Mercato immobiliare

[rainman]

E' che quando leggo "rischio zero" cerco sempre di far comprendere che non esiste, se si intende il senso letterale del termine "zero".

Per il resto, ripeto che non si può stabilire in assoluto la superiorità di un investimento sull'altro, soprattutto quando ci sono aspetti molti differenti (il fisco, ad esempio).

Certo se si vuole essere pignoli fino in fondo ammetto che hai ragione tu.
Ciao e ti auguro buona notte.

 

[xfast]

Se posso intromettermi penso che certamente l'investimento immobiliare comunque sia meno soggetto ai rischi di altri investimenti e con le maggior possibilità di avere almeno coperti i rischi inflazione ecc..
Però è vero che richiede cifre altissime , un garage costa 22.500 euro circa. E' anche vero che il mercato è saturo e probabilmente ai massimi. E' vero che come abitazione personale è sempre un investimento in ogni caso.
E' vero che oggi quasi nessuna persona con reddito dipendente può permettersi una casa medio alta ma deve andare verso "quello che trova a poco" .
E' una cosa confusa e difficile da identificare come tanti altri temi. Io la casa non ho potuto prenderla, sono in affitto purtroppo. La volevo ma per 100.000 euro in 20 anni dovevo pagare alla banca 1.200.000 LIRE al mese (ragiono in lire su queste cose scusate) e guadagno 2.100.000 al mese quando faccio qualche ora in più delle 40 . Mi resterebbero troppo pochi soldi per vivere , allora preferisco BUTTARE putroppo i soldi dell'affito e vivere un po di più anche se ho tutti in famiglia contro. Magari così quest'anno anzichè fare 7 giorni a Rimini ne faccio 15 !!!!!! Ciao e buona giornata a tutti

 

[robimo]

Continuo a sentire persone che sostengono che il miglior investimento sia quello immobiliare, forse perchè non hanno un'esperienza diretta di gestione immobili.

Totla la casa dove si abita, che più che un investimento è una necessita.
Per monetizzare o ne compri un'altra oppure vai a dormire sotto i ponti.

Io come investimento considero quello a reddito e su quello vorrei fare le seguenti considerazioni :

A FAVORE :

Reddito.
Rivalutazione nel tempo.

CONTRO :

Fisco.
ICI.
Periodi in cui l'appartamento resta vuoto tra una locazione e l'altra con accollo delle spese condominiali.
Spese straordinarie sull'immobile.
Inquilini morosi o che pagano in ritardo.
Impossibilità di alienare parzialmente l'investimento.
Tempo necessario per l'alienazione, spesso non indifferente.

Conclusione, non è tutto oro quello che luccica.

Saluti.

 

[Bonnie-II°-LaRicotta]

tutti interventi interessanti ....
confermano comunque la mia idea che almeno per abitarci è il migliore investimento,poi se avanzano soldini forse è meglio il trading piuttosto che un secondo immobile... troppe spese, tasse e rogne ....
ciao a tutti

 

[robimo]

tutti interventi interessanti ....
confermano comunque la mia idea che almeno per abitarci è il migliore investimento,poi se avanzano soldini forse è meglio il trading piuttosto che un secondo immobile... troppe spese, tasse e rogne ....
ciao a tutti

sono perfettamente d'accordo

 

[Fleursdumal]

MUTUI: BANKITALIA; MATTONE VOLA, +16% IN UN ANNO PER CASE
#EU#ITALY#BOI#BNK#BLD
(ANSA) - ROMA, 16 GEN - Il mattone si conferma il bene
rifugio per i risparmiatori italiani che, delusi dagli
investimenti azionari e penalizzati dall'andamento dei mercati,
tornano ad investire nell'acquisto degli immobili. Come
dimostrano anche i dati sui mutui contenuti nel Bollettino
statistico di Bankitalia diffuso oggi: in un anno, dal settembre
2001 allo stesso mese dell'anno scorso, i finanziamenti concessi
per l'acquisto di abitazioni a famiglie consumatrici hanno
infatti registrato un incremento del 16% arrivando a sfiorare i
100 miliardi di euro (98.154 a settembre 2002). I mutui per
l'acquisto degli immobili hanno messo a segno cosi, in complesso
(considerando cioe' non solo quelli destinati alle abitazioni)
un incremento del 13% passando dai 116,193 miliardi di euro del
settembre 2001 a 132,905 miliardi dello stesso mese 2002.
Sul fronte delle costruzioni, poi, l'incremento nello stesso
periodo ha visto i finanziamenti oltre il reve termine - si
legge nel bollettino di Via Nazionale - passare a 86o prima)
mentre quelli per ''macchine, attrezzature, mezzi di trasporto e
prodotti vari'' hanno registrato un incremento limitato al 4% e
quelli per altre destinazioni sono cresciuti del 13% a 186,397
miliardi.
Il totale dei mutui nel periodo settembre 2001-settembre2002
si e' cosi' attestato a 495,169 miliardi di euro (+10%) di cui
la fetta maggiore e' stata destinata al Nord Ovest (173,673
miliardi) e al Centro (127,550). Mentre i mutui destinati al
Nordest si sono attestati a 113,084 miliardi di euro, quelli nel
Meridione e nell'Italia insulare si sono attestati,
rispettivamente, a 52,690 miliardi e 28,167 miliardi di euro.
(ANSA).

 

[Macpolish]

gli investimenti migliori in assoluto e rischio zero: investire nel proprio lavoro e in IMMOBILI.

Il "rischio zero" non esiste: qualsiasi attività di investimento presenta opportunità e rischi. Ci sono molti esempi di investimenti immobiliari sballati, esattamente come di investimenti sballati in strumenti finanziari.

Prima di tutto concordo che il rischio zero non esiste, e qusto vale per chi investe nel proprio lavoro. Per quello che riguarda l'immobiliare vorrei ricordare a Rainman che esso risponde alla logica di mercato come tutti gli investimenti. Forse hai dimenticato che chi ha comprato casa nel '91 in piena fase speculativa si è trovato dopo 4-5 anni con la casa che valeva la metà, ed adesso siamo in una fase altrettanto speculativa, come dimostra il fatto che gli acquisti di prime case sono calati. L'aumento riguarda solo glil investimenti, cioè la speculazione, e non il mercato reale. Il crollo potrebbe essere peggiore di quello del '92 (vi rivordo che la popolazione cala, al contrario di quanto è accaduto finora)

 

[rainman]

gli investimenti migliori in assoluto e rischio zero: investire nel proprio lavoro e in IMMOBILI.

Il "rischio zero" non esiste: qualsiasi attività di investimento presenta opportunità e rischi. Ci sono molti esempi di investimenti immobiliari sballati, esattamente come di investimenti sballati in strumenti finanziari.

Prima di tutto concordo che il rischio zero non esiste, e qusto vale per chi investe nel proprio lavoro. Per quello che riguarda l'immobiliare vorrei ricordare a Rainman che esso risponde alla logica di mercato come tutti gli investimenti. Forse hai dimenticato che chi ha comprato casa nel '91 in piena fase speculativa si è trovato dopo 4-5 anni con la casa che valeva la metà, ed adesso siamo in una fase altrettanto speculativa, come dimostra il fatto che gli acquisti di prime case sono calati. L'aumento riguarda solo glil investimenti, cioè la speculazione, e non il mercato reale. Il crollo potrebbe essere peggiore di quello del '92 (vi rivordo che la popolazione cala, al contrario di quanto è accaduto finora)

Alcune precisazioni: Quando parlo di investire nel proprio lavoro intendo specializzarsi, conoscere e svolgere il proprio lavoro nel modo di essere indispensabili ( scusate la parola un pò grossa) per i propri clienti, i quali non domandano nemmeno il prezzo.
In vita mia sono ormai prossimo alle venti "operazioni " ( tanto per rispondere a qualcuno sopra) e ovviamente due delle quali sono state fatte dal 90' al 95'. E' vero che in quel periodo i prezzi sono stati "fermi" o leggerissimamente in calo, ma solo per un breve periodo e non DIMEZZATI . Quando parli cosi dimostri soltanto di non conoscere assolutamente il mercato imm. un mercato in costante domanda a fronte di scarsa offerta, e questo ancora più in evidenza per quanto riguarda gli affitti in crisi cronica di offerta ( anche qui per rispondere a chi ipotizza periodi di locale sfitto) Non aggiungo altro anche se si potrebbero fare un paio di pagine sulla corretta operatività (spese di cond., straordinarie, ICI, fiscali. ecc.) visto che chi scrive lo fà perchè non ha altro da fare.
Ciao

 

[Bonnie-II°-LaRicotta]

No, rainman, continua, è molto interessante ...
Accertato che la prima casa è un'esigenza più che un investimento, in che termini può essere considerato investimento un secondo o terzo immobile? Considerando tasse, spese, ecc.?
Ad esempio, 100.000 euro a disposizione: in che termini un immobile dovrebbe essere più conveniente che un fondo comune, una gestione patrimoniale, azioni, obbligaz. o altro?
Investendo in titoli, un 5% annuo sarebbe comunque senza oneri e spese, ecc.
Ma affittando l'immobile, anche un 7% annuo deve essere considerato al lordo di tasse, spese straordinarie, ecc. ecc.

thanks

 

[rainman]

No, rainman, continua, è molto interessante ...
Accertato che la prima casa è un'esigenza più che un investimento, in che termini può essere considerato investimento un secondo o terzo immobile? Considerando tasse, spese, ecc.?
Ad esempio, 100.000 euro a disposizione: in che termini un immobile dovrebbe essere più conveniente che un fondo comune, una gestione patrimoniale, azioni, obbligaz. o altro?
Investendo in titoli, un 5% annuo sarebbe comunque senza oneri e spese, ecc.
Ma affittando l'immobile, anche un 7% annuo deve essere considerato al lordo di tasse, spese straordinarie, ecc. ecc.

thanks

Vediamo se riesco a spiegarmi megtlio
Intanto la prima casa non è soltanto un'esigenza, perchè comunque rimane un patrimonio.
E che dà un reddito. pensiamo all'affitto risparmiato, tolto ICI e tasse, il resto lo pagheremo comunque.
100.000 sono un pò pochini per fare "giro" in questo mercato, ma anche in quello azionario: ( regola n°1 tratta dai dieci "comandamenti del trader" del mitico NONSONIENTE ; Avere molti soldi e la n° 2 Avere la capacità di produrre molti soldi )......comunque consideriamoli come qualsiasi altro investimento:
Fondo comune: Se tu avessi investito in fondi, da quando sono nati quale sarebbe stato il loro rendimento a oggi? A pari rating, se cosi si può dire.
Hai mai messo i tuoi soldi in una gest. Patrimoniale? Evidentemente NO!
Mecato Azionario: Se sei un trader che ha gain in una % del 75% o superiore, e hai una perfetta conoscenza della protezione del capitale, e hai una disciplina ferrea, bene, allora lascia perdere gli immobili.
Obbligazioni al 5%: quale obbligazione ti rende il 5% NETTO ( ma con gli immobili è molto superiore, come potrai vedere da solo alla fine) con rating AAA?
Perchè tripla A è il rating degli immobili!
Ora vediamo quanto rende un'immobile in un arco di tempo lungo abbastanza da comprendere anche eventuali bolle speculative;
Partendo dal 1970 si acquistavano 100mq.+ garage nuovo in un condominio di media grandezza ( 8 appartamenti, è importante che non sia troppo grande) con 5,5 milioni di vecchie lire, ovviamente stò parlando di esperienze personali e nella mia zona, non conosco tutte le realtà,...... ma credo che facendo media...
Nel 1975 per acquistare lo stesso appartamento ne servivano 20 di milioni.
Nel 1975-78 occorrevano 15 milioni si poteva acquistare una casa in campagna da ristrutturare con un ettaro di terreno.
Si rivendeva dopo 2 anni al doppio. Ovviamente è importante considerare il periodo.
1980 Si poteva acquistare un locale ad uso commerciale o laboratorio in ottima zona costruito venti anni prima, non nuovo; 150mq 40 milioni circa.
1985 -88 Si poteva acquistare un' appartamento nuovo, 90mq con mansarda mq40+ 35 mq di garage in villetta a schiera x 2 unità con 100.000 milioni, sempre di vecchie lire stiamo parlando.
1995 Con 180 Ml appartamento zona residenziale 90 mq + 20 garage, non nuovo (anno di costruzione 1986) ottimamente rifinito.
Oggi un mq. di appartamento nuovo si aggira intorno ai 4 Ml. E circa la metà x il garage. L'usato di buona qualità 3- 3,2 Ml.
Ho elencato più tipologie per capire se è preferibile un appartamento o altro, per me non c'è differenza se non nella gestione, che nel caso di un appartamento, rispetto ad fondo commerciale, c'e qualche problema in più da risolvere, ma come in altri mercati occorre diversificare.
Ora con un pò di pazienza calcola da solo i rendimenti, considerando che puoi farlo a 5 anni o su tutto il periodo.
All'incremento di valore devi aggiungere il rend. da uso o locazione,
I costi degli affitti li conosci, oppure fai un giro per le agenzie sia per verificare l'offerta che i prezzi. A proposito di agenzie: Diffida sempre. Controlla di persona. Se puoi usa il fai date.
I contratti si possono fare da soli, basta avere un modello aggiornato sul computer; per l'ufficio registro, denuncia antiterrorismo al Comune; idem.
Poi devi solo togliere dal canone annuale:
Per le spese condominiali la parte spettante al proprietario e non tutto, ICI, tasse.
Poi lo confronti agl investimenti che hai fatto nel periodo in esame, sommi guadagni e perdite, e ovviamente "tiri le somme."
Ovviamente come su tutti i mercati ci sono delle occasioni da non lasciarsi scappare, un pò come certi spike sui grafici, a cui bisogna essere attenti e pronti. Quelli che tirano su la media!!!
Non esiste un listino ufficiale, perciò dipende molto dal "trader" fare più o meno dei buoni affari, ma se si perdesse solo la metà del tempo che si perde a discutere e studiare esoteriche teorie, che lasciano il tempo che trovano, sicuramente si trova qualcosa di buono.

Certamente andare al mare o lasciarsi alle spalle le "beghe condominiali" è molto più divertente, peccato che dopo ci si ritrova in piazza a fare i girotondi.

Sono un pò sintetico perchè non riesco a scrivere molto a lungo, non è il mio lavoro, spero comunque di aver reso l'idea, questo in ogni caso è il mio pensiero.
Ciao