lungo termine.

Francia (=): nonostante una domanda dinamica e un’offerta leggermente in declino, gli affitti degli immobili industriali hanno attraversato una fase di perdurante stagnazione, mentre i rendimenti degli affitti di prima fascia si sono ulteriormente ridotti. Gli investimenti nel settore industriale dovrebbero mantenersi moderati, anche se il comparto della logistica dovrebbe attrarre ulteriori capitali.

Germania (++): il segmento attraversa una fase piuttosto positiva, sostenuto dal recupero dell’economia continentale e dal riavvio della produttività industriale. Considerato il contesto favorevole e l’attuale livello dei rendimenti, gli investimenti in questo segmento dovrebbero intensificarsi nel medio termine.

Italia (+): i trasferimenti verso edifici di classe A (zone periferiche e semiperiferiche) e l’ottimizzazione dei costi sono stati i principali fattori che hanno caratterizzato il mercato italiano degli immobili industriali. Nonostante sia ad un livello significativo, la domanda non ha interessato locazioni di prima categoria e gli affitti sono rimasti stabili. Gli affitti industriali nell’area di Milano, in particolare, sono i più bassi rispetto agli altri principali Paesi Europei. Le nostre aspettative per il paese si confermano positive. Ci attendiamo infatti una crescita degli investimenti nel 2007, sulla spinta del crescente interesse per gli spazi logistici in posizioni chiave, e un ulteriore miglioramento della qualità media degli edifici, grazie ai nuovi programmi edili, già avviati. Secondo le previsioni gli affitti dovrebbero mantenersi stabili, mentre i rendimenti dovrebbero ridursi ulteriormente di 25/50 bps.

Spagna (=): sulla spinta della florida fase economica, il segmento industriale in Spagna ha offerto interessanti opportunità d’investimento. Alla fine del primo trimestre 2007 questo processo di sviluppo sembra avere poco spazio per ulteriori rivalutazioni: i rendimenti infatti si stanno stabilizzando e la crescita degli affitti è in fase di decelerazione. Il ridotto premio per il rischio sostiene la nostra visione neutrale sul lungo termine.

tratto da http://www.fondionline.it/sito/main...&ch1=C08&p1=1&ch3=c14&ch4=C11&ch2=C03&p2=7300

 

[tontolina]

questO è davvero interessante
REIC

http://www.saperinvestire.it/index.php?option=com_content&task=view&id=1708&Itemid=125

Novità in Borsa: Real Estate Investment Companies
I mercati finanziari
di Daniele Tortoriello

A partire dal 23 luglio 2007, sarà possibile negoziare le azioni di Real Estate Investment Companies (REIC), ossia società per azioni che svolgono in via prevalente attività di investimento e/o locazione in campo immobiliare

In base alle ultime modifiche al Regolamento dei mercati organizzati e gestiti da Borsa Italiana S.p.A., deliberate dall’assemblea degli azionisti di Borsa Italiana il 26 aprile 2007 e approvate dalla Consob con delibera n. 15996 del 26 giugno 2007 è stata introdotta la possibilità per le Real Estate Investment Companies (REIC) di essere ammesse a quotazione in un mercato regolamentato, nella fattispecie il mercato Expandi.

Queste novità seguono quelle introdotte con la legge n. 296 del 27 dicembre 2006 (Legge Finanziarie per il 2007), che ha previsto l’introduzione in Italia delle Società di investimento immobiliare quotate (SIIQ). Tali cambiamenti devono essere visti in un’ottica di opera di armonizzazione dei regolamenti dei mercati finanziari dei vari Paesi europei, considerando che in alcuni è già prevista la quotazione di queste società.

Secondo la definizione introdotta nel Regolamento le Real Estate Investment Companies, in breve REIC, sono società per azioni che svolgono in via prevalente attività di investimento e/o locazione in campo immobiliare. Alle azioni di queste società è dedicato un apposito segmento del mercato Expandi, segmento immobiliare, nel quale le contrattazioni avvengono secondo gli orari e le modalità previste per la classe 1 del segmento standard del mercato Expandi.

Ai fini dell’ammissione a quotazione le REIC devono soddisfare specifici requisiti aggiuntivi a quelli normalmente previsti per gli altri titoli. In particolare, per quanto riguarda le azioni, si deve avere:

*
capitalizzazione di mercato prevedibile pari almeno a 200 milioni di euro;
*
sufficiente diffusione, che si presume realizzata quando le azioni siano ripartite presso gli investitori professionali e/o presso gli investitori non professionali per almeno il 35% del capitale rappresentato dalla categoria di appartenenza.

Per le azioni di nuova emissione di pari categoria e medesime caratteristiche, ad eccezione del godimento, rispetto a quelle già quotate, non si applicano le previsioni esposte nei punti precedenti.

Le negoziazioni di azioni delle Real Estate Investment Companies si svolgono con l’intervento di un operatore specialista, mentre in generale sul mercato Expandi l’intervento dello specialista non è obbligatorio.

Analizzando poi i requisiti delle Real Estate Investment Companies, ovvero gli emittenti delle azioni, possono essere ammesse alle negoziazioni qualora lo statuto della società, nella clausola relativa all’oggetto sociale, preveda le seguenti regole in materia di investimenti e limiti alla concentrazione del rischio:

*
la società non investe, direttamente o attraverso società controllate, in misura superiore ad un terzo delle proprie attività in un unico bene immobile, avente caratteristiche urbanistiche e funzionali unitarie;
*
i ricavi provenienti da uno stesso locatario o da locatari appartenenti allo stesso gruppo, non possono eccedere il 20% dei ricavi complessivamente provenienti da locazione (lo statuto delle Real Estate Investment Companies può prevedere che i menzionati limiti possono essere superati in presenza di circostanze eccezionali);
*
ai fini della modifica delle clausole statutarie in cui si recepiscono le regole in materia di investimenti e limiti alla concentrazione del rischio è necessario un quorum deliberativo del 90% degli aventi diritto al voto in tutte le convocazioni;
*
almeno tre tra i componenti dell’organo amministrativo e dirigenti devono avere maturato una esperienza complessiva di almeno un triennio nella gestione di investimenti immobiliari della dimensione di quelli oggetto dell’investimento e della gestione da parte della società;
*
nel caso di società di recente costituzione, Borsa Italiana, su richiesta motivata dell’emittente, si riserva di accettare una situazione patrimoniale ed economica relativa a un periodo inferiore all’anno, purché assoggettata al giudizio della società di revisione;
*
la società provvede ad investire almeno il 50% delle proprie attività entro la data di avvio delle negoziazioni.


Daniele Tortoriello
danitorto@hotmail.com

 

[tontolina]

Pirelli Re aumenta massa critica in Germania con Baubecon, ma scivola in Borsa

17/07/2007


Pirelli Re sbanda in Borsa dopo aver firmato un accordo per acquistare insieme a Rreef (società del gruppo Deutsche Bank) dal fondo americano Cerberus il 100% di Baubecon, gruppo immobiliare tedesco attivo prevalentemente nel segmento residenziale. Il prezzo di acquisto è stato determinato in circa 350 milioni di euro.

L'azione, già in calo sul Midex dall'apertura, ora testa il minimo di giornata (42,49 euro) quotando a 42,76 euro e segna una flessione dello 0,69%. L'accordo siglato prevede, nel dettaglio, l'acquisto del 40% del patrimonio immobiliare di Baubecon (del valore di 1.647 milioni di euro) da parte di Pirelli Re e del 60% da parte di Rreef.

Il patrimonio è composto da oltre 27 mila unità immobiliari a prevalente destinazione residenziale (1,7 milioni di metri quadrati circa) concentrati soprattutto nelle città di Berlino, Hannover e Magdeburgo ad un valore medio di 960 euro al metro quadrato e con canoni annui di locazione complessivamente pari a circa 101 milioni di euro.

A Pirelli Re andrà invece il 100% della piattaforma (43 milioni di euro l'enterprise value) che ha in gestione circa 52 mila unità immobiliari, incluse quelle che saranno di proprietà della società con Rreef. La strategia di Pirelli Re con Rreef prevede la valorizzazione nel medio-lungo termine del patrimonio acquisito anche attraverso l'accumulo di altri portafogli residenziali.

Il patrimonio gestito da Pirelli Re sul mercato tedesco sale così a oltre 3 miliardi di euro, a valore di libro, pari a circa il 25% del totale degli asset immobiliari in gestione. Il closing dell'operazione, già esaminata dall'Antitrust, è previsto entro la fine di luglio.

"Gli immobili vengono valutati poco meno di 1000 euro al mq, hanno un rental yield medio del 6,1% e un tasso di vacancy di circa l'8%", afferma un analista che ricorda come l'enterprise value di Baubecon è di 1,7 miliardi di euro che verrà finanziato con equity per 350 milioni e per 1.370 milioni da debito bancario.

"Il portafoglio di Baubecon è complementare a quello di Dgag (Deutsche Grundvermögen AG, una delle principali società immobiliari in Germania, ndr) e raddoppia le dimensioni delle attività tedesche di Pirelli Re che rappresentano post deal il 25% degli asset under management di Pirelli Re", continua l'esperto che sul titolo Pirelli Re mantiene un rating di outperform (farà meglio del mercato).

"L'acquisizione dovrebbe essere positiva perché aumenta la massa critica del gruppo in Germania. Ritengo che data la natura del venditore: Cerberus forse si è esaurita la potenzialità speculativa del portafoglio, mentre potrebbero rimanere opportunità di valorizzazione per un operatore non puramente finanziario ma di natura industriale in grado di estrarre sinergie e valore dal portafoglio esistente di Dgag dove Pirelli Re già coinveste con Rreff", conclude l'analista.

Francesca Gerosa

 

[tontolina]

USA: SUPERINDICE ECONOMICO, A GIUGNO -0,3% (2)
(ANSA) - ROMA, 19 LUG - Il superindice economico, rilevato
dal Conference Board, è sceso a giugno più del previsto
risentendo soprattutto - spiega l'agenzia Bloomberg - della
contrazione nel settore delle costruzioni edilizie e
dell'aumento delle richieste di sussidio di disoccupazione.
E' stato inoltre rivisto al ribasso il dato di maggio a +0,2%
dal +0,3% comunicato dal Conference Board in prima lettura.
Il superindice, che fa il punto sull'andamento dell'economia
nell'arco dei prossimi tre-sei mesi, è risultato in calo per
quattro volte nel corso del primo semestre del 2007.
In particolare, nel calcolo del superindice di giugno ha inciso
negativamente il calo dei permessi edilizi comportando una
sottrazione dello 0,2%. Il mese scorso l'indice dei permessi
edilizi, che anticipa l'andamento del comparto costruzioni, è
sceso del 7,5% a un tasso annuo di 1,406 milioni, il livello
più basso dal 1997. Lo stesso presidente della Federal Reserve
Ben Bernanke, ha messo l'accento sull'impatto della crisi del
mercato immobiliare spiegando che la contrazione delle
costruzioni residenziali probabilmente continuerà a pesare
sulla crescita dell'economia statunitense nei prossimi
trimestri. La Fed prevede così un moderato ritmo di crescita
dell'economia Usa del 2007 e ha tagliato di un quarto di punto
le stime portandole al 2,25-2,5% dal precedente 2,5-3%.(ANSA).


FED: BERNANKE, DA CRISI MUTUI PERDITE, FRA 50 E 100 MLD DLR
(ANSA) - ROMA, 19 LUG - La crisi dei mutui 'subprime', quelli
ad alto rischio insolvenza, "chiaramente" provocherà delle
perdite nelle obbligazioni garantite da tali crediti.
LO ha detto il presidente della Federal Reserve, Ben
Bernanke, durante un'audizione alla commissione bancaria del
Senato statunitense.
Bernanke ha spiegato che alcune stime quantificano le perdite
negli Stati Uniti fra i 50 e i 100 miliardi di dollari,
aggiungendo che comunque non c'é niente di sbagliato con i
prodotti strutturati (come le cartolarizzazioni di mutui
ipotecari) di per sé.(ANSA).

 

[tontolina]

l Rosso e il Nero, settimanale di strategia di di AbaxBank
26 Jul 2007



Il quadro macro presentato dalla Fed lascia spazio alla prosecuzione del bull market azionario, ma con il freno a mano tirato

E’ dalla fine di febbraio che i mercati, in particolare azionari, vivono nel melodramma. Colpi di scena, tinte forti, passioni esibite senza pudore, visioni manichee un giorno plumbee e il giorno dopo splendenti. I subprime sono i cattivi. Non solo fanno del male visibile, ma hanno disseminato di mine l’intero sistema finanziario globale. Nessuno sa con precisione dove siano queste mine, ma tutti dicono che ci sono e che il complotto è esteso e ha ramificazioni tanto oscure quanto insospettabili.
Il buono, vestito di bianco, è il più maestoso e possente ciclo di espansione della storia umana. Quando entra in scena il pubblico delira. Di fronte alla sua forza senza precedenti sembrano meschine le obiezioni di chi va con il bilancino a misurare i multipli in moderata espansione, il petrolio che vive un ordinato bull market, i tassi in graduale rialzo, l’inflazione leggermente sopra le righe, i fattori di produzione un poco sotto pressione, il dollaro compostamente debole.
Il melodramma è tutto interno al teatro. Le razionalizzazioni positive o negative sono in buona misura il risultato di un positionig che ondeggia e va da molto short, come era la settimana scorsa, a tendenzialmente lungo come è stato negli ultimi giorni.
Il melodramma è dovuto al fatto che le borse non possono in questa fase salire molto (il Dax si ritrae intimidito ogni volta che la sua performance da inizio anno si riavvicina al 23 per cento, e ci sembra anche giusto). D’altra parte non possono nemmeno scendere molto finché le esogene continuano a restare sullo sfondo come mere ipotesi. Un giorno pagheremo, ma per il momento non ci sono guerre, attentati, uragani. Ci sono solo i subprime.
L’audizione di Bernanke al Congresso è in contrasto con i toni accesi del teatro della finanza. Offre un’immagine solida, tranquilla, prudente e nel complesso rassicurante delle prospettive per il resto del 2007 e per il 2008. Certo, la crisi dell’immobiliare peggiorerà ancora prima di migliorare e gli squilibri americani con il resto del mondo sono a lungo andare insostenibili, ma non si vede un deterioramento complessivo del quadro generale, anzi.
Molto sobriamente la Fed comunica al mondo che l’inflazione, sia pure faticosamente, rientrerà nella comfort zone. Il prezzo da pagare sarà presumibilmente il mantenimento di una politica monetaria non particolarmente generosa. Nulla fa pensare a un ribasso dei tassi (la questione dei subprime non impensierisce la Fed al punto da raddolcirla). In compenso si annuncia che la crescita accelererà leggermente nel 2008, in un contesto internazionale che rimarrà largamente positivo.
Si dirà, da parte di qualcuno, che non c’è molto da scaldarsi per una crescita americana che rimarrà comunque ben al di sotto di quella degli anni d’oro 2003-2005. In realtà, in quegli anni gli Stati Uniti fecero da locomotiva globale indebitandosi con il mondo. Da un anno vanno invece al traino, ma senza pesare più di tanto, e cercano con molta gradualità (essenzialmente attraverso una riduzione della crescita dei consumi) di iniziare a correggere gli squilibri verso Europa e Asia.
Una crescita americana ancora sotto il tendenziale, ma di poco, è per i mercati il migliore dei mondi possibili, perché riduce i rischi di inflazione senza che si paghino prezzi troppo alti in termini di crescita. E’ ovvio che quelle annunciate dalla Fed sono linee guida e che mille cose potranno mettersi di traverso nei prossimi mesi, ma gli obiettivi indicati appaiono al momento realistici e sensati.
Certo, i rischi non mancano, ma una caratteristica di questa fase è che i problemi si presentano in forma addomesticata.
Prendiamo i subprime, che ci accompagneranno ancora, a fasi alterne, per i prossimi mesi. Non c’è dubbio che si sono persi moltii soldi e che altri se ne perderanno, ma se non altro le perdite saranno spalmate su scala globale. Le prime trimestrali pubblicate in queste ore dalle banche d’investimento americane mostrano risultati sorprendentemente positivi. Certo, fusioni, collocamenti e private equity rallenteranno ed è quindi comprensibile che il mercato accolga con molta prudenza i profitti record, ma ha comunque valore che la tempesta dei subprime abbia risparmiato buona parte della prima linea, quella degli originatori.

Un’altra belva non proprio addomesticata ma almeno in gabbia è il petrolio. Chi ha vissuto o studiato gli anni Settanta e Ottanta ha avuto probabilmente un sussulto e una sensazione di spaesamento quando due giorni fa petrolio e Dow Jones hanno toccato, a distanza di minuti uno dall’altro, nuovi massimi storici. Quella che era un tempo la più solida correlazione negativa è dunque diventata un’armoniosa correlazione positiva?
Qui bisogna stare molto attenti. La belva, benché vivace, non attacca in questa fase l’espansione globale, ma non ha perso la sua natura. E’ vero che l’espansione può continuare ad assorbire un rialzo graduale (del 10-15 per cento l’anno) trainato dalla domanda. E’ vero che il dollaro debole amplifica un rialzo che in euro o in renminbi non è così massiccio. Ma è anche vero che non siamo così lontani da un livello che può cominciare a fare male.
Va poi considerato che il prezzo spot del greggio non racconta tutta la storia. Il fatto che la curva a termine, dopo anni di contango, sia ora in backwardation (con le scadenze lontane più basse di quelle vicine) lascia intendere che siamo passati da una fase in cui il mondo accumulava scorte a una fase in cui se ne incentiva la liquidazione. Questo significa un aumento della nostra vulnerabilità a qualsiasi shock da offerta, anche se non nell’immediato.
Nel complesso, in ogni caso, i fattori di rischio (oltre a subprime e petrolio vanno considerati inflazione, protezionismo, dollaro e tassi di policy) o appaiono sotto controllo o si manifestano con bassa intensità. Non si vedono nell’immediato rischi di altre gambe di rialzo del term premum e degli spread di credito, salvo situazioni specifiche.
Per i mercati azionari, a parte il consolidamento estivo, si profila la continuazione del processo di espansione dei multipli. E’ una bolla razionale, a schiuma frenata. E’ un bull market con il freno a mano tirato, perché i fattori di rischio di cui abbiamo parlato sono e resteranno presenti sia nella realtà sia nella consapevolezza dei mercati.
Il mantra ossessivo, in questa fase, è lunghi di tecnologia, energia e di grandi capitalizzazioni e corti di finanza e di utilities. Nel complesso è giusto, ma non tutta la tecnologia e l’energia sono da comprare e non tutta la finanza, su questi prezzi scontati, è da vendere.

Alessandro Fugnoli

 

[tontolina]

Il minimo del settore immobiliare è ancora lontano[/img]di Gaetano Evangelista - 27/07/2007

Nella seduta di ieri il Philadelphia Housing Index (HGX), che raggruppa l'andamento delle compagnie edili americane, ha completato il ritracciamento del rally sperimentato da luglio dello scorso anno al massimo di inizio febbraio. Un doppio minimo? Difficile: l'esame dell'ampiezza rivela altrimenti.
Il grafico in basso riporta l'andamento dell'HGX e, in alto, l'Advance-Decline Line (o A-D Line) del settore immobiliare in borsa.

http://www.smarttrading.it/default.asp?idlingua=1&idContenuto=3581

L'HGX A-D Line è ottenuta tenendo conto dell'andamento della ventina di compagnie quotate, e inserite nel paniere. A differenza dell'indice, che pondera le compagnie per capitalizzazione, questo indice è ottenuto come differenza (cumulata giornalmente) fra il numero di azioni che salgono e numero di azioni in ribasso in una singola seduta.
Il raggiungimento del precedente minimo da parte dell'HGX giunge in ritardo rispetto alla sua A-D Line, che ha toccato il minimo della scorsa estate già a marzo di quest'anno, e che ora è notevolmente distante da quel livello, obiettivamente più per l'inconsistenza del precedente rally, che non per la veemenza di questo ribasso.
In ogni caso, questa divergenza negativa sottintende uno stato di salute non proprio apprezzabile da parte del mercato: nonostante l'indice sia formalmente sui livelli di un anno fa, in realtà si evidenzia come la maggior parte delle azioni delle compagnie quotate si trovi in condizioni peggiori rispetto a luglio 2006. E ciò non è compatibile con l'ipotesi di un minimo in formazione, o se si vuole, di un "doppio minimo".