BENI STABILI: In calo dopo un?ottima performance.
Websim - 06/03/2009 14:51:09
Risultati 2008 in linea con le attese. Beni Stabili (
BNS.MI), una delle maggiori società immobiliari italiane, ha comunicato i risultati del 2008 che sono stati in linea con le attese. In dettaglio i dati evidenziano:
ricavi a 217,6 mln eu (+5%);Ebitda a 187,3 mln eu (+9%); Ebit a 218 mln eu (-18%);Utile netto a 37 mln eu (-68%);posizione finanziaria netta a -2.211 mln eu (-2.202 mln eu a fine 2007) L'utile netto è sceso, nonostante l'aumento dei ricavi, a causa dell'effetto negativo di alcuni strumenti di copertura (7 mln eu non cash).
Il NNNAV (Nav al netto delle imposte differite, del debito e dell'effetto derivati) scende a1,074 euro per azione da 1,097 euro. La posizione finanziaria netta a fine 2008 era negativa per 2,21 miliardi eu.
La maggior parte dei ricavi deriva dalle locazioni. Nel 2008 le entrate da locazioni hanno contribuito sul fatturato totale per 196,7 mln eu (217,6 mln eu) e si sono confermate il business principale di Beni Stabili con un'incidenza del 90% circa.
Il portafoglio immobiliare di Beni Stabili nel secondo semestre 2008 ha registrato una riduzione di valore di circa 40 mln eu, pari al 2%. Secondo la società, a parità di valore rispetto al 2007 i proventi dalle locazioni sono aumentate del 3%.
Brutte sorprese dal dividendo. La società ha comunicato che distribuirà un dividendo di 1 centesimo di euro per azione. Si tratta di una sorpresa negativa perché è stato nettamente inferiore a quello pagato nel 2007 (3,2 cents) e molto più basso rispetto a quanto distribuito nel 2003 (1,8 cents) e nel 2004 (2 cents).
Il taglio della cedola, ha spiegato l'ad Aldo Mazzocco, è dovuto al fatto che sul futuro c'è poca visibilità e che in un'ottica di prudenza è meglio lasciare le risorse in azienda.
Beni Stabili ha anche comunicato la sospensione del piano di acquisto di azioni proprie. Ad oggi la società ha ricomprato il 7,1% del capitale.
Anche se spiacevole nel breve per gli azionisti, condividiamo la scelta del management soprattutto in questa fase di turbolenza dei mercati. Siamo comunque rimasti sorpresi dal drastico taglio del dividendo, anche perché l'anno scorso la società aveva comunicato che sarebbe cresciuto in linea con il flusso di cassa su cui c'era già una sufficiente visibilità.
Si allontana la conversione in Siiq. Già all'inizio del 2008 il management aveva deciso di posticipare la trasformazione in Siiq (società di investimento immobiliare quotata), ma ora l'operazione è anche più complessa.
Tra i requisiti per beneficiare del regime fiscale speciale è previsto infatti che l'azionista di maggioranza non possieda più del 51% del capitale, ma ora Foncière des Régions possiede il 75% del capitale, conteggiando anche le azioni proprie. Nelle attuali condizioni del mercato, pensare di collocare oltre il 23% del capitale è un'ipotesi da scartare assolutamente. Crediamo quindi che l'operazione non verrà fatta almeno nel breve periodo.
In proposito, il Ceo Aldo Mazzocco ha detto di non essere al momento interessato all'operazione ed ha inoltre escluso ogni probabilità di delisting o fusione di Beni Stabili con la francese Foncière des Régions.
Cambio delle stime. Su basi fondamentali, abbiamo aumentato le stime di flussi di cassa derivanti da attività operative per il 2009 e 2010, rispettivamente del 5% e 8%, in considerazione di minori costi e minori oneri finanziari.
A sua volta il NNNAV dovrebbe crescere di valore per effetto di una minore svalutazione del portafoglio immobiliare che stimiamo in un -9% nel 2009 e un ?7% nel 2010.
Crediamo, infine, che il dividendo rimarrà invariato nel 2009, ma che nei prossimi anni potrebbe aumentare a 2,5 centesimi nel 2010, sempre che Beni Stabili ottenga lo status di Siiq.
Abbassiamo la raccomandazione e portiamo il target a 0,50 euro. Da inizio anno il titolo ha sovraperformato nettamente il mercato ed il settore real estate europeo di circa il 30% per poi perdere quasi tutti i guadagni all'indomani della pubblicazione dei risultati trimestrali. Beni stabili tratta ora con uno sconto del 35% sulle nostre stime di Nav per il 2010.
Il nostro nuovo target price di 0,50 eu deriva da una media tra il valore patrimoniale al 2010, che stimiamo a 0,82 eu, e l'attualizzazione dei flussi di cassa, che stimiamo a 0,54 eu. A questo valore applichiamo uno sconto del 15%, in linea con quanto accade per i concorrenti esteri. Riportiamo nella seguente tabella i principali dati del periodo 2006/2010.
Mau
