Portafogli e Strategie (investimento) Confronto rendimenti immobiliari - obbligazionari

[porchetto]

Carissimi sto invadendo la sezione obbligazionaria con un argomento squisitamente immobiliare ma potrebbe essere uno spunto interessante il confronto tra i rendimenti e le strategie.
Per quanto mi riguarda so che questa sezione è frequentata da amici molto molto preparati che mi possono suggerire degli spunti di sicuro arricchimento.

Allora come molti sapranno lavoro nel settore della valorizzazione immobiliare in una città che ben si presta per gli alti rendimenti: Perugia.

Lo scorso anno dopo una sapiente ristrutturazione vendo due appartamenti adiacenti al prezzo cumulativo di 374 K€ al netto di spese di agenzia (la signora non l'ha completamente pagata) e notarili, ad una str...za, ma a suo tempo una bella f..ca, ha 10 anni esatti più di me, roba però da una botta e via, caratterialmente infatti insoportabile e giustamente divorziata, che svolge la professione di consulente finanziaria per le imprese per l'accesso al credito e quindi imballata di soldi.
Adesso un anno dopo ritorno sul luogo del misfatto, perchè ho un terzo appartamento nello stesso fabbricato e debbo farne un minimo di manutenzione, e accerto lo sviluppo dell'affare.

Orbene la vendita riguardava, in centro storico, un appartamento di due camere bagno e cucina con un enorme terrazzo, ed un mini sala AK e camera con bagno, il primo molto prestigioso locato ad un olandese nel suo anno sabbatico, il secondo molto ben rifinito ma niente di che affittato a due studentesse.

Adesso il primo affittato al manager olandese rende 850 € / mese lorde (chissà se l'acquirente str... paga le tasse) ed il secondo alle studentesse che però cambiano casa (hanno trovato una allo stesso prezzo ma con due singole) rende 500 € / mese sempre al lordo della parcella dell'agenzia di affitti e delle tasse.
rednimenti lordi totali 1350 * 12 = 16.200 € /anno --> 4,33% lordo

ora solo voi amici obbligazionisti potrete decretare se la mia strategia di vendita o della signora di acquisto è stata vincente.


Attendo spunti e consigli avendo ancora immobili da vendere

 

[p_dinamite]

beh direi che a perugia siete molto fortunati con i rendimenti degli immobili
per quanto riguarda la liguria un immobile (cucina, sala con divano letto, camera, bagno, terrazzi e cantina) in buona posizione vicino al mare e aperto al verde (prezzo prudenziale diciamo 250K) o si loca tutto l'anno a Max 600E/mese + spese oppure mensile facendo (nulla d'inverno... magari 600E tra dic e gen; poi 600 maggio 1000 giugno, 1500 luglio e 2000 agosto, sett 600 ... tot=6300E)

e il rendimento che si ottiene è del 2.4% lordo + inflazione
paragonabile a un btp-i
la differenza che può far pendere la bilancia a favore dell'immobile è che l'inflazione sugli immobili la recuperi tutta e nn il coeff. calcolato a volte un pò a spanne

sicuramente a perugia è + conveniente l'immobile dati i prezzi di mercato
la cosa brutta in liguria è il calo delle famiglie per il mare è sensibile...
infatti se nn abitassi qui me ne andrei 15gg in croazia e nn verrei certo in liguria dove ristoranti, locali, ecc... sono molto ma molto cari, vigili sempre in agguato a far multe... e strutture balneari molto insufficienti

 

[Imark]

Carissimi sto invadendo la sezione obbligazionaria con un argomento squisitamente immobiliare ma potrebbe essere uno spunto interessante il confronto tra i rendimenti e le strategie.
Per quanto mi riguarda so che questa sezione è frequentata da amici molto molto preparati che mi possono suggerire degli spunti di sicuro arricchimento.

Allora come molti sapranno lavoro nel settore della valorizzazione immobiliare in una città che ben si presta per gli alti rendimenti: Perugia.

Lo scorso anno dopo una sapiente ristrutturazione vendo due appartamenti adiacenti al prezzo cumulativo di 374 K€ al netto di spese di agenzia (la signora non l'ha completamente pagata) e notarili, ad una str...za, ma a suo tempo una bella f..ca, ha 10 anni esatti più di me, roba però da una botta e via, caratterialmente infatti insoportabile e giustamente divorziata, che svolge la professione di consulente finanziaria per le imprese per l'accesso al credito e quindi imballata di soldi.
Adesso un anno dopo ritorno sul luogo del misfatto, perchè ho un terzo appartamento nello stesso fabbricato e debbo farne un minimo di manutenzione, e accerto lo sviluppo dell'affare.

Orbene la vendita riguardava, in centro storico, un appartamento di due camere bagno e cucina con un enorme terrazzo, ed un mini sala AK e camera con bagno, il primo molto prestigioso locato ad un olandese nel suo anno sabbatico, il secondo molto ben rifinito ma niente di che affittato a due studentesse.

Adesso il primo affittato al manager olandese rende 850 € / mese lorde (chissà se l'acquirente str... paga le tasse) ed il secondo alle studentesse che però cambiano casa (hanno trovato una allo stesso prezzo ma con due singole) rende 500 € / mese sempre al lordo della parcella dell'agenzia di affitti e delle tasse.
rednimenti lordi totali 1350 * 12 = 16.200 € /anno --> 4,33% lordo

ora solo voi amici obbligazionisti potrete decretare se la mia strategia di vendita o della signora di acquisto è stata vincente.


Attendo spunti e consigli avendo ancora immobili da vendere

Per ora direi che si è rivelata decisamente vincente la tua strategia di vendita.... e fra un anno, rischia di rivelarsi ancora più vicente... per certi titoli obbligazionari speculativi che hai in portafoglio, tieni a mente che, di questo passo, avrai guadagnato in due mesi, e con poco rischio, l'equivalente di circa due anni di cedolare... l'andamento dei volumi visto di recente sui mercati retail depone per ulteriori progressi, ma un pizzico di cautela si impone...

 

[lorenzo63]

Secondo me poi nn è proprio cosi' OT ... ognuno dovrebbe farsi un' idea se conviene una cosa o l'altra o l' altra.. Io stesso avevo considerato (tanto tempo fa)se acquistare per poi mettere in fitto e stante le considerazioni del tempo ho preferito altro ... al netto che adesso (o meglio forse fra qualche mese ancora..il tempo che dimagriscano un po' le quotazioni..) forse potrebbe essere addirittura il tempo di acquistare in quanto questi mutui potrebbero invogliare all' acquisto...
Comunque al momento l' investimento obbligazionario batte l' immobile dato in fitto, questo è pacifico.
Resta da vedere se puo' battere (ma questo invece ce lo potresti dire tu..) un immobile comprato ad una quotazione + bassa rispetto a quanto visto nel 2008 manutenuto il giusto quindi dato in fitto per 3 anni e poi rivenduto...Dimmi caro Porchetto tu questa come la vedresti?

 

[bulogna]

Credo che il giochino è semplice: se si compra basso e si vende alto vince chi delle due è chiaramente sottostato a questa regola. Ma la sfera di cristallo non l'abbiamo, il passato può essere d'aiuto ma non è detto che si ripeta uguale in futuro per cui in edilizia e in obbligazioni non è facile comprare al minimo. Forse la scelta migliore è un mix: un po' mattone e un po' obbligazioni e si riescono a sfruttare entrambi. E' poi una regola generale della vita: gli estremismi non pagano mai.

 

[paziente]

Ciao Porchetto!
Dalle mie parti la resa delle case è del 3.5% lordo circa.

Al momento mi rendon di + le obbligazioni, ma la resa maggiore è anche legata a un maggior rischio e una maggiore volatilità.

Ciao, ciao

 

[p_dinamite]

come ho scritto precedentemente, nn si può brutalmente confrontare il nav di un'obbligazione con la rendita di un immobile...

teniam presente che le case sono inflation linked (penso anche maggiori di un btp-i)
e che gli alti costi di intermediazione e i book illiquidi nel breve le differenze di prezzo sono a sfavore dell'immobiliare...
nel medio -lungo (dai 10 anni in su... che a mio avviso è il range da tener presente per far paragoni calzanti)
son meglio gli immobili
prendetevi lo storico del passato degli ultimi 30 anni (dove ci son state bolle e sbollimenti) ed estrapolate il rendimento in capitalizzazione composta dovuto all'apprezzamento del valore (inflazione prevalentemente) ed aggiungeteci l'affitto
difficilmente bot e cct avran reso così tanto (ed hanno avuto anni anche al 15-20%)

 

[mazzolo12]

Caro porchetto, penso proprio che la discussione potrebbe non avere mai fine.

Secondo me l'unica cosa che conta è capire per cosa siamo portati.
Io ho sempre preferito le obbligazioni, i miei parenti più stretti l'immobiliare.
Io ho le mie Parmalat e le mie Lehman, i miei parenti hanno inquilini morosi, costosi rifacimenti per manutenzione e contenziosi con acquedotti & simili.

Anche il confronto, inteso come tempo dedicato all'investimento, non è semplice.
Proviamo a prendere nota del tempo speso a gestire l'immobile e vediamo quanti prospetti e quante simulazioni di portafoglio si possono fare.

Tra riunioni di condominio, analisi dei preventivi dei lavori, chiacchere/compromessi e fogli vari dal notaio, il commercialista.....con lo stesso tempo si possono studiare i bilanci di 1000 società!!!!

 

[porchetto]

Grazie a tutti per l'attenzione che avete rivolto a questo mio post
voglio dare un piccolo contributo suggerendo alcuni spunti
1. per quanto dice Paolo e Lorenzo a proposito del recupero dell'inflazione, purtroppo non è così immediata anche con gli immobili per esperienza negli ultimi 20 anni ho visto che il prezzo dell'immobile oscilla sopra e sotto del potere di acquisto del primo nominale di compravendita, ma è anche soggetto a fattori esogeni di altro genere, come ad esempio la contrazione di studenti universitari fuori sede o le nuove espanzioni immobiliari che possono deformare un mercato.

2. per mazzolo molto giusto ciò che dici io ero portato per l'immobiliare perchè è creativo e ti mette in contatto con molte persone alcune anche interessanti. (quando ero su 30 conoscevo le ragazze solo dagli annunci di vendita di miniappartamenti ) adesso mi sto stancando e credo ad un'età più avanzata si addice di più un'attività finanziaria.

3. per il mio amico paziente tieni conto che i tempi di dismissione di un immobile sono molto lunghi è assolutamente illiquido il patrimonio immobiliare ciò compensa la volatilità, approfondisci anche la tematica che alcuni immobili sono sostanzialemnte esentasse.

4. bulogna è un atteggiamento corretto io ho sempre venduto e comprato quasi contemporaneamente nell'immobiliare stando attento a creare valore (pagare poco e vendere a tanto)

5. Antonio ancora mi mordo le mani di essere uscito dalle fiat 2013 che dici rientro sulle 2017? appena vendo il prossimo appartamento ti mando un mp per le tue preziose consulenze

 

[Imark]

Grazie a tutti per l'attenzione che avete rivolto a questo mio post
voglio dare un piccolo contributo suggerendo alcuni spunti
1. per quanto dice Paolo e Lorenzo a proposito del recupero dell'inflazione, purtroppo non è così immediata anche con gli immobili per esperienza negli ultimi 20 anni ho visto che il prezzo dell'immobile oscilla sopra e sotto del potere di acquisto del primo nominale di compravendita, ma è anche soggetto a fattori esogeni di altro genere, come ad esempio la contrazione di studenti universitari fuori sede o le nuove espanzioni immobiliari che possono deformare un mercato.

2. per mazzolo molto giusto ciò che dici io ero portato per l'immobiliare perchè è creativo e ti mette in contatto con molte persone alcune anche interessanti. (quando ero su 30 conoscevo le ragazze solo dagli annunci di vendita di miniappartamenti ) adesso mi sto stancando e credo ad un'età più avanzata si addice di più un'attività finanziaria.

3. per il mio amico paziente tieni conto che i tempi di dismissione di un immobile sono molto lunghi è assolutamente illiquido il patrimonio immobiliare ciò compensa la volatilità, approfondisci anche la tematica che alcuni immobili sono sostanzialemnte esentasse.

4. bulogna è un atteggiamento corretto io ho sempre venduto e comprato quasi contemporaneamente nell'immobiliare stando attento a creare valore (pagare poco e vendere a tanto)

5. Antonio ancora mi mordo le mani di essere uscito dalle fiat 2013 che dici rientro sulle 2017? appena vendo il prossimo appartamento ti mando un mp per le tue preziose consulenze

Ciao Roberto, l'invito alla cautela è d'obbligo, perché se i bond HY seguissero ancora l'andamento dell'azionario anche nei movimenti ribassisti (circostanza per ora incognita, giacché da marzo l'azionario è solo salito) potrebbe essere questo il momento buono per portare a casa i gain ed aumentare la quota di liquidità, anche in ottica di trading...