dal giornale kommunista:
ultimo aggiornamento 29 Settembre 2008
FINANZA</B>
La crisi del mattone cambia la mappa del potere immobiliare E anche per Pirelli Re, che basa i suoi ricavi su una serie di servizi, è arrivato il momento della ristrutturazione, che avrà lo scopo di tenere sotto controllo i costi di struttura GLI EFFETTI DEL CREDIT CRUNCH/ SI TORNA A PRIVILEGIARE LE SOCIET&AGRAVE; PI&UGRAVE; TRADIZIONALI, COME BENI STABILI E IGD, CHE HANNO IL PUNTO DI FORZA NEL PATRIMONIO MESSO A REDDITO
ADRIANO BONAFEDE
Dicono che Carlo Puri Negri non si dia pace. Corre tutto il giorno su e giù per la stanza sbirciando sul teleschermo le quotazioni azionarie della sua Pirelli Real Estate. E ogni volta che vede il titolo scendere (e in quest’ultimo anno è una cosa accaduta molto ma molto spesso) non può fare a meno di lanciare un’imprecazione. Puri è straconvinto in cuor suo che il mercato sbagli a penalizzare il titolo. Certo, tutto il mondo è sotto una tempesta finanziaria senza precedenti e l’immobiliare, soprattutto l’immobiliare, che pare la causa prima di tutto questa baillame anche se l’epicentro è negli Stati Uniti, non poteva non risentirne. Ma, pensa Puri Negri (e lo ha ribadito anche in pubblico giovedì scorso a Roma all’Epic), bisogna pur distinguere le società che hanno un cash flow positivo e conti in ordine da quelle che sono sul filo del rasoio. Non si può fare di tutta l’erba un fascio. Un po’ ha ragione, confessa un analista che un anno fa consigliò l’acquisto di Pirelli Re a 40 euro. Oggi quota 10 euro: «Non l’avrei mai immaginato. Quello che è successo è andato oltre ogni nostra immaginazione». Però il mea culpa degli analisti c’è anche su altre cose: «Non avevamo compreso bene il modello di business di Pirelli Re. La verità è che senza trading la società ha una redditività scarsa, le fee dei servizi sono sufficienti a ripagare i costi di struttura, molto elevati per la verità, e dell’indebitamento e a dare un po’ di utili, ma troppo pochi». Sarà anche per questo che Pirelli Re ha appena annunciato un nuovo piano industriale entro la fine dell’anno che punterà decisamente a una riduzione dei costi.
Puri Negri comunque non è l’unico a lamentarsi. Tutt’intorno a lui, di quella che è stata la più grande rinascita del mattone del dopoguerra, con l’arrivo di tanti nuovi player che per un certo periodo sono persino sembrati i nuovi padroni d’Italia, restano soltanto rovine. L’esempio più emblematico, più che dalla caduta di quelli che erano stati soprannominati i "furbetti del quartierino", e cioè Coppola e Ricucci, viene da Luigi Zunino, patron di Risanamento. La sua società ha perso il 70 per cento in Borsa dall’inizio di quest’anno. Zunino non sa rassegnarsi al fatto che sia adesso costretto a vendere quelli che considerava i suoi gioielli: le ex aree Falck, ma soprattutto Santa Giulia, il più ambizioso piano di riqualificazione urbana mai pensato in Italia, con tanto di laghi e colline artificiali e una nuova ‘Via Montenapoleone della moda’. Zunino sapeva che per questo complesso progetto di sviluppo ci voleva tempo. E pensava di poter far fronte alle necessità finanziarie con la vendita di parte dei suoi immobili a trading. Poi però il costo del denaro è schizzato a livelli stratosferici e le banche hanno anche chiuso i rubinetti. Lui, pressato da 2,5 miliardi di debiti su asset generosamente valutati 5,5 miliardi, per un po’ ha pensato di vendere quel miliardo di immobili a trading che aveva in portafoglio. E cosa è accaduto? Semplicemente non c’è riuscito.
Già, perché sul mercato immobiliare è improvvisamente calato il generale inverno. Non si vende e non si compra. Anzi, diciamo che nessuno vuole acquistare. Un po’ perché le banche non prestano più soldi, un po’ perché chi i soldi li ha preferisce stare a guardare, convinto che fra poco potrà fare degli ottimi affari. «Ci sono fondi immobiliari esteri o italiani dice Joachim Sandberg, vice direttore Italia di Cushman & Wakefield, la società di consulenza dell’Ifil che hanno liquidità, ma per il momento non si muovono».
Il perché è presto detto: i prezzi, in Italia, nonostante tutto, sono rimasti a livelli molto elevati. Altro che lo sboom americano o inglese. Ma basta aspettare. Sul mercato si stanno infatti riversando montagne di immobili invenduti. E, oltre a quelli degli operatori italiani, ci sono anche quelli del fallimento di Lehman Brothers, molto attiva in Italia. «Comunque dice Gualtiero Tamburini, direttore di Assoimmibiliare non ci aspettiamo grossi crolli, qui è un altro film rispetto agli Usa».
A far buona compagnia a Zunino c’è Aedes. Anche in questo caso a penalizzare l’azienda un tempo una tranquilla ‘property company’ che si limitava a gestire le proprietà guadagnando con gli affitti è stata l’esagerata spinta verso lo ‘sviluppo’. Un settore dove si può davvero guadagnare molto quando le cose girano bene, ma che ti trascina rapidamente nel baratro quando il vento cambia direzione. «Aedes dice un analista è quella con la situazione più confusa. Almeno in Risanamento c’erano dei grandi progetti, qui non si capisce. Tutti gli asset sono stati mesi dentro dei veicoli finanziari (fondi e special purpose vehicles, anche insieme ad altri soggetti), da cui la Spa prende delle fee che non sono sufficienti a ripagare il debito. E in Aedes ci sono più di 700 milioni di debito». Ora la Sopaf guidata da Giorgio Magnoni ha fatto l’offerta più alta per il salvataggio della società, sbaragliando quelle di Sansedoni del gruppo Mps e di Carlyle. I termini dell’accordo prevedono che venga lanciato un aumento di capitale fino a 171 milioni di euro, l’esenzione dall’obbligo di Opa e un accordo con le 47 banche creditrici per una riformulazione e riscadenzamento degli impegni nei confronti delle stesse. Si vedrà, per ora servono almeno un paio di mesi per il business plan.
Già, le banche. Rischiano ancora una volta di tornare protagoniste nell’immobiliare, come all’inizio degli anni Novanta, alla fine del precedente ciclo quando dovettero farsi carico di una serie di fallimenti eccellenti come quelli degli immobiliaristi Renato della Valle, Vincenzo Romagnoli. Lo stesso Ligresti vide sfilarsi da Premafin quasi tutti i suoi immobili.
Il coltello dalla parte del manico ce l’hanno sempre loro. E può darsi che molti degli immobili in carico all’ex patrimonio in dismissione di Ricucci finiscano proprio nei forzieri degli istituti di credito. Senza considerare che potrà accadere la stessa cosa se Zunino non riuscirà a vendere sia le aree Falck, dove c’è una trattativa con gli arabi di Limitless, che il complesso di Santa Giulia.
Di Danilo Coppola, l’altro ‘furbetto’, si sa poco. Tempo fa si trovava ancora agli arresti domiciliari. Della quotata Ipi, 600 milioni di asset, dopo il tentato assalto da parte della Sopaf (ancora Magnoni, forse questo diventerà il volto nuovo dell’immobiliare), si sa ancora meno. Prima o poi anche questa partita troverà una soluzione, ma Coppola e la sua combattiva madre hanno una anzi tre parole d’ordine: resistere, resistere, resistere. Fino a quando? Coppola comunque ha anche un patrimonio immobiliare non quotato, e di questo non si nulla. Insomma mistero fitto.
Fra le immobiliari quotate, soltanto Beni Stabili e Igd (Lega Coop) se la passano relativamente bene. Quasi irrisoria la perdita in Borsa per la prima, addirittura un segno più per la seconda. «È la rivincita delle vecchie property company spiega Gerardo Solaro Del Borgo, responsabile italiano di Cordea Savills La crisi infatti ha colpito soprattutto chi faceva sviluppo». Chi oggi si accontenta di comprare e mettere a reddito, usando una leva modesta, se la cava meglio.
Cerca di resistere, diversificando le sue attività, anche Giuseppe Statuto, l’ultimo ma forse il più saggio dei ‘furbetti’. Nel 2007 il suo gruppo fatturava 270 milioni (contro 296 del 2006), con un ‘ebitda in calo a 54 milioni (contro 75). Il portafoglio è diviso in uffici (4050%), hotel (2530) e residenziale e fondi (2025%). È in atto una separazione consensuale degli immobili nella joint venture che aveva con Lehman. «Prima facevamo sviluppo, ora è impossibile dice Statuto Ci siamo trasformati in una property company: l’80 per cento del nostro portafoglio genera un reddito tale da bilanciare i costi».
