Aste Giudiziarie Immobiliari - Fase Prima Dell'aggiudicazione (9 lettori)

[ricpast]

ma infatti coem ho scritto è da tempo che guardo le perizie ma in realtà non ho mai fatto nulla perchè non mi sento per nulla pronto..
questo immobile però mi interessava ma chiaramente c'è l'inghippo.. i fatto è che mi risulta difficie anche calcolare le spese, non sapendo neanche in quanto tempo prendo possesso dell'immobile.
da quanto avevo letto nel thread tra una balla e l'atra in un annetto un immobile occupato senza contratto si libera, ma qui c'è un contratto, quindi perderei anche la corsia prefernziale garantita dall'esecuzione immobiliare

Infatti.
Io lascerei proprio perdere.
Continua a monitorarlo nel caso il prezzo base scendesse ulteriormente

 

[ginopelo]

Infatti.
Io lascerei proprio perdere.
Continua a monitorarlo nel caso il prezzo base scendesse ulteriormente

concordo, se ribassa di un altro quinto potrei considerare quel quinto come fondo spese per la causa, ma sarebbe cmq un salto nel buio, almeno per me ora.

 

[ginopelo]

chiedo scusa a messimo se posto in differenti 3d argomenti simili, se poi li vuoi spostare fai come meglio credi

ho trovato su un'altra perizia un immobile locato, ma qui il perito parla espressamente del risibile canone di locazione previsto e cita il terzo comma dell'art 2923 del cc

cercando in rete ho trovato, come primo risultato (non è che abbia fatto molto sforzo ) questo sull'art 2923, comma 3 del cc

preso da qui 13-01


[SIZE=-1]ECCEZIONE ALLA REGOLA[/SIZE]
[SIZE=-1]Alla regola che impone il rispetto delle locazioni anteriori al pignoramento ovvero alla sentenza di fallimento, l'art. 2923, comma 3, c.c., pone un'eccezione: "In ogni caso l'acquirente non é tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni". E' evidente che il prezzo cui si riferisce la norma non é quello dell'aggiudicazione, ma quello della loca-zione, cioé il canone periodico. Tanto si evince dal verbo "con-venuto" e tale previsione costituisce, certamente, l'estensione alla specifica materia delle aste immobiliari dei principi propri della simulazione dei contratti rispetto ai terzi (art. 1415 c.c.). Semplificando puó dirsi che il legislatore si é preoccupato di temperare l'obbligo dell'aggiudicatario di sopportare una loca-zione certamente stipulata prima del pignoramento, rispetto a quei casi in cui, per intralciare la tutela del creditore, il debitore abbia stipulato un contratto di locazione ad un canone partico-larmente basso, cioé inferiore di oltre un terzo a quello giusto, oppure inferiore ad altre precedenti locazioni.In presenza di questi elementi, l'aggiudicatario non é tenuto a rispettare la locazione e puó agire subito nei confronti del con-duttore per ottenere la liberazione dell'immobile acquistato all’asta.[/SIZE]
[SIZE=-1]II problema di maggior rilievo consiste nell'individuare rispetto a quale epoca vada calcolata la modestia del canone: rispetto alla data di stipula della locazione, ovvero rispetto alla data dell'aggiudicazione dell'immobile? La risposta della giurisprudenza piú recente é stata precisa e si é indirizzata verso una terza ipotesi: l'inadeguatezza del canone va calcolata rispetto alla data c pignoramento (Cass. 82/2462) ovvero alla sentenza di fallimento, ma in precedenza (Cass. 62/1332) si era anche deciso che fosse rimesso al prudente apprezzamento del giudice del caso concreto fare riferimento ad altri momenti quali, appunto, que - lo di stipula della locazione, ovvero di assegnazione del bene.[/SIZE]

certo rimane che se non è stato accertato in sede di pignoramento (parlo dell'immobile che mi interessa che ha il canone autopagato in un'unica soluzione nel 2005) quanto tempo ci vuole per fare questa causa? quanto costa?

 

[messimo]

ma scusa, hai provato a parlare con il custode/delegato??? puo essere che nel frattempo si azioni lui per risolvere, ricorda che il loro scopo e quello di vendere....

 

[ginopelo]

ma scusa, hai provato a parlare con il custode/delegato??? puo essere che nel frattempo si azioni lui per risolvere, ricorda che il loro scopo e quello di vendere....

dici che può farlo anche in corso d'opera? cioè quando già siamo arrivati nella fase delle aste, non è forse troppo tardi?

in effetti sembrerebbe essere confermato qui Ordine Avvocati Reggio Emilia

- in caso di contratto antecedente al pignoramento e, quindi, opponibile alla procedura è indispensabile che la stima contenga indicazioni motivate sul giusto canone di locazione (analizzando il canone pattuito dal debitore-locatore e dal locatario) in base ai parametri di mercato (l'art. 2923 c.c. esclude l'opponibilità della locazione stipulata a canone incongruo rispetto al "giusto" canone).Pare chiaro che, ove il contratto sia opponibile all'aggiudicatario e alla procedura, dovrà tenersi conto in sede di stima dello svantaggio derivante dalla non immediata disponibilità del cespite venduto, svantaggio per l'aggiudicatario che è solo parzialmente compensato dalla percezione del canone locativo.
Se il contratto non ha i requisiti di opponibilità di cui all'art. 2923 c.c., l'immobile sarà messo in vendita come "libero al decreto di trasferimento" e il custode si occuperà della sua liberazione.

custode in ferie, se ne riparla settimana prox..

 

[messimo]

cmq è una cosa certa, che alcuni custodi si prendono la briga di mandare avanti procedura che senno devono essere fatte dal proprietario.... ma il fine e sempre quello di vendere la casa

pelo, come anticipato da te, cerca di postare in un solo treed , al massimo, se la questione si allarga, apri un topic personale

 

[fasolini6]

Infatti.
Io lascerei proprio perdere.
Continua a monitorarlo nel caso il prezzo base scendesse ulteriormente

Quoto! Il gioco deve valere la candela: il risparmio deve essere tanto consistente da poter controbilanciare il rischio.

 

[messimo]

ragazzi in una perizia ho letto "9) L’aggiudicazione non è soggetta all’aumento del quinto di cui all’art. 584 c.p.c."

quindi non in tutte le aste si puo fare l'aumento del 5° entro 10 giorni dall'aggiudicazione provvisoria!!!!????

 

[Baba1]

Immobile accatastato A4 + C3

Buongionrno,

E' un pò di tempo che vi leggo e tanto ho imparato dal vostro forum. Finalmente è arrivata l'occasione anche per me di provare ad aggiudicarmi un asta. A questo proposito vi sottopongo il mio caso ringraziando anticipatamente per la vostra attenzione.

L'immobile in questione è depositato nella sezione esecuzioni del tribunale di Milano. Si presenta su due livelli di cui il piano terreno accatastato C3 mentre il 1º piano è accatastato A4 ma sulla cui destinazione pende una richiesta di concessione in sanatoria per convertirlo ad uso C3 risalente al 1986. L'iter, che darebbe l'agibilità mancante, non è tuttora concluso per mancanza del pagamento degli oneri di segreteria (176,00 circa). L'immobile dovrà essere sottoposto a completa ristrutturazione e i cambiamenti interni richiederanno cambiamenti catastali. La domanda è: E' possibile richiedere una nuova concessione in sanatoria e presentazione di modifiche catastali conservare la destinaziodone l'uso A4 per il piano superiore ed eventualmente richiedere la conversione ad Ax anche per il piano terreno?

Avrei anche altre due domande riguardanti il trasferimento di proprietà da eseguirsi dopo aggiudicazione a più di un soggetto e sugli oneri fiscali nel caso sia trasferita la proprietà ad una ditta individuale. E' questo il topic o è meglio postarlo in altre sezioni?

Spero possiate togliermi gli ultimi dubbi prima di decidere di partecipare all'asta.
Ringrazio anticipatamente.

 

[axlrose]

Aggiornamento situazione


L'asta con offerta in busta chiusa del 6 aprile è andata deserta, domani è la volta della successiva con incanto, vediamo che succede.
Stamattina è sparito l'avviso dal sito AsteGiudiziarie.it, che ne pensate?

Salve a tutti, è un po' che non ci si sente!!
Putroppo non è cambiato nulla, gli immobili che mi riguardano sono andati all'incanto già 3 volte, l'ultima con un bel deprezzamento, a tal riguardo, un paio di quesiti:
Mi sembra che il curatore non stia facendo abbastanza pubblicità, infatti sui soliti quotidiani non li ho mai visti, si può fare qualcosa, sento puzza di manfrina...
Inoltre vi chiedo se in un condominio, in cui le mie proprietà sono all'asta, già bandita per giunta, un altro condomino può impormi di partecipare a spese di manutenzione straordinaria?
Grazie delle risposte!