messimo
Guest
ciao, un consiglio... non andare all'asta se non sei sicuro di avere i soldi.... senno so cassi!!!
hai pensato ad un prestito, sempre se ti conviene!!!
Aste Giudiziarie Immobiliari - Fase Prima Dell'aggiudicazione (4 lettori)
ciao, un consiglio... non andare all'asta se non sei sicuro di avere i soldi.... senno so cassi!!!
hai pensato ad un prestito, sempre se ti conviene!!!
ivaring
Nuovo forumer
ciao, un consiglio... non andare all'asta se non sei sicuro di avere i soldi.... senno so cassi!!!
hai pensato ad un prestito, sempre se ti conviene!!!
Infatti, se l'importo richiesto è abbastanza basso, forse non ti conviene aprire un mutuo/ipoteca.
igiuL
Luigi
Ciao a tutti
mi son letto le prime 37 pagine del thread e domani finisco di leggere le altre..
tutto molto interessante e vorrei rivolgervi una domanda.
In breve la mia situazione e' la seguente:
in una agenzia locale ho trovato un edificio composto da due diverse unita' immobiliari (appartamento+unita commerciale) abbastanza fatiscenti in vendita ad un prezzo decisamente basso .. al limite del sospetto.
Il contesto e' tuttavia decisamente piacevole e confermo il mio interesse verbalmente all'agente.
Prima di fare una proposta faccio pero' una visura camerale sui proprietari e la snc che occupava i locali commerciali e scopro che i proprietari degli immobili sono anche i soci dell'snc che ora non opera piu ma che risulta ancora attiva, non in fallimento.
Faccio poi una visura ipotecaria su uno dei due proprietari e scopro che sugli immobili oltre alle ipoteche volontarie (mutuo) vi sono due ipoteche giudiziarie ed un pignoramento dell'autunno scorso sull'appartamento
Scopro poi che e' gia' stato fatto l'incanto (deserto) suppongo per 3 volte perche' la scheda dell'immobile sul sito dell'istituto vendite giudiziarie non c'e' piu. Telefono per informazioni e mi confermano che si ricordano l'asta ma non sanno dirmi altro senza il numero della procedura esecutiva che io ovviamente non so.
Ora le domande:
1) era un asta esattoriale (equitalia) e leggendo annunci similari trovo un riferimento all'art 41 della legge 385/1993 dove si dice che l'aggiudicatario in presenza di mutuo fondiario e' tenuto a saldare il mutuo o subentrare.
Il prezzo di aggiudicazione comprende gia' il costo del mutuo da saldare o e' da aggiungere? Suppongo lo comprenda gia' altrimenti si porrebbe il problema di scoprire se e quanto mutuo esiste ancora, ma mi piacerebbe me lo confermaste.
2) essendo l'asta andata deserta adesso l'immobile e' stato proposto allo stato il quale ha minimo 6 mesi per decidere se tenerlo o meno. Se dovesse, come credo, non prenderlo potrebbe andare all'incanto una quarta volta su richiesta dell'ufficio che ha emesso il ruolo. Secondo voi come faccio a sapere quanto tempo rimane prima della scadenza di questo fantomatico periodo di minimo 6 mesi? dovrebbe essere stato deciso dal giudice dell'esecuzione, c'e' modo di informarsi in tribunale sullo stato della procedura? In particolare vorrei sapere anche gli eventuali creditori intervenuti
3) secondo voi esiste la possibilita', al di fuori dell'incanto, di manifestare il proprio interesse verso l'immobile e chiedere un'aggiudicazione? So che l'esecutato potrebbe chiuderla pagando e poi vendermelo ma non posso seguire questa strada per via di una eventuale revocatoria fallimentare.
Grazie
Luigi
PS grazie mille a Porchetto per la sua disponibilita' ad accompagnare noi profani in questo mondo complicato
dimenticavo una cosa.. sul DL 46/99 c'e' scritto che il concessionario non procede all'esecuzione se il valore dell'immobile-mutuo residuo < una certa soglia (non ricordo se 5k o 8k euro) questo perche' tolto il mutuo non rimarrebbe cmq nulla o troppo poco per equitalia. Il punto ora e', visto che la procedura e' partita seguira tutto il suo iter fino all'eventuale 4 incanto oppure il controllo di cui sopra e' fatto ogni volta che il prezzo base si riduce di 1/3 e se dovesse scendere sotto il limite cio' arresterebbe l'esecuzione?
Grazie ancora
mi son letto le prime 37 pagine del thread e domani finisco di leggere le altre..
tutto molto interessante e vorrei rivolgervi una domanda.
In breve la mia situazione e' la seguente:
in una agenzia locale ho trovato un edificio composto da due diverse unita' immobiliari (appartamento+unita commerciale) abbastanza fatiscenti in vendita ad un prezzo decisamente basso .. al limite del sospetto.
Il contesto e' tuttavia decisamente piacevole e confermo il mio interesse verbalmente all'agente.
Prima di fare una proposta faccio pero' una visura camerale sui proprietari e la snc che occupava i locali commerciali e scopro che i proprietari degli immobili sono anche i soci dell'snc che ora non opera piu ma che risulta ancora attiva, non in fallimento.
Faccio poi una visura ipotecaria su uno dei due proprietari e scopro che sugli immobili oltre alle ipoteche volontarie (mutuo) vi sono due ipoteche giudiziarie ed un pignoramento dell'autunno scorso sull'appartamento
Scopro poi che e' gia' stato fatto l'incanto (deserto) suppongo per 3 volte perche' la scheda dell'immobile sul sito dell'istituto vendite giudiziarie non c'e' piu. Telefono per informazioni e mi confermano che si ricordano l'asta ma non sanno dirmi altro senza il numero della procedura esecutiva che io ovviamente non so.
Ora le domande:
1) era un asta esattoriale (equitalia) e leggendo annunci similari trovo un riferimento all'art 41 della legge 385/1993 dove si dice che l'aggiudicatario in presenza di mutuo fondiario e' tenuto a saldare il mutuo o subentrare.
Il prezzo di aggiudicazione comprende gia' il costo del mutuo da saldare o e' da aggiungere? Suppongo lo comprenda gia' altrimenti si porrebbe il problema di scoprire se e quanto mutuo esiste ancora, ma mi piacerebbe me lo confermaste.
2) essendo l'asta andata deserta adesso l'immobile e' stato proposto allo stato il quale ha minimo 6 mesi per decidere se tenerlo o meno. Se dovesse, come credo, non prenderlo potrebbe andare all'incanto una quarta volta su richiesta dell'ufficio che ha emesso il ruolo. Secondo voi come faccio a sapere quanto tempo rimane prima della scadenza di questo fantomatico periodo di minimo 6 mesi? dovrebbe essere stato deciso dal giudice dell'esecuzione, c'e' modo di informarsi in tribunale sullo stato della procedura? In particolare vorrei sapere anche gli eventuali creditori intervenuti
3) secondo voi esiste la possibilita', al di fuori dell'incanto, di manifestare il proprio interesse verso l'immobile e chiedere un'aggiudicazione? So che l'esecutato potrebbe chiuderla pagando e poi vendermelo ma non posso seguire questa strada per via di una eventuale revocatoria fallimentare.
Grazie
Luigi
PS grazie mille a Porchetto per la sua disponibilita' ad accompagnare noi profani in questo mondo complicato
dimenticavo una cosa.. sul DL 46/99 c'e' scritto che il concessionario non procede all'esecuzione se il valore dell'immobile-mutuo residuo < una certa soglia (non ricordo se 5k o 8k euro) questo perche' tolto il mutuo non rimarrebbe cmq nulla o troppo poco per equitalia. Il punto ora e', visto che la procedura e' partita seguira tutto il suo iter fino all'eventuale 4 incanto oppure il controllo di cui sopra e' fatto ogni volta che il prezzo base si riduce di 1/3 e se dovesse scendere sotto il limite cio' arresterebbe l'esecuzione?
Grazie ancora
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messimo
Guest
ciao igiul, benvenuto nel forum...
io non sono un esperto quindi non mi permetto di rispondere alle tue domande... pero la prima cosa che mi viene in mente e quella di sapere se c e un delegato alla vendita o qualche referente al tribunale di competenza... e chiedere le cose a lui che sicuramente conosce il caso e sapra dirti con certezza
PS: non so a chi hai chiesto informazioni e non ti sono state date perche non avevi il numero della procedura... secondo me sono cavolate per perdere tempo, insisti perche loro i documen ti li conoscono bene e tutti
PS: complimenti per esserti letto tutto il topic, sono un bel po di cose... pero dalle esperienze degli altri si puo imparare molto
buona continuazione nel topic, spero che presto qualcuno risponda alle tue domande!!!
io non sono un esperto quindi non mi permetto di rispondere alle tue domande... pero la prima cosa che mi viene in mente e quella di sapere se c e un delegato alla vendita o qualche referente al tribunale di competenza... e chiedere le cose a lui che sicuramente conosce il caso e sapra dirti con certezza
PS: non so a chi hai chiesto informazioni e non ti sono state date perche non avevi il numero della procedura... secondo me sono cavolate per perdere tempo, insisti perche loro i documen ti li conoscono bene e tutti
PS: complimenti per esserti letto tutto il topic, sono un bel po di cose... pero dalle esperienze degli altri si puo imparare molto
buona continuazione nel topic, spero che presto qualcuno risponda alle tue domande!!!
Ciao igiuL,
anche io non sono esperto, e leggo sempre questo thread perchè mi interessa molto l'argomento, ma ti posso rispondere con sicurezza alla prima delle domande che hai posto.
L'art. 41 della legge 385/1993 dice che, in presenza di mutuo fondiario, la banca che ha erogato questo mutuo ha diritto a richiedere il pagamento diretto o a far subentrare l'aggiudicatario nel mutuo.
Questo significa che se la banca che ha erogato il mutuo fondiario non vuole aspettare la fine della procedura per ottenere quel che deve avere, può richiedere all'aggiudicatario se vuole subentrare da subito nel mutuo, e, se l'aggiudicatario non ne ha intenzione può chiedere che il saldo dell'aggiudicazione (ho detto il saldo perchè la cauzione sarà già in mano al curatore, quindi dovrà provvedere lui a versarla alla banca) venga corrisposto direttamente a lei.
Volendo la banca può anche non proporre all'aggiudicatario il subentro nel mutuo, ma può anche richiedere subito il saldo.
Specifico solo che è un diritto della banca richiederlo, ma che non è detto che lo richieda, ma se lo richiede, il giudice o il curatore debbono autorizzare l'aggiudicatario, ma essendo un diritto della banca non possono opporsi (per quanto ne soi io).
Invece per l'aggiudicatario non cambia quasi nulla, nel senso che se la banca deve avere dall'esecutato ancora 150, e l'aggiudicatario si aggiudica l'immobile a 100, togliendo 10 (il 10% che normalmente è la cauzione che già è in mano al curatore), l'aggiudicatario deve versare 90 direttamente alla banca.
Unica cosa indispensabile è che bisogna "sempre" chiedere conferma al giudice o al delegato prima di fare il versamento alla banca (come per tutte le altre cose per stare sul sicuro) ed è importantissimo richiedere al giudice o al delegato quale tipo di pezza giustificativa farsi rilasciare dalla banca per provare al delegato che il pagamento/saldo è avvenuto (di solito quietanza scritta della banca) in modo che quest'ultimo possa procedere con il decreto di trasferimento.
Spero di essere stato abbastanza chiaro.
Per gli altri quesiti ho delle mie idee, ma non sono certezze, quindi lascio rispondere a chi è più esperto di me, però, è sicuramente giusto quel che ha scritto messimo, ovvero che andandosi ad informare in tribunale si troverà sicuramente un delegato o un giudice che saprà rispondere a tutto.
Se servisse qualche chiarimento sono a disposizione.
anche io non sono esperto, e leggo sempre questo thread perchè mi interessa molto l'argomento, ma ti posso rispondere con sicurezza alla prima delle domande che hai posto.
L'art. 41 della legge 385/1993 dice che, in presenza di mutuo fondiario, la banca che ha erogato questo mutuo ha diritto a richiedere il pagamento diretto o a far subentrare l'aggiudicatario nel mutuo.
Questo significa che se la banca che ha erogato il mutuo fondiario non vuole aspettare la fine della procedura per ottenere quel che deve avere, può richiedere all'aggiudicatario se vuole subentrare da subito nel mutuo, e, se l'aggiudicatario non ne ha intenzione può chiedere che il saldo dell'aggiudicazione (ho detto il saldo perchè la cauzione sarà già in mano al curatore, quindi dovrà provvedere lui a versarla alla banca) venga corrisposto direttamente a lei.
Volendo la banca può anche non proporre all'aggiudicatario il subentro nel mutuo, ma può anche richiedere subito il saldo.
Specifico solo che è un diritto della banca richiederlo, ma che non è detto che lo richieda, ma se lo richiede, il giudice o il curatore debbono autorizzare l'aggiudicatario, ma essendo un diritto della banca non possono opporsi (per quanto ne soi io).
Invece per l'aggiudicatario non cambia quasi nulla, nel senso che se la banca deve avere dall'esecutato ancora 150, e l'aggiudicatario si aggiudica l'immobile a 100, togliendo 10 (il 10% che normalmente è la cauzione che già è in mano al curatore), l'aggiudicatario deve versare 90 direttamente alla banca.
Unica cosa indispensabile è che bisogna "sempre" chiedere conferma al giudice o al delegato prima di fare il versamento alla banca (come per tutte le altre cose per stare sul sicuro) ed è importantissimo richiedere al giudice o al delegato quale tipo di pezza giustificativa farsi rilasciare dalla banca per provare al delegato che il pagamento/saldo è avvenuto (di solito quietanza scritta della banca) in modo che quest'ultimo possa procedere con il decreto di trasferimento.
Spero di essere stato abbastanza chiaro.
Per gli altri quesiti ho delle mie idee, ma non sono certezze, quindi lascio rispondere a chi è più esperto di me, però, è sicuramente giusto quel che ha scritto messimo, ovvero che andandosi ad informare in tribunale si troverà sicuramente un delegato o un giudice che saprà rispondere a tutto.
Se servisse qualche chiarimento sono a disposizione.
Ultima modifica:
igiuL
Luigi
grazie delle risposte,
tanto per approfondire ulteriormente l'argomento..
non penso che sia possibile che un'asta esattoriale possa andare ad un prezzo minore del mutuo di primo grado gia' iscritto piu' la famosa soglia degli 8000 euro sotto al quale il concessionario non puo' procedere all'esecuzione.
Mi spiego meglio .. se come dicevi nel tuo esempio il mutuo e' 150k non e' possibile che l'asta sia inferiore a 158k perche' tolti i soldi da dare alla banca non rimane praticamente nulla. Il riferimento normativo che ho trovato e' l'art 76 del DL 46/99
Art. 76 (Espropriazione immobiliare). - 1. Il concessionario puo' procedere all'espropriazione immobiliare se le somme iscritte a ruolo nei confronti del debitore superano complessivamente tre milioni di lire. Tale limite puo' essere aggiornato con decreto del Ministero delle finanze.
2. Il concessionario non procede all'espropriazione immobiliare se il valore del bene, determinato a norma dell'articolo 79 e diminuito delle passivita' ipotecarie aventi priorita' sul credito per il quale si procede, e' inferiore all'importo indicato nel comma 1.
i vecchi tre milioni dovrebbero essere oggi 8k euro.
Quello che non ho capito e' se, ammesso che l'esecuzione parta perche' il valore base d'asta - il mutuo e' maggiore di 8k euro, si fanno tutti gli incanti anche se il prezzo base dovesse poi scendere al di sotto del limite a causa della successive riduzioni di 1/3 ..
@messimo
nelle aste esattoriali (equitalia) sapete se esiste un giudice dell'esecuzione o un delegato oppure se il delegato e' il concessionario stesso? chiedo perche' nel caso non dovrei andare in cancelleria ma direttamente da equitalia. L'avviso di vendita delle altre aste esattoriale ho visto che e' sempre firmato da equitalia direttamente
tanto per approfondire ulteriormente l'argomento..
non penso che sia possibile che un'asta esattoriale possa andare ad un prezzo minore del mutuo di primo grado gia' iscritto piu' la famosa soglia degli 8000 euro sotto al quale il concessionario non puo' procedere all'esecuzione.
Mi spiego meglio .. se come dicevi nel tuo esempio il mutuo e' 150k non e' possibile che l'asta sia inferiore a 158k perche' tolti i soldi da dare alla banca non rimane praticamente nulla. Il riferimento normativo che ho trovato e' l'art 76 del DL 46/99
Art. 76 (Espropriazione immobiliare). - 1. Il concessionario puo' procedere all'espropriazione immobiliare se le somme iscritte a ruolo nei confronti del debitore superano complessivamente tre milioni di lire. Tale limite puo' essere aggiornato con decreto del Ministero delle finanze.
2. Il concessionario non procede all'espropriazione immobiliare se il valore del bene, determinato a norma dell'articolo 79 e diminuito delle passivita' ipotecarie aventi priorita' sul credito per il quale si procede, e' inferiore all'importo indicato nel comma 1.
i vecchi tre milioni dovrebbero essere oggi 8k euro.
Quello che non ho capito e' se, ammesso che l'esecuzione parta perche' il valore base d'asta - il mutuo e' maggiore di 8k euro, si fanno tutti gli incanti anche se il prezzo base dovesse poi scendere al di sotto del limite a causa della successive riduzioni di 1/3 ..
@messimo
nelle aste esattoriali (equitalia) sapete se esiste un giudice dell'esecuzione o un delegato oppure se il delegato e' il concessionario stesso? chiedo perche' nel caso non dovrei andare in cancelleria ma direttamente da equitalia. L'avviso di vendita delle altre aste esattoriale ho visto che e' sempre firmato da equitalia direttamente
messimo
Guest
igiul con tutta sincerita... non conosco cosi bene la materia... ma anche se trovi uno nel forum che ti sappia consigliare io ti consiglio sempre di parlarle di presenza con uno che conosce BENE la situazione
Ciao igiuL,
sull'ultima cosa che hai chiesto non ho sicurezze, ma penso che tu possa aver ragione per quanto riguarda il valore iniziale del bene espropriato/pignorato, ma se poi le prime aste vanno deserte secondo me può essere inferiore sicuramente, anche perchè altrimenti se l'esecutato deve ai suoi creditori 100, per stare sul sicuro, visto che non si può sapere se le prime x aste andranno deserte, toccherebbe pignorargli almeno un bene da 150 se non 200, il che mi pare improponibile, se si può fare diversamente.
Oltretutto, se l'esecutato ha 100 di debiti, non è detto che abbia alcun bene che valga 100 (perchè magari lo aveva, ma lo ha venduto e si è "mangiato" tutto), ma potrebbe averne solo uno che vale 30; in questo caso tu pensi che quello che vale 30 non glielo pignorerebbero perchè vale troppo poco? ... io penso che glielo pignorerebbero ....
Comunque, se della risposta precedente sono sicuro, di questa no, quindi prendila solo come mia ipotesi personale.
Ciao
sull'ultima cosa che hai chiesto non ho sicurezze, ma penso che tu possa aver ragione per quanto riguarda il valore iniziale del bene espropriato/pignorato, ma se poi le prime aste vanno deserte secondo me può essere inferiore sicuramente, anche perchè altrimenti se l'esecutato deve ai suoi creditori 100, per stare sul sicuro, visto che non si può sapere se le prime x aste andranno deserte, toccherebbe pignorargli almeno un bene da 150 se non 200, il che mi pare improponibile, se si può fare diversamente.
Oltretutto, se l'esecutato ha 100 di debiti, non è detto che abbia alcun bene che valga 100 (perchè magari lo aveva, ma lo ha venduto e si è "mangiato" tutto), ma potrebbe averne solo uno che vale 30; in questo caso tu pensi che quello che vale 30 non glielo pignorerebbero perchè vale troppo poco? ... io penso che glielo pignorerebbero ....
Comunque, se della risposta precedente sono sicuro, di questa no, quindi prendila solo come mia ipotesi personale.
Ciao
problemi asta immobiliare
1) in perizia trovo la seguente dicitura "Le unità immobiliari risultano attualmente occupate dalla ditta proprietaria" dentro l'immobile non c'è nessuno ma potrei aver problemi una volta acq. l'immobile?
2) presenza di una servitù non aedificandi
3) ipoteca volontaria per 300k euro pari a 4 volte il valore dell'immobile
4) per i vizi occulti nel bando trovo scritto Conseguentemente l'esistenza di eventuali vizi, mancanza di qualità o difformità della cosa venduta, oneri di qualsiasi genere, ivi compresi, ad esempio, quelli urbanistici o quelli derivanti dalla eventuale necessità di adeguamento di impianti alle leggi vigenti, spese condominiali dell'anno in corso e dell'anno precedente non pagate dal debitore, per qualsiasi motivo non considerati, anche se occulti e comunque non evidenziati in perizia, non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo, essendosi di ciò tenuto conto nella valutazione dei beni. penso sia su tutte le aste questa clausola
5)ultima cosa non trovata nella perizia ma solo nel bando: Si segnala la presenza delle seguenti formalità:
- donazione nel ventennio interessante i beni pignorati
trattasi di esecuzione immobiliare al 4° ribasso
vi ringrazio
1) in perizia trovo la seguente dicitura "Le unità immobiliari risultano attualmente occupate dalla ditta proprietaria" dentro l'immobile non c'è nessuno ma potrei aver problemi una volta acq. l'immobile?
2) presenza di una servitù non aedificandi
3) ipoteca volontaria per 300k euro pari a 4 volte il valore dell'immobile
4) per i vizi occulti nel bando trovo scritto Conseguentemente l'esistenza di eventuali vizi, mancanza di qualità o difformità della cosa venduta, oneri di qualsiasi genere, ivi compresi, ad esempio, quelli urbanistici o quelli derivanti dalla eventuale necessità di adeguamento di impianti alle leggi vigenti, spese condominiali dell'anno in corso e dell'anno precedente non pagate dal debitore, per qualsiasi motivo non considerati, anche se occulti e comunque non evidenziati in perizia, non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo, essendosi di ciò tenuto conto nella valutazione dei beni. penso sia su tutte le aste questa clausola
5)ultima cosa non trovata nella perizia ma solo nel bando: Si segnala la presenza delle seguenti formalità:
- donazione nel ventennio interessante i beni pignorati
trattasi di esecuzione immobiliare al 4° ribasso
vi ringrazio
per il punto riguardante la donazione:
art. del cc
Art. 807. Effetti della revocazione. Revocata la donazione per ingratitudine o sopravvenienza di figli, il donatario deve restituire i beni in natura, se essi esistono ancora, e i frutti relativi, a partire dal giorno della domanda.
Se il donatario ha alienato i beni, deve restituirne il valore.. omissis
Art. 808. Effetti nei riguardi dei terzi. La revocazione per ingratitudine o per sopravvenienza di figli non pregiudica i terzi che hanno acquistato diritti anteriormente alla domanda .. omissis
ho trovato questo suggerimento in internet..come si potrebbe fare visto che l'immobile è in asta?
se il donante è vivente ed è implicata una compravendita si può tentare di affrontare il problema con uno stratagemma che alcune banche condividono.
Si tratta di far intervenire il donante facendogli prestare fideiussione nella vendita. In tal modo gli eventuali eredi che si facessero avanti si troverebbero da un lato a vantare dei diritti rispetto all'immobile; dall'altro, a causa della fideiussione, a dover compensare i danni che la loro azione produrrebbe agli acquirenti.
Poiché economicamente i due effetti si bilanciano, ciò renderebbe illogico procedere ad un'azione giudiziaria.
Fermo restando che non può trattarsi di una conclusione assoluta, perché la scelta degli eredi potrebbe prescindere da un principio strettamente economico, per esempio nel caso in cui attribuiscano al bene un particolare valore affettivo.
si può ricorrere alla stipula di un atto di risoluzione consensuale della donazione ( detto anche di mutuo dissenso ) mediante il quale venga ripristinata la titolarità dell’immobile in capo al donante
nel caso di un'asta immobiliare lo vedo impraticabile
- rilascio di una fideiussione da parte dei legittimari o preferibilmente una fideiussione bancaria che possa evitare i rischi di una eventuale azione di riduzione
questa è l'unica possibilità per non avere problemi ma non ho trovato casi simili in acquisti in asta ma solo in acquisti nel libero mercato.
art. del cc
Art. 807. Effetti della revocazione. Revocata la donazione per ingratitudine o sopravvenienza di figli, il donatario deve restituire i beni in natura, se essi esistono ancora, e i frutti relativi, a partire dal giorno della domanda.
Se il donatario ha alienato i beni, deve restituirne il valore.. omissis
Art. 808. Effetti nei riguardi dei terzi. La revocazione per ingratitudine o per sopravvenienza di figli non pregiudica i terzi che hanno acquistato diritti anteriormente alla domanda .. omissis
ho trovato questo suggerimento in internet..come si potrebbe fare visto che l'immobile è in asta?
se il donante è vivente ed è implicata una compravendita si può tentare di affrontare il problema con uno stratagemma che alcune banche condividono.
Si tratta di far intervenire il donante facendogli prestare fideiussione nella vendita. In tal modo gli eventuali eredi che si facessero avanti si troverebbero da un lato a vantare dei diritti rispetto all'immobile; dall'altro, a causa della fideiussione, a dover compensare i danni che la loro azione produrrebbe agli acquirenti.
Poiché economicamente i due effetti si bilanciano, ciò renderebbe illogico procedere ad un'azione giudiziaria.
Fermo restando che non può trattarsi di una conclusione assoluta, perché la scelta degli eredi potrebbe prescindere da un principio strettamente economico, per esempio nel caso in cui attribuiscano al bene un particolare valore affettivo.
si può ricorrere alla stipula di un atto di risoluzione consensuale della donazione ( detto anche di mutuo dissenso ) mediante il quale venga ripristinata la titolarità dell’immobile in capo al donante
nel caso di un'asta immobiliare lo vedo impraticabile
- rilascio di una fideiussione da parte dei legittimari o preferibilmente una fideiussione bancaria che possa evitare i rischi di una eventuale azione di riduzione
questa è l'unica possibilità per non avere problemi ma non ho trovato casi simili in acquisti in asta ma solo in acquisti nel libero mercato.