Voglio essere chiaro, se ci fosse un’ETF che permetta di andare al ribasso sul prezzo degli immobili in Italia, gli riserverei non meno del 50% del mio portafoglio azionario. Non esiste nessuna possibilità che nel 2012 il mercato immobiliare italiano non vada in deciso ribasso.
La questione è solo di quanto, Giovanni Baudo, ottimo bloggher di Rischio Calcolato stima un 25%-35% in due anni, io credo che ne basti uno e che in certe zone il ribasso supererà ampiamente il 50%.
Sono così drastico perchè
in vita mia non mi è mai capitato di osservare, tutte insieme, condizioni così sfavorevoli ad una classe di investimento.
Le elenco:
1) Il 2012 vedrà un ulteriore fase nel restringimento del credito immobiliare da parte delle banche anche a parità di garanzie prestate.
2) Nel 2012 la capacità di indebitarsi delle giovani generazioni (e anche di coloro che avrebbero potuto cambiare immobile) sarà drammaticamente ridotta dalla recessione, dalla disoccupazione, e da una criminale pressione fiscale su servizi primari e consumi.
3) La pressione fiscale sugli immobili, specie su quelli al di fuori delle (poche) tutele residue “prima casa”, arriverà a livelli astronomici e in molti casi semplicemente insostenibili forzando la liquidazione dei cespiti da parte di proprietari che non potranno più permetterseli.
4) Il settore delle società immobiliari è al collasso, non è improbabile una catena di fallimenti con conseguente liquidazione al mercato del portafoglio immobiliare. Date un occhiata ai grafici delle varie Aedes, Prelios, Brioschi, Bastogi e compagnia
5) Il mercato è già oggi al punto di implodere, le transazioni sono al lumicinino a causa della pia illusione dei venditori di fare il colpaccio e riuscire a vendere il proprio immobile all’”amatore” (buona fortuna). Fate un giretto periodico presso le agenzie immobiliari della vostra zona, troverete per mesi e mesi sempre gli stessi cartelli.
6) Infine ci sono le banche, sempre loro, non ci sono molti dati in italia che misurino la quantità di immobili pignorati a causa di crediti inesigibili, credo di non sbagliare nel pensare che il 2012 ci riserverà brutte sorprese anche su questo versante. Prima o dopo quegli immobili dovranno essere liquidati (magari insieme a tutta la ex-banca)
Infine tanto per completare il quadretto metto insieme grafici e
dati elaborati dal più esperto Giovanni Baudo:
State osservando grafici e tabelle dell’NTN ovvero il “Numero di Transazioni Normalizzate” (Rilasciate trimestralmente dall’Agenzia del Territorio), un NTN rappresenta un contratto di compravendita per un immobile. L’aggettivo “normalizzate” si riferisce al fatto che se il contratto in esame attiene al 50% della proprietà su un immobile, abbiamo 0,5 NTN. Sono quindi ponderate rispetto alla quota di proprietà effettivamente venduta.
Siamo costantemente ai minimi degli ultimi 9 anni,
ma il peggio, anzi il disastro deve ancora farsi vedere, ecco il grafico più devastante per il mercato immobiliare italiano:
Sono le domande di mutui ipotecari, i dati sono aggregati come variazione mensile anno su anno, ottobre 2011 ha fatto segnare un catastrofico -37%, siamo in attesa del dato di novembre. Qualcosa ci dice che non sarà esattamente positivo.
Insomma signore e signori
la festa è finita anche per il mercato immobiliare italiano,
i prezzi torneranno vicini ai livelli pre euro. Se avete degli immobili al di fuori della prima casa,
toglietevi dalla testa di rivedere i “favolosi prezzi” del 2007-2008. Quella roba li è morta e sepolta da un mare di debiti inesigibili.
Dunque vendete e fate presto. Accettate prezzi che magari vi paiono bassi, molto probabilmente avrete fatto egualmente un’affare. Ricordate bene quando il crollo dei prezzi diventerà mainstream e i giornali con il solito ritardo titoleranno “Crollano i prezzi delle Case” (mi pare già di vederli), sarà troppo tardi. I telefoni delle agenzie immobiliari saranno presi di assalto da venditori impazziti pronti ad abbassare il prezzo uno sull’altro.
Dunque liquidate oggi, tenete i soldi fuori dalle banche, e al limite,state pronti a ricomprare a quanto soldi ciò che oggi è diventato irraggiungibile per molti italiani.
Sono stato sufficentemente chiaro?
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